論如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理

馬傳琴

成本控制精細(xì)化可以促進(jìn)房企競爭力的提升，也是多年來各行業(yè)的研究重點(diǎn)。大型房地產(chǎn)公司在競爭中長期處于有利地位，通過其廣泛的經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的成本控制理念適應(yīng)了市場變化，但一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有將成本控制進(jìn)行精細(xì)化管理，無法將成本控制的效用進(jìn)行最大化發(fā)揮。本文將會(huì)對房企的成本控制進(jìn)行系統(tǒng)化剖析，在全面成本管理和全生命周期理論的基礎(chǔ)上，提出房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等階段存在的不足及評標(biāo)制度不完善等問題，同時(shí)進(jìn)一步從公司組織結(jié)構(gòu)、成本控制理念等方面對公司進(jìn)行了成本控制環(huán)境分析，指出公司成本控制環(huán)境方面存在理念不科學(xué)、組織結(jié)構(gòu)不完善的問題，并就控制房企項(xiàng)目的階段性成本和改善成本控制環(huán)境提出建議，以期幫助房地產(chǎn)公司取得更好的經(jīng)營成果，給其他類似的中小型房地產(chǎn)公司進(jìn)行精細(xì)化成本控制工作提供參考。

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著不容忽視的作用，它是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中不能缺少的部分，具有鏈條長的特點(diǎn)，能夠帶動(dòng)和影響諸多的行業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過多年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我國的政策框架、運(yùn)作機(jī)制和工業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸走上規(guī)范和營銷發(fā)展的道路。隨著房地產(chǎn)市場的飽和、消費(fèi)者需求的變化，以及一系列宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，利潤及受益人減少。僧多粥少的局面意味著企業(yè)必須有效地管理成本。當(dāng)今社會(huì)發(fā)展飛速，市場日新月異，企業(yè)如果不改進(jìn)成本控制方法，不更新成本控制理念，就不利于房企的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理存在主要問題

（一）項(xiàng)目各階段成本控制問題

根據(jù)全生命周期理論，項(xiàng)目各階段的工作都是一環(huán)扣一環(huán)的，對成本有各種各樣的影響。公司項(xiàng)目的多個(gè)階段都存在一些問題，其中，問題最突出的是建安成本和其他期間費(fèi)用。所謂“千里之堤，潰于蟻穴”，正是由于各階段成本控制出現(xiàn)大大小小的問題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本實(shí)際支出超出了預(yù)算。同時(shí)，在項(xiàng)目實(shí)施之前，部分公司沒有進(jìn)行深入的市場調(diào)查，結(jié)果造成可行性研究不足、營銷困難和項(xiàng)目資金回收緩慢。在項(xiàng)目的決策階段，公司更加重視核證土地成本和與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，認(rèn)為通過市場調(diào)查編寫的可行性報(bào)告只是公司執(zhí)行項(xiàng)目前的一個(gè)必要程序。作為可行性研究的一部分，調(diào)查重點(diǎn)只放在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益是否符合企業(yè)對發(fā)展的投資標(biāo)準(zhǔn)上，忽略了市場研究和消費(fèi)者需求調(diào)查，并沒有從宏觀經(jīng)濟(jì)角度評估市場研究對整個(gè)項(xiàng)目的影響。由于可行性研究工作不到位，造成戶型比例失調(diào)，導(dǎo)致銷售情況不理想，成本難以完全收回，投入的成本無法產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

（二）成本控制理念落后，預(yù)算管理不科學(xué)

房地產(chǎn)公司經(jīng)過項(xiàng)目一期、二期的交付，成本管理水平并沒有太大提升，依舊習(xí)慣重視對施工階段成本的控制，對于前期決策設(shè)計(jì)、后期竣工結(jié)算的成本控制沒有落到實(shí)處，公司雖然采取了一些成本管控措施，但并沒有達(dá)到最佳效果。公司采用的成本核算方法是品種法，便于核算，但是忽略了對整個(gè)過程的成本的把控，當(dāng)成本數(shù)據(jù)有差異時(shí)，缺乏完整的數(shù)據(jù)，無法準(zhǔn)確地分析成本控制鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)設(shè)計(jì)或研究階段出現(xiàn)問題，導(dǎo)致費(fèi)用數(shù)據(jù)的差異，往往難以糾錯(cuò)，從而導(dǎo)致費(fèi)用的增加。此外，過于注重施工階段的成本控制，會(huì)使部分員工在實(shí)際費(fèi)用超過預(yù)算時(shí)將責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他部門，責(zé)任主體之間互相推諉，不利于各部門團(tuán)結(jié)協(xié)作，對于公司整體成本管理水平的提升沒有任何意義，成本控制效果往往較差。

