房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理問(wèn)題思考與完善研究

王國(guó)華

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多人涌入城市，買房成為人們的一項(xiàng)重要的需求，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也隨著迅猛發(fā)展。很多投資者會(huì)將房地產(chǎn)作為自己的投資對(duì)象。但與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的擴(kuò)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)出項(xiàng)目周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、需求額度大等特點(diǎn)。目前經(jīng)濟(jì)增速降緩，房地產(chǎn)企業(yè)作為對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較為敏感的企業(yè)，其將會(huì)在日常管理中面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)需要加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，尤其強(qiáng)化營(yíng)運(yùn)資金的管理，從而保證企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的正常運(yùn)作，確保企業(yè)獲取利益能力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)運(yùn)資金管理;問(wèn)題;完善

1、營(yíng)運(yùn)資金管理概述

1.1應(yīng)收賬款

應(yīng)收賬款包含應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收銷售款以及其他應(yīng)收款三個(gè)方面，主要是指企業(yè)與其他企業(yè)發(fā)生的賒銷等一系列交易事項(xiàng)，最后結(jié)果為企業(yè)需向其他企業(yè)收取貨款。應(yīng)收賬款管理是賒銷分析的重要內(nèi)容，其可以降低企業(yè)的成本費(fèi)用，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2存貨管理

企業(yè)存貨管理的水平和能力將會(huì)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生直接影響，日常存貨不僅是為了滿足銷售及生產(chǎn)的需要，更是出于整體購(gòu)買價(jià)格更為優(yōu)惠的考量。加強(qiáng)存貨管理不僅僅要保證生產(chǎn)需求，更要建立定時(shí)控制及定量控制系統(tǒng)，由此來(lái)控制企業(yè)存貨數(shù)量以及存貨的時(shí)間，盡量減少存貨的占用資金。

1.3流動(dòng)負(fù)債

流動(dòng)負(fù)債包含應(yīng)付賬款、短期借款和商業(yè)信用三個(gè)方面。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)擁有較高的流動(dòng)負(fù)債，雖然能夠增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入，但同時(shí)也會(huì)增加企業(yè)的支出費(fèi)用以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)負(fù)債管理多傾向于對(duì)于應(yīng)付賬款和短期借款的管理。但大部分企業(yè)在資金籌集完成后會(huì)忽略了對(duì)于短期借款的管理，由此，企業(yè)資金壓力增加，發(fā)展受限。

2、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金管理存在的問(wèn)題

2.1資金計(jì)劃和預(yù)算流于形式

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，資金的計(jì)劃和安排均沒(méi)有實(shí)行科學(xué)的管理。土地整理完成之后進(jìn)行招拍掛，摘牌后支付土地款，然后政府返還土地整理款這樣一個(gè)流程。土地拿地環(huán)節(jié)的資金量相對(duì)集中，資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)速度較快，而在這個(gè)環(huán)節(jié)的資金計(jì)劃沒(méi)有提前籌劃而造成不能及時(shí)付清土地款，從而會(huì)影響土地使用證的獲取。

2.2資金使用管控不到位

在項(xiàng)目建設(shè)階段，建設(shè)周期長(zhǎng)、花錢的點(diǎn)多，地產(chǎn)公司不能對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求做到精確預(yù)算;不能把有限的資金用到最關(guān)鍵的地方，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目沒(méi)能按期完成。部分房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)較差，使得企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)超出了企業(yè)能夠接受的范圍。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回收時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，使得企業(yè)的資金流動(dòng)性降低。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)管理者的工作重心更多在于拿地、開(kāi)發(fā)以及銷售等環(huán)節(jié)中，而對(duì)于企業(yè)資金管理則普遍重視度較低，尤其是資金使用管控不到位。

2.3融資渠道不規(guī)范

目前，我國(guó)資金市場(chǎng)成熟度較低，相關(guān)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資限制條件較高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資通常采取上市公司的形式，通過(guò)發(fā)行股票、債券等方式進(jìn)行融資。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要手段，但隨著央行進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)借款政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，資金成本與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，使得銀行取得的融資也不能很好滿足公司對(duì)資金的需求。地產(chǎn)公司為了保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠如期完成，除銀行貸款外，采取企業(yè)之間拆借、私人借款、員工融資、拖欠工程款材料款等，使得企業(yè)資金使用成本加大，增加了企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金管理的合理建議

