城市房屋使用安全管理現(xiàn)狀與對(duì)策研究

摘 要：城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致房屋建設(shè)增長(zhǎng)的速度很快。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，城市房屋具有面積大、數(shù)量多、類(lèi)型不一等特點(diǎn)，其完整性和安全性各異。當(dāng)前針對(duì)房屋使用安全管理制定一些制度取得了一些效果，但是由于管理還不夠完善，導(dǎo)致房屋使用依然存在較大隱患。在這種情況下，城市必須加強(qiáng)對(duì)房屋使用安全管理，控制和杜絕由此引發(fā)安全事故。本文圍繞城市房屋使用安全管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提供強(qiáng)化房屋使用安全管理對(duì)策，僅供參考。

關(guān)鍵詞：城市房屋;使用安全管理;現(xiàn)狀;對(duì)策

一、房屋使用安全管理現(xiàn)狀與問(wèn)題

目前，各個(gè)城市房屋數(shù)量還在快速增長(zhǎng)，面積也在不斷擴(kuò)大，不過(guò)卻在現(xiàn)有房屋使用過(guò)程中存在著維護(hù)不到位以及使用不當(dāng)?shù)膯?wèn)題。在城市房屋中，有一些由于年代久遠(yuǎn)，在使用上有隱患，有些則是無(wú)法滿足使用需求，這類(lèi)房屋在日常維護(hù)管理中相關(guān)資料不全，未能把設(shè)計(jì)圖、改造方案、檢測(cè)情況進(jìn)行統(tǒng)一管理，在處理房屋使用突發(fā)事件的時(shí)候，難以在第一時(shí)間了解房屋實(shí)際情況，已經(jīng)成為安全管理的一個(gè)短板。

上面提到城市房屋現(xiàn)在狀況和特點(diǎn)，導(dǎo)致使用安全管理有非常大的難度，同時(shí)由于管理能力問(wèn)題，以及各項(xiàng)管理制度不完善，從而使房屋使用安全管理成效低，最終帶來(lái)結(jié)果就是房屋使用安全事故出現(xiàn)概率高，嚴(yán)重影響城市發(fā)展，也給居民人身安全帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。2014年某地區(qū)居民樓坍塌，相關(guān)部門(mén)逐漸高度重視，要求各個(gè)地區(qū)要做好危樓排查，尤其是針對(duì)建造時(shí)間長(zhǎng)的居民樓，并要求全國(guó)要加強(qiáng)存在此類(lèi)隱患樓房管理，避免這類(lèi)事故再次出現(xiàn)。但是這類(lèi)事件沒(méi)有完全杜絕，2016年仍有老樓坍塌的事故發(fā)生，此類(lèi)事故頻繁出現(xiàn)，如何做好房屋使用安全管理備受關(guān)注。國(guó)家高度重視，也相繼推動(dòng)和出臺(tái)一些法律法規(guī)，比如《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》《住宅室內(nèi)裝修管理方法》等，這些法律和規(guī)章制度的出臺(tái)促進(jìn)了城市危房管理，成效顯著，不過(guò)需要明確的是，其只涉及到很小的一部分，從整體看房屋使用安全管理具有不夠系統(tǒng)和全面的問(wèn)題。

國(guó)家對(duì)于房屋使用安全管理高度重視，一些地方也相繼制定一些管理辦法，或者是針對(duì)這個(gè)部分制定管理制度，既牽扯到了危樓管理與維護(hù)，還有安全鑒定管理、室內(nèi)裝修管理等。這些管理規(guī)定和方法的出臺(tái)，對(duì)房屋使用安全管理起到了規(guī)范和督促的作用，促進(jìn)了安全管理成效的提升。不過(guò)也有不足的就是安全管理?xiàng)l例在執(zhí)行中責(zé)任不夠清晰和明確，而且缺乏法律依據(jù)，導(dǎo)致管理?xiàng)l例執(zhí)行狀況不好。從總體上看，現(xiàn)階段針對(duì)這個(gè)方面管理，法律法規(guī)還不完善和系統(tǒng)，僅僅依靠的是一些規(guī)章制度，很難達(dá)到良好管理效果。各個(gè)城市雖然制定和頒布一些地方性管理制度，不過(guò)具有主體責(zé)任不明，房屋信息管理不集中，缺乏強(qiáng)制性等問(wèn)題，致使管理成效不如人意。

二、房屋使用安全管理面對(duì)問(wèn)題以及解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)室內(nèi)裝修和改造的安全管理

