住宅用地集中出讓新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

摘要：2021年2月23日，自然資源部召開(kāi)會(huì)議要求各地“堅(jiān)持做好住宅用地信息公開(kāi)”和“實(shí)行住宅用地集中出讓”。住宅用地出讓“兩集中”的政策改革充分體現(xiàn)了“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”的精神。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、推進(jìn)土地供給側(cè)改革，維護(hù)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定回升的大好局面是本次出臺(tái)新政的主要背景。新政有利于提高土地市場(chǎng)透明度，提高土地資源配置效率和倒逼房企提升產(chǎn)品品質(zhì)，促使我國(guó)商品房市場(chǎng)向理性回歸。

關(guān)鍵詞：住宅用地;集中出讓;土地供給側(cè)改革;商品房市場(chǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0030-32 收稿日期：2021-03-02

作者簡(jiǎn)介：成立，中國(guó)人民大學(xué)博士后，中建三局房地產(chǎn)有限公司高級(jí)研究員。

2月23日，自然資源部組織召開(kāi)“全國(guó)2021年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會(huì)議”，要求各地主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)，住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案;22個(gè)重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地時(shí)序，實(shí)行“兩集中”同步公開(kāi)出讓——集中發(fā)布出讓公告（全年不得超過(guò)3次）、集中組織出讓活動(dòng)。

此后兩天內(nèi)，天津、鄭州和青島3個(gè)城市迅速貫徹落實(shí)住宅用地供應(yīng)“兩集中”政策精神，陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)文件。天津確定于3月、6月、9月中旬分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，鄭州則將航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)5個(gè)區(qū)的住宅用地掛牌出讓公告權(quán)限收歸市局，青島明確全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告。由此可見(jiàn)，本次新政是在堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)下，深入貫徹黨的十九屆五中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)住宅用地供應(yīng)工作的要求，自然資源部確立住宅用地出讓“兩集中”的改革方向，各城市自行制定集中供地的時(shí)間、規(guī)模、方式以及區(qū)域，充分體現(xiàn)了“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”的精神，將對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

1 新政出臺(tái)的背景

1.1 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升基本面

2020年面對(duì)新冠肺炎疫情巨大沖擊和復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在以習(xí)近平同志為核心的黨中央堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，科學(xué)統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，我國(guó)率先控制住疫情，率先復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)GDP達(dá)到101.6萬(wàn)億元，首次突破百萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)2.3%。世界銀行預(yù)測(cè)，隨著消費(fèi)者和企業(yè)信心的提高以及勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況的改善，到2021年，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)將恢復(fù)到新冠疫情前的水平。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)回升，盡管房地產(chǎn)金融從嚴(yán)監(jiān)管，但整體市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年，全國(guó)土地成交價(jià)款17269億元，增長(zhǎng)17.4%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%;商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.8%。重點(diǎn)城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)也有持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。通過(guò)公開(kāi)住宅用地信息、實(shí)行住宅用地集中出讓?zhuān)淖兊胤綗o(wú)序的住宅用地出讓局面，可以有效的引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性競(jìng)爭(zhēng)，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)，維護(hù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定回升的大好局面。

1.2 推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立

2020年10月，黨的十九屆五中全會(huì)提出，“把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)”“構(gòu)建國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)新格局”。12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“要緊緊扭住供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，注重需求側(cè)管理，打通堵點(diǎn)，補(bǔ)齊短板，貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動(dòng)態(tài)平衡”。土地制度改革是深化供給側(cè)改革的重要組成部分。其中，農(nóng)村土地制度改革已經(jīng)取得顯著的階段性成效：征地制度和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度已經(jīng)從法律層面做了調(diào)整，宅基地制度改革正在穩(wěn)步推進(jìn)中。城鎮(zhèn)土地制度由于與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政、金融體系等諸多因素關(guān)聯(lián)，改革難度較大。此次自然資源部對(duì)22個(gè)城市住宅用地供應(yīng)方式的調(diào)整，是在保持土地財(cái)政制度相對(duì)穩(wěn)定的情況下，與 “三道紅線”和房貸集中度管理制度相呼應(yīng)，在城鎮(zhèn)土地供給側(cè)改革上邁出的一大步，有利于加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

