城軌車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售價(jià)盈虧平衡分析

趙 峰

（廣州地鐵設(shè)計(jì)研究院股份有限公司，廣東廣州 510010）

1 背景

我國(guó)城市軌道交通（以下簡(jiǎn)稱“城軌”）建設(shè)起步晚，但發(fā)展較快。截至2020年12月31日，中國(guó)內(nèi)地開(kāi)通運(yùn)營(yíng)城市軌道交通的城市達(dá)45座，我國(guó)地鐵建設(shè)處于高速發(fā)展期[1]。車輛段是城軌車輛停放、檢修、綜合辦公的基地，通常也作為材料庫(kù)、培訓(xùn)、調(diào)測(cè)試、科研的設(shè)置點(diǎn)。截至2020年年初，全國(guó)車輛段投運(yùn)317座，基本為地面車輛段，平均每21.9 km運(yùn)營(yíng)里程配置一座車輛段。根據(jù)交通需求預(yù)測(cè)法估算我國(guó)遠(yuǎn)期城軌線路需求約2.3萬(wàn)km[2-4]，據(jù)此，未來(lái)還需配建超過(guò)1 000座車輛段，占用我國(guó)主要城市建設(shè)用地超過(guò)40萬(wàn)畝，規(guī)模巨大。

黨的十九大以來(lái)，節(jié)約集約用地相關(guān)政策得到進(jìn)一步完善，國(guó)家政策鼓勵(lì)大型基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)利用土地[5]，城軌屬于大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，而未來(lái)有超過(guò)40萬(wàn)畝的車輛段用地需求，如能充分開(kāi)發(fā)利用，將為我國(guó)節(jié)約土地資源和保護(hù)環(huán)境做出巨大貢獻(xiàn)。

車輛段上蓋開(kāi)發(fā)是綜合開(kāi)發(fā)利用政策的具體落實(shí)，但需先滿足城軌功能和工期需求。因此，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)靈活性、開(kāi)發(fā)時(shí)序較白地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有所區(qū)別。一線及部分二線城市土地價(jià)值較高，進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)效益明顯。但對(duì)于三線和弱二線城市的上蓋開(kāi)發(fā)不一定具有財(cái)務(wù)可行性。因此，分析車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的基本形式和建設(shè)時(shí)序，總結(jié)出該類項(xiàng)目的基本操作流程和現(xiàn)金流量圖，據(jù)此分析上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售價(jià)盈虧平衡臨界點(diǎn)的計(jì)算模型，計(jì)算出相關(guān)參考值，為判斷進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)是否可行提供依據(jù)，十分必要。

2 上蓋開(kāi)發(fā)的基本形式及建設(shè)時(shí)序

2.1 基本形式

車輛段通常采用蓋板形成上部物業(yè)開(kāi)發(fā)，下部為地鐵車輛段。國(guó)內(nèi)上蓋開(kāi)發(fā)的基本形式如圖1所示。

標(biāo)高8.5 m的板為第一層板（簡(jiǎn)稱“蓋板”），作為車輛段用房屋頂，需與車輛段項(xiàng)目同期建設(shè)。標(biāo)高15 m的板為第二層板（簡(jiǎn)稱“二層板”），與上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同步建設(shè)。蓋板和二層板共同將綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的空間劃分為：下蓋車輛段功能空間、上蓋配套停車場(chǎng)或管線夾層空間、上蓋開(kāi)發(fā)空間。

圖1 車輛段上蓋開(kāi)發(fā)空間關(guān)系立面示意（單位：m）

圖2 車輛段功能空間平面示意圖

（1）下蓋車輛段功能空間。該空間可劃分為咽喉區(qū)、下蓋綜合基地功能區(qū)、其他區(qū)域，如圖2所示。咽喉區(qū)由于柱網(wǎng)不規(guī)則，不利于高密度開(kāi)發(fā)，通常不用于上蓋開(kāi)發(fā)，可作為低層學(xué)?；蚱渌桶涮追课萁ㄔO(shè)用地。下蓋綜合基地功能區(qū)可配合上蓋開(kāi)發(fā)適當(dāng)調(diào)整柱網(wǎng)，是上蓋開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。其他區(qū)域中，部分需設(shè)置地鐵綜合辦公、培訓(xùn)等較高樓層，故不設(shè)置上蓋；有時(shí)綜合辦公、培訓(xùn)等較高樓層也可設(shè)置于蓋板之上，但需要與上蓋開(kāi)發(fā)分區(qū)隔離。當(dāng)用地紅線在滿足車輛段綜合基地功能后，還有較大土地富裕時(shí)，可直接進(jìn)行白地開(kāi)發(fā)，但需注意土地屬性轉(zhuǎn)換。

（2）上蓋配套停車場(chǎng)或管線夾層空間。該空間的開(kāi)發(fā)與普通配套停車場(chǎng)空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類似，本文不累述。

