中國(guó)自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓財(cái)務(wù)問題探討

上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司

引言

黨的十九大報(bào)告提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度以來，“租購(gòu)并舉”“房住不炒”成為近年來中國(guó)樓市的主旋律。由于目前國(guó)內(nèi)一線、新一線城市房?jī)r(jià)居高不下，而流動(dòng)人口數(shù)量隨著城市化的進(jìn)展不斷攀升，且購(gòu)買力有限，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)潛力巨大。隨著現(xiàn)代青年人對(duì)房產(chǎn)觀念的轉(zhuǎn)化和對(duì)生活品質(zhì)的追求，屋內(nèi)設(shè)施完備、裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約、社區(qū)配套齊全的長(zhǎng)租公寓，勢(shì)必成為住房租賃市場(chǎng)的偏好，穩(wěn)定持續(xù)的客源亦成為推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的有效動(dòng)力。因此，發(fā)展長(zhǎng)租公寓不但對(duì)租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)有重要意義，而且對(duì)于推動(dòng)人才安居和城市穩(wěn)定發(fā)展具有更深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。

一、中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀

就目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀來看，各長(zhǎng)租公寓品牌的生存狀況并不樂觀，管理混亂、運(yùn)營(yíng)成本高、資金鏈緊張、盈利困難成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前尤為突出的問題。2020年的新冠肺炎疫情，惡化了長(zhǎng)租公寓的空置率以及資金壓力。近期，多地長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)“暴雷”現(xiàn)象，市場(chǎng)頭部企業(yè)蛋殼公寓亦深陷“跑路”“倒閉”等負(fù)面消息，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。上海、成都、廣州等地發(fā)布了《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，提示租戶謹(jǐn)慎選擇租賃房源，并警惕付款周期過長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)。而造成目前這種局面的主要原因是：目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓大都采用本質(zhì)為“二房東”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，即長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方從房東處承租住房，經(jīng)裝修后轉(zhuǎn)租給租戶。為吸引客源、擴(kuò)大規(guī)模并快速吸納大量資金，長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)方往往采取“高收低租”“長(zhǎng)收短付”的模式。因此難以盈利且不可持續(xù)，一旦運(yùn)營(yíng)方卷款跑路，房東和租戶都將會(huì)面臨非常高的風(fēng)險(xiǎn)并且維權(quán)困難。

二、新型自建自營(yíng)模式長(zhǎng)租公寓的意義及挑戰(zhàn)

鑒于長(zhǎng)租公寓目前這種“收后轉(zhuǎn)租”運(yùn)營(yíng)模式的各項(xiàng)弊端，另一種“自建自營(yíng)”式長(zhǎng)租公寓正在興起。房產(chǎn)開發(fā)商從拿地、建造開發(fā)到后期租賃運(yùn)營(yíng)均自行完成，在這種方式下，長(zhǎng)租公寓出租方擁有資產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，能夠保證長(zhǎng)期可靠的房源，可增強(qiáng)租戶穩(wěn)定安居的信心，有利于市場(chǎng)的健康積極發(fā)展。此外，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓一般比較集中，租賃管理、租后服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，可進(jìn)行品牌化管理，并實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。隨著國(guó)家加大R4租賃住房用地的供應(yīng)，以及大型房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、碧桂園、華僑城，以及國(guó)資企業(yè)如我司的加入，自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓將成為長(zhǎng)租市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)租賃市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化、專業(yè)化和可持續(xù)發(fā)展化。

然而，重資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，前期土地、建造及后期運(yùn)營(yíng)的成本均較高，盈利及資金問題成為其發(fā)展的最大挑戰(zhàn)。投資規(guī)模大、資金回籠慢、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)也使許多企業(yè)對(duì)這種模式的長(zhǎng)租公寓望而卻步，造成行業(yè)進(jìn)入壁壘。

三、自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓投資測(cè)算

以我公司下屬全資子公司為例，目前正在建造開發(fā)一項(xiàng)上海閔行區(qū)長(zhǎng)租公寓，建成后采取自營(yíng)模式。項(xiàng)目預(yù)計(jì)共建造2800套全裝修租賃住房，總投資22.4億，其中外部借款金額約10億元，其余為自有資金投入。綜合目前項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、未來公司的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研，以及合理的專業(yè)判斷，搭建盈利測(cè)算模型以及測(cè)算出的項(xiàng)目投資關(guān)鍵指標(biāo)如表1：

表1 自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓盈利能力與投資回報(bào)測(cè)算 金額單位：萬元

