房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究

胡金魚

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)各級(jí)政策較為敏感，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、資金周轉(zhuǎn)慢等行業(yè)特征，近年來，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策方針的落實(shí)，越來越多的企業(yè)已開始重視精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理。本文主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的必要性，對(duì)其面臨的主要問題進(jìn)行研究分析，并提出優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策和方法。將全面預(yù)算管理體系作為企業(yè)實(shí)施精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理的重要方法之一，把企業(yè)管理中遇到的問題融合于這一體系中，進(jìn)而解決問題。

當(dāng)前的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)運(yùn)用全面預(yù)算管理體系來統(tǒng)籌日常經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但在實(shí)施過程中，全面預(yù)算管理仍存在一些漏洞。本文通過對(duì)全面預(yù)算管理問題進(jìn)行探討，提出強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策，以提升精細(xì)化經(jīng)營(yíng)管理水平，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為股東創(chuàng)造更多的剩余收益。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述及全面預(yù)算管理的必要性

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)預(yù)算廣泛指與民營(yíng)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接活動(dòng)相關(guān)、具有一定實(shí)質(zhì)性的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算。主要包括整體投資規(guī)模預(yù)測(cè)、前期拿地預(yù)測(cè)、分批次報(bào)批報(bào)建預(yù)測(cè)、項(xiàng)目融資預(yù)測(cè)等。在這些工作環(huán)節(jié)中，首先是做好前期預(yù)算編制及項(xiàng)目審批，其次要及時(shí)做好前期方案策劃、控制方案執(zhí)行及方案調(diào)整，加強(qiáng)有效監(jiān)督和考評(píng)，從而保證實(shí)現(xiàn)前期預(yù)算編制的目標(biāo)。財(cái)務(wù)預(yù)算一般泛指與民營(yíng)企業(yè)實(shí)際貨幣資金收支及結(jié)余、經(jīng)營(yíng)成果及財(cái)務(wù)狀況有關(guān)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的必要性

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用率

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針為導(dǎo)向，以業(yè)務(wù)為依據(jù)，以財(cái)務(wù)管理為輔助，按照整體規(guī)劃情況，合理配置資源，從而達(dá)到資源優(yōu)化配置，提高企業(yè)資源利用率。將預(yù)算管理融入企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，對(duì)精細(xì)化分析和優(yōu)化配置企業(yè)資源具有重要作用和意義。

2.有效促進(jìn)資金快速回籠、預(yù)防資金鏈斷裂

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要大量流動(dòng)資金投入作為經(jīng)營(yíng)支撐，如果無法及時(shí)有效的實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，就可能威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的整體正常運(yùn)營(yíng)，甚至威脅到企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果要真正實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，就必須切實(shí)做好企業(yè)資金的短期回籠和資金周轉(zhuǎn)，確保自身短期資金流的充足?？茖W(xué)有效的全面預(yù)算管理可以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)部資金的快速有效回籠和順利周轉(zhuǎn)，預(yù)防其在資金正常流動(dòng)中發(fā)生流動(dòng)斷裂，使房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。

3.提高自身抵御內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的能力

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著政府部門政策調(diào)控、市場(chǎng)形勢(shì)不確定性、自身經(jīng)營(yíng)過程管控、資金鏈斷裂、工程質(zhì)量安全等風(fēng)險(xiǎn)。要想在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，就必須增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理可以根據(jù)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部發(fā)展戰(zhàn)略的變化制定相應(yīng)的管理制度，幫助企業(yè)提高抵御內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、 目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的主要問題

（一）全面預(yù)算管理體系建而不全。

在《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《中央企業(yè)財(cái)務(wù)和預(yù)算管理暫行辦法》等相關(guān)預(yù)算制度中雖然有章可循，但公司通常需要根據(jù)自身實(shí)際情況，及時(shí)制定全面性的預(yù)算管理制度。而且在實(shí)際管理工作中，許多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)前期建立的全面預(yù)算編制管理制度還存在漏洞，導(dǎo)致全面預(yù)算管理編制工作更多以企業(yè)決策層的主觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)為導(dǎo)向、以管理層的傳統(tǒng)預(yù)算經(jīng)驗(yàn)為指導(dǎo)等不科學(xué)的預(yù)算方式開展和延續(xù)，讓全面預(yù)算編制管理還停留于傳統(tǒng)形式，未能真正達(dá)到企業(yè)開展全面預(yù)算編制管理的總體目標(biāo)，從而無法發(fā)揮出全面預(yù)算編制管理工作的積極作用，讓房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的健康快速發(fā)展收到影響。

