基于區(qū)位理論和價格特征模型的鄭州房地產價格影響因素研究

李俊杰

【摘要】房地產區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，是某一特定區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素產生的區(qū)域性特征（楊建軍，2016）。區(qū)域位置的優(yōu)劣，幾乎成為具體房地產項目，尤其是住宅項目價格高低和走勢的關鍵影響因素。在房地產研究領域，房地產價格的研究主要集中在宏觀層面，很少涉及具體住宅樓盤的微觀區(qū)域環(huán)境。本研究從區(qū)位理論和特征價格模型出發(fā)，以鄭州房地產項目為樣本，嘗試構建影響板塊住宅項目價格的區(qū)位因素的綜合分析框架，為板塊層面的房地產項目開發(fā)提供價格因素指導，為促進房地產市場的良性發(fā)展提供參考和借鑒。

【關鍵詞】區(qū)位理論;價格特征;房價

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2021.24.002

一、理論基礎及分析框架

房地產區(qū)位分析是以房地產坐落的位置為基點進行工作、娛樂、醫(yī)療等分析，針對該區(qū)位的自然、社會、經濟環(huán)境對購房者身心各方面的影響進行綜合分析。本文的區(qū)位概念屬于微觀層面的范疇，即“片區(qū)”和“板塊”層面。由于“片區(qū)”還經常被用于指代較大的地理區(qū)域概念，如華北片區(qū)，不同于本研究聚焦于具體樓盤區(qū)域的視角，所以本研究采用“板塊”的說法，用以對房地產住宅微觀區(qū)域層面進行研究。

區(qū)位理論是關于人類活動的空間分布及其空間中的相互關系的學說，其產生可以追溯到19世紀初，按照發(fā)展時期可劃分為古典、近代和現代三個階段。經濟領域的區(qū)位理論研究已經很成熟和深入了。但是在我國的房地產領域，應用區(qū)位理論進行的研究才剛剛開始，尚未出現針對片區(qū)范圍，尤其是針對具體片區(qū)的具體住宅樓盤進行的微觀研究。這樣的局面對房地產企業(yè)而言，缺乏實際的借鑒和指導意義。

在我國的房地產價格評估實踐中，除了最常采用的三種傳統(tǒng)價格評估方法，即成本法、收益法和市場比較法，特征價格研究模型（hedonic pricingmodel，以下簡稱HPM）也是一種比較好的方法。20世紀60年代到70年代，學者開始把HPM引入房地產與城市經濟領域，注重房地產的某一特征屬性對房地產價格的影響，如空氣質量、生態(tài)環(huán)境、交通狀況、教育資源、建筑年齡、周邊環(huán)境等。我國著名房地產研究學者賈生華教授認為，可以從特征價格模型的角度研究環(huán)境、交通等具體特征因素對房地產價格的影響。

本研究在賈生華教授的研究基礎上，綜合其他學者的相關研究，提出了分析影響板塊內住宅項目價格的因素分析指標體系，其包括環(huán)境、規(guī)劃、建設和成熟度四個指標，以及自然環(huán)境、社會文化環(huán)境、經濟環(huán)境、城市規(guī)劃、項目規(guī)劃、基礎配套、開發(fā)投資、物業(yè)管理、鄰里關系、居住體驗等十個二級因子。本研究將據此分析框架，選取鄭州市金水區(qū)北部板塊的普羅旺世住宅項目和鄭東新區(qū)起步板塊的綠城百合住宅項目作為研究對象，對比其長期價格走勢，分析影響其房價的區(qū)位因素，探索其影響機制和規(guī)律。

二、項目選取

鄭州市的綠城百合住宅項目（以下簡稱A項目）、普羅旺世住宅項目（以下簡稱B項目）在住宅商品的市場同一性、商品異質性和市場均衡性方面均有較好表現，兩個項目和所屬板塊的主要不同之處就是區(qū)位因素，適合研究區(qū)位因素對其房價走勢的影響，符合HPM模型分析的條件，故將其作為板塊住宅項目的研究對象。

