央媒發(fā)文預警2021年，樓市最大的風險是……

凱風

去年以來，全國樓市呈現全面分化之勢，以深圳、廣州、東莞、杭州、合肥為代表的城市房價大幅上漲，而天津、濟南、鄭州、石家莊、哈爾濱、環(huán)京等地房價仍在下跌。

01

據新華社報道，預付數百萬元，交房遙遙無期，多地樓盤爛尾頻發(fā)。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。

過去，樓盤爛尾往往集中于三四線城市，而這一次，連北京、上海都出現了爛尾樓盤。

報道中提到，上海浦東新區(qū)某樓盤，因開發(fā)商母公司三盛宏業(yè)破產重整而爛尾，業(yè)主們預付了數百萬首付款，交房卻遙遙無期。

三盛宏業(yè)，雖然聽起來名不見經傳，但也曾經位列百強房企。今年年初，因為債務危機而申請破產重組，此前早已傳出項目停工、員工討薪等事件。

與三盛宏業(yè)相比，泰禾、華夏幸福在全國都有相當大的知名度。

泰禾、華夏幸福都是名噪一時的百強房企，早在幾年前，就已雙雙躋身千億俱樂部。華夏幸福曾經位列TOP10陣營，泰禾集團一度進入TOP20陣營，勢頭一時無兩。

然而，過度擴張和布局失誤，讓這兩大房企先后陷入困境。泰禾在2017年大肆擴張，到處攻城略地，拿下了“地王收割機”的稱號。但2019年以來，隨著樓市調控持續(xù)收緊，“地王”們無處安放，資金鏈問題隨之爆發(fā)。

華夏幸福是產城開發(fā)模式的佼佼者，早年就開始重倉環(huán)京地區(qū)。然而，隨著北京及環(huán)京樓市調控全面從嚴，環(huán)京地區(qū)房價一瀉千里，燕郊有部分樓盤房價直接腰斬，加上產城開發(fā)模式回報周期漫長，給了華夏幸福帶來了一記又一記重擊。

雖然中國平安一度白馬馳援華夏幸福，萬科操盤泰禾的聲音不絕于耳，但也擋不住市場的悲觀情緒，兩家房企股價直接腰斬。

數據顯示，2020年，全國共有471家房企破產。

相比9萬多家房地產公司，這個數字不算夸張，但大型房企頻現債務危機，足以引起重視。

02

樓市明明處于上行周期，為何仍然有這么多樓盤爛尾？

這幾年，全國住房均價一路攀升，已經突破萬元大關，部分熱點城市不斷創(chuàng)出新高。

如果樓市橫盤乃至下行，或者整個市場陷入高庫存的境地，樓盤爛尾倒還情有可原。但市場明明還在向好，無論是銷售還是房價都在創(chuàng)出新高，為何爛尾仍舊層出不窮？

一個原因是，激進擴張帶來的代價。

中國房地產是典型的高周轉、高杠桿、高負債模式。通過舉債進行擴張，在樓市繁榮期，誰敢于負債，誰敢于加杠桿，誰就能一朝沖天。

然而，雖然樓市熱度不減，但宏觀政策已經開始收緊。從最初的房企融資監(jiān)管，到去年橫空出世的“三道紅線”，再到今年的房貸“兩道紅線”，樓市“控杠桿”的趨勢有增無減。

這種背景下，那些高杠桿房企，自然要直面基本面變化的沖擊，挪用預售資金、樓盤停工乃至爛尾，就不是孤立事件。

新華社報道有句話形容得相當到位：當“十口鍋五個蓋”的游戲難以為繼，購房者就不得不為開發(fā)商的挪用行為“埋單”。

另一個原因是，樓市正在告別普漲時代，結構性分化是大勢所趨，一旦布局失誤，很容易陷入泥淖。

去年以來，全國樓市呈現全面分化之勢，以深圳、廣州、東莞、杭州、合肥為代表的城市房價大幅上漲，而天津、濟南、鄭州、石家莊、哈爾濱、環(huán)京等地房價仍在下跌。

這其中，最具代表性的當屬環(huán)京地區(qū)。由于樓市調控持續(xù)，概念利好不斷的環(huán)京房價從高點一瀉千里，某些板塊甚至跌幅50%以上。

此外，大多數三四線城市也陷入橫盤。隨著棚改收官，棚改貨幣化補貼模式全面熄火，三四線城市面臨基本面層面的調整，碧桂園2020年業(yè)績全面下滑就是這一形勢的體現。

所以，深度布局三四線城市的開發(fā)商，如果本身又面臨“三道紅線”的重壓，資金鏈很容易出現問題。

03

靠什么解決爛尾現象？

取消預售制，是釜底抽薪之策。沒有預售，所見即所得，就難有爛尾之說。

但是，預售制關乎房地產高周轉，涉及從地方政府到開發(fā)商的一系列利益鏈條，直到現在，只有海南新增用地采取現售地，其他城市都是遙遙無期。

既然預售制短期難以消失，那么提高預售門檻、做好預售資金監(jiān)管就顯得至關重要。

然而，一些城市的預售門檻仍在持續(xù)松綁。一般而言，高層住宅施工進度達2/3才準預售，多層住宅（7層以下）封頂方能對外預售。

而個別城市高層預售門檻放寬到1/2進度，甚至只要地面建設一層就能對外預售，這無疑會加劇爛尾風險。

至于預售資金監(jiān)管，雖然各地都要求設立預售資金監(jiān)管賬戶，但預售資金被挪用的現象仍然層出不窮。

這背后的問題可想而知。

04

回到現實，我們該如何避開爛尾樓？

其一，謹慎選擇開發(fā)商。這兩年樓市調控不斷，房企融資不斷收緊，加上國內外大環(huán)境的不確定性，中小房企、高杠桿房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗風險能力較差，尤其是只有一兩個項目的小房企；而高杠桿房企，無論百強還是十強，只要政策持續(xù)收緊，資金鏈同樣容易出問題。

其二， 一定要到現場看房，要看開發(fā)商是否“5證齊全”。所謂5證，指的是《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》。

5證齊全的樓盤不一定絕對安全，但沒有5證的樓盤很容易出問題。同時，可參考開發(fā)商在建的其他項目，是否存在債務糾紛，銷售情況是否良好，等等。

其三，不必迷信新房。預售之下，新房往往都是期房，所見不能所得，一旦存在質量問題，后續(xù)將會面臨無限扯皮。同時，新房價格往往都存在溢價，這些溢價已經透支了未來的利好，而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兌現。

其四，一旦遭遇爛尾，不要輕易斷供。房子可以爛尾，但銀行不會因為爛尾而豁免房貸。房子爛尾，房貸該還還是要還，否則容易被列入征信。

當然，業(yè)主可以通過合法維權方式，通過政府與銀行協商延期還款。更進一步，可發(fā)起集體訴訟進行維權，或通過輿論呼吁，或者自籌資金，促進爛尾樓復工。

所以，未來買房，除了關心地段、環(huán)境之外，更要關注開發(fā)商，不要在刀尖上舞蹈。