法拍房：是“泥坑”還是“彩蛋”

溫慧抒

年關(guān)將近，朋友間總少不了聚會聊聊近況。前一段時間，聽一個朋友說，他在北京買房的計劃終于實現(xiàn)了。為他高興之余，也很感嘆那么多的房款，北京的房價這么高，怎么付得起？

后來了解得知，原來我這個朋友撿漏了一套法拍房，價格足足比市場價便宜了150萬！這么大的便宜，換了誰會不羨慕呢？作為長期從事投資理財采訪編輯工作的我，好奇心一下就被激活。

隨著法拍市場的火爆，越來越多的人開始接觸到法拍房。2021年隨著各個機構(gòu)預(yù)期的債務(wù)危機的爆發(fā)，各類法拍房肯定會越來越多地出現(xiàn)。去哪里找法拍房資源？現(xiàn)在是否適合購買？購買時需要注意哪些問題？如何去合理規(guī)避可能的風(fēng)險？

法拍房的由來

首先，假如某人貸款買一套房子，每個月按時還銀行的房貸，但是有一天，房價突然暴跌，房子的價值還不如貸款多，不愿意繼續(xù)還房貸了；或者某人資金鏈突然斷裂，無力繼續(xù)還房貸了；或者做生意賠錢了，還不上銀行貸款或者借款……法院都可能強迫把房產(chǎn)拍賣，賣了錢還給債主，了結(jié)欠債。

最近幾年，杭州西湖邊幾套房產(chǎn)法拍屢屢吸引大眾的關(guān)注。其中最有名的，當(dāng)屬2019年5月“徐青甫故居”成為了法拍房，在全國引發(fā)轟動。這套別墅建于上世紀(jì)20年代，已有近百年歷史，曾是民國時期經(jīng)濟學(xué)家徐青甫的故居。徐青甫病逝后，其夫人和子女繼續(xù)在這間房子里生活。上世紀(jì)80年代后，這幢別墅曾多次轉(zhuǎn)手，先后做過飯店、會所。2011年，房子被溫州一家公司買下，因債務(wù)問題，這家公司將房子擺上了司法拍賣的“貨架”。

這是長生路上有院子、唯一不臨街的房子，頗有鬧中取靜的韻味。這樣的地段，在杭州可以說已經(jīng)“絕版”。這幢獨棟別墅，建筑面積為419.57平方米（另有未登記建筑面積約31.03平方米），市場評估價是4540.5萬元。最終，起拍價3179萬，最后以8804萬元成交。27人報名，近13萬人次圍觀。競拍經(jīng)歷460輪鏖戰(zhàn)，因激烈爭搶，延遲1小時37分鐘，而最后這一個半小時加價了3000多萬。

當(dāng)然，像這種成交價遠(yuǎn)高于評估價的法拍房并不多，多數(shù)法拍房的價格要低于市場價。

法拍房的優(yōu)勢

法拍房最大的優(yōu)勢其實很明顯，就是地理位置優(yōu)越、價格便宜。因為最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)有以下規(guī)定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市場價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，第二次拍賣時，還可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。換句話，第一次評估價7折，如流拍，第二次評估價5.6折。法拍房低價拍賣，也是讓越來越多人心動入場的重要原因之一。

同時，因為經(jīng)濟的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了越來越多的法拍房交易。在過去，購置法拍房是要求必須一次性付款的，但現(xiàn)在法拍房部分是支持貸款的，貸款類型均為商業(yè)貸款（暫不支持公積金貸款）。也有部分人采用全款購入，再抵押出去，以抬高資金杠桿。這也是為什么現(xiàn)在有許多人選擇將法拍房作為自住或是投資的重要原因。

事實上，法拍房還有一個明顯的優(yōu)勢，即現(xiàn)房，過戶快，產(chǎn)權(quán)證2月之內(nèi)拿到手。法拍房都是現(xiàn)房，無需等待，且產(chǎn)權(quán)證一般扣押在法院，拍定房源后由法院直接更名房產(chǎn)所有權(quán)。因此很多想要在某個城市快速定居，盡快入住的人，可以將法拍房作為首選。

合理規(guī)避法拍房的風(fēng)險

首先，我們在購置法拍房之前，不能受拍賣官網(wǎng)上面房產(chǎn)信息的忽悠，自己得想辦法去實地看看房子，做到心中有數(shù)。別看圖片感覺房子挺好，等買到手了，成了一個老破小的房子了，這種事情不得不防。

其次，在買法拍房之前，要摸清這個房子的底細(xì)。這個房子原來的房主有沒有欠物業(yè)費，有沒有欠水電煤氣費，有沒有被抵押給其他的債權(quán)人，是不是兇宅啊……這些事情，我們都得了解清楚，不然買到手就砸到手里了，那就得不償失了。

再次，我們還要摸清房子的產(chǎn)權(quán)，比如這個房子的年限多久了，土地性質(zhì)是住宅用地，還是商業(yè)用地，有沒有房產(chǎn)證，自己買到手能正常過戶不？房子里面有沒有別人的戶口還沒有被遷走……這些問題我們都得明確。

還要摸清房子的稅費。這個房子是新房，還是二手房，滿沒滿五年，各種稅費都交沒交，稅費都按多大比例交，自己接手后會不會補上一大筆錢，自己的預(yù)算都要做出來。不然本來想占個便宜，卻突然多出來一大筆錢要交，會被弄個措手不及的。

最后，這個房子里面住沒住人，是誰在住，是房主在住啊，還是租戶在住啊？如果是房主在住，你買完之后，房主不搬走，你有什么應(yīng)對辦法沒有？假如這個房子里面住著租戶，房主和租戶簽了一個20年的超長合同，合法合同是受法律保護的，租戶租房在先，你買房在后，租戶不肯搬走，你一點招都沒有，只能慢慢等人家租期到了。

總之，2020年因為全球性的疫情，給經(jīng)濟帶來了嚴(yán)重的打擊，一些企業(yè)和個人面臨資金鏈斷裂，陷入經(jīng)濟危機。在這種背景下，一些性價比高的法拍房流入市場，給我們投資和自住購買房產(chǎn)的朋友帶來了一些機會。

但是，我們需要警示的是：關(guān)于法拍房，因為現(xiàn)行法律規(guī)定，一旦決定參與競買程序中，視為競買人對拍賣財產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財產(chǎn)一切已知未知瑕疵。法拍房雖然有著諸多優(yōu)勢，但也有產(chǎn)權(quán)、入住等瑕疵，若需安全地競買法拍房，建議還是選擇優(yōu)質(zhì)的助拍平臺輔助購買，合理規(guī)避可能的風(fēng)險，讓我們在享受到法拍房價格優(yōu)勢的同時，更能免于踩坑。