完善兩個(gè)體系 保障群眾住房需求

摘要：近期“兩會(huì)”和國(guó)家“十四五”規(guī)劃，對(duì)未來(lái)住房發(fā)展有新的表態(tài)和頂層設(shè)計(jì)，主題就是保障好群眾的需求，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，這與發(fā)展新階段、增長(zhǎng)新格局對(duì)住房的訴求呼應(yīng)。住房市場(chǎng)體系方面，重點(diǎn)是發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，明確多渠道擴(kuò)大長(zhǎng)租房源供給;住房保障體系方面，打造保障性租賃住房（公租房和政策性租賃住房）和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的新住房保障體系，通過(guò)政策支持，引導(dǎo)市場(chǎng)增加政策性租賃住房供給，解決新市民和年輕人的住房需求;商品房調(diào)控方面，土地、金融、稅收和一城一策等方面的長(zhǎng)效機(jī)制開始落地，商品房市場(chǎng)告別過(guò)快上漲，打造外圍職住平衡的郊區(qū)新城，將是未來(lái)超大城市新房供應(yīng)的重要區(qū)域，也是在更大范圍內(nèi)促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：兩個(gè)體系;長(zhǎng)租房;政策性租賃住房;共有產(chǎn)權(quán);長(zhǎng)效機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0018-22 收稿日期：2021-03-24

作者簡(jiǎn)介：李宇嘉，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心主任助理，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

1 “兩會(huì)”和“十四五”關(guān)于住房發(fā)展的新思路

近期結(jié)束的“兩會(huì)”，以及新近發(fā)布的“十四五”規(guī)劃，對(duì)于住房和房地產(chǎn)有了新的表態(tài)和頂層架構(gòu)，核心主題是“保障好群眾住房需求”、構(gòu)建“兩個(gè)體系”（市場(chǎng)體系和保障體系）。

首先，再次明確了住房和房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制設(shè)計(jì)，即“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”。這里要注意的是，頂層設(shè)計(jì)包括兩部分，一是長(zhǎng)效機(jī)制的原則和目標(biāo)，即“房主不炒”是原則、“三穩(wěn)”是目標(biāo);二是再次明確了新的住房制度打造方向，這里要注意的是，“十四五”規(guī)劃首次將“職住平衡”放入了新住房制度建設(shè)內(nèi)容中。

其次，明確了熱點(diǎn)城市調(diào)控的新思路和新框架。“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，這是繼2020年12月底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，再次出現(xiàn)這一提法。意味著，在人口加速向都市圈遷徙，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的新背景下，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域就是在大城市。如何解決好大城市的住房問(wèn)題？“十四五”規(guī)劃在構(gòu)建“兩個(gè)體系”的框架下提出，“堅(jiān)持因地制宜、多策并舉，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求”。

再次，在我國(guó)貫徹新發(fā)展理念，邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段，構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全新背景下，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入追求品質(zhì)與美好生活的“下半場(chǎng)”。從住房發(fā)展的角度看，經(jīng)過(guò)“十二五”“十三五”的快速發(fā)展，住房市場(chǎng)大規(guī)模供應(yīng)，特別是“十三五”期間，年度商品房銷售面積連續(xù)5年在歷史高位徘徊，城鎮(zhèn)居民住房需求得到基本解決，對(duì)住房發(fā)展的訴求從“有沒有”轉(zhuǎn)向了“好不好”“公平不公平”。因此，“十四五”住房發(fā)展將更加重視居住屬性、民生屬性和保障屬性。城市建設(shè)重點(diǎn)由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，其中包括老舊小區(qū)改造、宜居社區(qū)打造、租賃住房建設(shè)、多渠道住房保障、新市民安居等。

