房地產企業(yè)財務成本管理存在的問題及對策

李燕廣

社會經濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的快速推進，促進了房地產行業(yè)的繁榮興盛。隨著國家“房住不炒”調控政策的出臺、房子居住屬性的回歸，人們對房屋的投資熱度在下降，整個地產行業(yè)也面臨著需求減少、競爭加劇的困境。行業(yè)快速發(fā)展時期所忽略的財務成本管理問題也暴露出來，直接影響到了企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，特別是今年新冠疫情的爆發(fā)，對許多地產企業(yè)更是雪上加霜，如何解決房地產業(yè)財務成本管理中出現(xiàn)的問題，就成為了當下需要重點探究的問題。本文通過對房地產企業(yè)財務成本管理中存在的問題進行分析與探究，進而尋找出科學合理的解決策略，以促進房地產企業(yè)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產企業(yè)成本管理的重要性

1.提高資金利用率，擴大盈利空間。房地產業(yè)屬資金密集型行業(yè)，從項目規(guī)劃、設計，再到施工、銷售都需要大量的資金投入，其中企業(yè)的開發(fā)成本支出占比約為七成左右，開發(fā)成本主要包括土地取得成本、前期工程成本、建安成本、基礎配套成本以及開發(fā)管理成本。財務成本管理工作貫穿于整個開發(fā)過程，主要目的是在企業(yè)成本預算范圍內實施成本管理，保證工程質量的同時，控制成本、節(jié)約支出，提高資金利用效率，從而擴大企業(yè)的盈利空間。

2.提升房地產企業(yè)管理水平，降低財務風險。財務成本管理是房地產企業(yè)財務管理的關鍵環(huán)節(jié)，其管理水平直接影響到企業(yè)的整體管理水平以及企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。加強企業(yè)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的事前、事中、事后成本控制，能夠及時反映出企業(yè)的實際成本支出狀況，發(fā)現(xiàn)成本支出中存在的問題，使企業(yè)能夠及時地對開發(fā)預算進行修正，保證企業(yè)預算管理的高效性與合理性，提升企業(yè)管理水平，降低企業(yè)的財務風險。

二、房地產企業(yè)成本管理存在的問題

1.成本管理的理念落后，意識薄弱。當前我國房地產行業(yè)在“房住不炒”的調控政策下，需求減少、企業(yè)間競爭加劇，大部分企業(yè)失去了昔日的繁榮與輝煌。在這樣的行業(yè)背景下，管理人員在成本管理方面存在著成本管理理念落后、管理意識薄弱等問題，導致企業(yè)的成本管理系統(tǒng)無法得到完善、相應的成本管理辦法得不到改進與革新。房地產行業(yè)管理人員的成本管理水平無法得到提升，極大地阻礙了房地產企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。房地產企業(yè)的成本支出，包括項目從投資決策、設計、土地取得到項目招投標、施工建設直至交付業(yè)主及運營維護等各個環(huán)節(jié)。為了確保房地產企業(yè)能夠獲取最大化的經濟收益，必須要對每一個過程的投資成本進行嚴格管理以及控制，但在實際的項目運營管理過程中，成本的管理科學理念并沒有得到有關工作人員的正視，而是直接將企業(yè)成本管理工作當作簡單的企業(yè)成本核算工作，最終導致成本管理在企業(yè)管理決策中未發(fā)揮有效作用。例如，企業(yè)設計招標、施發(fā)包過程中管理者盲目壓低價格，忽視設計單位的工程設計質量及施工單位的管理能力對企業(yè)成本管理地深遠影響。

2.成本管理系統(tǒng)不健全。健全的財務成本管理體系是每個企業(yè)都應當具備的，它是企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的基石，盡管在社會經濟和行業(yè)快速發(fā)展的促進下房地產企業(yè)的成本管理系統(tǒng)得到了很大的提升，但其提升質量遠不及行業(yè)的發(fā)展速度。房地產企業(yè)財務成本管理體系實際執(zhí)行過程中往往是片斷化的，項目運營的各環(huán)節(jié)成本管理是割裂的，并沒形成統(tǒng)一的整體，未能有效統(tǒng)籌營運過程中發(fā)現(xiàn)的成本問題，最終的成本管理體系演變成了成本核算。

