“以房養(yǎng)老”政策實(shí)施難點(diǎn)及對(duì)策

摘要：我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)速度加快，養(yǎng)老問(wèn)題凸顯，資金缺口巨大，面對(duì)未富先老的現(xiàn)狀，繼續(xù)探索多元化、多層次化養(yǎng)老模式，緩解養(yǎng)老壓力?！耙苑筐B(yǎng)老”作為現(xiàn)有養(yǎng)老模式的有益補(bǔ)充，發(fā)展前景廣闊，但在實(shí)踐過(guò)程中存在著觀念落后、政策法律法規(guī)及配套制度不完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不充分及“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)實(shí)際操作中存在風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)人才缺乏、房地產(chǎn)評(píng)估體系不健全及社會(huì)信用體系缺失、管理混亂、老人權(quán)益難保障等問(wèn)題。通過(guò)分析政策實(shí)施中的難點(diǎn)及原因，提出相應(yīng)對(duì)策，為我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式良性發(fā)展提供思路和借鑒。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;難點(diǎn);對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0026-29 收稿日期：2021-02-20

作者簡(jiǎn)介：賈志，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院，博士研究生，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

1 引言

據(jù)全國(guó)老齡辦召開(kāi)的人口老齡化國(guó)情教育新聞發(fā)布會(huì)上公布的數(shù)據(jù)，截至2019年底，我國(guó)60歲以上老年人口25388萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?8.1%，2020年達(dá)到2.43億，預(yù)計(jì)2025年突破3億，2034年突破4億。隨著中國(guó)逐漸步入老齡化社會(huì)，“如何養(yǎng)老”的問(wèn)題將變得日益突出。目前，中國(guó)面臨的養(yǎng)老金不足問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)。

“以房養(yǎng)老”在美國(guó)取得成功，并在歐洲以及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家推廣。2013年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）正式發(fā)布。《意見(jiàn)》明確提出，“鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”?！兑庖?jiàn)》的發(fā)布，意味著一些金融機(jī)構(gòu)此前在北京、上海、南京等地嘗試的“以房養(yǎng)老”新模式，從民間探索正式上升到國(guó)家推動(dòng)。在中國(guó)，“住房反向抵押壽險(xiǎn)”有較長(zhǎng)的歷史，但“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”（簡(jiǎn)稱“以房養(yǎng)老”，下同）僅有幾年歷史：2014年7月到2016年7月，在北京、上海、廣州、武漢等城市經(jīng)過(guò)兩年試驗(yàn)后，以房養(yǎng)老試點(diǎn)擴(kuò)大至其他直轄市、省會(huì)城市及部分地級(jí)市，2018年8月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)由試點(diǎn)推廣到全國(guó)。

“以房養(yǎng)老”，是一款將住房抵押給保險(xiǎn)公司以換取養(yǎng)老金的保險(xiǎn)產(chǎn)品。擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將獨(dú)立居住的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，老人可以繼續(xù)居住在自己的房子里，房子可以出租，只是不能買(mǎi)賣(mài)，保險(xiǎn)公司則向老人支付養(yǎng)老金，老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得優(yōu)先用于償還養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用?！耙苑筐B(yǎng)老”能有效盤(pán)活存量房產(chǎn)，打通養(yǎng)老市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的通道，從而使房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)真正的價(jià)值，也為養(yǎng)老拓寬了途徑。“以房養(yǎng)老”遵循市場(chǎng)原則，一方面可以讓擁有住房的老人提高生活質(zhì)量，減輕國(guó)家的養(yǎng)老壓力;另一方面可以把這部分房產(chǎn)通過(guò)“養(yǎng)老”模式進(jìn)入市場(chǎng)體系，推動(dòng)房產(chǎn)的流動(dòng)性，使存量房產(chǎn)發(fā)揮最好的效益，從而拉動(dòng)內(nèi)需、增加消費(fèi)，也在一定程度上起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。

2 政策實(shí)施中的難點(diǎn)及原因分析

作為中國(guó)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等模式有益補(bǔ)充的“以房養(yǎng)老”，在現(xiàn)實(shí)中卻面臨很多困難。

