房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機制創(chuàng)新研究

張靜

摘 要：近年，隨著我國城市化快速的發(fā)展，在城市內(nèi)大量開發(fā)商房，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的發(fā)展機會，但是國家政府部門也制定了嚴格發(fā)展調(diào)控政策，給地產(chǎn)行業(yè)帶來更大的運營壓力。地產(chǎn)公司如雨后春筍般涌現(xiàn)，地產(chǎn)公司數(shù)量增多，加劇行業(yè)的競爭。同時，地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，投入資金大，要在項目建設(shè)中，保持資金鏈的穩(wěn)定。因此，地產(chǎn)公司都比較看重財務(wù)工作，當前地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)工作普遍存在的問題，財務(wù)管理機制不完善，財務(wù)制度漏洞較多，融資渠道不健全，預(yù)算體系不完善，而且財務(wù)核算、財務(wù)分析、財務(wù)決策的相關(guān)機制缺陷較多。地產(chǎn)公司就在未來，加大財務(wù)管理運營機制的創(chuàng)新力度，來提高地產(chǎn)公司財務(wù)管控水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;創(chuàng)新

近年，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了推動區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)增長重要引擎，在面臨激烈地產(chǎn)行業(yè)競爭中，地產(chǎn)公司要提升自身經(jīng)營效益，提高自身核心競爭優(yōu)勢，提高對財務(wù)資金控制水平，使財務(wù)數(shù)據(jù)、財務(wù)決策更加科學(xué)，才能夠應(yīng)對外部市場激烈競爭帶來各類挑戰(zhàn)，使財務(wù)資金運作更加穩(wěn)健，也能夠使地產(chǎn)公司平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理工作存在的問題

（一）財務(wù)管理思想觀念滯后

目前，有些地產(chǎn)公司的經(jīng)管理人員在做出操作決策時，只是憑借自己過去的管理經(jīng)驗來制定決策，而且經(jīng)營決策人員并沒有充分利用財務(wù)信息，人員操作思想觀念比較落后，現(xiàn)代化的財務(wù)決策、財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析并沒有運用到實際的項目開發(fā)投資決策和運營中來。管理人員決策缺乏真實的財務(wù)數(shù)據(jù)信息的支持，從而造成財務(wù)決策不夠科學(xué)，部分財務(wù)人員的思想觀念比較落后陳舊，不能夠接受最新型的管理會計、全面預(yù)算等相關(guān)新型思想，導(dǎo)致現(xiàn)有財務(wù)工作滯后性較大。

（二）缺乏財務(wù)成本的管控

成本管理需要大量得出數(shù)據(jù)來做支撐，國內(nèi)的地產(chǎn)公司對于項目開發(fā)成本管理方法使用積極性不高，地產(chǎn)公司不太愿意花費更多的人力物力去做出成本預(yù)測分析，這就會導(dǎo)致地產(chǎn)項目投資決策缺乏更多的科學(xué)依據(jù)，也對項目日常運營帶來很多的影響。

（三）資金管理財務(wù)監(jiān)控欠缺

國內(nèi)地產(chǎn)公司的財務(wù)制度，并沒有有效對現(xiàn)有地產(chǎn)項目的資金結(jié)構(gòu)和運作做出可行性的研究分析，許多地產(chǎn)公司追求多元化的運營，在企業(yè)內(nèi)部存在大量的短期債務(wù)，這就給地產(chǎn)公司運營帶來更多的償債風(fēng)險。部分地產(chǎn)公司內(nèi)部資金管理制度不健全、不完善，在財務(wù)監(jiān)控方面缺乏必要的管理制度，及資金管體系不健全，也會給企業(yè)內(nèi)部的資金控制帶來很大的難度和壓力。

