“租售并舉”遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的均衡器

袁建林，袁 景

本刊核心層次論文

“租售并舉”遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的均衡器

袁建林1，袁 景2

(1. 遼寧工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧 錦州 121001；2. 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 天津軟件開(kāi)發(fā)中心，天津 300202)

根據(jù)遼寧省2000—2018年相關(guān)數(shù)據(jù)，依據(jù)多元統(tǒng)計(jì)回歸分析方法，對(duì)遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了深入研究。結(jié)果表明，提高房屋租賃數(shù)量可對(duì)沖房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。同時(shí)，遼寧省城市每十萬(wàn)高等教育人數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大，使其呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，GDP對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)率緊隨其后，但遼寧省城市人口規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)向變化，說(shuō)明其對(duì)遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格貢獻(xiàn)不理想。研究結(jié)果清楚表明提高房屋租賃比例可達(dá)到遼寧省房地產(chǎn)的均衡化發(fā)展目標(biāo)。

房地產(chǎn)價(jià)格；租售；均衡

房地產(chǎn)作為一種商品，除具備一般商品的屬性外，即其價(jià)值決定于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，受到供求關(guān)系的影響，還具有單位價(jià)值高、不可移動(dòng)性、有限性的屬性。房地產(chǎn)的這些固有屬性，決定了其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性和支柱性，成為左右整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)。2020年突發(fā)的新冠疫情，令各國(guó)人員流動(dòng)出現(xiàn)停滯，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)冰霜期，也令整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。隨著國(guó)內(nèi)疫情的逐步緩和，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)全面恢復(fù)，而經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)熱度的持續(xù)升高，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦迎來(lái)新的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

就遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定狀態(tài)，但其增長(zhǎng)速度高于GDP的增長(zhǎng)率，從2000年至2018年，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率為7.09%。為保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性，遼寧省政府出臺(tái)了一系列保穩(wěn)促產(chǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展的措施，提高其發(fā)展的潛力。本文以區(qū)域房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展為切入點(diǎn)，破解房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，以達(dá)到促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之態(tài)勢(shì)。

一、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其它行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，這意味著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用無(wú)可替代。同時(shí)，其單位價(jià)值大、增幅快，突顯了其投資價(jià)值。為了最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，滿足居民住房需求，政府相關(guān)部門(mén)做了大量的工作，同時(shí)相關(guān)學(xué)者也進(jìn)行了深入的研究。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究，主要集中于以下三個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡，其價(jià)格處于不穩(wěn)定狀態(tài)。安輝等[1]提出應(yīng)針對(duì)不同房地產(chǎn)的需求，提供相應(yīng)產(chǎn)品，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。修晶[2]認(rèn)為解決房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的基本之策，在于供給側(cè)的改革，從而滿足不同消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求?？讘c山等[3]對(duì)我國(guó)不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了研究，得出不同區(qū)域之間，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)存在一定差異，應(yīng)注重房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保持行業(yè)的可持續(xù)性。

（2）投機(jī)性需求形成市場(chǎng)紊亂。劉軒等[4]確認(rèn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”、投機(jī)客炒房、倒房，加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)的短缺化趨勢(shì)，形成市場(chǎng)紊亂。謝寶峰[5]認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，加重了房地產(chǎn)的供需矛盾，形成其穩(wěn)定性較弱。

（3）城市化進(jìn)程，加劇區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡。王家庭[6]則從城市化角度，分析指出城市進(jìn)程加速了房地產(chǎn)泡沫化。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題研究文獻(xiàn)的梳理分析，基于房地產(chǎn)租售問(wèn)題的研究還有待于不斷深化，深挖細(xì)究房地產(chǎn)供需之間矛盾的關(guān)鍵點(diǎn)，化解房地產(chǎn)發(fā)展中的瓶頸。本文以遼寧省區(qū)域房屋市場(chǎng)租售問(wèn)題為切入點(diǎn)，尋求遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)供需之間的平衡之策，力爭(zhēng)化解遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)

借鑒房地產(chǎn)相關(guān)研究成果[7-8]，建立能夠真實(shí)反映遼寧省房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的指標(biāo)體系。數(shù)據(jù)來(lái)源主要根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒及遼寧經(jīng)濟(jì)年鑒獲取。

圖1 2000-2018年遼寧省商品房?jī)r(jià)格與房屋租賃比例變化趨勢(shì)

注：表中數(shù)據(jù)來(lái)源于遼寧省統(tǒng)計(jì)局及相關(guān)網(wǎng)站，且經(jīng)過(guò)處理

面對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上揚(yáng)，消費(fèi)者卻依然情緒高漲，購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，雖然因疫情原因，今年個(gè)別月份有所回落，但疫情相對(duì)穩(wěn)定后的暴發(fā)式增長(zhǎng)，撬動(dòng)了短暫休眠的房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了其穩(wěn)定發(fā)展的難度。其中原因有多種，但有兩點(diǎn)不可忽視：