房屋裝修和改造存在著較大安全隱患，如果不能對(duì)這個(gè)部分進(jìn)行有效監(jiān)督，就容易引發(fā)安全事故。針對(duì)這個(gè)部分安全管理，從目前看主要涉及三個(gè)方面，一個(gè)我們將稱(chēng)為特殊行為管理，針對(duì)的是在裝修改造中對(duì)房屋結(jié)構(gòu)改動(dòng)的行為。在這類(lèi)改造之前需要申報(bào)，相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)審核，對(duì)于改造沒(méi)有危害并批準(zhǔn)后，才能動(dòng)工，否則就屬于違規(guī)行為;另外一個(gè)就是在裝修改造中牽扯到結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)提前做好備案，管理部門(mén)需對(duì)整個(gè)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督和管理;最后一個(gè)是裝修改造過(guò)程中一旦有特殊行為，需由安全責(zé)任人負(fù)責(zé)或者是由物業(yè)公司承擔(dān)安全管理責(zé)任，以監(jiān)督為主。在這三種安全管理方式中，前面兩種具有很強(qiáng)的約束力，能夠起到比較好的管理效果，后面一種約束力差，常常會(huì)出現(xiàn)監(jiān)管不好的問(wèn)題。

改進(jìn)可從三個(gè)方面入手，首先要有明確規(guī)定住宅類(lèi)房屋在裝修改造中，不能對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行變動(dòng)。房屋裝修之前應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)，做好備案，由其進(jìn)行監(jiān)管。房屋裝修和改造中要?jiǎng)咏Y(jié)構(gòu)，改變其承重部分，或者是要提高其荷載，應(yīng)當(dāng)提前向相關(guān)部門(mén)報(bào)備，經(jīng)過(guò)審批后才能動(dòng)工，而房屋管理部門(mén)或者是房屋建設(shè)部門(mén)在審批后還應(yīng)對(duì)改造過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理;其次，加大裝修改造監(jiān)管力度，尤其是要做好過(guò)程監(jiān)管。業(yè)主對(duì)裝修改造安全負(fù)責(zé)，通過(guò)宣傳教育，提高其安全意識(shí)，使其在裝修中自查，不做危害房屋使用安全的行為。強(qiáng)化物業(yè)的監(jiān)管職責(zé)，讓其充分發(fā)揮責(zé)任，對(duì)于裝修做好嚴(yán)密監(jiān)控，審批的部門(mén)也要密切關(guān)注，進(jìn)一步強(qiáng)化過(guò)程監(jiān)管。上級(jí)房屋安全管理部門(mén)應(yīng)對(duì)下級(jí)這項(xiàng)工作完成情況做好督促，同時(shí)還要完善考核機(jī)制，以促進(jìn)各級(jí)房屋管理部門(mén)對(duì)裝修改造嚴(yán)格審批和積極有效監(jiān)管;最后，在房屋裝修和改造完成以后，組織人員驗(yàn)收，做好安全檢測(cè)，且要將與之相關(guān)的資料整理到一起，然后進(jìn)行統(tǒng)一管理，做到一戶一檔案，這項(xiàng)工作由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，最終還要實(shí)現(xiàn)一棟樓和一個(gè)小區(qū)一個(gè)檔案。

（二）完善房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度

在房屋使用安全管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)推進(jìn)和完善房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度。從目前這個(gè)方面看，針對(duì)城市房屋保險(xiǎn)主要涉及到的是質(zhì)量方面。國(guó)家住建部門(mén)在這個(gè)部分也做出努力，由其主導(dǎo)下出現(xiàn)兩種保險(xiǎn)形式，一種是工程質(zhì)量保險(xiǎn)，另外一種則是住宅質(zhì)量保險(xiǎn)。有些城市還在這個(gè)基礎(chǔ)上拓展了保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以某市為例，針對(duì)住宅可能出現(xiàn)的問(wèn)題，推出了質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。這個(gè)部分還在不斷完善，不過(guò)需要注意的是，房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度雖然已經(jīng)執(zhí)行了10多年，國(guó)家和地方政府也對(duì)這個(gè)比較支持，允許其免交一些費(fèi)用，比如保證金、保修金等。但是從現(xiàn)狀看，針對(duì)這個(gè)投保的建設(shè)單位比較少，而且質(zhì)量保險(xiǎn)在各個(gè)城市實(shí)行情況也不是很好。究其原因主要是缺乏法律依據(jù)，同時(shí)還因?yàn)椴皇菑?qiáng)制性的，可選擇性強(qiáng)，給了建筑單位不參與房屋質(zhì)量保險(xiǎn)機(jī)會(huì)。另外，住宅房屋質(zhì)量保險(xiǎn)形式過(guò)于單一，無(wú)法滿足對(duì)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)多元化需求，風(fēng)險(xiǎn)體系有問(wèn)題等，從而使質(zhì)量保險(xiǎn)制度推行存在較大的障礙。