（四）財務(wù)管理涉及面較多，管理難度大

地產(chǎn)公司與其他企業(yè)有著顯著的區(qū)別，由于地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)涉及到的資金額度較大，需要地產(chǎn)公司儲備大量的運營資金。在項目建設(shè)中，由于各項作業(yè)環(huán)節(jié)復(fù)雜，項目關(guān)系變得更加更復(fù)雜，在做出各類財務(wù)管理決策時，都要進行反復(fù)地論證，這也就無疑增大了財務(wù)管控難度，同時也使企業(yè)內(nèi)部所承擔(dān)風(fēng)險進一步激增。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機制的創(chuàng)新研究

（一）建立健全現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營管理制度

在地產(chǎn)公司內(nèi)部，要求產(chǎn)權(quán)分類，經(jīng)營管理工作制度化發(fā)展，在地產(chǎn)公司內(nèi)，要使所有的運營活動都能夠處于制度的監(jiān)管狀態(tài)下，為企業(yè)的經(jīng)營活動、財務(wù)活動提供更多的政策制度支持。建立現(xiàn)代化企業(yè)法人治理機制，構(gòu)建財務(wù)戰(zhàn)略，財務(wù)管控策略及財務(wù)管理體系。

（二）增強成本的管理

地產(chǎn)公司要組織財務(wù)人員制定成本核算、成本管控制度，由財務(wù)人員對企業(yè)內(nèi)部運營的成本數(shù)信息進行及時地記錄，整理核算分析，即計入到財務(wù)報表上。引入現(xiàn)代化成本管控方法和管控策略，預(yù)測未來可能發(fā)生的成本，科學(xué)地配置項目投資開發(fā)資金，并做好投資管理，對資金運作要加強實時的監(jiān)管，保證財務(wù)人員都能夠了解到資金運作狀態(tài)信息，以避免地產(chǎn)公司項目投資受到更多的損失。此時，還要進行成本的分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，對不足的問題還需要加以改善處理，提高成本的管控效率，健全成本管控制度體系，才能夠為地產(chǎn)公司企業(yè)節(jié)約更多資金，提高資金的利用效率。

（三）建立健全內(nèi)控管理制度和管理流程

內(nèi)控機制是地產(chǎn)公司財務(wù)管控的重要工具，在公司內(nèi)部建立完善財務(wù)內(nèi)控機制，并落實財務(wù)內(nèi)控方案，才可以降低企業(yè)運營中的財務(wù)風(fēng)險，并使各類財務(wù)活動更加規(guī)范有序高效。將企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)工作以制度化方式來沉淀下來，并且財務(wù)工作人員還要根據(jù)公司制定財務(wù)規(guī)章制度，執(zhí)行各類財務(wù)核算、財務(wù)分析、財務(wù)決策制度，并構(gòu)建財務(wù)管理工作、投資決策、經(jīng)營管理、監(jiān)督等相互制約制衡的運營管理機制。在公司內(nèi)部，還需要組建審計部，充分發(fā)揮審計監(jiān)察的作用，實現(xiàn)對所有運營活動的審計監(jiān)察和財務(wù)審計監(jiān)督。

（四）實現(xiàn)財務(wù)信息化管理

在地產(chǎn)公司內(nèi)部，建立財務(wù)信息管理平臺，并使財務(wù)信息平臺與其他的項目開發(fā)平臺、投資決策平臺、業(yè)務(wù)平臺相聯(lián)系，實現(xiàn)各業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息的共享，保證數(shù)據(jù)傳遞更加精確，同時也能夠降低企業(yè)的綜合運營成本。建立企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)收集和分析機制，高效地分析地產(chǎn)公司內(nèi)部有效財務(wù)數(shù)據(jù)，并剔除一些無效信息，對這些有效的信息做出深度的挖掘，才能為高層領(lǐng)導(dǎo)提供更多投資決策依據(jù)，保證企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)決策更加準確，符合地產(chǎn)公司項目運營實際，也能夠應(yīng)對外界地產(chǎn)公地產(chǎn)行業(yè)變化波動帶來的挑戰(zhàn)。

