探討商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)共享下的財(cái)務(wù)核算

郭小燕

山東濰坊悅府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超過(guò)85%的世界500強(qiáng)企業(yè)都建立了屬于自己的財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，財(cái)務(wù)共享在開展過(guò)程中涉及到的業(yè)務(wù)包含費(fèi)用核算、應(yīng)付核算和資產(chǎn)管理和業(yè)務(wù)結(jié)算等多項(xiàng)內(nèi)容，其中有一部分工作需要由人工進(jìn)行重復(fù)的操作，總體來(lái)說(shuō)效率較低，隨著近年來(lái)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心在企業(yè)集團(tuán)中的不斷應(yīng)用，能夠?qū)ζ髽I(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算體系產(chǎn)生影響，在新形勢(shì)背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)需要了解企業(yè)管理的特殊性，并且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和數(shù)量進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化，建立完整的計(jì)算機(jī)管理體系，通過(guò)這種方式使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算整體質(zhì)量得到提升，明確其中的問(wèn)題，并且不斷對(duì)核算方式進(jìn)行優(yōu)化，這樣能夠有助于使財(cái)務(wù)工作的整體效率和價(jià)值創(chuàng)造能力得到提升。，有助于使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率更高。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算重要性

現(xiàn)金流健康是財(cái)務(wù)核算的成效之一。作為相關(guān)工作人員，需要了解企業(yè)財(cái)務(wù)共享管理的特點(diǎn)，圍繞有助于保持合理的資本成本，有助于合理安排資金收支，有助于提高企業(yè)管理水平；有助于保證現(xiàn)金流正常等?，F(xiàn)金流能夠有效保障商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否能夠進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)管理，需要相關(guān)工作人員引起高度重視并作出進(jìn)一步的轉(zhuǎn)變，這樣才能使房地產(chǎn)在進(jìn)行資金籌備時(shí)能夠更為順利。現(xiàn)金流代表著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)運(yùn)行狀況以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，很多債權(quán)人在進(jìn)行房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)考察時(shí)，采用的考察方向，依舊選擇的是現(xiàn)金流考察而并非業(yè)績(jī)或者利潤(rùn)考察。所以房地產(chǎn)想要得到有效的發(fā)展，就需要做好現(xiàn)金流的應(yīng)用，這樣才能有助于實(shí)現(xiàn)代化的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到優(yōu)化。足夠的現(xiàn)金流支持，能夠使企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)具有足夠的資本成本，有助于對(duì)資金進(jìn)行合理的收支安排，同時(shí)也能夠使企業(yè)在進(jìn)行管理時(shí)，整個(gè)管理水平得到保障，所以不難看出企業(yè)的現(xiàn)金流是保障商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵內(nèi)容。一旦企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資是整體的投資目標(biāo)，無(wú)法達(dá)到應(yīng)有的需求，不能建立完整且良好的現(xiàn)金流，就會(huì)導(dǎo)致一系列爛尾工程的發(fā)生。

資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)就如同魚離不開水一樣重要，而我國(guó)為了對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行處理，通過(guò)貨幣和信貸的一系列方式來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，提出了目的，就是為了提高房地產(chǎn)的資金門檻，而我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)也調(diào)整了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算貸款的門檻，所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)原本就較為單一的渠道難度更大，所以企業(yè)就更加需要對(duì)內(nèi)部的現(xiàn)金流進(jìn)行有效的管理。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的基本狀況

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)源

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)行時(shí)，一般情況下可以采用多種渠道來(lái)進(jìn)行資金的收集，一般情況下來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往具有一定數(shù)量的自有資金，這種資金一般情況下是通過(guò)以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲得的收入和利潤(rùn)等也包含發(fā)行股票所獲得的一系列收入，自有資金的數(shù)量是企業(yè)基本實(shí)力的一個(gè)重要體現(xiàn)，企業(yè)需要具有一定數(shù)量的自有資金，才能夠吸引更多的投資進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算中。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的杠桿財(cái)務(wù)核算方式

由于房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中具有一定的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)核算具有較大的依賴度，就目前來(lái)說(shuō)，一部分企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)選擇的財(cái)務(wù)核算方式為杠桿財(cái)務(wù)核算，這種方式是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間通過(guò)資源整合重組的方式來(lái)對(duì)其他的企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，并且直接將收的企業(yè)作為擔(dān)保，這種財(cái)務(wù)核算方式雖然投入量較低，但獲得的效果極為明顯，一方面能夠保障房地產(chǎn)的整體運(yùn)行資金，另一方面也能夠有效降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與銀行雙方產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算是總體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸投資一個(gè)項(xiàng)目后建設(shè)周期往往較長(zhǎng)，并且項(xiàng)目需要占用較為大量的房地產(chǎn)資金，并且資金的回籠速度較為緩慢，這就導(dǎo)致企業(yè)的債務(wù)財(cái)務(wù)核算資本成本有明顯增大，企業(yè)無(wú)法按時(shí)還本付息，就存在極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中存在的主要問(wèn)題