預(yù)算有效地限制了企業(yè)的項(xiàng)目開支，能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)沒有形成成本控制規(guī)劃體系，在實(shí)際控制過程中對項(xiàng)目前期的預(yù)算把控不夠細(xì)致，沒有給予預(yù)算工作足夠的重視。公司目前的成本控制工作由成本部負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)部門主要進(jìn)行預(yù)算的制定以及實(shí)際成本的記錄與核算。由于部分公司財(cái)務(wù)人員缺乏成本管控意識(shí)，參與成本管理工作的積極性較低，認(rèn)為那是主管的工作，所做的工作只是記錄實(shí)際數(shù)據(jù)并將其機(jī)械性地變成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，沒有通過分析和總結(jié)把財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后實(shí)質(zhì)挖掘出來。

（三）組織結(jié)構(gòu)不完善，權(quán)責(zé)分工不明確

房地產(chǎn)公司一般利用每個(gè)部門的職能來控制項(xiàng)目的費(fèi)用，各部門基本處于相對獨(dú)立狀態(tài)，不同職能之間幾乎沒有協(xié)同合作。作為公司成本控制工作的一部分，各部門致力于減少各自的開支。然而，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各部門的責(zé)任相互重疊，項(xiàng)目費(fèi)用控制責(zé)任的分配不明確。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)資金管理和項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)算費(fèi)用總計(jì)劃的編制，由于公司沒有采購部，財(cái)務(wù)部甚至還負(fù)責(zé)采購材料。然而，財(cái)務(wù)部門既懂材料選擇又懂財(cái)務(wù)知識(shí)的人不多，因此開展相關(guān)工作難度較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理具體對策

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目全過程成本控制

1.做好可行性研究

決策階段，市場調(diào)研的充分性決定了企業(yè)對項(xiàng)目市場的預(yù)測，以及企業(yè)在多大程度上能夠及時(shí)找到良好的投資機(jī)會(huì)，以利用項(xiàng)目的受益空間。作為市場研究的一部分，企業(yè)可以選擇鄰近地區(qū)的幾個(gè)人群密集的地方，并就消費(fèi)者可接受住房價(jià)格、房屋戶型偏好、環(huán)境需求、購房意向等問題發(fā)出調(diào)查表。除此之外，公司要對有意向開發(fā)的土地做好勘察，確定其區(qū)位優(yōu)勢和開發(fā)難易程度。同時(shí)，公司也要對當(dāng)?shù)劁N售情況較好的樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，全方位了解樓盤信息，以便做好受眾定位，前期完善規(guī)劃，后期調(diào)整售價(jià)。在對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)充分考慮到企業(yè)的資金情況，避免貸款利息過高產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。通過細(xì)致科學(xué)的調(diào)研分析工作，確定最佳的策劃方案。

2.慎重選擇設(shè)計(jì)方案，減少設(shè)計(jì)變動(dòng)

公開招標(biāo)，杜絕動(dòng)用私下關(guān)系進(jìn)行設(shè)計(jì)單位選擇，招標(biāo)過程中由法務(wù)人員全程監(jiān)督，邀請多個(gè)設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，對競標(biāo)方案進(jìn)行綜合評比，不再只以最低報(bào)價(jià)為唯一選擇標(biāo)準(zhǔn)，將設(shè)計(jì)單位的工作質(zhì)量和信譽(yù)納入考量標(biāo)準(zhǔn)，方案的創(chuàng)新和是否符合預(yù)算要求也可以作為評比標(biāo)準(zhǔn)。如此，便可篩選出最佳設(shè)計(jì)方案，作好前期準(zhǔn)備工作，盡量避免后期設(shè)計(jì)方案的大變動(dòng)，減少因改動(dòng)而增加的建安成本和相關(guān)費(fèi)用。

3.建立完善評標(biāo)體系

完整的評價(jià)體系有利于公司在建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施和環(huán)境工程時(shí)，多方考量，選擇更優(yōu)秀的合作伙伴，從而保證質(zhì)量，減少后期維護(hù)成本。為了防止品牌在評價(jià)系統(tǒng)中所占的過分份額導(dǎo)致項(xiàng)目投資總額的增加，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況改進(jìn)評價(jià)制度，并努力實(shí)現(xiàn)更加公正和公平的評價(jià)。完善投標(biāo)評審體系需要在多個(gè)方面進(jìn)行，明確規(guī)定執(zhí)行過程;在評價(jià)投標(biāo)書時(shí)，對商業(yè)投標(biāo)書的評審應(yīng)以最低價(jià)格為基礎(chǔ)，并適當(dāng)考慮到整個(gè)項(xiàng)目周期的成本。此外，公司還必須對投標(biāo)書進(jìn)行審計(jì)，挑選專業(yè)人員來核實(shí)投標(biāo)書的實(shí)質(zhì)性價(jià)格，確定最低投標(biāo)書的合理性，確保沒有惡意低價(jià)投標(biāo)，對成本做出最大限度的控制。