（五）建立全面預(yù)算管理體系

在地產(chǎn)公司內(nèi)部制定預(yù)算管理機制，零基預(yù)算、滾動預(yù)算等方法，并提高所有職工參與預(yù)算工作的熱情，在預(yù)測方案編制的時候，就需要引導(dǎo)所有的職工都參與到預(yù)算方案的編制中。制定預(yù)算目標和預(yù)算計劃，并且企業(yè)要組建預(yù)算部，給預(yù)算部賦予一定的工作職責(zé)和工作權(quán)限，并加強預(yù)算部工作人員對于各業(yè)務(wù)部門預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督檢查。以預(yù)算作為基礎(chǔ)，來對各業(yè)務(wù)部門進行考核，才能夠達成公司未來的經(jīng)營目標。以地產(chǎn)公司未來發(fā)展戰(zhàn)略作為支撐，設(shè)置預(yù)算目標，并將預(yù)算目標與企業(yè)年度的經(jīng)營計劃相聯(lián)系，將預(yù)算目標分解到各部門，來作為該部門年度業(yè)績的考核主要指標。給予預(yù)算工作更多的獎懲措施，制定預(yù)算獎懲機制，對于大力執(zhí)行預(yù)算工作的人員給予更多的物質(zhì)獎勵，然而對于那些沒有達到預(yù)算目標的工作人員，要給予更多的懲罰，同時地產(chǎn)公司還要制定預(yù)算調(diào)整機制，結(jié)合外部市場和公司經(jīng)營計劃的變動來合理調(diào)整。要將調(diào)整后的預(yù)算方案，提交給公司高層領(lǐng)導(dǎo)審批，避免隨意地調(diào)整預(yù)算計劃和預(yù)算目標，而使預(yù)算喪失了原本的嚴肅性。

（六）優(yōu)化設(shè)計融資管理制度

在地產(chǎn)公司的項目開發(fā)中，大多數(shù)的開發(fā)建設(shè)工作要依賴于銀行資金貸款，才能夠獲得項目開發(fā)的資金。地產(chǎn)公司要逐步拓寬自身融資渠道，組織人員設(shè)計融資方案，及引入外部高端的融資人才。地產(chǎn)公司要從目前的銀行貸款，逐步向地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)的投資基金等方面發(fā)展，滿足項目開發(fā)融資多元化的需要，制定融資計劃、融資方案，及不斷優(yōu)化完善融資機制，使公司地產(chǎn)項目的開發(fā)運作資金鏈更加穩(wěn)定。

三、結(jié)束語

地產(chǎn)公司穩(wěn)健的發(fā)展，離不開完善的財務(wù)管理運行機制，同時財務(wù)管理制度是保障財務(wù)工作合規(guī)發(fā)展的一個重要基礎(chǔ)。在當前地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的背景下，要想使財務(wù)管理工作更加合規(guī)，就要由高層領(lǐng)導(dǎo)人給予財務(wù)制度編制工作更多的政策支持、人才配備，要定期給財務(wù)人員開展財務(wù)培訓(xùn)，提高人員的專業(yè)能力。根據(jù)外部地產(chǎn)市場和國家地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策變化，來不斷對財務(wù)管理機制進行創(chuàng)新。制定財務(wù)成本的管控機制，優(yōu)化設(shè)計財務(wù)核算機制、財務(wù)分析制度和財務(wù)決策制度，不斷優(yōu)化完善內(nèi)控管理機制和管理流程。地產(chǎn)公司要實現(xiàn)信息化的管控，建立全面預(yù)算管控體系，進一步去擴大融資的渠道，融資的路徑，并強化對財務(wù)稅務(wù)的風(fēng)險防控。建立預(yù)算管理機制，組建預(yù)算部，引入全面預(yù)算管理思想理念，并加大對各部門的預(yù)算考核，來實現(xiàn)對資金的監(jiān)管，及合規(guī)地利用財務(wù)資金，提高資金利用效率，減少公司財務(wù)風(fēng)險。

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