企業(yè)總部基地物業(yè)管理服務(wù)探討

魏其濤

（中鐵上海工程局集團(tuán)有限公司，上海 200000）

隨著時(shí)間的推移，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)總部基地不但可以體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活力，更是大型企業(yè)特色文化和時(shí)代精神在建筑方面的體現(xiàn)，作為大型企業(yè)的名片，體現(xiàn)社會(huì)范圍內(nèi)的影響力?；诖耍飿I(yè)管理作為企業(yè)總部基地重要的內(nèi)在組成部分，其管理水平對(duì)于企業(yè)總部基地的發(fā)展有著特別的意義。

1 企業(yè)總部基地物業(yè)管理服務(wù)的重要性

企業(yè)總部基地，按入住企業(yè)總部基地客戶情況分為二種情況：①企業(yè)總部基地產(chǎn)權(quán)單位單一企業(yè)或企業(yè)總部基地產(chǎn)權(quán)單位加下屬企業(yè)；②以企業(yè)總部基地產(chǎn)權(quán)單位加其他企業(yè)。其物業(yè)管理種類分為自有物業(yè)管理和引人第三方進(jìn)行物業(yè)管理。采用自有物業(yè)管理，安全性強(qiáng)，客戶個(gè)性化需求清楚，執(zhí)行力強(qiáng)；使用三方物業(yè)管理企業(yè)總部基地，為其提供服務(wù)，這樣做可以使企業(yè)總部基地管理變得更加專業(yè)?，F(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)的許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)均會(huì)聘用三方物業(yè)，使其提供管理服務(wù)。

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房制度日趨完善的背景下，物業(yè)管理這一房屋管理模式越來越為人們所重視。在傳統(tǒng)的居住物業(yè)基礎(chǔ)上，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展到具有綜合功能的物業(yè)；管理范違已經(jīng)覆蓋了住宅、寫字樓、商業(yè)場(chǎng)所、企業(yè)總部基地等。其中企業(yè)總部基地的物業(yè)管理因其檔次高、設(shè)施設(shè)備復(fù)雜、智能化水平高等難度，對(duì)物業(yè)管理提出更高的要求。因此，在做好完善日常日常物業(yè)管理服務(wù)、完善企業(yè)總部基地物業(yè)管理服務(wù)的配套設(shè)施基礎(chǔ)上，從而提高物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，不斷提升物業(yè)管理水平促進(jìn)企業(yè)總部基地總體良性發(fā)展，滿足企業(yè)總部基地客戶需求和提升企業(yè)形象。

2 加快完善企業(yè)總部基地物業(yè)管理服務(wù)的配套設(shè)施

自改革開放以來，國(guó)內(nèi)的企業(yè)總部基越來越多，不過其基礎(chǔ)設(shè)施均不夠完善，不但對(duì)企業(yè)總部基發(fā)展造成極大的限制，而且對(duì)企業(yè)總部基物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量造成不利的影響。

企業(yè)總部基地產(chǎn)所提供的物業(yè)管理服務(wù)擁有多種配套設(shè)施，物業(yè)管理服務(wù)所用的配套設(shè)施在配置時(shí)需要按照物業(yè)功能進(jìn)行配置。企業(yè)總部基的物業(yè)管理首先應(yīng)該確保企業(yè)總部基能夠安全，其次需要維護(hù)公共設(shè)施，第三功能是環(huán)境綠化功能及保潔功能，第四功能為宿舍管理，對(duì)宿舍管理系統(tǒng)而言，不但包含管理入住宿舍的人員，而且可以對(duì)宿舍管理進(jìn)行規(guī)范，此外，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)來說，它的另外一個(gè)功能為企業(yè)總部基生活?yuàn)蕵废到y(tǒng)和管理配套設(shè)施的系統(tǒng)。

圖1 企業(yè)總部基地

綜上所述，要想發(fā)揮好企業(yè)總部基物業(yè)管理服務(wù)功能，最先應(yīng)該保障的是對(duì)配套設(shè)施的建設(shè)效果。在物業(yè)管理服務(wù)中，配套設(shè)施是否到位，能夠?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)的效率產(chǎn)生決定性影響，企業(yè)總部基中的物業(yè)才能夠更好地為企業(yè)總部基的發(fā)展進(jìn)步提供服務(wù)。

