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    央媒發(fā)文預警2021年,樓市最大的風險是……

    2021-05-13 08:10:26凱風
    投資與理財 2021年5期
    關鍵詞:泰禾爛尾樓盤

    凱風

    去年以來,全國樓市呈現全面分化之勢,以深圳、廣州、東莞、杭州、合肥為代表的城市房價大幅上漲,而天津、濟南、鄭州、石家莊、哈爾濱、環(huán)京等地房價仍在下跌。

    01

    據新華社報道,預付數百萬元,交房遙遙無期,多地樓盤爛尾頻發(fā)。

    去年以來,福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機,它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。

    過去,樓盤爛尾往往集中于三四線城市,而這一次,連北京、上海都出現了爛尾樓盤。

    報道中提到,上海浦東新區(qū)某樓盤,因開發(fā)商母公司三盛宏業(yè)破產重整而爛尾,業(yè)主們預付了數百萬首付款,交房卻遙遙無期。

    三盛宏業(yè),雖然聽起來名不見經傳,但也曾經位列百強房企。今年年初,因為債務危機而申請破產重組,此前早已傳出項目停工、員工討薪等事件。

    與三盛宏業(yè)相比,泰禾、華夏幸福在全國都有相當大的知名度。

    泰禾、華夏幸福都是名噪一時的百強房企,早在幾年前,就已雙雙躋身千億俱樂部。華夏幸福曾經位列TOP10陣營,泰禾集團一度進入TOP20陣營,勢頭一時無兩。

    然而,過度擴張和布局失誤,讓這兩大房企先后陷入困境。泰禾在2017年大肆擴張,到處攻城略地,拿下了“地王收割機”的稱號。但2019年以來,隨著樓市調控持續(xù)收緊,“地王”們無處安放,資金鏈問題隨之爆發(fā)。

    華夏幸福是產城開發(fā)模式的佼佼者,早年就開始重倉環(huán)京地區(qū)。然而,隨著北京及環(huán)京樓市調控全面從嚴,環(huán)京地區(qū)房價一瀉千里,燕郊有部分樓盤房價直接腰斬,加上產城開發(fā)模式回報周期漫長,給了華夏幸福帶來了一記又一記重擊。

    雖然中國平安一度白馬馳援華夏幸福,萬科操盤泰禾的聲音不絕于耳,但也擋不住市場的悲觀情緒,兩家房企股價直接腰斬。

    數據顯示,2020年,全國共有471家房企破產。

    相比9萬多家房地產公司,這個數字不算夸張,但大型房企頻現債務危機,足以引起重視。

    02

    樓市明明處于上行周期,為何仍然有這么多樓盤爛尾?

    這幾年,全國住房均價一路攀升,已經突破萬元大關,部分熱點城市不斷創(chuàng)出新高。

    如果樓市橫盤乃至下行,或者整個市場陷入高庫存的境地,樓盤爛尾倒還情有可原。但市場明明還在向好,無論是銷售還是房價都在創(chuàng)出新高,為何爛尾仍舊層出不窮?

    一個原因是,激進擴張帶來的代價。

    中國房地產是典型的高周轉、高杠桿、高負債模式。通過舉債進行擴張,在樓市繁榮期,誰敢于負債,誰敢于加杠桿,誰就能一朝沖天。

    然而,雖然樓市熱度不減,但宏觀政策已經開始收緊。從最初的房企融資監(jiān)管,到去年橫空出世的“三道紅線”,再到今年的房貸“兩道紅線”,樓市“控杠桿”的趨勢有增無減。

    這種背景下,那些高杠桿房企,自然要直面基本面變化的沖擊,挪用預售資金、樓盤停工乃至爛尾,就不是孤立事件。

    新華社報道有句話形容得相當到位:當“十口鍋五個蓋”的游戲難以為繼,購房者就不得不為開發(fā)商的挪用行為“埋單”。

    另一個原因是,樓市正在告別普漲時代,結構性分化是大勢所趨,一旦布局失誤,很容易陷入泥淖。

    去年以來,全國樓市呈現全面分化之勢,以深圳、廣州、東莞、杭州、合肥為代表的城市房價大幅上漲,而天津、濟南、鄭州、石家莊、哈爾濱、環(huán)京等地房價仍在下跌。

    這其中,最具代表性的當屬環(huán)京地區(qū)。由于樓市調控持續(xù),概念利好不斷的環(huán)京房價從高點一瀉千里,某些板塊甚至跌幅50%以上。

    此外,大多數三四線城市也陷入橫盤。隨著棚改收官,棚改貨幣化補貼模式全面熄火,三四線城市面臨基本面層面的調整,碧桂園2020年業(yè)績全面下滑就是這一形勢的體現。

    所以,深度布局三四線城市的開發(fā)商,如果本身又面臨“三道紅線”的重壓,資金鏈很容易出現問題。

    03

    靠什么解決爛尾現象?

    取消預售制,是釜底抽薪之策。沒有預售,所見即所得,就難有爛尾之說。

    但是,預售制關乎房地產高周轉,涉及從地方政府到開發(fā)商的一系列利益鏈條,直到現在,只有海南新增用地采取現售地,其他城市都是遙遙無期。

    既然預售制短期難以消失,那么提高預售門檻、做好預售資金監(jiān)管就顯得至關重要。

    然而,一些城市的預售門檻仍在持續(xù)松綁。一般而言,高層住宅施工進度達2/3才準預售,多層住宅(7層以下)封頂方能對外預售。

    而個別城市高層預售門檻放寬到1/2進度,甚至只要地面建設一層就能對外預售,這無疑會加劇爛尾風險。

    至于預售資金監(jiān)管,雖然各地都要求設立預售資金監(jiān)管賬戶,但預售資金被挪用的現象仍然層出不窮。

    這背后的問題可想而知。

    04

    回到現實,我們該如何避開爛尾樓?

    其一,謹慎選擇開發(fā)商。這兩年樓市調控不斷,房企融資不斷收緊,加上國內外大環(huán)境的不確定性,中小房企、高杠桿房企爆雷的概率增加。

    中小房企的抗風險能力較差,尤其是只有一兩個項目的小房企;而高杠桿房企,無論百強還是十強,只要政策持續(xù)收緊,資金鏈同樣容易出問題。

    其二, 一定要到現場看房,要看開發(fā)商是否“5證齊全”。所謂5證,指的是《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售(預售)許可證》。

    5證齊全的樓盤不一定絕對安全,但沒有5證的樓盤很容易出問題。同時,可參考開發(fā)商在建的其他項目,是否存在債務糾紛,銷售情況是否良好,等等。

    其三,不必迷信新房。預售之下,新房往往都是期房,所見不能所得,一旦存在質量問題,后續(xù)將會面臨無限扯皮。同時,新房價格往往都存在溢價,這些溢價已經透支了未來的利好,而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兌現。

    其四,一旦遭遇爛尾,不要輕易斷供。房子可以爛尾,但銀行不會因為爛尾而豁免房貸。房子爛尾,房貸該還還是要還,否則容易被列入征信。

    當然,業(yè)主可以通過合法維權方式,通過政府與銀行協商延期還款。更進一步,可發(fā)起集體訴訟進行維權,或通過輿論呼吁,或者自籌資金,促進爛尾樓復工。

    所以,未來買房,除了關心地段、環(huán)境之外,更要關注開發(fā)商,不要在刀尖上舞蹈。

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