如何挑選一只好的物業(yè)股

嚴(yán)躍進

在房地產(chǎn)投資理財領(lǐng)域，近兩年需要重點關(guān)注一類新的投資機會，即物業(yè)股的崛起。尤其是在2020年疫情特殊期間，很多物業(yè)股的價格上漲幅度很大，受到機構(gòu)和個人投資者的關(guān)注。何為一只優(yōu)秀的物業(yè)股呢？又該如何挑選呢？要回答此類問題，就需要對物業(yè)企業(yè)或物業(yè)股的基本面有更深的了解。

物業(yè)股所處怎樣的時代

若是從房地產(chǎn)角度看，大家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票應(yīng)該并不陌生，這也是股票市場投資的重點所在。但是對物業(yè)股投資的提法還是比較少的，后續(xù)此類股票的投資自然也會更受關(guān)注。無論是機構(gòu)投資者還是個人投資者，都需要對此類物業(yè)股的崛起給予足夠的重視。尤其是2020年物業(yè)股的快速發(fā)展，更是資本市場應(yīng)該給予重點關(guān)注的。

從物業(yè)股上市的情況看，較早的企業(yè)為彩生活，其于2014年6月上市，首日市值為46億港元。但隨后幾年，雖然有各類企業(yè)陸續(xù)上市，包括2016年的綠城服務(wù)上市，但實際上資本市場和投資者并沒有給予太多的重視。物業(yè)股真正受關(guān)注其實是在2020年。這一年物業(yè)企業(yè)上市發(fā)生了三個變化：第一，疫情的狀況下，物業(yè)企業(yè)扮演了非常重要的角色，其被中央認(rèn)為構(gòu)筑了防疫工作的第二道防線，即社區(qū)管理的功能。第二，大小物業(yè)企業(yè)爭相上市，如通過分拆上市的方式，這和過去是有區(qū)別的。過去上市的企業(yè)普遍都是大企業(yè)，但是近期上市的企業(yè)很多是小企業(yè)。第三，上市目的地普遍為港交所，這說明港交所對于此類物業(yè)公司上市的認(rèn)可和鼓勵。

在這個過程中，資本市場和社會對于物業(yè)股的投資價值也逐漸給予了重視。從行業(yè)地位看，其地位明顯在上升，中央各類政策頻頻出臺，都明確對這個行業(yè)的支持，這一趨勢不會改變。但是從投資的角度看，卻形成了很多問題和困惑。一方面，2020年很多物業(yè)公司上市的時候，出現(xiàn)了破發(fā)的現(xiàn)象，投資者就很困惑，是不是物業(yè)股也存在很多泡沫，若是這樣，那物業(yè)股的價值應(yīng)如何判斷。另一方面，部分上市物業(yè)股的估值甚至超過了母公司開發(fā)業(yè)務(wù)的估值，大家對如此高估值也存在很多困惑。

此類問題的提出，實際上也和整個時代的環(huán)境變化等有關(guān)。后疫情時代，存量市場等管理確實是一個關(guān)鍵，物業(yè)企業(yè)自然在社區(qū)經(jīng)營和管理方面會扮演角色，尤其是大型物業(yè)企業(yè)。但是物業(yè)行業(yè)也存在硬傷，很多物業(yè)企業(yè)看似可以不斷去收購物業(yè)項目，但是其收入來源依然是狹窄的。所以在肯定行業(yè)發(fā)展空間的同時，物業(yè)股是否值得投資依然是存在疑慮的。

物業(yè)股的經(jīng)營來源是什么

講到物業(yè)股投資價值的時候，其實我們就應(yīng)該回歸到一個很務(wù)實的問題，即物業(yè)企業(yè)的收入來源是什么。該問題分為兩個新問題：第一，物業(yè)費收入是否存在可調(diào)整的空間。第二，物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍是否可以拓展。

針對物業(yè)費收入是否可以調(diào)整的問題，其實近期政策面已經(jīng)有了一些新提法。2021年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。此次政策明確，完善物業(yè)服務(wù)價格形成機制。物業(yè)服務(wù)價格主要通過市場競爭形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)價格，可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價指數(shù)等因素動態(tài)調(diào)整。提倡酬金制計費方式。從這個規(guī)定可以看出，物業(yè)服務(wù)的價格是有動態(tài)調(diào)整空間的。當(dāng)然，雖然政策層面如此提，但就物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前的實際情況看，類似調(diào)整阻力較多?，F(xiàn)實中，若是涉及上調(diào)物業(yè)費的內(nèi)容，業(yè)主方面施加的壓力是很大的。不過，若是從上市物業(yè)股的角度看，其若是收購了很多物業(yè)小區(qū)，且形成了比較強的定價能力，那么物業(yè)費上調(diào)的空間會較大，這是利好其經(jīng)營收入的。

