買(mǎi)房養(yǎng)老，一定要請(qǐng)長(zhǎng)輩們冷靜

吳思竹

長(zhǎng)輩們常常會(huì)聚在一起聊聊天，如果只是聊一些家長(zhǎng)里短，自然無(wú)傷大雅；即便是“催催婚”、“催催生”，那也只能算常規(guī)動(dòng)作：“侮辱性”強(qiáng)，但“傷害”不大。

但是，如果長(zhǎng)輩們已經(jīng)開(kāi)始商量“買(mǎi)房養(yǎng)老”的話題，甚至已經(jīng)有人開(kāi)始攛掇“組團(tuán)買(mǎi)房，集體養(yǎng)老”，那或許就要當(dāng)心了。

我收到最多的咨詢，居然就是關(guān)于長(zhǎng)輩“買(mǎi)房養(yǎng)老”的。這也難怪，我的讀者基本都是80后、90后。我們的父母輩基本都處于55-75歲這個(gè)年齡段，正好是退休養(yǎng)老的時(shí)候；同時(shí)，基于歷史的原因，我們的父母輩大多數(shù)都是多子女家庭，而我們又往往是獨(dú)生子女，能夠長(zhǎng)期陪伴父母的機(jī)會(huì)并不多。所以，“集體養(yǎng)老，兄弟姐妹間互相有個(gè)照應(yīng)”，就成為了長(zhǎng)輩們對(duì)養(yǎng)老生活的一種憧憬。

應(yīng)該說(shuō)，這不僅僅是一個(gè)買(mǎi)房的議題，也算是當(dāng)前一個(gè)比較普遍的社會(huì)現(xiàn)象。下面，我就說(shuō)說(shuō)我的一些觀點(diǎn)和看法，供大家參考。

01 養(yǎng)老房≠度假房、環(huán)境房

在大多數(shù)長(zhǎng)輩們的認(rèn)識(shí)中，養(yǎng)老房的概念都是錯(cuò)誤的。

第一，他們往往認(rèn)為養(yǎng)老房=度假房。

老年人相對(duì)怕冷，這是一個(gè)事實(shí)。所以，大多數(shù)長(zhǎng)輩都喜歡在一個(gè)氣候溫暖的地方過(guò)上退休養(yǎng)老的生活，遠(yuǎn)的如海南，近的如攀枝花、西昌等。但這些地方對(duì)長(zhǎng)輩們來(lái)說(shuō)，一是相對(duì)陌生，人生地不熟；二來(lái)也遠(yuǎn)離自己的子女，來(lái)往很不方便，因此它更適合度假，或者越冬，并不適合買(mǎi)來(lái)養(yǎng)老。同理的，還有夏季的避暑房等。

第二，他們往往認(rèn)為養(yǎng)老房=遠(yuǎn)郊房。

遠(yuǎn)郊房往往有幾個(gè)特點(diǎn)，特別打動(dòng)老年人。一是距離相對(duì)遠(yuǎn)，但一兩小時(shí)車程也能回到城里，所以也方便子女照顧；二是遠(yuǎn)郊一般開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低，偏鄉(xiāng)村一些，可能空氣、水和環(huán)境會(huì)略好一些；三是遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)相對(duì)更便宜，同樣的錢(qián)，長(zhǎng)輩們可以居住得更寬敞、舒適一些；四是所謂的退休之后應(yīng)該圖個(gè)清靜，而遠(yuǎn)郊房自然沒(méi)什么熱鬧可言。

但是，遠(yuǎn)郊房存在兩個(gè)問(wèn)題。一是配套不足：地廣人稀的地方不太可能有商場(chǎng)、醫(yī)院等基本的配套設(shè)施，缺乏與人的接觸對(duì)老年人并不是一件好事，而沒(méi)有及時(shí)的醫(yī)療救護(hù)，更是不堪設(shè)想；二是資產(chǎn)屬性不足，我們買(mǎi)房當(dāng)然還是期望能保值增值，甚至將來(lái)作為財(cái)富傳承給下一代，但遠(yuǎn)郊房并不具備太好的資產(chǎn)屬性，增值能力差，流動(dòng)性也很弱。這樣的房子留給后代，不一定是財(cái)富，卻可能是麻煩。

當(dāng)然，現(xiàn)在有一些遠(yuǎn)郊房被賦予了主題化、樂(lè)園化，甚至景區(qū)化，會(huì)比一般的遠(yuǎn)郊房要好一些，但本質(zhì)上還是一樣的。