2.1 “以房養(yǎng)老”市場(chǎng)受冷落

2.1.1 傳統(tǒng)觀念根深蒂固，老年人存在顧慮

在歐美、加拿大、新加坡，“以房養(yǎng)老”已實(shí)行多年，有很多好經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。不少專家和業(yè)內(nèi)人士都對(duì)“以房養(yǎng)老”持歡迎的態(tài)度，認(rèn)為面臨老齡化問(wèn)題的日益突出，“以房養(yǎng)老”的適時(shí)推出，不失為一種解決養(yǎng)老難題的探索。但不少市民卻表示，相關(guān)細(xì)則尚未出臺(tái)，暫時(shí)不會(huì)考慮參加“以房養(yǎng)老”?！梆B(yǎng)兒防老”的觀念讓老人難以切割房產(chǎn)，留給子女才是最大保障;按照中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，老人們更多的想把房產(chǎn)留給子孫，一些子女反對(duì)父母抵房養(yǎng)老?！熬诱哂衅湮荨钡挠^念也使老人不愿意將奮斗半生的房子抵押給銀行;銀行對(duì)此業(yè)務(wù)設(shè)置門(mén)檻較高，存在弊端;中國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)高，老人不敢玩、不會(huì)玩、玩不起。

2.1.2 現(xiàn)金流壓力大、產(chǎn)品復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較大，保險(xiǎn)公司積極性不高

保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。另外，“以房養(yǎng)老”比較復(fù)雜、涉及行業(yè)和部門(mén)較多，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)態(tài)度保守。從國(guó)內(nèi)的試點(diǎn)來(lái)看，僅有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開(kāi)展了以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月底，幸福人壽累計(jì)承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數(shù)占總數(shù)的80%。中信銀行曾在深圳試點(diǎn)推出“以房養(yǎng)老”模式的貸款業(yè)務(wù)，針對(duì)55歲以上老人推出的房屋反向按揭貸款業(yè)務(wù)在深圳基本沒(méi)有市場(chǎng)。

2.2 政策法律法規(guī)及配套制度不完善、評(píng)估機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制不健全

法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，政府層面就很難推行?！耙苑筐B(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門(mén)一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展，既需要各地的先行先試積累經(jīng)驗(yàn)，也需要從國(guó)家層面進(jìn)行系統(tǒng)、細(xì)致的制度設(shè)計(jì)。出臺(tái)具體的操作辦法和實(shí)施細(xì)則，才能使“以房養(yǎng)老”真正落地。目前的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，往往低于市場(chǎng)現(xiàn)行房?jī)r(jià)，導(dǎo)致無(wú)人愿意將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)。目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的性質(zhì)多種多樣，有商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房等。不同性質(zhì)的房產(chǎn)要具體問(wèn)題具體分析，政府應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行細(xì)化調(diào)研之后再出臺(tái)具體細(xì)則。

2.3 管理混亂，老年人維權(quán)難

“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境，牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)及部門(mén)公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。例如由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)不規(guī)范，整體素質(zhì)偏低，且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)、評(píng)估結(jié)果不公正等問(wèn)題，出現(xiàn)糾紛對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，更難得到及時(shí)、公正、合理的處理。“以房養(yǎng)老”在我國(guó)尚屬新生事物，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)少、風(fēng)險(xiǎn)較多，保險(xiǎn)公司設(shè)計(jì)的正規(guī)保險(xiǎn)產(chǎn)品太復(fù)雜，民間騙局套路太深，市場(chǎng)混亂，監(jiān)管缺失，危害巨大，老年人權(quán)益受損害，且維權(quán)困難重重。

2.4 專業(yè)人才缺乏

在實(shí)際操作過(guò)程中還需要有各方面的專業(yè)人才，例如保險(xiǎn)、精算、法律、管理人才等，需要一大批精通“以房養(yǎng)老”的專門(mén)人才來(lái)辦理具體業(yè)務(wù)。這是行業(yè)目前欠缺的，因此，人才的培養(yǎng)是首先要解決的問(wèn)題。