4.實(shí)行項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制

在施工階段，企業(yè)應(yīng)從以下兩個(gè)方面進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控：一是實(shí)時(shí)監(jiān)控計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)度，二是隨時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目目標(biāo)成本和實(shí)際成本之間的差額，及時(shí)糾偏。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)間較長 ，整體進(jìn)程受各項(xiàng)活動(dòng)影響較大，容易造成工期拖延，增加企業(yè)成本投入，所以需要制定并監(jiān)控項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃。同時(shí)，各部門應(yīng)合作監(jiān)控計(jì)劃執(zhí)行及成本投入情況，在整個(gè)項(xiàng)目期間做好計(jì)劃的修訂工作，這樣才能更好地保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本有偏差時(shí)，無論偏差的大小，都應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行分析調(diào)整。

5.及時(shí)結(jié)算，認(rèn)真總結(jié)

施工結(jié)束后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收結(jié)算，現(xiàn)場簽證，有質(zhì)量問題的及時(shí)索賠。另外，在核算實(shí)際成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析總結(jié)該項(xiàng)目成本控制工作的不足，吸取教訓(xùn);數(shù)據(jù)記錄可以詳細(xì)一些，以便復(fù)盤，這個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束應(yīng)該成為下一個(gè)項(xiàng)目好的開始。

（二）發(fā)展科學(xué)的成本控制理念，引入目標(biāo)成本法

作為一家中小型房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)公司還有很大的發(fā)展空間，應(yīng)以行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)為目標(biāo)，結(jié)合自身經(jīng)營情況，學(xué)習(xí)運(yùn)用先進(jìn)成本控制理念，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)的項(xiàng)目成本規(guī)劃，并持續(xù)改進(jìn)成本控制手段。據(jù)了解，公司在開發(fā)項(xiàng)目之前會(huì)預(yù)估目標(biāo)利潤，那么通過市場調(diào)研，了解行情后根據(jù)企業(yè)定位和市場售價(jià)確定目標(biāo)收入，目標(biāo)收入減去已有的目標(biāo)利潤就可倒推得到目標(biāo)成本。根據(jù)目標(biāo)成本，對項(xiàng)目開發(fā)過程中的實(shí)際成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、預(yù)警，實(shí)現(xiàn)對成本的最優(yōu)控制。此外公司可定期開展員工培訓(xùn)，提升員工理論水平和工作能力，為日后的成本控制工作打好基礎(chǔ)。

（三）完善組織結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)部門協(xié)作

公司應(yīng)當(dāng)從自身的角度出發(fā)，建立項(xiàng)目問責(zé)制機(jī)制，設(shè)立一個(gè)采購部門，并確定每個(gè)部門的責(zé)任，每個(gè)部門由一名部門主管領(lǐng)導(dǎo)。在出現(xiàn)重大問題的情況下，主管可與各部門主管聯(lián)系，討論解決辦法。確保在項(xiàng)目開發(fā)過程中限制和控制權(quán)力，比如在設(shè)計(jì)過程中，確定一種方案，需要某種材料，財(cái)務(wù)部就應(yīng)該馬上跟進(jìn)，確定這種材料的價(jià)格、購買渠道等，驗(yàn)證這種設(shè)計(jì)方案是否可行。相互制約是對項(xiàng)目的一種保護(hù)，可以避免出現(xiàn)工作漏洞，減少徇私舞弊、偷工減料的事情發(fā)生，保證工程質(zhì)量，保障成本控制工作順利開展。

（四）建立長效考核和激勵(lì)機(jī)制

考核是對員工工作能力和工作態(tài)度的檢驗(yàn)，有獎(jiǎng)有罰、優(yōu)勝劣汰，有利于促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部的良性競爭。在明確各部門權(quán)責(zé)分工的基礎(chǔ)上，通過建立評估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，可以進(jìn)一步動(dòng)員所有工作人員努力做好成本控制工作。對完成成本控制目標(biāo)的員工應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，以期形成重視成本控制工作的良好氛圍;相應(yīng)的，對工作態(tài)度不端正、拖沓懶散、成本控制工作完成不到位的責(zé)任人員也要制定懲罰措施。

三、結(jié)語

總而言之，房企成本控制精細(xì)化管理能夠推動(dòng)公司成本控制體系的完善，真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平。在任何企業(yè)中，成本控制都是一個(gè)相對較長的過程，在這個(gè)過程中企業(yè)必須確保成本控制具有戰(zhàn)略性，同時(shí)考慮到市場環(huán)境的變化和企業(yè)本身資源的變化，以合理的成本推動(dòng)企業(yè)利潤空間的擴(kuò)大，最終提高企業(yè)在市場上的競爭力。

（作者單位：廣西北投地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）