2 租賃是“十四五”住房市場(chǎng)體系主題

筆者認(rèn)為，“兩會(huì)”關(guān)于住房的主題“保障好群眾住房需求”，其中既有在“雙循環(huán)”增長(zhǎng)新格局下，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，促進(jìn)合理住房需求釋放，滿足人民群眾“美好人居”的夙愿，也有補(bǔ)足住房保障體系發(fā)展滯后的綜合考慮。所以，“十四五”規(guī)劃中關(guān)于住房發(fā)展的主題就是完善“兩個(gè)體系”。當(dāng)前，住房市場(chǎng)體系和住房保障體系均存在結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。住房市場(chǎng)體系的問(wèn)題在于，商品住房一枝獨(dú)大，住房購(gòu)置呈現(xiàn)“大戶型和奢侈化”的傾向，而中低價(jià)位、中小戶型供應(yīng)占比減少;另外，“買房端盛、租房端衰”，商品房市場(chǎng)體系也不健全。

由此，在城鎮(zhèn)常住人口住房需求基本得到滿足的情況下，基于深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市群、都市圈為依托促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，考慮到近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)水平都在歷史最高位徘徊，新市民、年輕人、新就業(yè)大學(xué)生的住房困難問(wèn)題很突出，培育“先租后買、先小后大、租購(gòu)并舉”的住房新制度迫在眉睫。因此，未來(lái)住房市場(chǎng)體系建設(shè)的重點(diǎn)，就是住房租賃。為此，在如何解決好大城市住房突出問(wèn)題上，“兩會(huì)”提出規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃稅費(fèi)負(fù)擔(dān);“十四五”規(guī)劃提出，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。

這里要重點(diǎn)解釋一個(gè)概念，就是長(zhǎng)租房。這類住房并不是新品種，它指的是市場(chǎng)化導(dǎo)向的，旨在鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃行為的市場(chǎng)模式。從供給端來(lái)說(shuō)，鼓勵(lì)市場(chǎng)化的租賃企業(yè)推出長(zhǎng)期租賃的房源產(chǎn)品，支持類型包括長(zhǎng)租房可以有租金折扣優(yōu)惠、中小微金融支持（包括穩(wěn)定租金收入支撐的REITs）、穩(wěn)定的房源渠道、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)和稅收減免扶持等;從需求端來(lái)說(shuō)，鼓勵(lì)租賃人群簽訂一年以上租期的合約，支持類型包括普惠金融扶持，解決新市民在押金和租金上的“高門檻”，長(zhǎng)租合約支持租賃備案及相關(guān)公共服務(wù)享有（憑租賃合同落戶、子女入讀公辦學(xué)校等）。

需要注意的是，這類長(zhǎng)租房與長(zhǎng)租公寓、規(guī)模化租賃類似，但之所以提“長(zhǎng)租房”而不是長(zhǎng)租公寓，就在于近年來(lái)，由于資本市場(chǎng)炒作、租金上漲、權(quán)益得不到保障，長(zhǎng)租公寓持續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題，比如爆雷、跑路、破產(chǎn)等，與國(guó)家扶持的具有政策屬性的規(guī)?；赓U背道而馳。當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓正處于問(wèn)題持續(xù)暴露后的“陣痛期”，未來(lái)還將會(huì)獲得發(fā)展，但在租賃回歸民生屬性導(dǎo)向下，長(zhǎng)租公寓正在演化成為一個(gè)“小眾產(chǎn)品”而不是主流，主流的民生租賃將是長(zhǎng)租房。這個(gè)產(chǎn)品的類型里，包括集體土地上建設(shè)的長(zhǎng)租房、國(guó)企平臺(tái)帶頭作用下打造的長(zhǎng)租產(chǎn)品，企業(yè)利用自有用地建設(shè)的長(zhǎng)租房，在滿足企業(yè)無(wú)房員工租住的前提下，剩余部分納入政策性租賃住房等。

