南京：小西湖微更新

于鋒

2021年2月13日，南京，小西湖改造街區(qū)昆蟲小屋

春風駘蕩、陽光和煦的下午，來自上海的游客趙鳴（化名）走進了南京城南的小西湖歷史風貌區(qū)。推開堆草巷33號后院的木門，院中一棵棵蔥郁的古樹、一盆盆精致的盆景使一家人流連忘返。

這是小西湖歷史風貌區(qū)的“共享院”。老南京將自家院落打開，邀請游客進來喝茶、聊天，欣賞院內(nèi)春色如許。而像“共享院”這樣的網(wǎng)紅打卡地，在整個小西湖歷史風貌區(qū)還有很多，每天都能吸引來數(shù)不清的各地游客。

2021年初，在經(jīng)過五年打造后，占地面積4.69萬平方米的小西湖歷史風貌區(qū)正式開街，笑迎八方來客。在“小尺度、漸進式”的微更新模式下，這一形成于明清、歷經(jīng)六百年風雨滄桑的南京老城南歷史街區(qū)華麗轉(zhuǎn)身，成為全國城市更新的優(yōu)秀案例。

三所高校的志愿者活動，把企業(yè)、社會、居民、學生聯(lián)合起來，探索出了全新的“自上而下”與“自下而上”相結合的規(guī)劃理念。

承載“南京記憶”

青磚小瓦馬頭墻，回廊掛落花格窗。串接夫子廟與門東歷史街區(qū)的小西湖歷史風貌區(qū)地處南京老城南核心區(qū)域，位于長樂路以南，馬道街以北，箍桶巷以西，內(nèi)秦淮河以東，是《南京歷史文化名城保護規(guī)劃》確定的22個南京歷史風貌區(qū)之一。

早在明代初年，隨著大明王朝定都金陵，南京城日益繁華，內(nèi)秦淮河兩岸就開始形成一片片茂密的居民區(qū)。明弘治年間，著名戲曲家、書法家徐霖在城南武定橋南建造了私家園林——快園，內(nèi)設麗藻堂、晚靜閣、小西湖等景觀。蘇州畫家沈周做客快園后，繪制了著名的《快園圖》，寫下的詩句“滿堂雨氣颯欲流，隔林綠樹啼春鳩。白云在家親在眼，不倚太行歌遠游”，堪稱這座金陵名園的生動寫照。

快園名氣遠播，甚至吸引來當朝天子。明武宗正德皇帝朱厚照南巡時，特地來快園游玩，在小西湖邊釣魚時竟不慎跌入湖中，左右隨從慌忙將皇上撈起。這口“春水鴨欄，夾以桃柳”的小西湖從此被改名為“浴龍池”。不過，周邊百姓卻記不住“浴龍池”這拗口名字，還是稱之為“小西湖”。久而久之，這整片以快園為中心的區(qū)域也叫做“小西湖”。

小西湖歷史風貌區(qū)底蘊深厚，文脈流芳，除了快園，這里還有過南京另一座著名的私家園林市隱園。

近代以來的著名作家、記者張友鸞，中國動畫大師萬籟鳴四兄弟等文化名人都曾是小西湖的居民。時光荏苒，小西湖的那些名園名宅已消逝不見，但卻形成了完整的街巷肌理。大油坊巷、西湖里、朱雀里、堆草巷、馬道街……這里的街巷寬窄不定、蜿蜒曲折，串聯(lián)起兩側風貌建筑，形成了毗鄰關系復雜的江南民居式院落，是南京老城南地區(qū)為數(shù)不多的、較為完整保留了明清風貌特征的歷史地段之一，承載著厚重的“南京記憶”。

“自上而下”與“自下而上”

在經(jīng)歷多次自然與人為破壞的因素后，進入21世紀的小西湖片區(qū) “淪落”為一個與現(xiàn)代城市發(fā)展存在落差及諸多違和的老舊棚戶區(qū)。房屋年久失修、布局混亂、居住擁擠、陰暗潮濕，缺乏基礎設施、公共廣場、綠地公園等公共服務配套，歷史建筑保護情況不容樂觀。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，一直是黨中央、國務院決策部署的一項重大民生工程和發(fā)展工程。通過歷史街區(qū)更新，改善居民居住條件、生活環(huán)境和功能品質(zhì)，讓老百姓的生活既留得住記憶，也看得到未來。

2015年7月，由南京市規(guī)劃局、秦淮區(qū)政府聯(lián)合牽頭，邀請東南大學、南京大學及南京工業(yè)大學開展“在寧高校暑期研究生志愿活動”，就秦淮區(qū)小西湖片區(qū)的保護與復興展開規(guī)劃研究，并由南京歷史城區(qū)保護建設集團（以下簡稱“南京歷保集團”）負責具體落實規(guī)劃方案。三所高校的志愿者活動，把企業(yè)、社會、居民、學生聯(lián)合起來，共同研究規(guī)劃思路、探索出了全新的“自上而下”與“自下而上”相結合的規(guī)劃理念。

小西湖歷史風貌區(qū)的改造，從一開始就確立了“自我更新、有機更新、持續(xù)更新”的微更新策略;根據(jù)風貌區(qū)的空間格局及居民產(chǎn)權關系，規(guī)劃設計了15個規(guī)劃管控單元及127個微更新實施單元; 以“院落和幢”為單位，采用“公房騰退、私房收購或租賃騰遷、廠企房搬遷”的方式，降低人口密度，釋放建筑空間;按照“共商、共建、共享、共贏”的基本原則，實施“小規(guī)模、漸進式”有機更新;保留原有建筑格局和傳統(tǒng)街巷肌理，激發(fā)片區(qū)活力。