第二個問題，其實就是物業(yè)企業(yè)后續(xù)增值業(yè)務(wù)的開拓問題。還是在上面提及的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》中，利好政策也是明確的。政策規(guī)定，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提供定制化產(chǎn)品和個性化服務(wù)，實現(xiàn)一鍵預(yù)約、服務(wù)上門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、家政等生活性服務(wù)業(yè)務(wù)，可依規(guī)申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。從這些政策條文可以看出，經(jīng)營權(quán)限是明顯放松了，比如說物業(yè)企業(yè)可以涉足房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。這其實就是賦予物業(yè)企業(yè)參與類似中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)，這一點值得肯定。該業(yè)務(wù)若是開展，那么將確保此類企業(yè)獲得傭金收入、資產(chǎn)管理服務(wù)費收入等，這都具有積極的作用。另外，有部分城市類似青島已經(jīng)鼓勵房企積極做此類領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型。物業(yè)股后續(xù)若獲得此類經(jīng)營權(quán)限，經(jīng)營收入勢必大增。

如何獲得價值投資收益

若是從物業(yè)股的投資策略角度看，如何選股、何時持股等問題也頗受關(guān)注。這些問題包括當(dāng)前上市的物業(yè)股中，應(yīng)該重點關(guān)注哪幾只股票；后續(xù)股價的變動，何時會強勢，其邏輯在哪里等。

從目前已上市的物業(yè)股來看，大型和小型的物業(yè)股都表現(xiàn)不錯。從大型物業(yè)股來看，主要包括彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活、碧桂園服務(wù)等，此類股票背靠大房企支持，且物業(yè)經(jīng)營方面比較成熟，所以往往被認(rèn)為投資價值較大。從投資的角度看，盯住此類股票，尤其是關(guān)注其在管物業(yè)項目的規(guī)模等指標(biāo)，是比較穩(wěn)妥的方式。當(dāng)然有一個問題值得提示，即這并不意味著小物業(yè)股就沒有投資機會。一些小的物業(yè)股近期也積極和醫(yī)療、教育等機構(gòu)合作。若是品牌影響力做得足夠大，那么后續(xù)股票投資價值也會比較高。

而從物業(yè)股的價格波動形態(tài)看，需要關(guān)注幾個因素對其帶來的影響。第一，全球資本市場的波動是重要的變量，尤其是很多物業(yè)股都是在香港市場上市的，此時全球股票市場的波動，對于物業(yè)股的影響確實是有的。尤其是要關(guān)注疫情、疫苗、美國經(jīng)濟政策等變量所產(chǎn)生的影響。第二，物業(yè)行業(yè)的政策內(nèi)容。就后續(xù)行業(yè)發(fā)展來看，物業(yè)行業(yè)獲得政策支持的程度明顯會增多。尤其是當(dāng)優(yōu)惠政策發(fā)文后，第二天物業(yè)股的價格就容易上漲。這就意味著投資者對于物業(yè)行業(yè)的政策變動應(yīng)該有敏銳性。第三，房地產(chǎn)行業(yè)的政策變動。比如說房地產(chǎn)政策對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)若有較為明顯的打壓，那么存量市場的發(fā)展機會將增多。類似小區(qū)改造和物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)的結(jié)合程度會更為緊密，此時物業(yè)股價值上升的機會將更為明顯。

總體上看，物業(yè)股價格繼續(xù)上漲是大概率事件。但在這個過程中，要防范部分物業(yè)股被炒作、價格有泡沫的風(fēng)險。所以在實際投資過程中，要對部分物業(yè)股經(jīng)營一般，但股價短期內(nèi)快速拉升的現(xiàn)象有足夠清醒的認(rèn)識。此類股票多半存在一些短線操作的主力資金進入，要防范盲目追高的風(fēng)險。從價值投資的角度看，關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)定、業(yè)主評價高、互聯(lián)網(wǎng)融合程度高的物業(yè)股，倒是投資者應(yīng)該積極去做的。