同時(shí)，今年將推進(jìn)租賃企業(yè)稅收減免、鼓勵(lì)規(guī)模化的長(zhǎng)租行為（激勵(lì)租賃企業(yè)推出長(zhǎng)租房源、鼓勵(lì)租客選擇1年以上的租賃）。另外，“十四五”規(guī)劃提出，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。隨著大城市落戶門檻降低，公共服務(wù)全覆蓋，城市“集體戶”全面鋪開，“租售同權(quán)”有望在“十四五”全面落地，最典型的就是租購(gòu)在子女入讀公辦學(xué)校上權(quán)利平等。大力發(fā)展租賃，目的是解決新市民、青年人的住房困難。在住房進(jìn)入存量時(shí)代，他們是最有效的需求，也是夯實(shí)“雙循環(huán)”發(fā)展新格局的生力軍。

3 構(gòu)建新的住房保障體系

住房保障體系也存在很大的問(wèn)題，最突出的就是以保障戶籍低保低收入為核心的“公租房或貨幣補(bǔ)貼”，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的住房保障訴求。因?yàn)?，?jīng)過(guò)“十二五”3600萬(wàn)套安居工程（公租房、經(jīng)適房為主），“十三五”的“棚改”，戶籍低保低收入住房困難人群的住房需求基本得到保障。當(dāng)下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)水平高企，住房困難人群變成了初入城市的新市民。在落戶門檻降低，住房保障范圍擴(kuò)大的背景下，他們中間的一部分人會(huì)納入公租房。但是，由于公租房在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)上有嚴(yán)格規(guī)定，比如可支配收入不得超過(guò)全市常住居民平均收入，大部分新市民并不符合標(biāo)準(zhǔn)。

這些初入城市的新市民，確實(shí)存在住房困難，他們就成了所謂的“夾心層”。盡管各地近年來(lái)正在推進(jìn)人才住房建設(shè)，但能大規(guī)模建設(shè)人才住房或連續(xù)幾年發(fā)放租金補(bǔ)貼的，僅限于深圳、杭州、廣州等財(cái)力相對(duì)充裕的城市，供應(yīng)規(guī)模也比較小，一般也只針對(duì)高層次人才、領(lǐng)軍人才、高學(xué)歷人才等。而對(duì)其他類人才人群（本科畢業(yè)生、中等職業(yè)技術(shù)人員、創(chuàng)業(yè)人群等），熱點(diǎn)城市的政策往往僅給予住房?jī)?yōu)先購(gòu)置等政策。

因此，“十四五”將重塑住房保障體系，即構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系?；舅悸肥?，除了繼續(xù)增加公租房供應(yīng)外，還會(huì)借助政策鼓勵(lì)，加大建設(shè)低租金、小戶型、秩序好的市場(chǎng)化租賃住房，降低新市民租賃市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。當(dāng)下，對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生，市場(chǎng)化租賃住房（私人散租房、長(zhǎng)租公寓）存在面積偏大的問(wèn)題，低于60平方米的租賃房源不足30%。面積大自然租賃總價(jià)高，再加上“押二付一”的準(zhǔn)入門檻，新市民租住商品住房的壓力可想而知，政策性租賃住房就是為了解決這個(gè)問(wèn)題。

想申購(gòu)商品房，但又夠不著市場(chǎng)化商品住房的人群，就購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房，與政府代持部門一起共有產(chǎn)權(quán)，等到自己收入探到了購(gòu)買一整套產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，再把政府那部分產(chǎn)權(quán)份額買回來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)了擁有產(chǎn)權(quán)住房的愿望。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段和同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。根據(jù)2017年9月發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，符合北京限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房單身年滿30周歲，可申購(gòu)一套，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額不低于50%，新市民占30%。根據(jù)《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房由政府投資或提供政策優(yōu)惠，以部分產(chǎn)權(quán)設(shè)定銷售價(jià)格，面向符合規(guī)定條件的本市城鎮(zhèn)戶籍無(wú)房家庭和非本市戶籍無(wú)房家庭供應(yīng)，以建筑面積90平方米以下的中小套型為主，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%。