導致房地產企業(yè)成本管理系統(tǒng)無法得到改善的主要因素有以下幾點： 第一，房地產行業(yè)的進展速度遠遠高于企業(yè)成本管理系統(tǒng)改進的速度，導致企業(yè)成本管理一直處在粗放的狀態(tài);第二，盡管有些房地產企業(yè)已經在成本管理系統(tǒng)方面得到了改進，但在實際運行方面卻沒有得到貫徹以及落實，導致企業(yè)成本管理系統(tǒng)以及相關的管理制度過于形式化，設計、施工、采購、銷售等環(huán)節(jié)各自為政，不能形成有效的管理團隊;第三，企業(yè)成本管理系統(tǒng)中仍舊存在著工作人員分工不精確、崗位設計不合理以及獎罰制度不健全等情況，導致房地產企業(yè)工作人員，特別是財務管理工作人員的成本管理積極性無法得到有效的提升。

3.房地產企業(yè)成本管理的方法過于單一、老舊。目前，我國房地產行業(yè)已經逐步邁向成熟，但是大多數(shù)房地產企業(yè)在成本管理方面還存在著很多的不足，尤其房地產企業(yè)成本管理方法過于單一、老舊，無法順應快速發(fā)展、競爭加劇、市場低迷的房地產市場趨勢，也不符合房地產行業(yè)未來的發(fā)展需求。例如，大部分房地產企業(yè)都根據傳統(tǒng)的預結算方法對企業(yè)成本進行管理，既沒有根據房地產行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及趨勢進行改進，也沒有對房地產企業(yè)的成本進行統(tǒng)籌化的整體籌算，只是按照傳統(tǒng)的工程預算、會計結算辦法進行房地產企業(yè)成本的計算，導致諸多項目成本預算與實際結算不符，以至于房地產企業(yè)成本管理效率低下，造成大量的人力及物力資源浪費。

4.缺乏有效的成本管理信息系統(tǒng)。隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，許多房地產企業(yè)已將多種成本管理信息系統(tǒng)運用到了企業(yè)成本管理中，如廣聯(lián)達、奔騰預算軟件、用友、金蝶、OA辦公自動化等。這些辦公軟件的運用加強了房地產企業(yè)的成本管理水平，進一步提升了企業(yè)的成本管理效率。但目前大部分房地產企業(yè)開發(fā)項目分布廣，可能涉及多個城市，成本管理軟件的局限性逐漸顯露出來，涉及范圍窄、技術水平低、整體缺乏系統(tǒng)性。

三、完善企業(yè)成本管理的對策

1.提升管理人員的企業(yè)成本管理意識。第一，房地產企業(yè)高層管理人員應充分意識到行業(yè)所面對的市場競爭正在逐日激烈化，企業(yè)需要持續(xù)的優(yōu)化財務成本管理水平來提升企業(yè)的競爭力，并將房地產企業(yè)財務成本管理作為房地產企業(yè)管理的主要內容;第二，企業(yè)高層管理人員應以身作則，以實際行動來提高財務成本管理的認識，并鼓勵各部門積極學習先進成本管理知識，充分發(fā)揮帶頭作用，以調動全部工作人員活動參與的主動性，從而提高房地產企業(yè)全部工作人員的企業(yè)成本管理意識;第三，房地產企業(yè)成本管理部門應該增強與其他有關部門之間的交流合作，以調動房地產企業(yè)有關部門的企業(yè)成本管理積極性，增強成本管理意識。

2.完善房地產企業(yè)成本管理系統(tǒng)。第一，房地產行業(yè)應該堅持“全方面融合”的準則，將成本管理對象、成本管理辦法、成本管理內容，進行全方面的融合，保障房地產企業(yè)成本管理的全面性、合理性、系統(tǒng)性;第二，創(chuàng)建專門的企業(yè)成本管理機構，明確成本管理機構工作人員的崗位職責，做到權責清晰、明確，從而為房地產企業(yè)成本管理措施能夠全方面的實施提供保障;第三，根據房地產企業(yè)成本管理的實際需要，創(chuàng)建與其相對應的監(jiān)管機構，明確相關工作人員職責以此來監(jiān)督成本管理措施的落實，為房地產企業(yè)成本管理措施能夠有效實施提供保障;第四，建立與成本管理相關的績效考核標準，明確獎懲制度并不斷根據企業(yè)發(fā)展需要對考核標準、獎懲制度進行改進，以調動房地產工作人員的積極性。