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略不清晰

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容繁雜，而工作人員為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，往往會(huì)在實(shí)際工作過(guò)程中，通過(guò)一系列的動(dòng)態(tài)優(yōu)惠措施來(lái)對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行控制，雖然這種現(xiàn)象能夠在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)交易量，但這種現(xiàn)象不僅會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，還會(huì)在一定程度上導(dǎo)致投機(jī)者在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中鉆漏洞的情況，并且有一部分人在進(jìn)行交易過(guò)程中，通過(guò)投機(jī)取巧的方式利用資金調(diào)動(dòng)來(lái)進(jìn)行投資的現(xiàn)象會(huì)極大的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。我國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行總體戰(zhàn)略的規(guī)劃時(shí)，依舊選擇的是較為粗放型的傳統(tǒng)，走一步看一步的管理戰(zhàn)略模式，這種管理模式與市場(chǎng)的結(jié)合相對(duì)較低，尤其是在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了保障自身的經(jīng)濟(jì)利益，都在不斷對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行投資，而如果選擇的投資方式過(guò)于激進(jìn)，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資失敗，導(dǎo)致現(xiàn)金流的整體周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，影響房地產(chǎn)的正常運(yùn)行，甚至出現(xiàn)爛尾工程的情況。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算困難，需要擴(kuò)大資金籌措力度與渠道

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金流動(dòng)周期長(zhǎng)，因此在籌措階段就需要合理規(guī)劃布局，只有整合多方面資源進(jìn)行合作，才能夠達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)使用條件，目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是以財(cái)務(wù)核算方式進(jìn)行資金籌措，但是資金的借貸過(guò)程中，一旦金融機(jī)構(gòu)或銀行的借貸政策出現(xiàn)變化，那么可能就會(huì)增加財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也因此出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷開展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求量也在不斷攀升，而內(nèi)源財(cái)務(wù)核算在當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)無(wú)法滿足房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算需求，缺少足夠的外部財(cái)務(wù)核算渠道，導(dǎo)致財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，尤其對(duì)于中小型企業(yè)而言，借貸能力不足。就會(huì)導(dǎo)致盲目財(cái)務(wù)核算的問(wèn)題出現(xiàn)，而前期市場(chǎng)分析不夠精準(zhǔn)，使得很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)能發(fā)出發(fā)展機(jī)遇，而盲目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算開發(fā)，明顯的降低了資金使用效率。

（三）資金使用缺少科學(xué)統(tǒng)籌

首先我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多已經(jīng)采用預(yù)算管理模式對(duì)資金進(jìn)行管控，但是資金使用管理并不符合預(yù)期，往往流于表面且形式大于內(nèi)容，對(duì)于資金的使用過(guò)程缺乏有效監(jiān)管，不僅僅是房產(chǎn)高層沒(méi)有足夠的重視，而且在具體項(xiàng)目細(xì)節(jié)上常常出現(xiàn)超支問(wèn)題，而沒(méi)能進(jìn)行對(duì)比分析，其中的權(quán)責(zé)劃分不夠明確，超出預(yù)算部分沒(méi)有進(jìn)行有效監(jiān)管和約束，也沒(méi)能追查責(zé)任人，導(dǎo)致使用階段資金浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。其次，房產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏有效性，科學(xué)的管理方式需要集中控制、統(tǒng)一部署，而房產(chǎn)部門財(cái)務(wù)核算涉及的部門較多，需要利用內(nèi)部審計(jì)達(dá)到有效的監(jiān)管目的，但是房產(chǎn)企業(yè)往往由財(cái)務(wù)部門兼任審計(jì)，效率不高的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生即便，在審計(jì)工作完成后也沒(méi)有對(duì)審計(jì)工作進(jìn)行分析對(duì)比、查找原因，從而造成了大量審計(jì)數(shù)據(jù)的浪費(fèi)，也未能對(duì)今后的工作提出可行性的整改意見。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)宏觀現(xiàn)金流，與我國(guó)的相關(guān)法律政策相接軌，預(yù)測(cè)及有效避免房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

