房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化路徑探析

胡璞

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了較大突破，在政府的引導(dǎo)與支持下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走上了良好的發(fā)展道路，但由于房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，其資金具有高度密集的特點(diǎn)，所以良好的資金管理尤為重要。但目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理依舊有所欠缺，比如資金籌集成本高、難度大，資金保管制度不健全、資金審核不嚴(yán)格等?；诖耍疚膰@房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化路徑展開(kāi)研究，首先闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題，其次依據(jù)問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策建議，最后對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;優(yōu)化路徑

房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)型的行業(yè)，雖然在我國(guó)特殊的國(guó)情下，房產(chǎn)行情一直較好，尤其是在過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年中，房?jī)r(jià)快速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)基本較小，只要項(xiàng)目地段可以，基本都能高價(jià)銷(xiāo)售，較為快速地實(shí)現(xiàn)資金回流。但近年來(lái)，為消除房地產(chǎn)行業(yè)的不理性繁榮，國(guó)家相繼提出多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，不論是針對(duì)特殊城市的限購(gòu)、房產(chǎn)稅，還是針對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)提出的“三條紅線”，以及即將在金融業(yè)實(shí)施的“兩條紅線”，都給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展套上了較重的枷鎖，項(xiàng)目投入資金回流時(shí)間被拉長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金斷鏈風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)資金的管控，保證資金安全以及提高資金利用率是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步過(guò)渡和發(fā)展的必然選擇。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）資金籌集難度大、渠道少、成本高

所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金均存在于一個(gè)共性，即長(zhǎng)期、大量，為了避免項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中遇到阻礙，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須籌集足夠的資金。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度分析，其資金籌集形式主要分為以下幾種：一是增資擴(kuò)股;二是發(fā)行債券;三是利用經(jīng)營(yíng)性欠款;四是預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品;五是向銀行貸款。無(wú)論是增資擴(kuò)股，還是發(fā)行債券，均具有十分嚴(yán)格的要求，實(shí)踐應(yīng)用難度較大，有較強(qiáng)的限制性。近年來(lái)，政府重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)起到規(guī)范作用，但從某種程度上講，這種監(jiān)控制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。比如從資金籌集的角度分析，現(xiàn)階段，“三條紅線”、“兩條紅線”的接連發(fā)布，使得房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得大量的融資，借貸成本高漲，借貸難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)了極大的不便。而且房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以通過(guò)預(yù)售商品房的方式來(lái)快速回流資金，但限購(gòu)以及其他對(duì)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策管控，使得購(gòu)房需求、熱度都有所下降，而且國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房具有明確規(guī)定，要求產(chǎn)品必須達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，所以在時(shí)間方面存在極大的限制性。并且，隨著市場(chǎng)環(huán)境的瞬息萬(wàn)變，預(yù)售效果將產(chǎn)生相應(yīng)變化，當(dāng)市場(chǎng)處在黃金時(shí)期時(shí)，資金回籠較為簡(jiǎn)單，反之，資金回籠將十分復(fù)雜，除非房地產(chǎn)企業(yè)“割肉出售”。

（二）資金使用規(guī)劃性不強(qiáng)，資金使用缺乏預(yù)算

首先，長(zhǎng)達(dá)多年的黃金發(fā)展期間，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展速度較快，寬松的發(fā)展環(huán)境導(dǎo)致有些房地產(chǎn)企業(yè)松懈了資金管理。比如在我國(guó)諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，往往均采用多個(gè)項(xiàng)目共同開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)方式，且項(xiàng)目均呈現(xiàn)分散的特點(diǎn)，甚至出現(xiàn)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的狀況，以期快速擴(kuò)大規(guī)模。而各個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的階段中，都會(huì)在項(xiàng)目所在地成立獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司，各項(xiàng)目公司根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要又會(huì)開(kāi)設(shè)多個(gè)銀行賬戶，這種局面導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目公司之間的資金處于分散狀態(tài)，造成資金閑置的概率較大，由此致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以整體掌控資金，對(duì)資金的統(tǒng)籌規(guī)劃帶來(lái)不利影響。

其次，從資金管理的角度分析，資金預(yù)算是其基本保障，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的重中之重。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在完善的資金預(yù)算制度時(shí)，那么其資金使用效率將得到有效提高，為資金的有效使用提供良好保障。但目前諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不夠注重資金預(yù)算管理。其一，對(duì)資金預(yù)算管理缺乏明確認(rèn)知;其二，缺乏科學(xué)、合理的預(yù)算編制;其三，忽略了對(duì)預(yù)算的有效監(jiān)控。并且，還有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根本就沒(méi)有資金預(yù)算，或按照目前現(xiàn)有資金進(jìn)行短期安排，甚至都不算計(jì)劃，由此造成資金使用混亂的不良狀況。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理制度不夠完善，審批等流程不夠合理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者對(duì)資金管理的重視度較低，未清晰認(rèn)識(shí)到資金管理的真正內(nèi)涵，資金管理意識(shí)十分薄弱，對(duì)資金使用率的管控和規(guī)劃性都不足。尤其是考慮到住房的剛性需求和房產(chǎn)的高投資性，使得很多企業(yè)對(duì)市場(chǎng)沖擊抱有過(guò)于樂(lè)觀的看法，管理中忽視了資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資金管理制度的完善和健全也不夠重視，現(xiàn)有資金管理制度多是以往的管理架構(gòu)，制度不夠細(xì)化，也未全面囊括資金收支、使用的各個(gè)環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管控能力差還體現(xiàn)在監(jiān)管機(jī)制方面，各個(gè)環(huán)節(jié)的管理控制均存在疏漏之處，未高度重視資金管理體系的有效性，不但不容易提升資金利用率，也使得資金安全性得不到保障。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用通常分為三個(gè)階段：其一，取得土地時(shí)的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的繳納和拆遷補(bǔ)償安置等支出;其二，開(kāi)發(fā)階段里項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、裝修等支出;其三，銷(xiāo)售階段里品牌推廣、營(yíng)銷(xiāo)等支出。在這三個(gè)階段里，均存在支付審批審核制度不健全的問(wèn)題。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏完善的資金支付審批審核流程時(shí)，財(cái)務(wù)人員在支付過(guò)程中也無(wú)法依據(jù)支付流程來(lái)進(jìn)行。并且，在支付審批審核的階段里也忽略了制度程序，由此對(duì)審批審核結(jié)果帶來(lái)不利影響。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）加強(qiáng)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，樹(shù)立現(xiàn)代化資金管理理念