（3）上蓋開(kāi)發(fā)空間。該空間的開(kāi)發(fā)與白地開(kāi)發(fā)的區(qū)別在于核心筒或者柱網(wǎng)等垂直受力體系需先將結(jié)構(gòu)受力傳遞于蓋板，根據(jù)蓋板如何將力傳遞至地面，可以將蓋板劃分為：無(wú)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換蓋板和有結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換蓋板，具體如圖1中橢圓形虛線框所示。

2.2 建設(shè)時(shí)序

車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的建設(shè)時(shí)序與白地開(kāi)發(fā)存在較大差異，這是目前各建設(shè)單位前期決策時(shí)容易忽視的問(wèn)題。建設(shè)時(shí)序的不同會(huì)直接引起開(kāi)發(fā)周期的大幅度增加，導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本增大，不確定風(fēng)險(xiǎn)增加。車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的工作流程如圖3所示。

根據(jù)工作流程，結(jié)合深圳、廣州車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，整理出理想狀態(tài)下各環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序，如圖4所示。

每條線路的建設(shè)工期、上蓋開(kāi)發(fā)的決策時(shí)間不同，部分車輛段上蓋為預(yù)留遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)，實(shí)際會(huì)造成蓋板建設(shè)投資長(zhǎng)時(shí)間被占用，從財(cái)務(wù)角度看，機(jī)會(huì)成本損失更大。

3 盈虧平衡分析

由于車輛段上蓋開(kāi)發(fā)比白地開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，因此應(yīng)重視資金時(shí)間價(jià)值（機(jī)會(huì)成本）。理想狀態(tài)下，項(xiàng)目可順利按計(jì)劃推進(jìn)，項(xiàng)目資金投入占用時(shí)間相對(duì)較少，資金機(jī)會(huì)成本損失相對(duì)較小。若能計(jì)算出最理想狀態(tài)下售價(jià)盈虧平衡臨界點(diǎn)，低于該售價(jià)臨界點(diǎn)的預(yù)測(cè)售價(jià)無(wú)法滿足開(kāi)發(fā)需求，項(xiàng)目財(cái)務(wù)不可行，這對(duì)決策者具有重要意義。因此，本章基于圖4所示的上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序進(jìn)行分析。

3.1 現(xiàn)金流量

為進(jìn)一步展開(kāi)分析，整理出項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖，如圖5所示。車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要現(xiàn)金流出項(xiàng)包括以下幾個(gè)部分。

圖3 車輛段及車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的工作流程

（1） 前期研究方案投入。該項(xiàng)工作應(yīng)在車輛段隨城軌項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)劃獲批后，與城軌線路可行性研究同步開(kāi)展，以確保方案相互協(xié)調(diào)兼容。研究周期與項(xiàng)目可行性研究周期相同。

（2） 征拆等前期費(fèi)。前期研究獲立項(xiàng)后，項(xiàng)目進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，城軌項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)獲批復(fù)后，可協(xié)調(diào)各部門(mén)進(jìn)入征地拆遷等前期工程實(shí)施階段，該工作由車輛段項(xiàng)目實(shí)施，上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偝杀尽?/p>

（3） 蓋板資金投入。蓋板既作為上蓋開(kāi)發(fā)的平臺(tái)，同時(shí)也作為車輛段用房屋頂，需與車輛段項(xiàng)目同期建設(shè)。有上蓋開(kāi)發(fā)的地鐵車輛段土建施工周期約3年。

（4） 上蓋開(kāi)發(fā)成本。是指第二層板和上蓋物業(yè)的建設(shè)成本，結(jié)合近幾年實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)周期約2年。

（5） 銷售成本及稅費(fèi)等。該項(xiàng)內(nèi)容與白地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全相同，包括開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售成本、不可預(yù)計(jì)費(fèi)、稅金等。

圖4 上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序（單位：年）

圖5 上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖（單位：年）

車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要現(xiàn)金流入項(xiàng)為上蓋物業(yè)的銷售收入。開(kāi)發(fā)規(guī)模確定時(shí)，銷售收入與售價(jià)成正比。

3.2 建立盈虧平衡分析模型

根據(jù)現(xiàn)金流量圖（圖5），以及盈虧平衡時(shí)現(xiàn)金流公式（1）、用將來(lái)值計(jì)算現(xiàn)值的公式（2）、用年值計(jì)算現(xiàn)值的公式（3），可得出上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為0時(shí)（處于盈虧平衡）的計(jì)算式（4）：

式（1）～式（4）中，CI為現(xiàn)金凈流入；CO為現(xiàn)金凈流出；i為資金機(jī)會(huì)成本利率；t為時(shí)間（t= 0 ……n），年；F為將來(lái)值；P為現(xiàn)值；A為年值；a為前期研究方案投入；b為征拆等前期費(fèi)；c為蓋板資金投入；d為上蓋開(kāi)發(fā)成本；e為銷售收入；f為銷售成本及稅費(fèi)等。