第三，他們往往認(rèn)為養(yǎng)老房=別墅。

這里所指的別墅，當(dāng)然也是遠(yuǎn)郊別墅。一方面，老年人退休后或許會(huì)有“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”的情懷，希望養(yǎng)花種菜，擼貓溜狗，對(duì)別墅會(huì)比較青睞；二方面，長(zhǎng)輩們也喜歡房子大一點(diǎn)，房間多一點(diǎn)，會(huì)有親戚朋友常來(lái)走動(dòng)，子女也愿意來(lái)小住片刻；三方面，抱團(tuán)養(yǎng)老的長(zhǎng)輩，可以幾家人眾籌買(mǎi)一套別墅，大家住在一起，互相有個(gè)照應(yīng)，等等。

但遠(yuǎn)郊別墅，首先是和遠(yuǎn)郊房一樣，配套不足，資產(chǎn)屬性弱；別墅還存在裝修折舊厲害、維護(hù)保養(yǎng)困難等其他不利因素。

以上，就是大多數(shù)長(zhǎng)輩們對(duì)養(yǎng)老房的理解，應(yīng)該說(shuō)這些房子是有利有弊的，關(guān)鍵還是根據(jù)每個(gè)家庭的實(shí)際情況去選擇。

例如，我有時(shí)候在想，如果我的父母非要去買(mǎi)一套房“抱團(tuán)養(yǎng)老”，花個(gè)幾十萬(wàn)百把萬(wàn)的，我大概率還是會(huì)支持。原因很簡(jiǎn)單，家庭內(nèi)部本身就不是講道理的地方，父母辛苦了一輩子，想要按自己喜歡的方式過(guò)好他們的晚年，無(wú)可厚非，我沒(méi)有必要去跟他們講“資產(chǎn)”的道理。我就當(dāng)為他們買(mǎi)了一個(gè)“玩具”、一個(gè)“消費(fèi)品”，貶值就貶值，沒(méi)有流動(dòng)性就沒(méi)有流動(dòng)性，他們高興就行了。

當(dāng)然，如果只是普通家庭或者一般的中產(chǎn)階層，幾十萬(wàn)百把萬(wàn)對(duì)他們來(lái)說(shuō)并不是小數(shù)目，且父母也愿意有商有量的辦事，更傾向于為子女留點(diǎn)有價(jià)值的資產(chǎn)，那么請(qǐng)務(wù)必記住一句話：最好的養(yǎng)老，一定在城市。

02 最好的養(yǎng)老，一定在城市

什么是最好的養(yǎng)老？

我覺(jué)得比較簡(jiǎn)單的理解就是兩點(diǎn)：壽命更長(zhǎng)和質(zhì)量更高。

那么，大家知道中國(guó)人均壽命最長(zhǎng)的城市在哪里嗎？

你沒(méi)看錯(cuò)，中國(guó)人均壽命排名前三的城市是上海、北京和天津。

要知道，上海和北京的空氣質(zhì)量在全國(guó)城市中排名倒數(shù)，而工作壓力和生活節(jié)奏，則妥妥的排名前列。這與我們主觀臆想的長(zhǎng)壽節(jié)奏不同啊——難道不應(yīng)該是生活節(jié)奏越慢越悠閑，空氣質(zhì)量越好越長(zhǎng)壽嗎？

其實(shí)上述排名還沒(méi)有算上香港。根據(jù)世衛(wèi)組織《2018年世界衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)》報(bào)告，香港的人均壽命高達(dá)84.3歲，擊敗了日本、意大利等國(guó)，排名世界第一。其中香港男性的平均壽命達(dá)81.3歲，女性壽命更長(zhǎng)達(dá)87.3歲。要知道，香港是以高物價(jià)、高節(jié)奏、蝸居著稱，誰(shuí)又能想到它居然是世界第一的長(zhǎng)壽城市？

以上案例告訴我們一個(gè)道理，養(yǎng)老中最重要的長(zhǎng)壽預(yù)期，與氣候、空氣、生活節(jié)奏、居住舒適并沒(méi)有直接的聯(lián)系；相反，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、醫(yī)療健全的核心城市，人均壽命反而越長(zhǎng)。有相關(guān)研究表明，人均GDP與人均壽命的關(guān)系有74%以上的正相關(guān)——平均而言，世界人均GDP翻一番，會(huì)提高男性的預(yù)期壽命4.6歲、女性的預(yù)期壽命5歲。

接下來(lái)，我們?cè)倏答B(yǎng)老最重要的第二個(gè)預(yù)期：生活質(zhì)量。

這個(gè)話題相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較復(fù)雜，因?yàn)樯钯|(zhì)量是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的概念，它沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，更不像人均壽命一樣有一個(gè)實(shí)實(shí)在在的數(shù)據(jù)，很難硬性排名。但是，我們大概率可以從兩個(gè)角度去分析它： 一是有錢(qián)的人大概率生活質(zhì)量更高。