2017年，改造項目啟動搬遷，片區(qū)810戶住戶，搬走408戶;2019年，在釋放出48個院落后，項目建設正式開始;2020年底，片區(qū)改造成果初步呈現(xiàn)。小規(guī)模、漸進式的“微更新”改造，使得小西湖歷史風貌區(qū)顏值雖改，但煙火仍在。原有建筑格局和傳統(tǒng)街巷肌理得以完整保留，變身為基礎設施、生活公共服務和市政配套功能完備的新型社區(qū)。

政府職能部門、街道、社區(qū)居民、國企建設平臺和社區(qū)規(guī)劃師組成“五方平臺”，在平臺上解決各種問題、達成共識，增強居民的參與感，提升他們的幸福感和安全感。

以改善民生為前提

“共商、共建、共享、共贏”是小西湖改造中秉承的理念。南京歷保集團負責人表示，歷時五年的小西湖“微改造”，始終以改善民生為前提，尊重居民意愿。

在這個過程中，政府職能部門、街道、社區(qū)居民、國企建設平臺和社區(qū)規(guī)劃師組成“五方平臺”，充分鼓勵和幫助片區(qū)居民共同參與到項目改造中，共同研討片區(qū)建設、整治、服務、管理、宣傳，在平臺上解決各種問題、達成共識，增強居民的參與感，提升他們的幸福感和安全感。

目前，小西湖片區(qū)已經(jīng)釋放出的48個院落，就是在居民充分了解改造政策后，通過共同協(xié)商，最終達成一致搬遷的共識。

堆草巷31號是改造后形成的“共生院”。在充分尊重民意的前提下，院內(nèi)13戶居民選擇搬遷，2戶居民因年齡偏大、故土難離而選擇留下，由居民方、產(chǎn)權方、建設方共同出資對房屋進行改造。根據(jù)院落位置及內(nèi)部結構，由東南大學進行設計，一方面利用院內(nèi)釋放出來的公共空間，為留下的居民修建廚房、衛(wèi)生間，增加功能性建設，改善生活條件;另一方面，利用已搬遷房屋引進新型文化業(yè)態(tài)，讓70多歲的原住民和90后新銳規(guī)劃設計師共處同一院落，在同一屋檐下，共守公約，共做好鄰居。

以堆草巷33號為代表的“共享院”，則是根據(jù)房屋位置特點而改造成功的公共空間。這座院落為私房，有一處堆放雜物的后院，院墻破舊極不安全。房屋主人與南京歷史城區(qū)保護建設集團溝通后，在產(chǎn)權不變的情況下，將房屋后院進行重新設計布局，將原來的實體墻做成鏤空的花墻，并打開后門對游客開放。改造后的堆草巷33號共享院清新雅致、花團錦簇，100年的石榴樹、60年的枇杷樹吸引著游客進入院內(nèi)欣賞美景，分享片區(qū)改造給原住民帶來的美好生活體驗，也大大增加了片區(qū)的互動性和流動性。

馬道街29號也是一處私房，屋主李彩鳳老人對老屋充滿感情，鄉(xiāng)愁繾綣，家族四代人在這里生活成長。在老宅改造過程中，歷保集團對房屋原有結構、外墻青磚、門窗、樓梯等均進行保護修繕，改造為一座既有歷史感又兼具時尚氣息的文藝咖啡屋。改造完成后，95歲的李彩鳳第一時間回到老宅，撫摩著外墻的青磚，看到家中一件150年的老家具完整修復后在咖啡屋內(nèi)進行展示，老人才放下心來，露出滿意笑容。

對小西湖片區(qū)內(nèi)整體搬遷的院落，南京采取了“平移安置房模式”，解決了居民生活困難、故土難離的問題。平移安置房由一棟三層老公房改造而成，在居民全部自愿遷走之后對其進行改造，共計打造了24套40平米到60平米面積不等的住房，裝修完善，整潔明亮，并擁有完整獨立的配套設施。

打開新視野

在小西湖街區(qū)的改造中，一些淹沒數(shù)百年的歷史遺跡也“浮出水面”。在馬道街45號項目改造前的測繪中，發(fā)現(xiàn)了有著青石砌筑的高臺及遠大于相鄰民宅建筑尺度的臺階。據(jù)專家結合《金陵玄觀志》等史料考證，這一建筑遺址屬明永樂皇帝年間的敕賜道觀“三官堂”。在充分尊重歷史文脈的前提下，規(guī)劃師對三官堂臺基和地壟墻內(nèi)遺址進行保護性展示與活化利用，展現(xiàn)了古建筑遺址的新時代形象。

留住原住民、延續(xù)煙火氣，引進新業(yè)態(tài)、增添新活力，小西湖的成功改造，為南京老城保護更新打開了新視野。

如今的小西湖歷史風貌區(qū)，已成為繼夫子廟、老門東之后的又一座老城南新地標。滄桑的歷史建筑煥發(fā)出新的生機活力，精品民宿、蟲文書局、秦淮燈彩博物館、轉(zhuǎn)角咖啡館、 “我是迷”推理館……藝術展館與街巷煙火僅一墻之隔，網(wǎng)紅打卡地與居民老宅子共生共存，老城南故事在小西湖片區(qū)，找到了新的書寫方式。

南京歷保集團負責人表示，在小西湖的后期更新改造中，將永葆“百姓至上”的情懷，遵循“持續(xù)更新”的原則，加強與夫子廟、老門東的相融相促，充分與文化創(chuàng)意、文化旅游等產(chǎn)業(yè)充分融合，使未來的小西湖片區(qū)成為具有原汁原味，看得見發(fā)展、留得住鄉(xiāng)愁的老城南和諧片區(qū)。