論房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略建議

繆琳

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想壯大自身的發(fā)展規(guī)模，最佳的途徑之一便是房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以及市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，也成為了近幾年相關(guān)學(xué)者的研究重點(diǎn)和熱點(diǎn)?；诖耍疚膶?duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)相關(guān)的概念和理論進(jìn)行了論述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)析，并有針對(duì)性的提出了幾點(diǎn)防范策略，以此為房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范提供相應(yīng)的支持。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的相關(guān)闡述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的概念分析

房地產(chǎn)并購(gòu)的實(shí)質(zhì)是吸收被并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，并購(gòu)一般包括兩種模式，分別為房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)和房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)是指被收購(gòu)方所持有的土地、在建的工程、房屋資產(chǎn)的所有權(quán)直接被收購(gòu)方所收購(gòu)，這是一種商品交易的模式。而房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)是指目標(biāo)公司的股權(quán)將由收購(gòu)方以股東的身份所接管，且對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)、人員等所有資源進(jìn)行全面管理，目標(biāo)公司的收益以及虧損風(fēng)險(xiǎn)由收購(gòu)方所享受和承擔(dān);協(xié)同效應(yīng)的獲取以及效率的提升是房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)的主要目的。

（二）房地產(chǎn)并購(gòu)的相關(guān)理論闡述

1.動(dòng)因理論

（1）獲取更多商品房的市場(chǎng)份額

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以中小型房地產(chǎn)企業(yè)為主，大型房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較少。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占有更多的市場(chǎng)份額，并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，大型房地產(chǎn)企業(yè)利用并購(gòu)的方式可以獲取更多且更加優(yōu)質(zhì)的資源，可以在第一時(shí)間占據(jù)新的市場(chǎng)區(qū)域。此外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中也可以通過并購(gòu)的方式，為自身爭(zhēng)取更多且更加優(yōu)質(zhì)的發(fā)展機(jī)會(huì)，可以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)有利地位。

（2）可以有效降低融資的成本，提高經(jīng)營(yíng)效率和質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必不可少的因素是資金，資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中獲取土地資源、項(xiàng)目開發(fā)的重要支撐。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，融資主要以銀行貸款為主，其他渠道的融資并不成熟，并且房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金無法按時(shí)到賬。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中要想拓寬自身的融資渠道，可以通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作，利用出售項(xiàng)目和土地資源的方式不斷促進(jìn)自身融資渠道的拓寬。

2.協(xié)同效應(yīng)理論

（1）財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)

財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)具體指財(cái)務(wù)方面在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)之后所產(chǎn)生的效益，如房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)之后可以有效改善以及提高自身的現(xiàn)金流量和資金的有效利用率。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中通過并購(gòu)可以優(yōu)化整合自身的內(nèi)部資源，通過優(yōu)化整合內(nèi)部資源以此有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，從而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中創(chuàng)造更多的價(jià)值，既包括獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，又包括財(cái)務(wù)運(yùn)作能力的有效提升。

（2）經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)

經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)具體指房地產(chǎn)企業(yè)通過并購(gòu)不斷改善和優(yōu)化自身的經(jīng)營(yíng)模式和管理模式以此促進(jìn)規(guī)模效益的產(chǎn)生以及經(jīng)營(yíng)成本的有效降低。每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都具有自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和資源，通過并購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)并購(gòu)雙方所擁有的資源進(jìn)行有效整合以此獲取更多的利潤(rùn)，并且可以有效利用并購(gòu)雙方的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中開展并購(gòu)工作，要全面且準(zhǔn)確的評(píng)估并購(gòu)目標(biāo)公司的價(jià)值。并購(gòu)價(jià)格的確認(rèn)會(huì)受到價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性所影響，如果沒有準(zhǔn)確評(píng)估并購(gòu)目標(biāo)公司的價(jià)值，就會(huì)對(duì)并購(gòu)的價(jià)格產(chǎn)生不利的影響，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。并購(gòu)成功的前提是合理估價(jià)，并購(gòu)企業(yè)對(duì)未來收益的大小以及收益時(shí)間的預(yù)期決定了目標(biāo)企業(yè)的估價(jià)，在評(píng)估目標(biāo)企業(yè)價(jià)值的過程中會(huì)出現(xiàn)一定的偏差，偏差在一定程度上導(dǎo)致了估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。而在一定程度上財(cái)務(wù)信息分布的狀況以及質(zhì)量決定了價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）會(huì)計(jì)報(bào)表不能對(duì)所有事項(xiàng)以及期后事項(xiàng)進(jìn)行準(zhǔn)確的反映，而財(cái)務(wù)報(bào)表也僅僅只能將房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)的效果以及現(xiàn)金流量反映出來，以往交易和事項(xiàng)是財(cái)務(wù)報(bào)表的基礎(chǔ)。以穩(wěn)健性原則為基礎(chǔ)的計(jì)提準(zhǔn)備，歷史的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)以及稅法規(guī)定是實(shí)際計(jì)提比例的基礎(chǔ)。從而使得在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的過程中忽略了或者刻意隱瞞了一些重要的或有事項(xiàng)以及期后事項(xiàng)，這對(duì)準(zhǔn)確評(píng)估并購(gòu)目標(biāo)公司的價(jià)值產(chǎn)生了不利影響。

（2）一些重要資源的真實(shí)價(jià)值以及相關(guān)重要的制度安排不能通過財(cái)務(wù)報(bào)表反映出來，如財(cái)務(wù)報(bào)表并不能全面的反映出被并購(gòu)公司的人力資源以及特許的經(jīng)營(yíng)權(quán)等。目前在財(cái)務(wù)報(bào)表中如何全面的反映出人力資源定價(jià)模式和相關(guān)的激勵(lì)約束機(jī)制是目前房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)過程中所關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)和熱點(diǎn)話題。