從投資測(cè)算關(guān)鍵指標(biāo)來看，該長(zhǎng)租房項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為正且內(nèi)含報(bào)酬率超過貸款利率，從可行性分析角度，項(xiàng)目整體投資可行。然而，從投資回收期的角度考慮，項(xiàng)目靜態(tài)回收期達(dá)26.3年，考慮時(shí)間價(jià)值后的動(dòng)態(tài)回收期超過40年，對(duì)于自有資金投入量達(dá)12.4億的企業(yè)來說，投資回收期過長(zhǎng)、現(xiàn)金回籠過慢、資金使用效率過低。

四、自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓主要財(cái)務(wù)問題分析

（一）租金收入問題

通過對(duì)投資測(cè)算模型關(guān)鍵變量進(jìn)行敏感性分析發(fā)現(xiàn)，租金收入是影響項(xiàng)目投資指標(biāo)最重要的因素。項(xiàng)目租金總收入增長(zhǎng)10%，凈現(xiàn)值可增加27%，內(nèi)含報(bào)酬率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，靜態(tài)回收期縮短2年，動(dòng)態(tài)回收期縮短4年。由此可見，提高租金收入是項(xiàng)目整體盈利狀況改善的關(guān)鍵因素。然而，根據(jù)需求曲線，租賃住房租金與出租率成反向變動(dòng)，如何平衡長(zhǎng)租公寓租金與租賃需求，達(dá)到租賃收入最大化，是企業(yè)需要解決的難題。此外，由于長(zhǎng)租公寓全裝修、配備齊的特點(diǎn)，使得其建造、運(yùn)營(yíng)成本都較高，如若將長(zhǎng)租房租金定于周邊租賃住房平均水平，其租賃收入難以使項(xiàng)目達(dá)到理想的盈利水平。但過多提高租金追求利潤(rùn)，則與國(guó)家發(fā)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的初衷相背離，什么樣的租金定位能實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利與普惠大眾之間的平衡，也是長(zhǎng)租公寓行業(yè)急需解決的問題。

（二）項(xiàng)目投資總成本問題

與租金收入相似，項(xiàng)目總成本也是影響投資測(cè)算指標(biāo)的重要敏感性因素。自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓投入高、資金占用量大、融資渠道單一，對(duì)進(jìn)入該市場(chǎng)的企業(yè)要求較高。而項(xiàng)目總成本體量大，直接造成運(yùn)營(yíng)期房產(chǎn)攤銷成本高，限制了長(zhǎng)租房的盈利空間，難以吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)大規(guī)模參與到該領(lǐng)域，不利于行業(yè)的發(fā)展。

（三）稅收政策問題

1.房產(chǎn)稅問題

目前，國(guó)內(nèi)企業(yè)租賃房產(chǎn)稅以出租房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按租金收入的12%計(jì)征，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的、用于居住的房產(chǎn)，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。此外，根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》，為支持公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅等。然而，就長(zhǎng)租公寓來說，既不屬于專門面向中低收入群體出租的保障性住房，也不屬于個(gè)人用于出租的住房，難以享受國(guó)家針對(duì)租賃住房的稅收優(yōu)惠政策紅利。據(jù)前面我公司的項(xiàng)目測(cè)算數(shù)據(jù)可以看出，按租金收入的12%計(jì)繳房產(chǎn)稅，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)是一筆沉重的稅收負(fù)擔(dān)，直接影響企業(yè)的盈利能力。

2.增值稅問題

2016年全面營(yíng)改增后，國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出租，適用一般計(jì)稅方法。經(jīng)過幾次下調(diào)稅率后，目前一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅按租金收入9%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，抵減進(jìn)項(xiàng)稅后計(jì)算應(yīng)納稅額。對(duì)于自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓來說，企業(yè)在建造期間，可取得大量成本相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票用以運(yùn)營(yíng)期抵扣，但在進(jìn)入運(yùn)營(yíng)服務(wù)期后難以取得足量進(jìn)項(xiàng)稅。由于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)期間長(zhǎng)，建造期留底的進(jìn)項(xiàng)稅抵減完畢后，在進(jìn)項(xiàng)稅不足的情況下，實(shí)際將以9%左右的增值稅率運(yùn)營(yíng)較長(zhǎng)的時(shí)間，進(jìn)一步加重了企業(yè)的納稅壓力。

（四）資金占用量及融資問題

自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓前期投入資金量巨大，公司需要有強(qiáng)大的資金支持，對(duì)資本運(yùn)作要求較高。以我公司項(xiàng)目為例，前期沉淀自有資金高達(dá)12.6億元，且資金回籠期極長(zhǎng)。我國(guó)長(zhǎng)租公寓雖存在巨大的市場(chǎng)需求及發(fā)展?jié)摿?，但目前仍處于初步階段，融資渠道較為單一，基本為債務(wù)融資方式，且融資成本較高。債務(wù)性融資有還本付息要求，給經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)空間和資金水平造成極大壓力。高資金投入和融資成本高增加了企業(yè)投資長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)，制約著行業(yè)的發(fā)展。