3 對(duì)策研究

3.1 完善法律法規(guī)及配套政策制度

政府機(jī)構(gòu)做好頂層設(shè)計(jì)和制度安排，做到有法可依，同時(shí)做好政策激勵(lì)。一些地方政府出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》明確提出，要?jiǎng)?chuàng)新金融服務(wù)政策，“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，通過(guò)創(chuàng)新信貸品種、增加信貸投入、放寬貸款條件、擴(kuò)大抵押擔(dān)保范圍等方式，加大對(duì)社會(huì)資本參與老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融支持力度。探索住房反向抵押貸款的信貸融資方式，拓寬老年人養(yǎng)老資金籌措渠道”。推行“以房養(yǎng)老”必須要以政府為主導(dǎo)，政府先制定各種詳盡的法規(guī)細(xì)則，保護(hù)好老人的利益。一是省政府要出臺(tái)稅收優(yōu)惠等政策支持。二是住房反向抵押的貸款推出機(jī)構(gòu)應(yīng)從國(guó)情出發(fā)，由商業(yè)銀行提供。三是修訂老年人權(quán)益保障法，設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則?！胺聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)”首先可以從無(wú)子女老人和失獨(dú)老人尋找突破，讓全社會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到它的好處。

3.2 完善評(píng)估和誠(chéng)信體系，加強(qiáng)監(jiān)管，防范化解風(fēng)險(xiǎn)

落實(shí)“以房養(yǎng)老”，政府應(yīng)該建立起完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，并對(duì)此進(jìn)行監(jiān)管?！耙苑筐B(yǎng)老”以完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)，以及完善的個(gè)人信用為基礎(chǔ)。因此，政府應(yīng)在全社會(huì)大力培育誠(chéng)信體系，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格審查金融、保險(xiǎn)、中介機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”的方案，加強(qiáng)對(duì)這些機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。樹(shù)立先進(jìn)典型，給予合法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)進(jìn)行稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等獎(jiǎng)勵(lì);嚴(yán)管失信違規(guī)行為，對(duì)失信企業(yè)加大處罰力度和禁業(yè)限制，全面推行黑名單制度;堅(jiān)決打擊套路欺詐行為，切實(shí)維護(hù)老年人權(quán)益。同時(shí)做好保險(xiǎn)、銀行、房產(chǎn)評(píng)估第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的“無(wú)縫對(duì)接”，增強(qiáng)可操作性。

3.3 加大宣傳力度，改變傳統(tǒng)觀念，維護(hù)合法權(quán)益，打消顧慮

地方政府應(yīng)加大宣傳，利用報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等手段普及相關(guān)知識(shí)，金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司應(yīng)積極深入社區(qū)，細(xì)致做好政策宣傳，讓老人們意識(shí)到資產(chǎn)是可以自主支配的。讓子女們明白父母財(cái)產(chǎn)獨(dú)立自主，老人的房產(chǎn)理所應(yīng)當(dāng)是老人所有，并且擁有完全處置權(quán)，親屬和子女不應(yīng)干涉和指責(zé)老人“以房養(yǎng)老”的作法。隨著中央政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的逐漸加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“居住”正在回歸理性。穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和理性社會(huì)成熟度不斷增強(qiáng)，房產(chǎn)抵押換取養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)該變得逐漸可行。保險(xiǎn)公司受到政策推動(dòng)的同時(shí)，也應(yīng)受到保險(xiǎn)合同利潤(rùn)的限制。中國(guó)老年人口不斷增加，青年人養(yǎng)老壓力巨大，通過(guò)宣傳讓大家了解“以房養(yǎng)老”的重要作用，轉(zhuǎn)變觀念、打消顧慮，接受新模式。

3.4 大力培養(yǎng)和引進(jìn)專業(yè)人才

一方面從海外引進(jìn)專業(yè)成熟人才，另一方面招聘專業(yè)的法律、精算、保險(xiǎn)及管理人才，培養(yǎng)一大批熟悉政策、精通業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才，為“以房養(yǎng)老”政策落地提供人才保障。

4 結(jié)語(yǔ)

養(yǎng)老是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，探索多元化、多層次的養(yǎng)老服務(wù)模式，既要利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步高質(zhì)量發(fā)展，又要保障老年人老有所養(yǎng)、老有所依。這既考驗(yàn)政府的政治智慧和治理能力，又事關(guān)每個(gè)人的切身利益，既需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，又要探索適合我國(guó)實(shí)際的模式和方法。

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