保障房加碼會(huì)有多大效果

熊園

保障房投資強(qiáng)度應(yīng)會(huì)明顯小于棚改，保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)投資的拉動(dòng)不宜高估，僅靠保障房建設(shè)難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)下滑趨勢(shì)。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，預(yù)示著2022年保障房建設(shè)將進(jìn)入實(shí)際發(fā)力階段，這背后可能是出于兩方面考慮：一方面，保障房建設(shè)可作為2022年穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的抓手;另一方面，共同富裕導(dǎo)向下，保障房也是優(yōu)化民生相關(guān)的公共服務(wù)供給、彌合收入差距、實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要抓手。

棚改是針對(duì)城鎮(zhèn)中危舊、擁擠、生產(chǎn)生活存在明顯安全隱患的棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，主要目的是為改善上述居住條件較差家庭的居住條件，實(shí)施地點(diǎn)主要是城中村、工礦區(qū)等。

保障房是為解決中低收入者的住房困難而建立的長(zhǎng)效制度，包括保障性租賃住房、公租

房、共有產(chǎn)權(quán)房三大類(lèi)，其中保障性租賃住房是后續(xù)發(fā)力重點(diǎn)。

具體來(lái)看，保障房（保障性租賃住房）與棚改相比，主要有五大區(qū)別：

需求群體不同：棚改針對(duì)的是房屋危舊、擁擠、公共設(shè)施不全、存在安全隱患的棚戶(hù)區(qū)居民，即有住房、但居住條件較差的群體;保障性租賃住房針對(duì)的是住房困難的新市民、青年人（如進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等）的居住需求。

供給主體不同：棚改完全由政府主導(dǎo)，通過(guò)實(shí)物安置或貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑸榕飸?hù)區(qū)居民提供新住房;保障性租賃住房是政府給予政策支持（土地、財(cái)稅、金融等），引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。

實(shí)施區(qū)域不同：棚改在全國(guó)多數(shù)城市均有實(shí)施，規(guī)模較大;而保障性租賃住房主要在人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市實(shí)施。

持續(xù)時(shí)間不同：棚改是為提升棚戶(hù)區(qū)居住條件而實(shí)施的改造行動(dòng)，相對(duì)短期，目前已逐步退出;保障房是為解決中低收入群體的住房困難，是長(zhǎng)效機(jī)制。

有無(wú)產(chǎn)權(quán)不同：棚改住房的所有者都是有產(chǎn)權(quán)的;保障性租賃住房的租賃人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)此前公布的棚改計(jì)劃完成情況，2016-2020年，全國(guó)棚改開(kāi)工2300多萬(wàn)套，完成投資約7萬(wàn)億元;同期地產(chǎn)投資合計(jì)約76.5萬(wàn)億元，簡(jiǎn)單計(jì)算棚改投資規(guī)模約為地產(chǎn)投資的9.2%左右。

保障房投資強(qiáng)度應(yīng)會(huì)明顯小于棚改。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年，全國(guó)40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套，1-9月已開(kāi)工72萬(wàn)套，完成投資775億元。按此推算，每套保障性租賃住房的投資約為10.8萬(wàn)元。如上所述，2016-2020年，對(duì)應(yīng)每套棚改住房投資約30.4萬(wàn)元。簡(jiǎn)單看，保障房投資強(qiáng)度僅為棚改的1/3左右。

保障房投資強(qiáng)度不及棚改，背后原因可能有二：

其一，保障性租賃住房通過(guò)新建住房和籌集存量房?jī)煞N方式獲得，籌集存量房的成本相對(duì)較低。棚改房屋的產(chǎn)權(quán)完全由居民獲得，因此不論是新建住房，或是貨幣化安臵后居民自行購(gòu)房，最終對(duì)應(yīng)的都是一套完整住房的成本。而保障性租賃住房的產(chǎn)權(quán)并不會(huì)轉(zhuǎn)移給居民，對(duì)于采用存量住房轉(zhuǎn)化方式籌集的住房，無(wú)須付出一套完整的住房成本，因此籌集存量房的成本相對(duì)較低。

其二，多個(gè)城市的籌建計(jì)劃包括房間數(shù)、床位數(shù)，而非一套完整的住房。如上海計(jì)劃在“十四五”時(shí)期，形成供應(yīng)租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套（間、宿舍床位），其中租賃房22萬(wàn)套（間），宿舍床位20萬(wàn)張，而一個(gè)房間或床位的籌建成本明顯低于一套完整住房。

按我們的預(yù)估，“十四五”全國(guó)新建保障性租賃住房925萬(wàn)套，2022年作為計(jì)劃實(shí)施前期，投資比例可能略高，假設(shè)是1/4左右，即175萬(wàn)套;單套投資金額10.8萬(wàn)元，則總投資金額約2500億元，對(duì)地產(chǎn)投資的帶動(dòng)在1.4個(gè)百分點(diǎn)左右。

保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)投資的拉動(dòng)不宜高估，僅靠保障房建設(shè)難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)下滑趨勢(shì)，要真正穩(wěn)定地產(chǎn)投資，可能還需政策進(jìn)一步松動(dòng)，包括加速發(fā)放按揭貸、開(kāi)發(fā)貸等等。