（1）租賃市場(chǎng)建設(shè)相對(duì)滯后，難以滿足居民的多種需求。

（2）租賃配套政策欠缺，形成租賃需求疲軟。圖1展現(xiàn)了遼寧省商品房?jī)r(jià)格與房屋租賃比例之間所存在的對(duì)應(yīng)關(guān)系，從圖中可看出兩者有一定的負(fù)相關(guān)傾向。

（二）模型構(gòu)建

為了更深入了解遼寧省房地產(chǎn)租賃對(duì)商品房?jī)r(jià)格所產(chǎn)生的影響，利用最小二乘模型建立模型，研究?jī)烧咧g存在的定量關(guān)系。最小二乘回歸模型如下：

y=0+1x+ ax++（1）

其中：y為遼寧省商品房地產(chǎn)價(jià)格；x為遼寧省房屋租賃比例；x為影響遼寧省商品房?jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素，主要包括人均GDP、人口規(guī)模、受教育程度、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等；為回歸模型的誤差。模型中的變量及其涵義如表1所示。

表1 變量及其涵義

名稱 涵義單位 yp商品房平均價(jià)格元 Ren房屋租賃比例% GDP人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值元 Population人口規(guī)模萬(wàn)人 Education每十萬(wàn)高等教育人數(shù)人／十萬(wàn) Consumerindex居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%

三、實(shí)證分析

（一）變量的描述性統(tǒng)計(jì)分析

根據(jù)表2，遼寧省商品房的平均價(jià)格為4 690.78元／m2。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，2018年城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員月平均工資為6 871.75元。遼寧省居民平均收入為房地產(chǎn)價(jià)格的1.5倍，國(guó)際上普遍認(rèn)為居民收入為房地產(chǎn)價(jià)格的3－6倍左右為佳，從遼寧省居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)看，還與此比值存在一定差距。就遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展差異性來(lái)看，其正負(fù)偏差在2 000元上下，說(shuō)明遼寧省各個(gè)不同城市之間房地產(chǎn)發(fā)展差異性較大，各地房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)。

表2 變量描述性統(tǒng)計(jì)

名稱平均值最小值最大值標(biāo)準(zhǔn)差 yp4690.783618.6310019.011912.47 Ren(%)0.660.081.200.96 GDP45961.862248410003322385.41 Population299.75129.60178.51170.67 Education1858.36203.236162.761856.43 Consumerindex(%)101.20100.50102.130.40

（二）變量回歸分析

表3展示了遼寧省區(qū)域商品房?jī)r(jià)格回歸結(jié)果，從結(jié)果來(lái)看，遼寧省商品房?jī)r(jià)格與住房出租數(shù)量之間具有負(fù)相關(guān)關(guān)系，即隨著遼寧省住房出租數(shù)量的增加，遼寧省商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)，這表明提高遼寧省住房出租數(shù)量可一定程度上抑制其商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到均衡發(fā)展的作用。從回歸結(jié)果可知，遼寧省住房每提高一個(gè)單位的租賃數(shù)量，房?jī)r(jià)變化率為0.21，說(shuō)明房屋租賃對(duì)房?jī)r(jià)的控制作用較明顯，也預(yù)示著提高房屋租賃比例可成為房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的一劑良藥，起到一種均衡器的作用。在影響遼寧省商品房?jī)r(jià)格的因素中，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、每十萬(wàn)高等教育人數(shù)、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)其呈現(xiàn)正向關(guān)系，即隨著這些因素?cái)?shù)值的增大，遼寧省商品房?jī)r(jià)格也隨之上漲。在影響遼寧省商品房?jī)r(jià)格因素中，每十萬(wàn)高等教育人數(shù)對(duì)其上漲影響最顯著，是首要因素，其表明遼寧省區(qū)域教育與其他地區(qū)相比，有著一定的優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模上呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，但在發(fā)展中還應(yīng)注重內(nèi)涵建設(shè)，不斷提高教育教學(xué)質(zhì)量。其次為GDP對(duì)房?jī)r(jià)的發(fā)展貢獻(xiàn)。一定時(shí)期內(nèi)，GDP仍是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推器，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，無(wú)疑也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

而從人口因素對(duì)房地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響變化來(lái)看，人口因素對(duì)房地產(chǎn)的上漲呈現(xiàn)出負(fù)向變化趨勢(shì)，說(shuō)明近年來(lái)，遼寧省區(qū)域人口規(guī)?？傮w有一定的下滑趨勢(shì)，人口凈流出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)呈現(xiàn)負(fù)向增長(zhǎng)趨勢(shì)，這也印證了近年來(lái)，學(xué)者對(duì)遼寧省人口的研究，即東三省的人口規(guī)?？傮w呈現(xiàn)出下降的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從這一點(diǎn)來(lái)看，遼寧省應(yīng)加強(qiáng)人口政策的調(diào)整，突出人才引進(jìn)政策對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作用。