3.革新與改進企業(yè)成本管理辦法。第一，加強統(tǒng)籌管理，項目開發(fā)中各個環(huán)節(jié)諸如，規(guī)劃設計、報批報建、施工建設、開盤銷售等工作彼此之間相互聯(lián)系又相互制約，加強重視統(tǒng)籌管理工作，以此來促進各項工作的協(xié)調發(fā)展，為成本管理工作的有序進行打下良好基礎;第二，實施全面預算管理，以各環(huán)節(jié)清單報價的形式，管控房地產企業(yè)總體成本，同時根據實際開發(fā)情況及進行合理調整，以此節(jié)約開支，擴大盈利，避免資源浪費;第三，在采用清單報價的執(zhí)行過程中，引入新的信息技術以及互聯(lián)網技術，以此來獲取準確報價信息，使信息技術能夠全方面的融入到企業(yè)成本管理的各個運營環(huán)節(jié)當中，從而降低企業(yè)成本管理工作人員的工作量，提升企業(yè)成本管理的工作效率;第四，駐足于房地產企業(yè)市場競爭環(huán)境，通過對競爭對手價值鏈的綜合解析，得到重要的房地產企業(yè)成本管理數(shù)據，將本企業(yè)發(fā)展環(huán)境與之進行有效結合，制訂科學合理的成本管理方案，從而提升企業(yè)競爭力。

4.加強成本管理信息化建設。隨著房地產業(yè)“房住不炒”宏觀調控政策逐步深入人心，消費者對待房子的消費心態(tài)更加趨于理性，由此導致的市場競爭日益激烈。企業(yè)內部加強成本管理信息化建設逐漸成為其增強市場競爭力的優(yōu)勢條件，面對新形勢下諸多的成本管理問題，企業(yè)需要引入最新ERP系統(tǒng)對其成本管理進行優(yōu)化。第一，運用ERP系統(tǒng)搭建統(tǒng)一業(yè)務處理平臺，統(tǒng)一管理架構、管理流程，建立詳細考核指標;第二，在項目開發(fā)周期內依據全面預算體系編制目標成本，開發(fā)周期內隨時關注，動態(tài)管理，收集客觀、準確成本數(shù)據，用于成本分析和決策利用;第三，對合同基本信息、工程進度、工程結算、付款審批等數(shù)據進行實時監(jiān)控，構建全面的資金管理體系;第四，針對施工成本依據施工合同實施動態(tài)化管理，對發(fā)生數(shù)據及時歸納和整理，實時跟蹤，實時歸納，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行矯正，避免成本擴大及資金收益降低。

綜上所述，我國的房地產行業(yè)已經取得了飛速地進展，并在社會經濟中占有非常重要的地位，更是支持我國社會經濟發(fā)展的主要力量，房地產行業(yè)的生產成本以及運營成本等相關問題非常惹人注目。房地產企業(yè)生產成本以及運營成本的高低直接影響著房地產的市場價格，更關系到房地產企業(yè)的市場競爭力，因此房地產企業(yè)成本管理能力的增強，成為房地產企業(yè)高層和管理人員首要關注的問題。雖然在我國社會經濟的促進下房地產企業(yè)成本管理體系得到了改進，但在實際進行管理的過程中仍存在著企業(yè)成本管理理念較為落后、成本管理系統(tǒng)不夠完善的問題。所以為了有效地推進房地產企業(yè)發(fā)展，必須持續(xù)提升管理人員的成本管理意識、完善企業(yè)成本管理系統(tǒng)、改進與完善企業(yè)成本管理的形式以及辦法、加強成本管理信息化建設等工作。

（作者單位：廊坊市錦廈房地產開發(fā)集團有限公司）