土地一級(jí)開發(fā)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

彭銳 華僑城

摘 要：企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)會(huì)面臨諸多財(cái)務(wù)問題和風(fēng)險(xiǎn)，本文就土地一級(jí)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，并提出相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期為土地一級(jí)開發(fā)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)開發(fā);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范措施

“土地一級(jí)開發(fā)”指土地一級(jí)開發(fā)公司依據(jù)城市規(guī)劃、項(xiàng)目定位、豎向標(biāo)高以及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)要求，由政府授權(quán)委托開發(fā)企業(yè)對(duì)農(nóng)村集體土地、國(guó)有土地進(jìn)行征地與拆遷、土地平整、修建配套設(shè)施，并按土地掛牌標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的土地開發(fā)工作。近年來，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的持續(xù)調(diào)控，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開市場(chǎng)獲取土地資源變得困難，企業(yè)要通過參與土地一級(jí)開發(fā)工作，進(jìn)一步獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)利以獲取最大的預(yù)期收益。整個(gè)過程中，為了有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，并采取有效措施防范風(fēng)險(xiǎn)，使得土地一級(jí)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)得到有效降低。本文中作者結(jié)合云南省普洱市某重點(diǎn)康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的工作經(jīng)驗(yàn)，著重對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范進(jìn)行具體分析和闡述。

一、提前識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是土地一級(jí)開發(fā)的一項(xiàng)重要工作。

我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)的主要方式是“政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式”即實(shí)施主體為政府或政府指定機(jī)構(gòu)，政府負(fù)責(zé)制定土地一級(jí)開發(fā)規(guī)則并進(jìn)行監(jiān)督，“市場(chǎng)化運(yùn)作”表現(xiàn)為通過公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇具備資格條件的開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目開發(fā)。政府及開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)過程中都需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，土地一級(jí)開發(fā)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成與企業(yè)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、內(nèi)外部政策變化息息相關(guān)，環(huán)境及政策的波動(dòng)，使得開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果具有不確定。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

1、投資金額大，開發(fā)周期長(zhǎng)，收益不確定性高。

土地一級(jí)開發(fā)分三個(gè)環(huán)節(jié)：土地征收、拆遷環(huán)節(jié)、土地整理環(huán)節(jié)及土地審計(jì)、移交環(huán)節(jié)。其中成本支出最大的是：土地征收、拆遷環(huán)節(jié)。如果對(duì)房屋、土地的前期調(diào)查工作有遺漏，征地、拆遷實(shí)施方案編制有差錯(cuò)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)劃分邊界模糊不清，都有可能導(dǎo)致本環(huán)節(jié)成本開支變大。在開發(fā)過程中，由于土地征收、拆遷環(huán)節(jié)耗時(shí)最長(zhǎng)，時(shí)間具有不確定。將會(huì)對(duì)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生很大影響，甚至導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)遭受損失。

2、市場(chǎng)波動(dòng)性高，受政府規(guī)劃及國(guó)家政策變化影響較大。

土地市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)將直接影響開發(fā)企業(yè)的資金是否能夠可持續(xù)性投入。在“房住不炒”是樓市調(diào)控的主基調(diào)的形勢(shì)下，2020年8月30日住建部聯(lián)合央行發(fā)布了重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)，即“三條紅線”，2020年12月30日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，俗稱“兩道紅線”。在這種情況下，如果開發(fā)商不能及時(shí)完成政府土地審計(jì)工作、及時(shí)移交土地等相關(guān)資料，當(dāng)本地土地市場(chǎng)出讓價(jià)格上漲時(shí)，開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益也將無法保證實(shí)現(xiàn)。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

1、融資渠道單一，資金成本高。

融資問題一直是開發(fā)企業(yè)面臨的難題，也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)考慮的首要問題。目前，土地一級(jí)開發(fā)資金的獲取途徑仍以銀行信貸資金為主，其他渠道資金來源比重很小。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取資金支持難度加劇，其他途徑獲取的資金成本也水漲船高。為減少資金成本，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)必須考慮其他方式融資途徑如：尋找商業(yè)伙伴以參股的方式共同開發(fā)土地、以基金模式封閉土地一級(jí)開發(fā)資金以“股權(quán)+債權(quán)”的方式開發(fā)土地等。

2、長(zhǎng)短期債務(wù)資金結(jié)構(gòu)不合理。

債務(wù)資金結(jié)構(gòu)指企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)與短期債務(wù)的比例。如果開發(fā)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的融資造成風(fēng)險(xiǎn)。首先，長(zhǎng)短期可用資金的借貸利率及償還時(shí)間不同，如果期限錯(cuò)配，將會(huì)給企業(yè)造成償債風(fēng)險(xiǎn);其次，周期較長(zhǎng)，平均開發(fā)時(shí)序約3年至5年，甚至更長(zhǎng)。如果企業(yè)短期借款到期，無力償還，可能導(dǎo)致企業(yè)遭受信用損失，更有甚者迫使企業(yè)變賣資產(chǎn)或破產(chǎn);最后，由于長(zhǎng)短期借貸資金的成本不同，債權(quán)人為了避險(xiǎn)會(huì)對(duì)借款人給予一定的限制如：提供股東及關(guān)聯(lián)方擔(dān)保、限制公司新增貸款、限制公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等，給開發(fā)企業(yè)無形中增加了隱性融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）回款風(fēng)險(xiǎn)