（二）全面預(yù)算管理全員意識(shí)不明確。

全面預(yù)算管理是一種涉及企業(yè)內(nèi)部權(quán)責(zé)利益關(guān)系的制度安排。這需要企業(yè)上下一心，通力協(xié)作。但在企業(yè)預(yù)算的過程中，多數(shù)人對(duì)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不正確，認(rèn)為這是管理層的事，不愿意參與到預(yù)算這項(xiàng)工作中來，即使對(duì)預(yù)算持不同意見也不主動(dòng)提出異議。甚至內(nèi)部職能部門在開展預(yù)算管理方面也不積極，認(rèn)為預(yù)算編制和調(diào)整工作是財(cái)務(wù)部門的主要職責(zé)和責(zé)任，不能實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的整體性和權(quán)威性。

（三）全面預(yù)算編制依據(jù)不充分

全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個(gè)開發(fā)周期，預(yù)算編制作為實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，其收支預(yù)算是企業(yè)預(yù)算管理質(zhì)量的保證。但在現(xiàn)實(shí)中多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預(yù)算的依據(jù)存在不合理性，如銷售預(yù)算過于理想化，僅依靠企業(yè)管理層級(jí)制定的銷售目標(biāo)及浮夸的可行性研究報(bào)告，未考慮地理位置、市場(chǎng)需求等因素;如前期部對(duì)項(xiàng)目所在地政策不了解，僅依據(jù)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展戰(zhàn)略。如工程成本預(yù)算中，僅依據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估計(jì)單方成本與建筑面積乘積得出，忽視了對(duì)地形結(jié)構(gòu)及地理環(huán)境的深入研判;又如在費(fèi)用預(yù)算中則是用收入的一定比例得出，并在此基礎(chǔ)上計(jì)算各項(xiàng)稅費(fèi)，據(jù)此得出項(xiàng)目預(yù)算等等，導(dǎo)致實(shí)際完成數(shù)與預(yù)算指標(biāo)數(shù)差距甚遠(yuǎn)，降低了財(cái)務(wù)預(yù)算管理的全面性與預(yù)測(cè)性。

（四）全面預(yù)算編制方法不適用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合自身因素正確選擇較為適合自身的全面預(yù)算編制方法，發(fā)揮預(yù)算編制的應(yīng)有作用，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。但在實(shí)際工作中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)編制項(xiàng)目整體預(yù)算時(shí)僅考慮簡(jiǎn)單、快捷、成本、工作量等因素而選擇較為容易的編制方法，如不客觀分析融資市場(chǎng)環(huán)境及變化，簡(jiǎn)單的以預(yù)計(jì)融資額與利率乘積得出融資成本，又如費(fèi)用采用核定費(fèi)率預(yù)測(cè)再分?jǐn)偟姆绞酱_定。不切實(shí)際地編制預(yù)算，初編制后不進(jìn)行預(yù)算細(xì)化，隨意變動(dòng)預(yù)算指標(biāo)，降低了財(cái)務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確性及管理效力。

（五）全面預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性及預(yù)算調(diào)整不及時(shí)。

為了發(fā)揮整體預(yù)算的控制力和執(zhí)行力，一般情況下，總體預(yù)算方案批準(zhǔn)發(fā)布后，預(yù)算執(zhí)行應(yīng)嚴(yán)格控制，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行。原則上不能隨意調(diào)整。但在實(shí)際工作中，預(yù)算執(zhí)行比預(yù)算調(diào)整更重要。例如，相關(guān)負(fù)責(zé)人過于重視預(yù)算偏離執(zhí)行率的考核指標(biāo)，偏離率較大的個(gè)人預(yù)算沒有及時(shí)調(diào)整。例如，沒有及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的整體預(yù)算，優(yōu)化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。有時(shí)，過于教條地執(zhí)行預(yù)算，往往偏離了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，失去了整體預(yù)算調(diào)整的靈活性。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

（一）健全和完善全面預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身情況為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略定位，構(gòu)建科學(xué)高效、規(guī)范有序的全面預(yù)算管理體系，在企業(yè)全面預(yù)算管理體系發(fā)展過程中，改革創(chuàng)新是不斷進(jìn)取的原動(dòng)力，只有逐步建立健全全面預(yù)算管理體系，才能讓全面預(yù)算編制及管理做到具體工作有章可依，確保企業(yè)全面預(yù)算管理工作穩(wěn)步推進(jìn)。