3 完善企業(yè)總部基中的日常物業(yè)管理服務(wù)

3.1 物業(yè)做好安全保衛(wèi)功能

由于企業(yè)總部基地的特殊性質(zhì)，到訪的業(yè)務(wù)伙伴或者政府領(lǐng)導(dǎo)會(huì)越來越多，使企業(yè)總部基越發(fā)成為商務(wù)洽談或政府政要會(huì)談的場(chǎng)所，相關(guān)會(huì)議的規(guī)格、所需文件的涉密程度都在不斷提高，企業(yè)總部基地的保密安全工作越發(fā)重要，相關(guān)的物業(yè)管理和保衛(wèi)人員要進(jìn)一步增強(qiáng)警惕意識(shí)，做好安保工作。如果資料發(fā)生泄漏和丟失現(xiàn)象，將會(huì)給企業(yè)造成很大的影響，在平時(shí)的管理中需要保護(hù)好企業(yè)總部基地的安全，把保護(hù)好企業(yè)總部基地中的資料、財(cái)產(chǎn)、工作人員生命安全當(dāng)作物業(yè)管理過程中的頭號(hào)任務(wù)。物業(yè)在擁有能夠起到安全保衛(wèi)作用的配套設(shè)施之后，需要設(shè)立專職隊(duì)伍，還要保障進(jìn)行巡查的工作人員著裝的統(tǒng)一，做到文明執(zhí)勤。在巡邏園區(qū)時(shí)使用定時(shí)巡邏和不定時(shí)巡邏的方法，如果在巡邏的過程中查明有對(duì)人身安全形成危害的位置，需要及時(shí)將明顯的標(biāo)志設(shè)置于該處，起到警示他人的作用，及時(shí)消除產(chǎn)企業(yè)總部基的安全隱患。與此同時(shí)，需要將登記與檢查來訪人員的位置選定在出入口處，防止無關(guān)人員出現(xiàn)在企業(yè)總部基，防止發(fā)生企業(yè)總部基財(cái)產(chǎn)及資料遺失和出現(xiàn)治安事件發(fā)生的問題。假如物業(yè)的工作人員在巡邏時(shí)出現(xiàn)突發(fā)狀況，需要開啟應(yīng)急方案并且立即尋找支援。同時(shí)，企業(yè)總部基地還要加強(qiáng)管轄派出所的溝通、聯(lián)系，做好聯(lián)建、共建工作，創(chuàng)造良好的治安環(huán)境。

3.2 加大推廣維護(hù)設(shè)備設(shè)施與技能措施的力度

企業(yè)總部基地不僅要管理好房屋與維修養(yǎng)護(hù)設(shè)施，還要加強(qiáng)排水設(shè)備管理、供電設(shè)備管理、消防系統(tǒng)管理、空調(diào)系統(tǒng)管理、防雷設(shè)施管理。在管理房屋和進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的過程中不但應(yīng)該在固定的時(shí)間度房屋的外觀進(jìn)行檢查，而且應(yīng)該對(duì)房屋裝飾進(jìn)行檢查，檢查裝飾是否脫落，檢查園區(qū)道路是否完好，如果檢查出問題需要盡快將其修復(fù)。在對(duì)共用設(shè)備進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)該以預(yù)防為主。定期做好日常工作，工作的重點(diǎn)應(yīng)該放在保障設(shè)備的狀態(tài)之上。除此之外，還應(yīng)該在固定的時(shí)間全面檢查共用設(shè)備并對(duì)其實(shí)施維護(hù)與保養(yǎng)，監(jiān)測(cè)工作應(yīng)該交由專業(yè)公司開展，并且把檢測(cè)的結(jié)果進(jìn)行公示，特別在進(jìn)行對(duì)消防系統(tǒng)的年度檢測(cè)中，需要保證園區(qū)消防系統(tǒng)的設(shè)施及設(shè)備同時(shí)滿足齊全和安全可靠的特點(diǎn)，而且應(yīng)該在固定的時(shí)間對(duì)應(yīng)急方案進(jìn)行演練，避免空有方案，面對(duì)問題卻束手無策的狀況。