這個(gè)我覺(jué)得不用解釋，兩個(gè)情況相似的老人，一個(gè)身家千萬(wàn)，一個(gè)衣食艱難，那么大概率來(lái)說(shuō)，千萬(wàn)富翁的老人晚年的生活質(zhì)量會(huì)比較高。

二是個(gè)人價(jià)值高的人生活質(zhì)量更高。

什么叫個(gè)人價(jià)值高？通俗來(lái)說(shuō)，就是退休后的長(zhǎng)輩，它對(duì)社會(huì)的價(jià)值、對(duì)家族的價(jià)值、對(duì)晚輩的價(jià)值還在，為社會(huì)、家族或晚輩所需要的一種狀態(tài)。 這個(gè)大家不妨回想一下，中國(guó)有幾千年“尊老”的傳統(tǒng)，為什么？其核心在于過(guò)去的社會(huì)組織形式是家族，一個(gè)家族中的幾乎所有資源都是由一家之主說(shuō)了算，而這個(gè)一家之主往往就是輩分最大的那個(gè)人，所以“尊老”是必然的。

現(xiàn)代社會(huì)，這種組織形式已經(jīng)演變?yōu)榱思彝?，但本質(zhì)不會(huì)有太大變化，除了我們天然的“親情”之外，掌握一定有價(jià)值的資源，依然不失為保障生活質(zhì)量的一種依托。

那么，如何才能讓自己變得更有錢(qián)，掌握更有價(jià)值的資源？顯然，只有核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能具備讓你的財(cái)富保值增值的能力；也只有核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才具有傳承給下一代的“更好價(jià)值”。

所以，這就解釋了為什么“最好的養(yǎng)老，一定在城市”，尤其是核心大城市的原因：一方面可以從概率上獲得更長(zhǎng)的壽命；另一方面也可以通過(guò)擁有核心大城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得更多的財(cái)富和更好的生活質(zhì)量。

03 關(guān)于養(yǎng)老的正確姿勢(shì)

對(duì)于資產(chǎn)豐厚，在核心大城市已經(jīng)擁有足夠多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，可以忽略這個(gè)話題，不管是度假房、遠(yuǎn)郊房還是別墅盤(pán)，都請(qǐng)隨意，把它們當(dāng)成一個(gè)正常的“消費(fèi)品”，只要長(zhǎng)輩們高興就好。

而對(duì)于大多數(shù)普通家庭來(lái)說(shuō)，其實(shí)是有兩全齊美的辦法的，那就是“租賃代替購(gòu)買(mǎi)”。我舉例說(shuō)明。

假設(shè)長(zhǎng)輩們擁有500萬(wàn)，有抱團(tuán)養(yǎng)老的需求，這時(shí)候可以建議他們把這個(gè)錢(qián)用于購(gòu)買(mǎi)核心大城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。然后將這套房產(chǎn)出租，其租金按年化2%算，大概為10萬(wàn)元/年，用這個(gè)錢(qián)去任何他們想要養(yǎng)老的地方租房。

一方面，度假房或遠(yuǎn)郊房大概率租金會(huì)低于核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的租金，所以錢(qián)應(yīng)該是夠用的；二方面，租房住就可以隨時(shí)換花樣，今天住這里，明天住那里，冬天去熱帶，夏天去避暑，住得不高興了，就隨時(shí)甩手走人，這樣的養(yǎng)老質(zhì)量肯定比固定在一處要更有趣、更豐富一些。

10年以后，長(zhǎng)輩的年齡也大了，到處耍的可能性也降低了。這時(shí)候回到城市里來(lái)，住著自己核心區(qū)的房子，可以享受城市最好的醫(yī)療和配套，同時(shí)，房子的價(jià)值或許也從原來(lái)的500萬(wàn)變成了1000萬(wàn)。如果子女孝順，這套房子未來(lái)就能作為一個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)留給他們，讓晚輩們可以輕松許多；如果不想留給子女，那么核心區(qū)的房子也可以分分鐘變現(xiàn)，這將足夠長(zhǎng)輩們安享一個(gè)體面而有尊嚴(yán)的晚年。

最后總結(jié)一下。其實(shí)，買(mǎi)養(yǎng)老房本質(zhì)上和年輕人買(mǎi)房是一樣的，永遠(yuǎn)記住那個(gè)公式：主流城市+核心地段+優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)+合理價(jià)格，缺一不可。