式（1）～式（4）中的資金機(jī)會(huì)成本利率i可取行業(yè)基準(zhǔn)收益率（IRR），也可根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的機(jī)會(huì)成本確定。計(jì)算式中的a、b、c（開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年時(shí)，ct=c/3）、d（開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年時(shí)，dt=d/2）可通過(guò)具體的工程方案確定、e參照行業(yè)相關(guān)報(bào)告以及企業(yè)政策確定。將以上數(shù)據(jù)帶入式（4）即可計(jì)算出處于盈虧平衡的售價(jià)臨界值。

若a、b、c、d均取蓋板單位面積成本，e相應(yīng)為蓋板單位面積的售價(jià)，則可知

式（5）中，R為上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率；p為單位建筑面積售價(jià)。

銷售成本及稅費(fèi)等參照行業(yè)相關(guān)報(bào)告進(jìn)行取值，銷售成本（含折讓）可暫按臨界點(diǎn)銷售收入的5%計(jì)算，稅費(fèi)按20%計(jì)算，其他間接及不可預(yù)見(jiàn)成本按10%計(jì)算[9]，小計(jì)35%代入式（4），經(jīng)計(jì)算得出式（6）～式（9）。

當(dāng)IRR = 12%時(shí)，理想狀態(tài)下售價(jià)臨界點(diǎn)：

當(dāng)IRR = 10%時(shí)，理想狀態(tài)下售價(jià)臨界點(diǎn) ：

當(dāng)IRR = 8%時(shí)，理想狀態(tài)下售價(jià)臨界點(diǎn)：

當(dāng)IRR = 6%時(shí)，理想狀態(tài)下售價(jià)臨界點(diǎn)：

3.3 實(shí)例運(yùn)用

假設(shè)某城市擬對(duì)某車輛段進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)，則a、b、c、d等可通過(guò)具體方案估算確定，帶入式（6）～式（9）即可得出相應(yīng)的售價(jià)臨界值，再與擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)測(cè)售價(jià)進(jìn)行對(duì)照，即可判斷項(xiàng)目是否可行。

本文假設(shè)某項(xiàng)目：a根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取c的5%；b主要按地鐵車輛段功能分?jǐn)偼顿Y，各地分?jǐn)傇瓌t不同，如廣州地區(qū)按蓋板范圍的50%分?jǐn)偨o開(kāi)發(fā)項(xiàng)目[10]，其他地區(qū)大多采用有無(wú)對(duì)比法，具體項(xiàng)目需進(jìn)行具體分析，本處暫按單位蓋板面積1 200元/m2估列；d與普通開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本相同，房屋按帶裝修單價(jià)4 500元/m2（已考慮配建）估列；c與R對(duì)開(kāi)發(fā)影響較大，可參照表1統(tǒng)計(jì)的實(shí)際項(xiàng)目平均值確定[11-15]。

由表1可知，無(wú)轉(zhuǎn)換蓋板工程費(fèi)用約為4 483元/m2，轉(zhuǎn)換蓋板工程費(fèi)用約為9 026元/m2。假設(shè)容積率R取平均值2.22，轉(zhuǎn)換區(qū)域蓋板占比50%。建設(shè)單位管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等其他投資約占工程費(fèi)用的15%。將以上數(shù)據(jù)帶入系列式（6）～式（9），計(jì)算結(jié)果如下：當(dāng)IRR=10%時(shí)，售價(jià)臨界值為12 791元/m2；當(dāng)IRR = 8%時(shí)，售價(jià)臨界值為12 072元/m2；當(dāng)IRR = 6%時(shí)，售價(jià)臨界值為11 052元/m2。

預(yù)測(cè)售價(jià)低于11 052元/m2時(shí)，項(xiàng)目明確不可行；預(yù)測(cè)售價(jià)高于11 052元/m2或低于12 791元/m2時(shí)，若企業(yè)有大量閑置資金、無(wú)其他投資機(jī)會(huì)且具備按理想進(jìn)度推進(jìn)的條件時(shí)，可慎重決定可行，但風(fēng)險(xiǎn)較大；當(dāng)售價(jià)單價(jià)高于12 791元/m2時(shí)，項(xiàng)目可行。

4 結(jié)語(yǔ)

未來(lái)城軌建設(shè)需求仍然巨大，與之配套的車輛段綜合基地還需占用我國(guó)主要城市的建設(shè)用地超40萬(wàn)畝。對(duì)車輛段用地進(jìn)行充分的綜合開(kāi)發(fā)利用，將為我國(guó)節(jié)約土地資源和保護(hù)環(huán)境做出巨大貢獻(xiàn)。由于車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的基本形式和建設(shè)時(shí)序決定了其與白地開(kāi)發(fā)存在較大區(qū)別，因此從業(yè)人員可根據(jù)本文建立的公式，計(jì)算具體項(xiàng)目的售價(jià)臨界點(diǎn)，供決策參考。由于客觀因素使具體的項(xiàng)目資金投入和回收時(shí)間點(diǎn)發(fā)生變化時(shí)，可運(yùn)用文中提出的計(jì)算模型自行測(cè)算。

表1 近期完成設(shè)計(jì)的車輛段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)