在新的住房保障框架下，保障性租賃住房是供應(yīng)主體，這類住房包括公租房和政策性租賃住房，公租房仍舊是原有住房保障框架下的產(chǎn)品，政策性租賃住房主要面向無(wú)房新市民，政府給予政策扶持（規(guī)劃調(diào)整、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、出讓金緩繳等），包括企業(yè)自有用地、集體土地建設(shè)、商品房配建等多主體投資、多渠道供給，實(shí)行政府指導(dǎo)租金，面向新市民、新就業(yè)大學(xué)生、為社會(huì)提供基礎(chǔ)公共服務(wù)的人員（比如公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人、青年教師和醫(yī)生、消防員等）市場(chǎng)化租賃的小戶型、低租金租賃住房。值得注意的是，新的住房保障體系框架，并沒有人才住房這一類型，國(guó)家層面也僅在《關(guān)于支持深圳創(chuàng)建中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》中，對(duì)于深圳人才住房制度給予了認(rèn)可。本質(zhì)上講，人才住房并非是住房保障的范疇，而是各地為爭(zhēng)搶人才甚至是為激活商品房市場(chǎng)而采取的措施，但在地方層面，將成為供應(yīng)重點(diǎn)之一。

4 房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制開始落地

近期發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2月份70個(gè)大中城市新房、二手住房?jī)r(jià)格同比分別上漲4.1%、2.9%，比上月的3.7%、2.4%有明顯增長(zhǎng);2月份，56個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、55個(gè)二手房?jī)r(jià)格上漲，分別比上月增加3個(gè)、6個(gè);一線城市領(lǐng)漲，并有向二線城市擴(kuò)展的勢(shì)頭。春節(jié)前后，深圳、上海、北京、杭州等地相繼出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，銀行房貸額度也開始收緊，熱點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策、長(zhǎng)效機(jī)制將如何演繹呢？

近期結(jié)束的“兩會(huì)”明確提出，保障好群眾住房需求，解決好大城市住房突出問(wèn)題?！笆奈濉币?guī)劃強(qiáng)調(diào)，要建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用。未來(lái)，在保持政策連續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，緊抓土地、金融、稅收三個(gè)事關(guān)調(diào)控績(jī)效的“牛鼻子”，將成為調(diào)控的主體思路。

近期，自然資源部推出“兩個(gè)集中”的供地機(jī)制，著力于在供給側(cè)發(fā)力，其中特別強(qiáng)調(diào)加大宅地供應(yīng)量，2021年宅地供應(yīng)不低于“十三五”年均完成量。加大供應(yīng)的同時(shí)，全年分3批集中出讓，降低有些地方“饑渴式”供地的機(jī)制，希望從源頭上降低地價(jià)，避免對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成倒逼。3月3日，上海發(fā)布的調(diào)控新政中，明確量化地價(jià)調(diào)控目標(biāo)，住宅用地限價(jià)出讓，落實(shí)“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)，并寫入土地出讓合同，這將是未來(lái)熱點(diǎn)城市供地政策的普遍做法。

除了要控制供地端，還要控制資金端。去年，房地產(chǎn)金融宏觀審慎導(dǎo)向的長(zhǎng)效機(jī)制開始落地，比如針對(duì)房企融資的“三道紅線”、針對(duì)銀行放貸的“五類分檔”。2020年，房地產(chǎn)貸款增速第一次小于全部貸款增速。今年，房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制將擴(kuò)大“三道紅線”的實(shí)施范圍，加大對(duì)房企“降杠桿”的考核力度。同時(shí)，對(duì)銀行投放地產(chǎn)類貸款，將繼續(xù)做出規(guī)模和占比的控制。另外，“兩會(huì)”提出今年普惠小微貸款增長(zhǎng)30%以上，金融端調(diào)控將重點(diǎn)打擊資金違規(guī)流入樓市。近期，熱點(diǎn)城市銀監(jiān)部門相繼發(fā)文，要求所有銀行追蹤經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸發(fā)放后的資金流向，嚴(yán)查交易背景和對(duì)手，對(duì)于違規(guī)流入樓市的貸款，要嚴(yán)格采取“抽貸”措施。在稅收方面，“十四五”規(guī)劃提出，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用。在抑制熱點(diǎn)樓市投資投機(jī)方面，增值稅免征期調(diào)整，在增加交易成本、交易摩擦，降低炒房預(yù)期方面具有明顯的效果。去年以來(lái)，深圳、上海、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市將二手房交易增值稅免征期從2年調(diào)至5年，未來(lái)還將成為重要選擇。

