淺談房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的缺陷與優(yōu)化

黃靈奕

摘 ?要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寒冬。許多房地產(chǎn)企業(yè)都在夾縫中求生存，舉步維艱的向前進著。追溯其原因主要是由內(nèi)部因素和外部因素共同影響所造成。外部因素主要是國家政策，內(nèi)部因素主要是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏對自身企業(yè)制度的正確管理。本文從內(nèi)在管理-整合框架入手，以內(nèi)涵管理五要素（內(nèi)在環(huán)境條件、風險、管理實踐活動、信息系統(tǒng)與溝通管理、內(nèi)在監(jiān)督）為基礎(chǔ)，系統(tǒng)地分析我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的制定是否合理和運行是否有效。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制;房地產(chǎn)

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

改革開放初期是我國房地產(chǎn)行業(yè)的新興萌芽階段。隨著計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也漸漸的開始發(fā)展了起來。但是市場經(jīng)濟對于當時的中國而言是陌生的，應對市場經(jīng)濟我國的領(lǐng)導人當時也是摸著石頭過河，在市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中更是出現(xiàn)了許多復雜的難題，所以當時的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是停滯不前的。1998年7月22日，時任國務(wù)院總理朱瑢正式頒發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度，加快住房建設(shè)的通知》，它的頒發(fā)意味著我國住房經(jīng)濟時代的終結(jié)，促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使我國房地產(chǎn)行業(yè)進入蓬勃發(fā)展階段。隨著社會主義市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟的依托下也逐步地迎來了繁榮時期。2016年，我國政府面對房地產(chǎn)行業(yè)“大熱”狀況提出了房地產(chǎn)行業(yè)新定位。2016年至今，我國政府始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒” 的政治立場。在我國，經(jīng)濟是應當絕對的服從于政治的，政府這一堅定的政治立場一定程度上遏制了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭放緩，究其原因亦是國家政策也是企業(yè)管控不嚴。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀介紹

發(fā)展戰(zhàn)略方面。我國大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略較為激進。以恒大為例，脫離企業(yè)實際能力且偏離主業(yè)。從2007年開始， 恒大地產(chǎn)就注重于發(fā)展"多元+規(guī)模+品牌"的策略。近幾年恒大地產(chǎn)大力參與舊改布局廣深等一線城市還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規(guī)劃建面高達7285萬平米。其中，僅在深圳市41個舊改工程項目建設(shè)面積就超過了2371萬多平方米。而除了在長三角、珠三角和京津冀三個大型城市群區(qū)域以外，恒大地產(chǎn)在我國中西部分區(qū)域，以及東北等區(qū)域也廣泛布局。二零一七年，恒大地產(chǎn)大約91%的土地存量在國家批復或者計劃中的大型城市群區(qū)域，恒大地產(chǎn)在長江三角洲城市群、黃河上游城市群區(qū)域、山東半島城市群區(qū)域和成渝城市群區(qū)域用地存量最大，都在3000萬平方米之上，土地存儲占比依次是11.2%、10%、和9.7%。恒大地產(chǎn)在多元化戰(zhàn)略方面主要采取非相關(guān)多元化，進入了體育行業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、快消農(nóng)等多個非相關(guān)的領(lǐng)域。

人力資源方面。企業(yè)的人力資源主要是由高管人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，所以企業(yè)在聘請高管人員和專業(yè)技術(shù)人員時應當嚴格遵照合理有效的人力資源控制制度，決策層是決定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略走向的重要管理人員，一個優(yōu)秀的決策團隊應當具有長遠的戰(zhàn)略眼光，對國內(nèi)、國際形勢以及宏觀政策具有敏銳的洞察以及分析能力。但是我國房地產(chǎn)企業(yè)在引進高管人員時不太重視考察高管人員的價值觀、企業(yè)家精神、戰(zhàn)略思維、綜合素質(zhì)、決策、管理和承擔風險的能力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面的缺失，在一定程度上導致了我國房地產(chǎn)企業(yè)的退步發(fā)展。例如，我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)曾高價聘請過一名高管人員，因這位高管人員在他原本的學術(shù)圈聲望較高，所以該房地產(chǎn)企業(yè)在聘請他時未充分的了解其綜合素質(zhì)能力，其房地產(chǎn)企業(yè)的一把手也對其高管人員的能力深信不疑。這位高管人員曾向該企業(yè)的總裁提出過一個看法：“在中國，未來10年內(nèi)一二線城市房價翻二倍，三四線城市翻三倍，中國式城鎮(zhèn)化60%，國外城鎮(zhèn)化80%。中國還有10%-20%的發(fā)展空間”。因該企業(yè)的總裁對這位“高人”的分析判斷能力毋庸置疑，隨即就將公司原本科學的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整為符合此想法的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身特殊的規(guī)律性，并且它的發(fā)展是結(jié)合著社會的向前發(fā)展而不斷的變化。該企業(yè)聘請的這位高管人員的看法單從我國房地產(chǎn)市場的整體體角度而言并有什么大問題，但是該高管人員沒有深層次的認識與理解我國房地產(chǎn)市場，并沒有充分理解我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊規(guī)律。錯誤的認識阻礙實踐的發(fā)展，該房地產(chǎn)企業(yè)通過錯誤的認識制定的發(fā)展戰(zhàn)略最終阻礙了企業(yè)實踐的發(fā)展。近年我國房地產(chǎn)行業(yè)本就發(fā)展不景氣，該房產(chǎn)企業(yè)因人力資源控制制度設(shè)計不當，使其自身的行業(yè)處境更加雪上加霜。