五、自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓財(cái)務(wù)問題解決建議

（一）多渠道、創(chuàng)新式提高出租率

對(duì)于旨在吸引年輕白領(lǐng)客戶群體為主的長(zhǎng)租公寓，做好科學(xué)合理的市場(chǎng)細(xì)分定位是保障優(yōu)質(zhì)客源穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵，其廣告營(yíng)銷手段應(yīng)突出與周邊普通租賃住房差異，吸引更多的目標(biāo)客戶，從而提升出租率。鑒于自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓的特點(diǎn)，企業(yè)可首先從拿地開始，選擇靠近工業(yè)園區(qū)、新興科技園區(qū)、高校等人才集中的地段。其次，除了通過傳統(tǒng)的租房中介，新型長(zhǎng)租公寓可充分利用互聯(lián)網(wǎng)科技，選取口碑好、信譽(yù)度高的租房平臺(tái)和移動(dòng)端APP，發(fā)掘網(wǎng)上招租潛能。再次，除了吸引個(gè)人客戶外，亦可尋求企業(yè)、事業(yè)單位等團(tuán)體客戶，提供員工優(yōu)惠價(jià)格，提高入住率。最后，長(zhǎng)租公寓應(yīng)不斷提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障房屋、設(shè)備、服務(wù)的質(zhì)量，塑造高品質(zhì)租賃社區(qū)特色，不斷提高客戶滿意度以維持租賃客源的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

（二）控制房屋建造、租賃運(yùn)營(yíng)成本

自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓在其建造期和經(jīng)營(yíng)期均需實(shí)施科學(xué)、嚴(yán)格的成本控制。在建造期內(nèi)，項(xiàng)目成本控制可比照帶裝修的住房開發(fā)項(xiàng)目，充分利用房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在工程設(shè)計(jì)和實(shí)施時(shí)增強(qiáng)施工管理、做好造價(jià)控制，并從用量標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)兩部分關(guān)注裝修成本的控制。充分發(fā)揮集中式長(zhǎng)租公寓規(guī)?；ㄔ?、經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上，尋求以低價(jià)格統(tǒng)一、批量采購(gòu)材料及設(shè)備。在租賃運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，實(shí)施信息化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理，精簡(jiǎn)人員配置；通過提升長(zhǎng)租公寓品牌形象以贏得租戶的青睞，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等成本較低的營(yíng)銷手段，減少銷售費(fèi)用的支出。

（三）爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策

有關(guān)長(zhǎng)租公寓享受稅收優(yōu)惠的說法近年來被媒體關(guān)注，不過時(shí)至今日并沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。長(zhǎng)租公寓企業(yè)可積極借助國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展租賃住房行業(yè)的東風(fēng)、呼吁稅收優(yōu)惠政策細(xì)則的出臺(tái)。參照公租房的政策，稅收優(yōu)惠減免有利于企業(yè)降低成本、增加盈利空間，從而吸引更多優(yōu)質(zhì)資本參與到長(zhǎng)租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中來，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

（四）拓寬融資渠道、發(fā)展公募REITs

長(zhǎng)租公寓投入大、周轉(zhuǎn)慢的發(fā)展痛點(diǎn)制約著行業(yè)的發(fā)展，急需解決資金閉環(huán)的問題，推廣一款公募REITs類金融工具作為融資渠道是目前業(yè)內(nèi)的共識(shí)。長(zhǎng)租公寓在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展較為成熟，美國(guó)公寓住宅類REITs已經(jīng)成為第二大基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，而在我國(guó)才剛剛起步。公募REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金，作為一種權(quán)益類戰(zhàn)略資本工具，既可為長(zhǎng)租房企業(yè)提供權(quán)益性資金而滿足融資訴求，又可為中小投資者參與大規(guī)模不動(dòng)產(chǎn)的投資提供途徑。此外，公募REITs一般通過專業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，接受托管人監(jiān)督，可降低風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)營(yíng)效率，有利于長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。

結(jié)語

長(zhǎng)租公寓是目前住房租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)，也是政府鼓勵(lì)發(fā)展的全新房地產(chǎn)領(lǐng)域。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)把握市場(chǎng)機(jī)遇，積極發(fā)展自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓，既有利于增加自身盈利增長(zhǎng)點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，又有利于推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化集約化發(fā)展。然而，作為新興行業(yè)的新型模式，自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓財(cái)務(wù)上存在不少問題。本文從實(shí)例出發(fā)，分析主要問題成因，并討論了提高住房出租率、控制總成本、尋求稅收優(yōu)惠和發(fā)展公募REITs金融工具等方案，為促進(jìn)自建自營(yíng)式長(zhǎng)租公寓的健康發(fā)展提供了建議。