對(duì)于房地產(chǎn)的主基調(diào)，“兩會(huì)”強(qiáng)調(diào)保障好群眾住房需求;“十四五”強(qiáng)調(diào)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。這意味著，邁向高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)期，住房全面強(qiáng)調(diào)其民生屬性。自然資源部提出，22個(gè)熱點(diǎn)城市單列的租賃用地占比不低于10%，“十四五”還提出要安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)。由此，未來(lái)租賃住房將實(shí)現(xiàn)放量供應(yīng)。另外，通過(guò)政策扶持，小戶型、低租金的政策性租賃住房將成為鼓勵(lì)市場(chǎng)化供應(yīng)的主體之一。

5 住房發(fā)展強(qiáng)調(diào)“職住平衡”

此次發(fā)布的“十四五”規(guī)劃，對(duì)新住房制度的表述上，有一個(gè)新變化，即“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”。與之前相比，增加了“職住平衡”的提法，這與“完善城鎮(zhèn)化空間布局”中提到的“優(yōu)化提升超大特大城市中心城區(qū)功能，堅(jiān)持產(chǎn)城融合，完善郊區(qū)新城功能，實(shí)現(xiàn)多中心、組團(tuán)式發(fā)展”相呼應(yīng)。也就是說(shuō)，超大城市要更多建設(shè)郊區(qū)新城、都市圈副中心，這也是未來(lái)住房供應(yīng)的新區(qū)域。

這是國(guó)家城鎮(zhèn)化和都市圈戰(zhàn)略的部署和落實(shí)。2020年10月，《求是》雜志刊發(fā)最高層的文章《國(guó)家中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問(wèn)題》。在“完善城市化戰(zhàn)略”一章中，文章指出，產(chǎn)業(yè)和人口向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中是客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但城市單體規(guī)模不能無(wú)限擴(kuò)張。長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)城市都要根據(jù)實(shí)際合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制標(biāo)準(zhǔn)。要建設(shè)一批產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的郊區(qū)新城，推動(dòng)多中心、郊區(qū)化發(fā)展，有序推動(dòng)數(shù)字城市建設(shè)，提高智能管理能力，逐步解決中心城區(qū)人口和功能過(guò)密問(wèn)題。

值得注意的是，這些新城并非是“睡城”，而是城市功能獨(dú)立、產(chǎn)業(yè)定位明晰、住房體系合理的新城市。比如，近期上海“十四五”規(guī)劃提出舉全市之力推動(dòng)新城發(fā)展，打造位于重要區(qū)域廊道上發(fā)展基礎(chǔ)較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5大新城，而且這些新城將探索與中心城區(qū)差異化的購(gòu)房和租賃政策，研究完善租購(gòu)并舉、租售銜接的人才住房政策。目的顯而易見，就是在新區(qū)域落實(shí)供地、金融、住房供應(yīng)等長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)健康。另外，廣州外圍7個(gè)區(qū)域、南京外圍4個(gè)區(qū)，均啟動(dòng)差別化落戶政策，打造產(chǎn)業(yè)新城、郊區(qū)新城，目的也是通過(guò)產(chǎn)業(yè)和新區(qū)規(guī)劃，疏解中心區(qū)高度集聚的購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。而且，在都市圈成為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)“增長(zhǎng)極”的背景下，功能相對(duì)獨(dú)立、產(chǎn)業(yè)定位清晰、房?jī)r(jià)水平較低、住房體系合理的外圍新城，將成為對(duì)接都市圈其他城市，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，帶動(dòng)整個(gè)都市圈發(fā)展的中間地帶，也是更大范圍穩(wěn)定房?jī)r(jià)的緩沖器。