城市軌道交通土地綜合開發(fā)利用的思考

張爍

【摘要】城市化的不斷深化發(fā)展，促使城市中生活、工作的居民越來越多，交通問題和用地問題日益嚴(yán)重，人們將交通發(fā)展寄望于體量更大且速度更快，對環(huán)境還有保護(hù)作用的城市軌道交通。當(dāng)前不少城市的軌道交通已經(jīng)發(fā)展為城市必備的交通運(yùn)輸模式，要利用當(dāng)前軌道交通的發(fā)展與土地資源稀缺的聯(lián)系，在發(fā)展軌道交通的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)城市土地的優(yōu)化應(yīng)用。同時(shí)軌道交通帶動軌道交通站點(diǎn)和沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，充分利用好軌道交通沿線土地，把握好發(fā)展機(jī)遇是軌道交通發(fā)展的一個(gè)重要課題。

【關(guān)鍵詞】城市;軌道交通;土地;綜合開發(fā)利用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.020

當(dāng)前城市軌道交通的發(fā)展同時(shí)也對城市中的土地應(yīng)用產(chǎn)生了影響，軌道交通模式促使周邊土地的利用強(qiáng)度增加，實(shí)現(xiàn)了土地的宏觀高效應(yīng)用，微觀上能夠幫助周邊形成商業(yè)、工業(yè)以及居住的圈子，在城市范圍內(nèi)軌道交通站點(diǎn)是城市發(fā)展的主要節(jié)點(diǎn)之一，因此應(yīng)當(dāng)將軌道交通發(fā)展與城市土地開發(fā)利用結(jié)合起來。

1、城市軌道交通包含的主要內(nèi)容

城市中的軌道交通有六種類型，其中較為常見也是對城市規(guī)劃模式影響最大的有三個(gè)類別，分別是地鐵、城市輕軌以及市郊鐵路。其中地鐵是使用頻率最高，且容量較大、速度較快的較同類型，適宜城市密度較高的人群運(yùn)輸，能夠保障超大城市以及特大城市中高密度人流地區(qū)的交通出行。而城市輕軌交通主要是承接有軌電車的模式發(fā)展而來，較常見的就是在規(guī)模中等，人流量中等的城市地區(qū)，適合交通狀況良好的城市，能夠?qū)崿F(xiàn)高密度的人流出行。市郊鐵路，如名字一樣，一般都是在視角建立，服務(wù)范圍主要是實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)部與外部之間的運(yùn)輸，有時(shí)候也會連接一些較近的城市，連同城市郊區(qū)和城市市中心之間的居民、乘客，統(tǒng)稱是由鐵路部門承建，不屬于城市市政規(guī)劃范疇之內(nèi)。

2、土地綜合開發(fā)利用的主要內(nèi)容

城市土地綜合開發(fā)利用包含的含義有兩個(gè)方面，一方面對城市土地利用具有明確的目的性，另一方面則是以制度地位應(yīng)用對象，一切應(yīng)用都是基于當(dāng)前土地自身特性發(fā)展而來。從微觀角度來講，土地綜合開發(fā)利用是要依法獲取土地的使用權(quán)，之后借助土地資源進(jìn)行商業(yè)活動以便于獲取必要的收益。

城市化深化導(dǎo)致的直接結(jié)果就是城市土地資源的競爭日益激烈，在競爭中對于區(qū)位的界定更加明顯，城市劃分了不同的功能與結(jié)構(gòu)，只有掌握了最終城市發(fā)展的方向，才能夠高效地實(shí)現(xiàn)土地的綜合開發(fā)利用，降低土地的浪費(fèi)現(xiàn)象。

在征收地租的土地資源中最明顯就是城市地租以及農(nóng)業(yè)地租。農(nóng)業(yè)地租的基礎(chǔ)是當(dāng)前土地的肥沃程度以及后續(xù)的追加投入，但是城市地租則是以當(dāng)?shù)氐奈恢脼橹攸c(diǎn)，如果處于市中心，地租就比較高，而距離市中心距離越大地租則會降低。

3、城市軌道交通與土地綜合開發(fā)利用之間的關(guān)系

城市發(fā)展過程中，交通運(yùn)輸可以有效降低市中心距離的壁壘，因此運(yùn)輸成本和土地租金之間呈現(xiàn)互補(bǔ)關(guān)系，能夠直觀地表現(xiàn)出土地租金和城市軌道交通之間的關(guān)系，而為了有效降低運(yùn)輸成本，不少商業(yè)、貿(mào)易都會選擇市中心作為基點(diǎn)，因此此地的地租就比較貴，兩者之間產(chǎn)生了阻力成本的關(guān)系。

但城市軌道交通改變了當(dāng)前的狀況，同等距離下，如果有軌道交通，所耗費(fèi)的時(shí)間成本以及基礎(chǔ)的運(yùn)輸成本就會降低，這也會導(dǎo)致當(dāng)前區(qū)位地價(jià)上漲，對周邊土地產(chǎn)生了增加值作用，同時(shí)改善了城市擴(kuò)張對地租的影響。