土地一級(jí)開發(fā)工作完成后，如果開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)移交土地儲(chǔ)備中心相關(guān)土地報(bào)批資料、審計(jì)核驗(yàn)材料，都會(huì)影響土地儲(chǔ)備中心的土地出讓。土地招拍掛時(shí)間的延期，將給開發(fā)企業(yè)的土地一級(jí)開發(fā)成本返還及收益確認(rèn)，造成回款風(fēng)險(xiǎn)。

（四）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

目前，有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的相關(guān)法律、規(guī)范及政策仍不完善，各省市及地方人民政府制定標(biāo)準(zhǔn)并未與時(shí)俱進(jìn)。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)在土地征收、拆遷補(bǔ)償、拆遷安置等方面，履有摩擦事件發(fā)生，給土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的工作造成了影響，導(dǎo)致開發(fā)工期延長(zhǎng)、開發(fā)成本加大。

二、制定全面穩(wěn)妥的防范措施是土地一級(jí)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)防范與措施

1、前期充分調(diào)研，確保掌握真實(shí)情況。開發(fā)企業(yè)在實(shí)施征地、拆遷工作前，應(yīng)該提前對(duì)被征地、拆遷的房屋權(quán)屬、戶籍情況、地籍情況事先進(jìn)行摸底調(diào)查，避免實(shí)施過程中發(fā)生摩擦，進(jìn)而影響征拆進(jìn)度、增加土地一級(jí)開發(fā)成本。

2、制定補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把成本控制關(guān)。土地一級(jí)開發(fā)中涉及的：土地征收、房屋拆遷及附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、征拆獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、過渡安置費(fèi)等占整個(gè)一級(jí)開發(fā)總成本約85%-90%，是項(xiàng)目開發(fā)成本把控的關(guān)鍵。在開發(fā)成本支出執(zhí)行中為保證公開、公平和公正的原則，開發(fā)企業(yè)需要對(duì)以政府主導(dǎo)下的公布補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，通過第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格，參考確定相關(guān)成本制定依據(jù)是否合法、合理。

3、制定征遷實(shí)施計(jì)劃，合理安排工作進(jìn)度。開發(fā)企業(yè)需制定合理的征地、拆遷實(shí)施計(jì)劃。征地、征遷工作通?？蓜澐秩齻€(gè)階段：第一階段：動(dòng)遷;第二階段，拆遷;第三階段，安置，三個(gè)階段相互影響，制定征地、拆遷實(shí)施計(jì)劃時(shí)即要考慮征遷的難點(diǎn)也要考慮被征遷人的心理預(yù)期，需要設(shè)置一定金額的額外征遷獎(jiǎng)勵(lì)金，其中：動(dòng)遷階段獎(jiǎng)勵(lì)金比例設(shè)置最高，設(shè)置周期半年為宜，獎(jiǎng)金比例設(shè)置為：7：2：1。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)防范與措施

土地一級(jí)開發(fā)是高度的資金密集型工作，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供項(xiàng)目充足的資金。主要工作包括以下方面：

1、豐富融資渠道，提高融資能力

增加土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本金比重，或通過出讓部分股權(quán)引入合作方共同開發(fā)等方式籌集資金。

2、制定合理開發(fā)實(shí)施計(jì)劃，科學(xué)評(píng)估資金使用

根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的整體情況，在考慮當(dāng)?shù)卣恋乜傮w利用計(jì)劃、城市總體規(guī)劃及控制性規(guī)劃時(shí)，提前與城鄉(xiāng)規(guī)劃局、國(guó)土資源局等部門溝通，科學(xué)制定開發(fā)實(shí)施計(jì)劃，完善實(shí)施方案，合理評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)和資金使用規(guī)模。

3、確定融資規(guī)模，合理制定資金使用計(jì)劃

土地一級(jí)開發(fā)時(shí)序長(zhǎng)、資金需要量大，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)資金使用需求計(jì)劃，提前做好資金峰值預(yù)測(cè)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展有序安排融資計(jì)劃，融資計(jì)劃與開發(fā)節(jié)奏保持步調(diào)一致。

（三） 回款風(fēng)險(xiǎn)防范與措施

開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)前，應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本、現(xiàn)金流情況、靜態(tài)盈利情況等進(jìn)行預(yù)測(cè)，開發(fā)工作完成后應(yīng)按土地儲(chǔ)備中心的審計(jì)要求及時(shí)核算土地一級(jí)開發(fā)成本，土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓土地價(jià)格應(yīng)高于土地一級(jí)開發(fā)成本的組價(jià)。同時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事前應(yīng)與土地儲(chǔ)備中心約定好，在滿足一定掛牌出讓條件后，應(yīng)分批次進(jìn)行土地出讓，分批次返還開發(fā)企業(yè)成本和收益。

（四）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范與措施

開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融政策、土地政策的研判和分析。對(duì)征拆遷人員應(yīng)加強(qiáng)法律及法規(guī)的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，保證政策執(zhí)行的公平與公正。對(duì)開發(fā)進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，確保不因情況變化導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)工作延滯。

三、結(jié)束語(yǔ)

土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)，如果不能提前預(yù)計(jì)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都將會(huì)給開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益造成減少，甚至虧損。開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)先識(shí)別、提前完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度，加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)過程中的動(dòng)態(tài)成本、動(dòng)態(tài)利潤(rùn)監(jiān)督，對(duì)資金使用效能嚴(yán)格按資金需求計(jì)劃執(zhí)行，使得企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低預(yù)期收益增加。

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