本研究比較了兩個項目2008—2019年的價格走勢，發(fā)現兩個項目在2008年的起價差別不大，此后兩個項目價格均呈上揚態(tài)勢，從2015年開始均快速上漲，并在2018年達到峰值。但是A項目的價格始終高于B項目，并且差值缺口呈逐漸增大狀態(tài)。

三、環(huán)境分析

（一）自然環(huán)境因素

自然環(huán)境因素主要包括區(qū)位信息、地理要素和生態(tài)環(huán)境三個因子。首先，在區(qū)位信息面方，A項目位于鄭州東區(qū)的新發(fā)展地帶的核心啟動區(qū)，屬于整個鄭州市較新的發(fā)展板塊;B項目位于鄭州市成熟的老城區(qū)金水區(qū)北部，屬于金水區(qū)相對較新的發(fā)展板塊。兩者從區(qū)位上來講，一個屬于市級的（甚至是河南省的）發(fā)展板塊（A項目），另一個屬于區(qū)級的發(fā)展板塊（B項目）。其次，在地理要素方面，B板塊附近并沒有典型的地形地貌特征，而A板塊南有鄭東新區(qū)的CBD如意湖，北有金融島的龍湖，地理優(yōu)勢明顯。最后，在生態(tài)環(huán)境方面，兩個項目北面均是鄭州沿黃綠化環(huán)境帶，但A項目周邊的綠化面積明顯大于B項目。

綜上以上因素，A項目在區(qū)位屬性、地理要素和生態(tài)環(huán)境方面明顯強于B項目。

（二）社會文化環(huán)境因素

從社會文化環(huán)境因素來看，兩個項目所在的板塊都屬于新開發(fā)地區(qū)，沒有典型的歷史傳統(tǒng)傳承和文化積淀。不同的是，A項目所在板塊屬于凈地開發(fā)，受周邊影響較少;而B項目所在板塊屬于城中村地區(qū)，外來務工流動人口較多，在社會治安方面弱于A項目。在人口因素方面，A項目所處的鄭東新區(qū)板塊承載著鄭州市乃至河南省的高凈值人群的流入，這對項目的新盤定價、梯次開發(fā)價格乃至二手房定價具有重要的提升作用;B項目主要承載金水區(qū)域內的高凈值人群流入，相對而言，定價要低于A項目。

因此，從社會文化環(huán)境因素來看，A項目在治安和高凈值人口流入方面要優(yōu)于B項目。

（三）經濟環(huán)境因素

經濟環(huán)境因素主要考察經濟總量規(guī)模、經濟類型、經濟密度及投資強度等方面的內容。A項目所在的鄭東新區(qū)板塊在這幾個方面與B項目都有所不同。

A項目所在的鄭東新區(qū)核心板塊集中了鄭東新區(qū)經濟規(guī)模的絕大部分體量，每年規(guī)模為300～400億，而B項目所在的金水區(qū)北部板塊長期經濟規(guī)模不足百億，二者體量相差巨大;從經濟類型上來講，A項目所在板塊集中在銀行、保險、證券、高新技術開發(fā)、物流、教育、醫(yī)療和會展行業(yè)，經濟形態(tài)較新，政府持續(xù)投資較多;而對B項目來說，雖然鄭州市金水區(qū)的經濟總量高達千億，但是B項目所在的金水區(qū)北部板塊，長期經濟不發(fā)達，板塊內忙于拆遷安置，經濟以農業(yè)生產、農產品粗加工與批發(fā)、倉儲為主，近幾年又嚴重依賴土地財政，政府投入較少。

因此，從經濟環(huán)境因素來看，A項目所在板塊強于B項目所在的板塊。

四、規(guī)劃分析

（一）城市規(guī)劃因素

城市規(guī)劃主要考慮政策關注度、規(guī)格定位及競品布局等因素。從這幾個方面來看，A項目無疑具有較大優(yōu)勢，其所在的鄭東新區(qū)核心板塊規(guī)劃控制面積達到370km2，現已累計完成固定資產投資超過5000億元，可以說是舉全省之力建設的新區(qū)項目。A項目所在的板塊是政策關注力度和建設規(guī)格定位全省最高的一個板塊。B項目所在的板塊在這方面無法與之相提并論。