（三）完善法律法規(guī)

城市房屋使用安全管理極為重要，管理之所以會(huì)存在不足，主要是因?yàn)槿狈Ψ梢罁?jù)，故而應(yīng)加強(qiáng)立法，并在實(shí)踐中不斷完善，這樣就能保證在房屋使用安全管理中有法可依，從而起到很好的強(qiáng)制和約束效果。在這個(gè)方面管理周期長(zhǎng)，涉及房屋整個(gè)生命期，并且需要管理的內(nèi)容多，所以應(yīng)針對(duì)和管理相關(guān)的內(nèi)容，有針對(duì)性的制定法律和規(guī)章制度，比如房屋裝修改造、房屋質(zhì)量檢測(cè)、房屋修繕等。房屋使用安全管理相關(guān)法律制定，必須要具有系統(tǒng)性，兼顧方方面面，真正能起到約束的作用。在房屋使用安全管理中，如發(fā)現(xiàn)有違反法律或者是使用相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。安全管理應(yīng)通過(guò)法律法規(guī)完善，以及提高管理水平，預(yù)防使用中安全事故發(fā)生，做到以這個(gè)為主，同時(shí)還要將預(yù)防和治理結(jié)合起來(lái)，從而取得更好管理效果。

（四）強(qiáng)化監(jiān)管

在房屋使用安全管理中應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，完善這個(gè)方面的機(jī)制。首先，應(yīng)當(dāng)對(duì)影響房屋使用安全內(nèi)因展開(kāi)監(jiān)管，明確房屋建設(shè)年代、類(lèi)型、結(jié)構(gòu)等，并要掌握設(shè)計(jì)、裝修、維護(hù)資料等，建立房屋安全信息管理系統(tǒng)，將這些資料進(jìn)行統(tǒng)一管理，為管理提供依據(jù)，同時(shí)有利于應(yīng)急搶險(xiǎn)事故處理。另外，在實(shí)際管理中還要控制好外因，做好預(yù)警管理，對(duì)于可能影響房屋安全因素進(jìn)行分類(lèi)，然后展開(kāi)預(yù)警管理，以確保管理更具有針對(duì)性，并能很好控制安全風(fēng)險(xiǎn)。另外，安全管理應(yīng)加強(qiáng)宣傳教育，提高房屋使用者和管理者的安全意識(shí)，使其能夠識(shí)別使用中的安全隱患，并具有一定的預(yù)防能力。

（五）積極治理

國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦法【2020】23號(hào)），要求大力提升改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件。在房屋安全使用過(guò)程中，對(duì)于已達(dá)到或者接近設(shè)計(jì)使用年限且失修失養(yǎng)失管的老舊小區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)納入房屋安全重點(diǎn)治理監(jiān)管對(duì)象，建立老舊小區(qū)安全治理項(xiàng)目庫(kù)并統(tǒng)籌制定專(zhuān)項(xiàng)改造規(guī)劃，房屋安全管理部門(mén)提出具體改造方案。已經(jīng)納入政府征收計(jì)劃的及時(shí)依法開(kāi)展征收;征收計(jì)劃難以整體實(shí)施的，對(duì)危險(xiǎn)房屋可以先行依法征收后拆除;未納入征收計(jì)劃的，在依法征得業(yè)主同意后，由政府或者小區(qū)業(yè)主自發(fā)組織實(shí)施改造。公共部位的安全治理可以按程序使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，專(zhuān)有部位由產(chǎn)權(quán)人出資改造，通過(guò)積極治理，提高房屋使用安全。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，城市房屋數(shù)量多，如果房屋使用安全管理不到位，不能有效控制安全隱患，一旦由于使用引發(fā)安全事故，社會(huì)危害性將會(huì)非常大。除了會(huì)讓居住在房屋內(nèi)的居民人身安全難以保障，并會(huì)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。故而，城市應(yīng)對(duì)房屋使用安全管理進(jìn)行系統(tǒng)全面分析，明確管理重點(diǎn)以及需要解決的問(wèn)題，從而有針對(duì)性采取措施，促進(jìn)管理水平提升，有效控制和杜絕事故發(fā)生。

參考文獻(xiàn)：

[1]張新磊.淺析城市房屋使用安全管理存在的問(wèn)題[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊， 2016（011）：146.

作者簡(jiǎn)介：劉明軍（1970-），男，漢族，湖北谷城人，碩士研究生，經(jīng)濟(jì)師，從事白蟻防治管理和房屋安全鑒定管理工作。