（二）強(qiáng)化全民參與預(yù)算管理理念

企業(yè)決策層通過預(yù)算管理明確戰(zhàn)略意圖，管理層通過預(yù)算管理統(tǒng)一各職能部門的資源配置，執(zhí)行層需要預(yù)算管理作為工作核心和行動(dòng)綱領(lǐng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層及預(yù)算牽頭部門要加大對(duì)企業(yè)職工宣傳教育，切實(shí)提高廣大職工在全面預(yù)算管理方面的參與程度。當(dāng)全體職工加入預(yù)算管理中時(shí)，可以充分調(diào)動(dòng)職工的積極性，在一線工作崗位中及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算編制中存在的問題，至下而上反饋預(yù)算表內(nèi)容，防止遺漏與編制預(yù)算相關(guān)聯(lián)的重要信息及時(shí)糾正偏差，提高預(yù)算管理水平，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，

（三）重視預(yù)算編制依據(jù)來源及編制依據(jù)的準(zhǔn)確性

全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要，應(yīng)做好預(yù)算編制的準(zhǔn)備工作，及時(shí)了解國(guó)家方針政策，對(duì)時(shí)下宏觀政策的大環(huán)境、行業(yè)格局以及企業(yè)現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)狀況加以研判，重視預(yù)算編制依據(jù)來源，充分考慮影響預(yù)算表各項(xiàng)目因素。以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研使收入預(yù)測(cè)做到有依有據(jù)，了解當(dāng)?shù)氐胤蕉愂照邽檎P稅費(fèi)預(yù)測(cè)提供政策依據(jù)，探測(cè)項(xiàng)目所在地地理環(huán)境以明確是否發(fā)生多余成本，熟悉行政政策預(yù)測(cè)各種證件取得時(shí)間合理安排資金支出及資金占用成本等。其次，為促進(jìn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，收入、開發(fā)成本，資金計(jì)劃、稅費(fèi)及附加支出等預(yù)算編制要充分考慮企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)展開合理分析和預(yù)測(cè)，增強(qiáng)預(yù)算編制的合理性，不能僅僅通過主觀預(yù)估對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行敲定、匯總。

（四）正確選擇全面預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，正確選擇全面預(yù)算編制方法，在項(xiàng)目投拓階段，即使零基預(yù)算編制方法的工作量非常大，花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，也應(yīng)從“零”開始，花費(fèi)精力去思考和規(guī)劃。在項(xiàng)目運(yùn)行階段，對(duì)固定費(fèi)用和數(shù)額比較穩(wěn)定的預(yù)算項(xiàng)目就選擇固定預(yù)算編制方法，房地產(chǎn)企業(yè)要注重內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)要素、預(yù)算執(zhí)行剛性及預(yù)算調(diào)整彈性的三部分的協(xié)同，并根據(jù)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)適時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，對(duì)與業(yè)務(wù)量有關(guān)的成本及稅金選擇適應(yīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷變化的彈性預(yù)算編制方法。

（五）明確考核機(jī)制及監(jiān)督機(jī)制，及時(shí)組織預(yù)算調(diào)整

建立健全合理的權(quán)責(zé)、考核機(jī)制及監(jiān)督機(jī)制。合理的權(quán)責(zé)促使相關(guān)責(zé)任人能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。明確考核機(jī)制，讓員工清楚獎(jiǎng)懲分明的制度，促進(jìn)員工主動(dòng)作為。監(jiān)督機(jī)制主要是加強(qiáng)督促及時(shí)組織預(yù)算分析和預(yù)算調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就業(yè)務(wù)部門實(shí)際權(quán)責(zé)合理設(shè)計(jì)與其業(yè)務(wù)發(fā)展特征相關(guān)的預(yù)算考核指標(biāo)，并確保全面預(yù)算剛性執(zhí)行，使全面預(yù)算管理在實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的整個(gè)過程中充分發(fā)揮它的重大意義。

四、結(jié)語

總而言之，全面加強(qiáng)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展，最大限度的規(guī)避生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)。推行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜嫫髽I(yè)預(yù)算績(jī)效管理，結(jié)合企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)要求建立預(yù)算績(jī)效考核、評(píng)價(jià)監(jiān)督體系，這是非常必要的，企業(yè)管理應(yīng)通過建設(shè)一套完善的全面企業(yè)預(yù)算績(jī)效管理體系、合理的績(jī)效評(píng)價(jià)及預(yù)算績(jī)效考核監(jiān)督制度，從而不斷加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算，考核，監(jiān)督，通過不斷提升企業(yè)精細(xì)化預(yù)算管理水平，提升國(guó)內(nèi)企業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的預(yù)算管理競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（作者單位：貴州省星華置業(yè)有限公司）