4、城市軌道交通對土地開發(fā)利用的影響

4.1城市軌道交通對城市土地利用強(qiáng)度影響

當(dāng)前城市輕軌交通能夠提升城市土地利用的強(qiáng)度以及總量，由于出行時(shí)間的優(yōu)化，當(dāng)前軌道交通站點(diǎn)的位置對居民的吸引力增加，地產(chǎn)開發(fā)商更需要積極針對這類土地進(jìn)行積極投資，甚至在得知某些地區(qū)興建軌道交通時(shí)會選擇提前購地，存儲起來進(jìn)行后續(xù)開發(fā)。隨著區(qū)位交通便利，使得居民不斷增加，高密度人群能夠逐步孕育出城市商圈，同時(shí)也會提供更多工作機(jī)會以及工作地點(diǎn)，繁榮區(qū)位內(nèi)的經(jīng)濟(jì)。

4.2軌道交通形成土地開發(fā)利用站點(diǎn)

城市軌道交通按照不同的發(fā)展功能可以劃分為商業(yè)類型的站點(diǎn)、交通樞紐類型的站點(diǎn)以及居民居住區(qū)站點(diǎn)三種類型。其中城市商業(yè)類型的站點(diǎn)，能夠加強(qiáng)軌道交通與周邊的綜合性用地的聯(lián)系，將土地開發(fā)與商業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，提升土地開發(fā)的收益，這部分用地較多用于商務(wù)應(yīng)用，可以作為文化廣場加強(qiáng)城市綠化效應(yīng)。而交通樞紐類型的站點(diǎn)，主要就是作為銜接站點(diǎn)與其他交通站點(diǎn)形成相互聯(lián)系，這種站點(diǎn)模式一般是作為單純的交通運(yùn)輸作用，是關(guān)鍵性的樞紐站點(diǎn)。

5、城市軌道交通土地綜合開發(fā)利用模式

城市軌道交通前期投入大、收益周期長，緊靠后期運(yùn)營收入難以彌補(bǔ)前期建設(shè)資金投入，資金問題成為軌道交通發(fā)展的一個(gè)重要的制約因素。對城市軌道交通土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用是平衡軌道交通建設(shè)資金的一個(gè)重要手段，同時(shí)帶動區(qū)域城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長。目前國內(nèi)軌道交通沿線土地綜合開發(fā)利用主要有以下三種模式。

（1）充分挖掘站點(diǎn)及周邊土地開發(fā)利用潛力。為高效利用站點(diǎn)及周邊土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用，增加站點(diǎn)用地的容積率，將商業(yè)、辦公等經(jīng)營性建筑與軌道交通站點(diǎn)設(shè)施一體化設(shè)計(jì)建設(shè)，獲取較高收益。同時(shí)站點(diǎn)出入口與周邊商業(yè)綜合體、居住區(qū)及交通樞紐等連接，對出入口與站點(diǎn)之間的連接通道進(jìn)行商業(yè)開發(fā)、引入廣告等方式增加收入。

（2）充分利用車輛段地上地下空間。軌道交通車輛段承擔(dān)車輛的停放、保養(yǎng)、檢修及設(shè)備的維修等功能，一般占地面積大，建筑層數(shù)不宜過高，車輛段自身功能無法充分利用土地。為充分利用車輛段土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用，一般會對車輛段頂層進(jìn)行加固，對車輛段上方進(jìn)行整體規(guī)劃，設(shè)置居住、商業(yè)、教育及基礎(chǔ)設(shè)施配套。

（3）軌道交通帶動郊區(qū)城市化發(fā)展。為了優(yōu)化主城區(qū)空間，緩解城市中心區(qū)人口密度，軌道交通線路往往會延伸到城市郊區(qū)，導(dǎo)致城市中心產(chǎn)業(yè)和人口向郊區(qū)遷移。郊區(qū)土地利用空間充足，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，征地拆遷阻力小，居住、商業(yè)及基礎(chǔ)配套設(shè)施加快建設(shè)，城市化發(fā)展同時(shí)支持軌道交通客流需要。

6、城市軌道交通土地綜合開發(fā)過程中遇到問題及建議

軌道交通土地綜合開發(fā)利用情況復(fù)雜，有時(shí)會遇到規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)辦理及征地拆遷等方面的問題。一是軌道交通一體化開發(fā)包含軌道交通設(shè)施、居住、商業(yè)、教育等各種物態(tài)，出讓和劃撥權(quán)屬類型不同，各層空間高度不一致，在出具規(guī)劃條件時(shí)，土地難以單獨(dú)劃分，給后續(xù)產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理帶來難度。二是在軌道交通線路工程穿越老城區(qū)時(shí)，交通站點(diǎn)或出入口常常會占用老城區(qū)成熟小區(qū)或商業(yè)建筑，由于區(qū)位優(yōu)越，征地拆遷難度較大。在實(shí)際征遷過程中，可結(jié)合實(shí)際情況，充分利用街邊綠化、廣場、建筑物綠帶或者利用城市地下空間設(shè)置站點(diǎn)，不占或盡量少占建筑物用地，降低征遷難度。實(shí)在無法躲避建筑物時(shí)，對城市居民可進(jìn)行就近安置，對商業(yè)用房，可與被拆遷單位協(xié)商合作共同開發(fā)站點(diǎn)周邊物業(yè)。

結(jié)語：

當(dāng)前城市土地綜合開發(fā)利用主要是指代在城市發(fā)展過程中，為了符合當(dāng)前生產(chǎn)力以及未來城市的發(fā)展，按照土地本身的自然屬性以及后來人們賦予的社會屬性對土地進(jìn)行完整的開發(fā)以及利用，提升保護(hù)措施的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對土地的綜合利用。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊錦坤.基于TOD模式下對城市軌道交通樞紐綜合開發(fā)的研究——以佛山西站北側(cè)站房項(xiàng)目為例[J].低碳世界，2019，009（007）：161-162.