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的趨緊，再加上我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的壓力，由此導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著越來(lái)越嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者應(yīng)樹(shù)立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到制定風(fēng)險(xiǎn)防控措施的重要性，將建立資金管理制度真正落實(shí)，對(duì)企業(yè)資金實(shí)施集中管理。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力及素質(zhì)水平，使財(cái)務(wù)管理人員對(duì)資金管理產(chǎn)生明確認(rèn)知，深入了解資金管理的特點(diǎn)、注意事項(xiàng)等，學(xué)習(xí)如何開(kāi)展科學(xué)、合理的資金管理，將所學(xué)知識(shí)與技能應(yīng)用在日后的資金管理中，有助于資金管理質(zhì)量的提高，確保風(fēng)險(xiǎn)管控得到進(jìn)一步強(qiáng)化，為資金的流動(dòng)性與安全性提供良好保障。

（二）拓寬企業(yè)的籌資渠道

就目前來(lái)看，針對(duì)企業(yè)籌資問(wèn)題，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面梳理企業(yè)現(xiàn)有融資渠道，加強(qiáng)和現(xiàn)有融資渠道的溝通，加強(qiáng)合作關(guān)系。再進(jìn)一步細(xì)化研究各融資渠道的融資成本、融資額度以及借貸要求等，做好記錄，為后續(xù)企業(yè)融資提供有效的信息支持。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極應(yīng)用新融資手段，比如：第一，引入資金進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)可以和其他其他聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，此時(shí)企業(yè)投入資金規(guī)模較小，負(fù)債壓力也較小。當(dāng)然，相比完全承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而言，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)也相應(yīng)下降。第二，采用快周轉(zhuǎn)模式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，從拿地環(huán)節(jié)就開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，受眾人群、住宅房的比例、項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙、施工團(tuán)隊(duì)的選擇等事項(xiàng)，要在拿地前期就要開(kāi)始進(jìn)行，等到拿地后，快速進(jìn)行施工，在較短的時(shí)間內(nèi)，快速將房產(chǎn)大批銷(xiāo)售，回流資金。

（三）建立完善的資金管理制度

完善的資金管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金管理各項(xiàng)活動(dòng)有章可循的前提。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建資金管理制度時(shí)，應(yīng)秉持立足實(shí)際的原則，在參考其他企業(yè)管理架構(gòu)的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程等，對(duì)資金管理制度進(jìn)行細(xì)化和改良。從資金配置、使用以及效率評(píng)價(jià)各個(gè)角度出發(fā)，全面進(jìn)行監(jiān)管。

首先，在資金配置上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須考慮到自身實(shí)際情況，建立多層級(jí)預(yù)算目標(biāo)，認(rèn)真進(jìn)行預(yù)算編制，對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行考核，逐步形成以項(xiàng)目成本控制為出發(fā)點(diǎn)，以資金流量管理為核心內(nèi)容的多層次資金預(yù)算體系。從預(yù)算編制方法的角度來(lái)看，其能夠?qū)L動(dòng)預(yù)算作為主要方式，依據(jù)由遠(yuǎn)至近的順序或由粗至細(xì)的順序來(lái)編制資金預(yù)算表。對(duì)于資金預(yù)算而言，其屬于一個(gè)具有動(dòng)態(tài)特點(diǎn)的程序，在資金使用階段里應(yīng)進(jìn)行持續(xù)性的調(diào)整，確保與企業(yè)最新運(yùn)營(yíng)情況保持一致性，還需注意，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，資金預(yù)算體系可以與其相適應(yīng)。

其次，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理，防范營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全資金申報(bào)審批、資金預(yù)算調(diào)整審批、復(fù)核等各崗位的權(quán)責(zé)利，嚴(yán)格按照不相容崗位相分離的原則，調(diào)整崗位工作。另一方面，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制。借助信息手段，由相關(guān)人員針對(duì)資金管理的使用進(jìn)行實(shí)時(shí)性監(jiān)管，并做好對(duì)資金管理制度運(yùn)行效率的評(píng)估，及時(shí)找出資金管理制度存在的漏洞，采取合理且有效的措施將其解決，同時(shí)檢查此制度的執(zhí)行情況，并將相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行整理，形成相應(yīng)報(bào)告，作為后期參考。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，資金管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)資金管理的重視程度，將此項(xiàng)工作真正落地執(zhí)行，找出資金管理存在的疏漏之處，從多方面優(yōu)化管理，確保資金可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。并且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需考慮到自身實(shí)際情況，建立多層級(jí)預(yù)算目標(biāo)，認(rèn)真進(jìn)行預(yù)算編制，遵循合理的原則考核預(yù)算執(zhí)行情況，逐步形成良好的資金預(yù)算體系。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使員工學(xué)習(xí)最新的資金管理知識(shí)，了解如何開(kāi)展良好的資金管理，將所學(xué)知識(shí)與技能應(yīng)用在日后的資金管理中，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)出自身力量。

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