如果再結合《鄭州市城市總體規(guī)劃》，就會更加清楚地看到，在鄭州“一心兩翼”發(fā)展格局下，向東、向西才是城市發(fā)展的方向。而金水區(qū)北部不具備城市發(fā)展的政策關注。

（二）項目規(guī)劃因素

項目規(guī)劃因素主要考慮項目的定位、戶型、容積率、套數、景觀與公共設施等內容。在這些方面，兩個項目表現出基本相同的情況。經過數據比較，兩個項目除了占地面積有所區(qū)別以外，其他基本情況都比較類似，定位都屬于改善型高端客群，都擁有自己獨特的建筑風格，景觀建設較好，公共設施齊全，B項目還擁有別墅建筑群落。因此，在項目規(guī)劃總體上B項目比A項目更加綜合和優(yōu)秀。

五、建設分析

（一）基礎配套因素

基礎配套設施一般包括交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療和娛樂等設施。綜合各種信息來源，本研究將兩個項目的基礎配套因素整理對比，總體看來，A項目位于鄭東新區(qū)重點投資區(qū)域，各項配套雖然較新，但是投資力度較大，配套規(guī)格較高，推進相對較好。B項目位于金水區(qū)北部，配套資源相對薄弱一些，但是自建配套設施較豐富，并且有一定的口碑和質量。因此，整體看來，兩個項目的基礎配套設施都相對比較成熟，各有特點。

（二）開發(fā)投資

開發(fā)投資關系到發(fā)展?jié)摿?，是指項目所在板塊的投資規(guī)模與速度、開發(fā)項目數量與密度等。A項目所在板塊由于身處鄭東新區(qū)核心區(qū)域，所獲投資遠遠大于B項目所在板塊。據統(tǒng)計，鄭東新區(qū)核心區(qū)域累計獲得投資5000多億人民幣，而金水北區(qū)板塊近10年投資不足300億人民幣，兩者不在一個量級上。鄭東新區(qū)核心板塊聚集了全國知名房企，無論是開發(fā)商的數量，還是在建項目的數量和體量，都是B項目所在板塊無法比擬的。

因此，A項目所在板塊的開發(fā)投資力度和發(fā)展?jié)摿h遠大于B項目所在板塊。

六、成熟度分析

（一）物業(yè)管理因素

物業(yè)管理因素的分析一般是從物業(yè)的等級、口碑、收費標準、服務質量和體驗幾個方面來進行判斷的。綜合各方面信息來源，本研究對兩個項目的物業(yè)管理水平指標進行了分析，兩個住宅項目為了保證物業(yè)管理水平，都采用了自主物業(yè)品牌，長期運營下來，口碑表現良好，物業(yè)整體管理水平較高，兩個項目的物業(yè)表現基本相當。

（二）鄰里關系

鄰里關系主要是從社區(qū)文化的角度來進行判斷的。由于兩個小區(qū)都定位在受教育良好、家庭收入較高的客群階層，小區(qū)入住人口素質較高，行為舉止文明有度，表現為融洽和睦的狀態(tài)，未發(fā)生過大型維權事件。因此，兩個住宅項目都有較為良好的鄰里關系。

（三）居住體驗

居住體驗一般考察生活便利性和二手房價格帶來的社區(qū)認同感。兩個項目的配套設施，如交通、醫(yī)療、教育、購物、娛樂，以及項目內外部的生態(tài)環(huán)境都比較便利及完善的狀態(tài)，因此項目居民的居住體驗感普遍較好。兩個項目都是所在板塊的典型代表項目，二手房價格都是所在板塊的最高價格，使得項目居民的社區(qū)認同感和自豪感較強。

七、結語

由于具有相同社會經濟屬性的群體趨向于選擇相同的居住區(qū)位，住宅區(qū)位因素已成為居民進行住宅項目選擇時考慮的重要因素。從以上結論出發(fā)，房地產企業(yè)應該重視區(qū)位因素里的人口、產業(yè)、城市規(guī)劃、政策關注度、基礎配套設施等因素，而對自然環(huán)境、項目規(guī)劃和物業(yè)管理等方面投入相對較少的關注，這樣可以抓住重點，使住宅項目的開發(fā)建設呈現出最佳狀態(tài)。

參考文獻

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