（二）高財(cái)務(wù)杠桿的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中通常使用的并購(gòu)模式為利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行杠桿收購(gòu)的模式，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中為了彌補(bǔ)自身現(xiàn)金流量的不足利用借貸的方式獲取更多的現(xiàn)金流量，利用借貸的方式彌補(bǔ)現(xiàn)金流量的不足可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中對(duì)財(cái)務(wù)惡化的風(fēng)險(xiǎn)以及損失風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。但是，房地產(chǎn)企業(yè)償還債務(wù)的能力會(huì)受到高杠桿的影響，高財(cái)務(wù)杠桿在一定程度上會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)償還債務(wù)的能力，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)性發(fā)展帶來一定的負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)。

（三）流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金支付是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中所采用的支付方式，而不采用股份支付的方式。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型的企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中采用現(xiàn)金支付的方式在一定程度上會(huì)導(dǎo)致自身的現(xiàn)金流不足，以此引發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。并且，從稅收的視角看待房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中的現(xiàn)金支付方式，現(xiàn)金支付的方式由于不能對(duì)資本利得確認(rèn)進(jìn)行推遲，并無法對(duì)實(shí)現(xiàn)的資本增益進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中無法享受到納稅延遲所帶來的稅收優(yōu)惠。

（四）財(cái)務(wù)整合所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購(gòu)之后，必須要整合雙方企業(yè)的財(cái)務(wù)以及各項(xiàng)資源。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在整合財(cái)務(wù)的過程中會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)整合過程中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，降低經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。并且財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)整合的工作產(chǎn)生了不利影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)中加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行正確且合理的評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中評(píng)估被并購(gòu)企業(yè)的價(jià)值時(shí)，要嚴(yán)格依據(jù)并購(gòu)的目的、價(jià)值評(píng)估的目的，根據(jù)評(píng)估工作的實(shí)際情況和需要選擇相應(yīng)正確且合理的評(píng)估方法。在評(píng)估的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格根據(jù)評(píng)估的相關(guān)程序和流程開展相應(yīng)的評(píng)估工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)的過程中要重視目標(biāo)企業(yè)的信息披露，以此為并購(gòu)的經(jīng)濟(jì)決策提供相應(yīng)客觀且有力的支持;并且有利于保證并購(gòu)對(duì)價(jià)的合理性和有效性，為并購(gòu)活動(dòng)的順利開展奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）要加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的控制

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)的過程中要重視自有資金的控制工作，并且要有效提高自有資金的利用率。在并購(gòu)過程中要對(duì)財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行科學(xué)合理的運(yùn)用，并根據(jù)自身的實(shí)際情況和需要在內(nèi)部設(shè)置相應(yīng)科學(xué)有效的杠桿風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在并購(gòu)過程中保證充足的現(xiàn)金流，就要根據(jù)自身發(fā)展的特點(diǎn)以及實(shí)際需要開展相應(yīng)的融資計(jì)劃。并且要對(duì)并購(gòu)后的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和完善，以此有效降低房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）構(gòu)建健全的資產(chǎn)負(fù)債綜合管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中要構(gòu)建完善的資產(chǎn)負(fù)債綜合管理機(jī)制，以此對(duì)并購(gòu)過程中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的降低和防范。房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中降低和防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可以借鑒我國(guó)商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的成功經(jīng)驗(yàn)，在構(gòu)建完善的資產(chǎn)負(fù)債綜合管理機(jī)制的過程中也可以借鑒商業(yè)銀行傳統(tǒng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制;房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債期限以及資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)之間的契合度。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在并購(gòu)過程中保證充足的現(xiàn)金流，可以采用資產(chǎn)分配法以及資金匯集法等方法為現(xiàn)金準(zhǔn)備工作提供良好的支撐，以此為并購(gòu)工作的順利開展提供充足的現(xiàn)金。

（四）進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)整合的力度

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中要重視財(cái)務(wù)監(jiān)管體系的完善工作，要進(jìn)一步提升并購(gòu)后的財(cái)務(wù)整合力度。房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)?fù)瓿芍?，要提高?cái)務(wù)信息的有效利用率，對(duì)并購(gòu)之后的各項(xiàng)財(cái)務(wù)資源進(jìn)行合理的配置，提高財(cái)務(wù)資源的有效利用率;以此有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)并購(gòu)目標(biāo)，以獲取更多的土地資源和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（五）改善信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中由于信息不對(duì)稱而導(dǎo)致了目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)過程中要對(duì)惡意收購(gòu)進(jìn)行有效的防范和規(guī)避。在并購(gòu)之前，要詳盡的審查和評(píng)價(jià)目標(biāo)公司的各方面情況。在并購(gòu)過程中并購(gòu)方可以通過聘請(qǐng)專業(yè)的投資銀行，嚴(yán)格根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際情況全面策劃未來的發(fā)展戰(zhàn)略，要全面分析目標(biāo)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)能力，以此合理預(yù)測(cè)目標(biāo)企業(yè)未來的自由現(xiàn)金流量，對(duì)目標(biāo)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中通過并購(gòu)可以有效提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力以及獲取更多的發(fā)展資源，并購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中高效的實(shí)現(xiàn)并購(gòu)目標(biāo)，就要重視并購(gòu)過程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。對(duì)并購(gòu)過程中的價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、高財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)整合的風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)有效的防范對(duì)策，以此促進(jìn)并購(gòu)工作的順利有序開展，高效實(shí)現(xiàn)并購(gòu)目標(biāo)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)性的發(fā)展目標(biāo)。

（作者單位：山東大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）