商品住宅建筑面積計(jì)算的若干討論

肖姣

（寶業(yè)湖北建工集團(tuán)有限公司，湖北武漢 430080）

0 前言

房地產(chǎn)在現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)中起著重要的作用，是增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)以及改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)對上下游的關(guān)聯(lián)度很高，比如上游的水泥、鋼鐵等建筑材料，下游的裝修，家具家電行業(yè)等，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。建筑作為與工業(yè)、交通并行的重要領(lǐng)域一直以來都得到政府和社會的廣泛關(guān)注。構(gòu)建社會主義和諧社會的主要內(nèi)容之一便是民生問題，而住房問題又是重要的民生問題，直接關(guān)系人民生活水平的提高與生活質(zhì)量的改善。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的這十年，全國新建商品住宅面積和人均住宅面積都有了很大的提高。然而，這個住宅面積，指的是住宅的建筑面積，買房子的時候一般按“建筑面積”來計(jì)算房價（目前國內(nèi)好像只有重慶城區(qū)采用室內(nèi)面積），比方說國內(nèi)某個住宅樓的某套房的“建筑面積”有100m2，房價折合成人民幣也是一百萬元，那么這個單位房價也是1 萬元/m2。但事實(shí)上，國內(nèi)這套房的“室內(nèi)面積”只有70m2，劃去的30m2屬于“公攤面積”。建筑面積是作為客觀反映建筑規(guī)模的一類數(shù)據(jù)，其數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性直接影響購買商品房的消費(fèi)者的切身利益。我國現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度對商品住宅室內(nèi)實(shí)有建筑面積這一數(shù)據(jù)沒有直接進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，或者說并未直接告知購房者，購房者買房時看到的建筑面積以及不動產(chǎn)證上的面積，都是已經(jīng)加入公攤面積后的面積。

1 商品住宅公攤面積的計(jì)算

根據(jù)2000 年8 月1 日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》。公攤建筑面積又叫公用建筑面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

共有建筑面積的計(jì)算方法是整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的共有建筑面積。

共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ鹤≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ㄊ且詶潪閱卧?，根?jù)棟內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積，按照這個比例求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。套內(nèi)建筑面積小，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e按比例就越少；套內(nèi)建筑面積越大，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e按比例就更大。其中，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成，這三個部分的具體概念詳《房產(chǎn)測量規(guī)范》。

舉個例子，如果一棟房屋有8 戶，套內(nèi)建筑面積分別是S1、S2、S3、S4、S5、S6、S7、S8，總的公攤面積是V總，那么S1的公攤面積V1 就是以下公式：

V1=V總×S1/（S1+S2+S3+S4+S5+S6+S7+S8）

2 公攤面積計(jì)算方法的不公平性

根據(jù)上述公攤計(jì)算的范疇，看似是合理的，電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道等這些，都是為整棟樓業(yè)主服務(wù)的，購房者為公攤面積付出一定的費(fèi)用是無可厚非的，畢竟使用者就是購房者。而且公攤面積也并非越小越好，低于一定比例的公攤是以犧牲社區(qū)居民居住品質(zhì)為代價的，低公攤情況下，可能公共樓梯、過道、門廊和電梯等狹窄陰暗，居住舒適度會大大降低，一味追求低公攤換來的并不一定是好房子。所以購房者為公攤面積付費(fèi)本身并沒有什么問題，問題在于房地產(chǎn)商對于公攤面積并沒有一個規(guī)范的計(jì)算比例、約束比例和清晰的說明。

下面就說說公攤面積計(jì)算方法中不公平的某些方面：

（1）某些在規(guī)劃設(shè)計(jì)中棟內(nèi)被設(shè)定為設(shè)備用房等的首層或頂層公用房間，是劃入公攤面積的，但是最后并沒有用作設(shè)備用房，而且被物業(yè)或者其他人挪作它用，由于業(yè)主的不知情，結(jié)果被占用卻沒有為此買單的業(yè)主服務(wù)。

（2）部分開發(fā)商對方案把關(guān)不嚴(yán)，或者懶得在細(xì)節(jié)上細(xì)化，導(dǎo)致公攤浪費(fèi)的空間較大，這部分浪費(fèi)的面積并沒有提升房屋的品質(zhì)或者居住舒適度，而業(yè)主在不知情的情況下為此買單。

（3）很多時候我們會遇到這樣的奇怪現(xiàn)象，同一小區(qū)完全一樣套內(nèi)戶型，同一個標(biāo)準(zhǔn)層戶型平面，結(jié)果建筑面積卻不一樣，甚至相差達(dá)好幾個平方米，為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢，那要從公攤的計(jì)算說起。公攤包括每層的公共部分面積加上頂層機(jī)房的面積，既然標(biāo)準(zhǔn)層平面一樣，那標(biāo)準(zhǔn)層這塊的公攤面積V標(biāo)就是一樣的，我們既定有ABC 三棟樓，都是一共8 層，每層4 戶，標(biāo)準(zhǔn)層平面完全一樣，A 樓（如圖1 所示）一層架空，一層公共門廳樓梯等的公攤面積為60m2；B 樓（如圖2 所示）一層是住宅，跟標(biāo)準(zhǔn)層一樣的4 戶住宅，公攤面積也是60m2；C 樓（如圖3 所示）一層面積是商業(yè)和社區(qū)用房，有另外單獨(dú)的入口，給住宅這邊入口的公攤面積也是60m2。假定屋面層設(shè)備用房的面積也完全一致，那ABC 三棟樓的總公攤面積是一致的，但是分?jǐn)偟膽魯?shù)卻不一樣，A 和C，同樣的公攤面積是4×7=28 戶來分?jǐn)偟?，而B 的同等公攤面積是由4×8=32 戶來分?jǐn)偟?。這就造成了ABC 三個戶型完全一致，但是面積卻出現(xiàn)不一樣的情況，有些甚至每套差異高達(dá)4～5m2。以上這種差異，卻并沒有因?yàn)楣珨偞笮┒硎艿搅烁玫木幼∑焚|(zhì)。

圖1 案例A

3 可行性探討

面對取消公攤面積制度的呼吁，應(yīng)該將公攤面積透明化，寫清楚分?jǐn)偯娣e的來源，物業(yè)的養(yǎng)護(hù)成本，一切公開透明。《商品房買賣合同》中有關(guān)公共部位以及公共分?jǐn)偯娣e的條款，應(yīng)該在以規(guī)劃設(shè)計(jì)圖的竣工驗(yàn)收版本基礎(chǔ)上細(xì)化，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明中，詳細(xì)約定公攤的具體部位，面積大小，這樣才能讓業(yè)主消費(fèi)的明白，才能真正解決公攤面積是否取消的分歧?？梢员苊獬霈F(xiàn)購房者稀里糊涂為公攤面積買單，或者有些購房者付了費(fèi)的公攤面積被人非法占用或挪用都不知情。光靠購房者是抵抗不了開發(fā)商的強(qiáng)勢的，需要規(guī)劃和建設(shè)有關(guān)部門健全相關(guān)制度。

圖2 案例B

圖3 案例C

4 結(jié)語

商品住宅的價格牽動千家萬戶，而建筑面積計(jì)算是否合理準(zhǔn)確關(guān)系廣大群眾的切身利益。根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)資料，對住宅建筑面積計(jì)算方法進(jìn)行對比分析，并舉例說明其計(jì)算方法，特別對公攤面積的計(jì)算方法進(jìn)行詳盡的分析，以期為選擇和購買商品住宅計(jì)算面積時提供參考。