2 新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2.1 提高土地市場(chǎng)透明度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

過(guò)去各地土地出讓只會(huì)發(fā)布年度供應(yīng)計(jì)劃，但城市內(nèi)部各區(qū)住宅用地具體的供應(yīng)信息（地塊、時(shí)點(diǎn)、規(guī)模等）隨機(jī)性較大，各房企為獲取有利市場(chǎng)地位容易形成集中搶地，催生“地王”，推高地價(jià)，不利于“三穩(wěn)”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控。本次自然資源部的文件要求：“各地要主動(dòng)采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案?！蓖ㄟ^(guò)實(shí)行住宅用地集中出讓且明確出讓的具體信息，土地市場(chǎng)透明度大大提高。一方面，可以減少“勾地”的空間，避免部分市場(chǎng)主體向政府“尋租”;另一方面不同大小、不同類(lèi)型的房企可量力而行選擇合適的參與時(shí)點(diǎn)和地塊，可以有效降低單塊土地的競(jìng)爭(zhēng)熱度，避免土地溢價(jià)率超出合理區(qū)間，有利于穩(wěn)定土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)。

2.2 提升住宅用地配置效率，加速房企優(yōu)勝劣汰

商品住宅用地的出讓一般都有保證金繳納的要求，在分散供應(yīng)的情況下，各房企均可以靈活安排資金參與競(jìng)拍，從而推高土地市場(chǎng)熱度。但現(xiàn)在改為集中出讓?zhuān)瑢?duì)企業(yè)財(cái)務(wù)資金的調(diào)度要求大幅提升。以武漢為例，2020年武漢住宅用地供應(yīng)248宗，按3批次集中供應(yīng)，每批次平均供應(yīng)83宗。再加上“三道紅線”和房貸集中度政策對(duì)房企融資的限制，即使是行業(yè)龍頭房企，也很難在同一時(shí)點(diǎn)同時(shí)參與多個(gè)地塊競(jìng)拍并交納巨額保證金。預(yù)計(jì)未來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊將更多地吸引資金鏈寬松、開(kāi)發(fā)與成本控制能力強(qiáng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯的大房企參與，實(shí)力較弱的中小房企則只能根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和特色擇機(jī)參與相應(yīng)的地塊競(jìng)拍，一旦未能中標(biāo)，這些中小房企就有可能面臨嚴(yán)峻的生存問(wèn)題。這一政策調(diào)整既有利于提升住宅用地的配置效率，也必將促使房企從簡(jiǎn)單粗暴的資本運(yùn)作走向真正關(guān)注剛需、提升產(chǎn)品品質(zhì)、提高管理效率的轉(zhuǎn)型道路上來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)將加快優(yōu)勝劣汰的分化，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升。

2.3 倒逼房企提升產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)商品房市場(chǎng)回歸理性

過(guò)去在房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升周期，寬松的政策環(huán)境和供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)更為注重資本運(yùn)作，快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的“高周轉(zhuǎn)”模式大行其道。但隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入和精細(xì)化，房地產(chǎn)從“炒作”的資本屬性向“住人”的商品屬性回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)換。實(shí)行住宅用地出讓“兩集中”會(huì)導(dǎo)致未來(lái)住宅項(xiàng)目的集中入市，那么住宅產(chǎn)品是否具有品質(zhì)居住的亮點(diǎn)，是否能滿足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)、精神、生態(tài)等全面需求，將決定房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的成敗。而在房地產(chǎn)金融嚴(yán)加監(jiān)管的環(huán)境下，銷(xiāo)售現(xiàn)金流的好壞又會(huì)直接影響企業(yè)拿地的能力。因此，新政必將倒逼現(xiàn)有房企苦練內(nèi)功，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高運(yùn)營(yíng)管理效率，降低成本，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，更好地滿足人民群眾對(duì)美好生活日益增長(zhǎng)的需要，從而促使商品房市場(chǎng)向理性發(fā)展回歸。

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