學區(qū)房會一直火下去嗎

一年一度，回望過往經(jīng)濟走勢，預測未來經(jīng)濟動向。以每年一本的節(jié)奏推出，本系列書已經(jīng)連續(xù)出版六年。

《中國經(jīng)濟2021》

王德培 著

中國友誼出版公司

2021年1月版

定價：58.00元

21世紀以來，隨著教育改革日漸進入深水區(qū)，從叫停中小學考試招生制度和重點學校重點班建設，到全面推廣小學劃區(qū)域、就近入學，再到明令禁止各項提前選拔考試，國家對“選拔式招生”下狠手打壓，“占坑班”被送上斷頭臺，各種推優(yōu)、特長生政策越卡越嚴，“批條子”“搞共建”等以權擇校的手段也慢慢“退位”。然而，在社會競爭越來越激烈的當下，向來把子女教育當作人生一大使命的中國父母難以就此消停。當各種門路都被政策堵死時，學區(qū)房就成了“贏在起跑線”的唯一籌碼，其價格在激烈的市場競爭中自然水漲船高。

深入地看，學區(qū)房之所以備受追捧，價格居高不下，背后既有教育的原因，也有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的原因。

一則，教育集中度與不平衡程度居高不下。如今，家長們迷戀的重點學校，往往是20世紀50年代起國家為快速發(fā)展教育，大量傾斜師資和硬件資源“砸”出來的。而從城市規(guī)劃上看，一線城市的教育資源往往又聚集在老城區(qū)的核心地帶。于是，經(jīng)過幾十年積累，傳統(tǒng)重點學校和重點教育區(qū)域的優(yōu)勢很難打破。以2019年清華大學和北京大學在北京的錄取情況為例，“東西海（東城、西城、海淀）”三區(qū)就包攬了全部名額的89.3%。放眼全國，傳統(tǒng)一線城市的教育資源豐富程度又遠非其他地區(qū)可比。比如大學本科錄取率，2019年北京與天津分別為68.9%和79.43%，相較之下，高考大省河南的錄取率僅有33.2%。

二則，城市化、都市化浪潮讓人口向（中心）城市聚集，進一步放大了教育資源上的供需矛盾。典型如深圳，隨著GDP狂飆突進的是學位缺口的日益增長。再加上名校與房地產(chǎn)開發(fā)商互相“抬轎子”，共同推高了學區(qū)房市場的熱浪。

一方面，開發(fā)商借名校的外溢效應，大肆宣揚學區(qū)房的噱頭，創(chuàng)造超高溢價，賺得盆滿缽滿;另一方面，學校與地產(chǎn)商聯(lián)姻辦校，不僅能在利益共同體中分得一杯羹，還能繞開義務教育階段“劃片招生”的政策，收獲一批優(yōu)質生源。于是，深諳套路的資本便將供應稀少的學區(qū)房當作房地產(chǎn)投資的最佳標的，進一步加劇了炒作循環(huán)。具體而言，無論是金融資本還是民間游資，均是看準了學區(qū)房=入學名額、好學校的名額會越來越稀缺的市場共識為前提入局，持有總成本較低且流動性較好的“老破小”，在實現(xiàn)預期價值（漲價或孩子順利入學）后，加價甩給接盤者。如此一來，學區(qū)房的使用價值不斷轉手傳遞，擊鼓傳花的游戲與金融加杠桿的操作如出一轍。

然而，越完美的投資品，往往命門越致命。眼下看似一本萬利、穩(wěn)賺不賠的學區(qū)房生意，實則面臨著重重風險的考驗，并且已經(jīng)初露端倪。

其一，政策變動的風險加劇。毋庸置疑，教育公平是改革的大趨勢，而近年來正是相關政策變動頻繁的試水期。比如2019年蘇州突然將學區(qū)房的學位鎖定期從5年延長至9年，還有深圳羅湖有名校試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學”的政策，皆為明證。雖說各項政策能否全面推廣，還是要看“療效”，但總的來說，“多校劃片”“學位鎖定”，甚至“搖號入學”等打壓學區(qū)房的政策大方向不會改變。這樣一來，即便資本再想炒作，學區(qū)房也炒不起來了。

其二，教育的投資價值下降，體驗價值上升。如果從教育投資的角度看學區(qū)房，且不說學區(qū)房對口的名牌小學不一定能保證孩子直通名校，即便如愿以償，教育回報也難以匹配學區(qū)房的高額投入。因為學區(qū)房價水漲船高的同時，學歷卻越來越不值錢。正如段子所言，清華大學的畢業(yè)生，都無法為下一代再提供一套能保證考入清華大學的優(yōu)質中小學的學區(qū)房。況且，隨著信息文明和體驗經(jīng)濟的洗禮，學習的體驗價值日益凸顯。比如，從體驗中所汲取的創(chuàng)造性能力及不斷提煉內化的智慧，將是一筆人生財富，而生活的幸福感也難能可貴。

其三，技術的加持使得教育日益扁平化，名校壟斷程度降低。家長為學區(qū)房“搶破頭”，歸根結底是為了爭奪被名校攥在手里的名師等教育資源。而發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)早已讓名校資源通過中國大學慕課（MOOC）等平臺得以無邊界、無差異共享;更別提新冠疫情期間師生轉向互聯(lián)網(wǎng)平臺進行線上教學，再次展現(xiàn)了技術讓教育量大面廣地突破校園邊界的可能。隨著VR、5G、大數(shù)據(jù)等技術發(fā)展，課堂可能將不再是學生學習的必要選項，名校壟斷的權重也將日益被瓦解。

其四，產(chǎn)業(yè)變遷勢必將洗牌城市布局，眼下的教育格局也將被打破。中國改革開放以來，城市發(fā)展迅猛，新區(qū)不斷拔地而起，而任何地區(qū)的教育質量最主要還是由其所聚攬的人口素質來決定的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集人才，而相關生活設施如交通、醫(yī)療、娛樂等社區(qū)化的配套越完善，就越能留住高質量的工程師、白領、金領等人群，從而潛移默化地形成良好的文化氛圍，滋養(yǎng)當?shù)亟逃耐寥?。比如曾?jīng)一文不名的北京回龍觀，因為聚集了大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的IT精英，他們的孩子“把爸爸媽媽辛苦買來的房，生生考成了學區(qū)房”。

綜上所述，天價學區(qū)房終將在各方因素不斷調整發(fā)展中逐步退出歷史舞臺。而當學區(qū)房被賦予的不切實際的幻想破滅，教育也將從拼家長、拼財富回歸以孩子為本的育人本質。而對孩子來說，其實“最好的學區(qū)房，就是家里的書房”。一方面，父母以身作則會營造良好的學習氛圍，正如教育家馬卡連柯所言，父母在生活的每時每刻，甚至不在場的時候，都在對孩子進行教育;另一方面，孩子也能潛移默化地在這種氛圍中養(yǎng)成學習的習慣。如果家庭有愛讀書、愛學習的習慣，那么孩子也差不到哪里去;反之，若是沒有學習的氛圍，買再貴的學區(qū)房也不一定有用，只能是“昂貴的偷懶”——一種自我安慰罷了。由此看來，對投資者而言，當學區(qū)房的價值錨點被政策、教育理念、教育模式和城市變遷等方面的因素釜底抽薪，其估值也將向常態(tài)回歸。