表3 方差分析

源自由度平方和均方F值Pr>F 模型57.28961.45794.700.0219 誤差92.79460.3105 校正合計(jì)1410.0843

表4 方差分析檢驗(yàn)

均方根誤差0.55724R20.7229 因變量均值-0.05177調(diào)整R20.5689 變異系數(shù)-1076.34281

表5 參數(shù)估計(jì)

變量自由度參數(shù)估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)誤差t值Pr>|t| Intercept10.00450.19170.020.0816 Ren1-0.20750.2535-0.820.0342 GDP10.23070.22891.010.1397 Population1-0.33640.2675-1.260.0403 Education10.61510.46011.340.1140 Consumerindex10.16680.41670.400.1982

四、結(jié)論

突如其來(lái)的疫情令房地產(chǎn)業(yè)面臨著諸多困難，使其發(fā)展受到嚴(yán)重沖擊。為了不斷推進(jìn)遼寧省房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，需完善遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)，加快區(qū)域房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)行“租售并舉”之策，創(chuàng)新房屋租賃市場(chǎng)的建設(shè)機(jī)制。利用回歸方程，通過(guò)對(duì)遼寧省房地產(chǎn)影響因素的研究，可得出：

（1）遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)還需不斷完善。經(jīng)歷多年的發(fā)展，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)已有相當(dāng)規(guī)模，2019年遼寧省商品房銷售額338.0億元，比上年增長(zhǎng)23.7%。但發(fā)展中，用于租賃房屋的建設(shè)還存在缺陷，據(jù)資料，2018年遼寧省出租房屋所占比例僅為0.89%，對(duì)房地產(chǎn)商品房的影響較弱，需下大氣力，補(bǔ)齊短板，促進(jìn)遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)有序。為了不斷促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)行差異化租房地產(chǎn)租賃政策，穩(wěn)定遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)，遼寧省區(qū)域房地產(chǎn)主要?dú)w為兩大類，一類是沈陽(yáng)、大連；另一類為遼寧省其它十二個(gè)地級(jí)市。在一類房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)地區(qū)，實(shí)施房屋租賃建設(shè)機(jī)制，有序促進(jìn)房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)開(kāi)展。同時(shí)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)的良性消費(fèi)，實(shí)施房屋租賃傾斜機(jī)制。在其它房地產(chǎn)發(fā)展地區(qū)，實(shí)施房屋租賃扶持建設(shè)機(jī)制，有效提升房屋租賃的比例，滿足不同人群的需求。

（2）“租售并舉”，注重遼寧省區(qū)域房屋租賃建設(shè)，保證區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的均衡性。房地產(chǎn)的健康發(fā)展取決于其穩(wěn)定的供給與需求，通過(guò)提高房屋的出租數(shù)量，可緩解房地產(chǎn)供給壓力，提高房地產(chǎn)供給數(shù)量，保證房地產(chǎn)的需求，維持房地產(chǎn)的供需平衡。同時(shí)，房地產(chǎn)出租數(shù)量的增加，可有效抑制遼寧省商品價(jià)格的異常波動(dòng)，使其保持相對(duì)穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)由于價(jià)格的過(guò)快上揚(yáng)或下降發(fā)生崩盤(pán)，可以講“租售并舉”不失為穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力舉措。

（3）充分發(fā)揮教育在遼寧省區(qū)域發(fā)展中優(yōu)勢(shì)地位，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的積極向好。近年來(lái)，遼寧省加大了在教育的上的投入，不斷促進(jìn)教育的發(fā)展壯大。通過(guò)分析，遼寧省在教育行業(yè)發(fā)展中有著巨大的優(yōu)勢(shì)，與其它省份比，規(guī)模大，人數(shù)多，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)，而與其它行業(yè)比，教育對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率較高，居于前列。有鑒于此，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中應(yīng)借力于教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使之在遼寧省區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)均衡化發(fā)展，避免地區(qū)間教育資源差異化。著手加強(qiáng)遼寧省區(qū)域教育產(chǎn)業(yè)的公平化，均衡教育發(fā)展，使其資源得以優(yōu)化利用，并以此為契機(jī)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的均衡化發(fā)展。

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F293.35

A

1674-327X (2021)02-0011-03

10.15916/j.issn1674-327x.2021.02.004

2020-10-13

遼寧省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目(L19ATJ001)

袁建林(1968-)，男，吉林臨江人，教授，博士。

(責(zé)任編校：許偉麗)