社會責任方面。近年來，我國各大房企陸續(xù)出臺了購房優(yōu)惠政策，興起了打折促銷潮流。打折促銷是一種促進銷售的方式，但是各大房企的跟風式打折促銷，不免會影響購房者的購房欲望，也會影響我國整體房地產(chǎn)市場價格的下滑，房價的穩(wěn)定性持續(xù)減弱。最終可能擾亂我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。跟風式打折勢必會出現(xiàn)該想法的居民 “再等一等，等到有更大力度的打折促銷活動再購房”。再者，跟風式打折可能會引起以原價購買房屋的房主不滿，（以同一類商品房為例）為什么相同的購房面積銷售價格卻不一樣？我國各大房地產(chǎn)企業(yè)的此類做法也讓千千萬萬的購房者寒了心。

企業(yè)風險方面。近年來，我國出臺了許多相關(guān)限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策。如：嚴重失信、同踩"三條紅線"將被限制拿地。目前我國各大房產(chǎn)企業(yè)都在“三條紅線”（剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍）附近徘徊。不少房地產(chǎn)企業(yè)已成國家的重點關(guān)注對象。土地資源是一個房地產(chǎn)企業(yè)的生命，在“三條紅線”邊緣不斷徘徊的房產(chǎn)企業(yè)，稍有不慎將會失去拿地的權(quán)利，如果一家房產(chǎn)企業(yè)沒用了土地資源，它將會徹底淪為一灘死水。再者，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是具有大量投資性且高負債率的行業(yè)。一棟棟高樓大廈的修建無疑離不開大量的人力物力財力，且高樓大廈的修建周期長。2019年12月在全球爆發(fā)的疫情持續(xù)停留，近兩年全球經(jīng)濟持續(xù)蕭態(tài)，影響了當今社會經(jīng)濟的發(fā)展與進步，在一定程度上也抑制了人們的購房消費需求。

信息與溝通方面。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與債權(quán)人之間的溝通。2021年7月19號，廣發(fā)商業(yè)銀行要求凍結(jié)被申請宜興市恒譽地產(chǎn)置業(yè)公司、恒大地產(chǎn)公司商業(yè)銀行存款賬戶1.32億人民幣，并封存、扣留與其等值財物。當時的恒大地產(chǎn)本就入不敷出，供應商建筑商前來討要債務(wù)，廣發(fā)銀行又申請凍結(jié)恒大銀行存款，這些操作無疑更加加大了恒大地產(chǎn)的資金缺口。

三、企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化對策

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應該凸顯主營業(yè)務(wù)。在制定公司發(fā)展目標時應強調(diào)主營業(yè)務(wù)，唯有集中精力做強主營業(yè)務(wù)，才能提升公司的競爭力，也才能在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、行業(yè)發(fā)展過程中起到重要引導和帶頭的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應當將其經(jīng)營中心放在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上。再者房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標不要過分激進，不要盲目跟蹤金融市場熱點，應當結(jié)合企業(yè)內(nèi)部外部實際情況，制定科學的發(fā)展戰(zhàn)略。針對目前整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨的窘困， 房地產(chǎn)企業(yè)應當適當縮小其生產(chǎn)規(guī)模。并且進一步加強本企業(yè)的誠信道德文化建設(shè)，強調(diào)企業(yè)全體員工遵守道德準則的責任，培養(yǎng)良好的企業(yè)文化，防止出現(xiàn)公司內(nèi)部商業(yè)機密外露問題。房地產(chǎn)企業(yè)應當健全公司的人才資源管理機制，做好高管人才的吸納、開發(fā)、使用與退出制度的設(shè)計。對擬任領(lǐng)導人選都要開展任前檢查，對其核心價值觀、企業(yè)戰(zhàn)略思考、優(yōu)秀企業(yè)家奉獻精神、綜合素養(yǎng)和技術(shù)創(chuàng)新能力等作出全面評價。完善企業(yè)內(nèi)部社會責任內(nèi)部控制制度設(shè)計，企業(yè)高管人員應當予以充分重視。企業(yè)減少不正常的低價打折銷售活動，從而避免擾亂市場規(guī)律，積極促進房地產(chǎn)行業(yè)朝良性方向發(fā)展。按照我國的有關(guān)規(guī)定，主動回應"房屋并非用來炒的，而是用來住的"等國家口號。通過各種科學措施努力將"三條紅線"變?yōu)?三條綠線"。提高了負責監(jiān)督人的勝任力和獨立性。根據(jù)自己的監(jiān)督、同事監(jiān)督、上司監(jiān)督，以及完全由自己監(jiān)督而逐層遞增。監(jiān)督人員應勇于指出在監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的問題，充分發(fā)揮自身監(jiān)督作用。建立健全監(jiān)督機制。如：明確監(jiān)督的隊伍結(jié)構(gòu)、職位設(shè)定、崗位職責、相關(guān)權(quán)利等。

參考文獻：

[1]方紅星，池國華，樊子君.內(nèi)部控制[M].遼寧：東北財經(jīng)大學，2019

[2]李敏.企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范[M].上海：上海財經(jīng)大學，2016