首先來(lái)說(shuō)由于我國(guó)的整體市場(chǎng)環(huán)境都在進(jìn)行不斷的改革，并且我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷的進(jìn)行土地改革，這也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都在一定程度上存在著巨大的調(diào)整，轉(zhuǎn)型以及發(fā)展都會(huì)在一定程度下引導(dǎo)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算人員，在行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中需要了解我國(guó)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響了解可持續(xù)發(fā)展與我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)管理人員首先需要強(qiáng)化交易體系管理的宏觀管理，在進(jìn)行宏觀管理時(shí)，需要從我國(guó)政府所出臺(tái)的一系列法律法規(guī)入手，并且不斷尋找對(duì)資金進(jìn)行管理的優(yōu)化方式，例如合理避稅等，通過(guò)這種方式，能夠最大限度的利用我國(guó)出臺(tái)的一系列法律法規(guī)，來(lái)使房地產(chǎn)的整體運(yùn)行質(zhì)量得到保障，避免出現(xiàn)額外的資金支出或者其他的資金風(fēng)險(xiǎn)行為。

除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要由相關(guān)工作人員做好法律法規(guī)和政策的研究，盡可能了解國(guó)家出臺(tái)法律法規(guī)時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何根據(jù)法律法規(guī)對(duì)自身進(jìn)行調(diào)整，并且研究其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，這樣能夠有助于使房地產(chǎn)交易的安全性得到保證使資金的利用率得到提升，避免由于對(duì)法律法規(guī)政策理解錯(cuò)誤而導(dǎo)致一系列的資金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。值得注意的是，我國(guó)為了使房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)得到控制，通過(guò)信貸和財(cái)務(wù)核算的一系列方式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高的門檻，所以現(xiàn)金管理人員在進(jìn)行資本的管理時(shí)，需要確認(rèn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)生存環(huán)境，如果房地產(chǎn)總體生存環(huán)境較差，可以在一定程度上選擇穩(wěn)步發(fā)展的方式來(lái)保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定性，避免由于市場(chǎng)沖擊而出現(xiàn)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立健全的資金預(yù)算管理制度

企業(yè)的財(cái)務(wù)核算是企業(yè)開展一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，也是開展企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員需要將企業(yè)預(yù)算管理作為一項(xiàng)重要的工作開展管理。第一，相關(guān)工作人員需要建立規(guī)范且簡(jiǎn)明的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理制度，確認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中存在的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，并合理對(duì)資金的用途和使用效率進(jìn)行安排，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平。第二，工作人員還需要結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)了解企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算師的相關(guān)制度，使制度能夠與企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，通過(guò)這種方式才能最大限度地發(fā)揮財(cái)務(wù)核算的作用，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。第三，現(xiàn)金流管理并非是單純財(cái)務(wù)部門的工作，需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全部能共同參與其中，所以企業(yè)需要強(qiáng)化上下對(duì)資金預(yù)算管理的意識(shí)，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并且開展柔性管理，做好資金的利用和追蹤，這樣才能夠使企業(yè)的資金運(yùn)行更為穩(wěn)定，有助于工作人員對(duì)資金的應(yīng)用進(jìn)行跟蹤。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)公司、房產(chǎn)中介及租賃企業(yè)等主體的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督

就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)管理體系中涉及到的主體內(nèi)容較為復(fù)雜，而相關(guān)部門想要在管理過(guò)程中對(duì)不同的部門進(jìn)行有效監(jiān)督，就需要了解不同部門在房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的管理問(wèn)題，尤其是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)公司、房產(chǎn)中介和租賃企業(yè)的常見的房地產(chǎn)交易主體的管理中管理機(jī)構(gòu)需要建立完善的管理制度，結(jié)合不同部門的實(shí)際狀況來(lái)做好有效的現(xiàn)金流，加強(qiáng)房屋面積管理和檔案管理，尤其是在進(jìn)行數(shù)據(jù)的管理時(shí)，需要強(qiáng)化數(shù)據(jù)的共享，并且在不同部門之間建立完善的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，這樣才能使交易和登記的整個(gè)過(guò)程都在數(shù)據(jù)上有所記錄，通過(guò)這種方式能夠最大限度的使交易的安全性得到進(jìn)一步的提升，避免由于不同部門之間信息缺乏或者交易不穩(wěn)而導(dǎo)致的各種交易風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)：房地產(chǎn)是我國(guó)一個(gè)十分重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生的影響也較為明顯。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為了保證財(cái)務(wù)核算的安全性，需要盡可能強(qiáng)化房地產(chǎn)交易的現(xiàn)金流安全，并且從法律法規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)管理的多個(gè)角度建立完善的現(xiàn)金流管理方案，這樣才能使各項(xiàng)資金得到有效的利用，避免在進(jìn)行管理時(shí)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，而影響現(xiàn)金流的正常交易與登記，這對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生的效果良好。