3.1建立資金集中管理體系

目前，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)都施行資金集中管控機(jī)制，而且通過(guò)資金集中管控也為企業(yè)管理和發(fā)展切實(shí)提供了非常大的幫助。通過(guò)資金的集中管理，規(guī)范集團(tuán)企業(yè)的資金使用，優(yōu)化資源配置，幫助企業(yè)管理層大力提高對(duì)資金的管控力度。一方面，要依賴銀行提供的技術(shù)支持，在此方面國(guó)內(nèi)各大股份制銀行都能提供技術(shù)支持，而且也有比較成熟的運(yùn)行系統(tǒng)，雖然會(huì)產(chǎn)生比較高的管理費(fèi)用，但是相較于節(jié)約資金的成本，這個(gè)投入是可以接受的。另一方面，有的企業(yè)不僅通過(guò)銀行建立企業(yè)資金池，而且與ERP管理系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)了所屬公司的資金在使用、調(diào)配和監(jiān)督的高效管理，大力提升資金使用效率，減少資金閑置，充分發(fā)揮資金整合優(yōu)勢(shì)，達(dá)到資源共享。

3.2強(qiáng)化資金計(jì)劃管理

一是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，要合理、科學(xué)地編制資金計(jì)劃。資金計(jì)劃的編制，不是資金管理部門僅憑借合同條款和經(jīng)驗(yàn)就能完成的，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立科學(xué)的編制流程。與全面預(yù)算管理一樣，資金計(jì)劃也應(yīng)由投資部、預(yù)算部、銷售部等各部門全面參與，使計(jì)劃數(shù)據(jù)具有科學(xué)性和可行性。在編制的時(shí)間上，可以形成三個(gè)月的滾動(dòng)計(jì)劃編制，資金管理部門可以看到對(duì)前期未執(zhí)行計(jì)劃部分在后期的補(bǔ)充，以及更長(zhǎng)期限的資金收付款計(jì)劃和存量可用資金，便于資金的調(diào)動(dòng)和使用。二是對(duì)資金計(jì)劃管理建章建制，建立管理和考核制度，形成計(jì)劃執(zhí)行的剛性。對(duì)資金計(jì)劃執(zhí)行率納入管理層考核，必然會(huì)引起項(xiàng)目公司管理人員的重視，才能最大限度地減少資金使用的隨意性。通過(guò)總額管控等手段，擠壓付款計(jì)劃水分、強(qiáng)化收款落實(shí)，降低資金計(jì)劃彈性部分，才能保證企業(yè)的資金有效使用、高效周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)順暢，控制風(fēng)險(xiǎn)，壓降融資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.3加強(qiáng)資金預(yù)算管理，提高資金利用效果

一是構(gòu)建全面的資金預(yù)算管理體系：要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，分析業(yè)務(wù)所需的資金需求量;同時(shí)，對(duì)企業(yè)的資源來(lái)源做好詳細(xì)確認(rèn)，做好調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作，確保資金收入有穩(wěn)定保證;在此基礎(chǔ)上，編制完整的資金預(yù)算，將資金計(jì)劃落實(shí)到各個(gè)責(zé)任單位，收入單位要按進(jìn)度保證資金及時(shí)歸集到企業(yè)銀行賬戶，實(shí)行集中統(tǒng)一管理，支出單位要按項(xiàng)目進(jìn)度提交項(xiàng)目支出預(yù)算與資金支付申請(qǐng)，按照資金審批撥付權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一支付，做好結(jié)算工作。二是做好資金日常管理：財(cái)務(wù)部要嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃，對(duì)資金進(jìn)行準(zhǔn)確核算，銀行對(duì)賬清晰，保證資金數(shù)額真實(shí)、準(zhǔn)確，便于管理層對(duì)資金進(jìn)行集中調(diào)度。三是不斷優(yōu)化資金使用方案：對(duì)收入要及時(shí)收攏，對(duì)支出要從嚴(yán)控制，對(duì)資金撥付要嚴(yán)格管理，對(duì)資金結(jié)存要詳細(xì)分析;根據(jù)資金計(jì)劃與結(jié)存情況，對(duì)結(jié)存資金可進(jìn)行短期運(yùn)作，進(jìn)行短期投資或購(gòu)買短期理財(cái)產(chǎn)品，閑置資金增值。

結(jié)語(yǔ)：

對(duì)于我國(guó)大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其往往將銀行貸款作為營(yíng)運(yùn)資金主要的來(lái)源渠道，營(yíng)運(yùn)資金的渠道相對(duì)單一，資金結(jié)構(gòu)的科學(xué)性嚴(yán)重缺乏。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金回流慢的特點(diǎn)，資金的使用到成本收益的獲取需要經(jīng)歷一個(gè)較為漫長(zhǎng)的周期，再加上企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資金金額巨大，則使得企業(yè)很難同時(shí)開(kāi)展多個(gè)項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采取預(yù)收的方式來(lái)增加資金回流速度，但同時(shí)，企業(yè)會(huì)面臨較高的流動(dòng)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地加強(qiáng)資企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理，除了企業(yè)自身應(yīng)做好制度完善、合理控制存貨及流動(dòng)負(fù)債外，其余在分析企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)，也應(yīng)選擇科學(xué)的分析方法和分析對(duì)象，從而讓營(yíng)運(yùn)資金更好地位企業(yè)發(fā)展提供服務(wù)。

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