企業(yè)總部基地人員多、設(shè)備多，在運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)需要用到許多能源，例如水能、電能、燃?xì)猓褂脮r(shí)需要消耗很多的能源，物業(yè)需要在進(jìn)行日常管理的過程中將節(jié)能的經(jīng)驗(yàn)方法進(jìn)行找尋與總結(jié)，并且持續(xù)執(zhí)行此方法，如聲控?zé)艄?、感?yīng)式水閥、地源熱泵空調(diào)等能夠節(jié)約能源的措施，可以在能源方面達(dá)到20%，極大地支持企業(yè)總部基地發(fā)展。

3.3 做好日常的基礎(chǔ)性服務(wù)和配套的增值服務(wù)

物業(yè)管理應(yīng)該保證做好和環(huán)境衛(wèi)生有關(guān)的工作，把清潔且優(yōu)美的工作環(huán)境和生活環(huán)境提供給企業(yè)總部基地的員工。還需要系統(tǒng)地規(guī)劃文化活動(dòng)，將豐富的文化活動(dòng)安排于節(jié)假日舉辦，使員工生活的環(huán)境變得更加和諧、文明、舒適，進(jìn)而符合他們?cè)诰裎幕矫娴囊?，員工會(huì)更愿意在此地工作，情愿和企業(yè)一同發(fā)展。需要按照實(shí)際情況開設(shè)餐飲、健身、休閑、住宿等配套服務(wù)，使員工的潛在需要得到滿足。

3.4 加強(qiáng)智能化運(yùn)用

2020 年是不平凡的一年，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)有了新的認(rèn)識(shí)。物業(yè)是防控的第一線，對(duì)物業(yè)服務(wù)法品質(zhì)和數(shù)字化水平來說，疫情是非常重要的考驗(yàn)。在戰(zhàn)疫過程中，科技應(yīng)用能夠起到重要作用，智慧管理可以幫助防護(hù)工作的開展。智慧應(yīng)用不但可以提高防疫工作的效率，而且能夠使大眾更好地感知物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，使社會(huì)的增值服務(wù)的需要得到激活，物業(yè)管理行業(yè)迎來發(fā)展的新機(jī)遇。此外，在大數(shù)據(jù)發(fā)展策略的推動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)從過去的服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)互聯(lián)的新模式，物業(yè)服務(wù)正在向數(shù)字化方向發(fā)展，相關(guān)業(yè)務(wù)的建設(shè)能力是有關(guān)人員需要研究的重要課題，智慧物業(yè)有新的發(fā)展方向。

物業(yè)管理加強(qiáng)智能化運(yùn)用，應(yīng)在一下幾方面進(jìn)行大膽嘗試：

在設(shè)備管理方面：智能化管理設(shè)備檔案、智能化進(jìn)行設(shè)備維修管理和設(shè)備保養(yǎng)管理。

在安全管理方面：智能化管理保安巡更、智能化實(shí)時(shí)報(bào)警管理、智能化處理治安事件、智能化管理110 報(bào)警、智能化管理保安、智能化管理保安人員值班。

在環(huán)境管理和綠化管理方面：智能化管理環(huán)境衛(wèi)生、智能化管理保潔人員、智能化管理綠化植被和綠化帶、智能化管理空氣指數(shù)。

在一卡通管理方面：智能化住戶認(rèn)證、智能化管理出入口、智能化管理停車場(chǎng)、智能化管理收費(fèi)、智能化管理就餐服務(wù)。

企業(yè)總部基地物業(yè)管理引人智能化運(yùn)用后，實(shí)現(xiàn)了對(duì)人力資源的節(jié)約，進(jìn)而使管理的成本得到有效降低，同時(shí)也提供高效、可靠的管理手段。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，相似企業(yè)總部基中，要想發(fā)揮物業(yè)在管理服務(wù)方面的功能，應(yīng)該保證物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備能夠變得更加合理和完善，除此之外，物業(yè)需要做好自己應(yīng)盡的責(zé)任及義務(wù)，比如對(duì)人員進(jìn)行合理地配置、對(duì)環(huán)境進(jìn)行及時(shí)地維護(hù)、對(duì)人員進(jìn)出進(jìn)行控制、維護(hù)與保養(yǎng)好配套的設(shè)施、對(duì)配套增值服務(wù)進(jìn)行不斷完善，做好任何一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，以使物業(yè)在管理服務(wù)方面的作用得到充分發(fā)揮，從而提升企業(yè)的軟實(shí)力。