未來社區(qū)：城市更新的“新范本”

張 峰

（中國財政科學研究院，北京 100142）

我國進入高質(zhì)量發(fā)展階段，城市建設工作從增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槿孢M入存量更新的階段。2019年12月，“城市更新”概念在中央經(jīng)濟工作會議上被首次強調(diào)，“十四五”規(guī)劃綱要針對城市存量領域提出城市更新戰(zhàn)略。未來社區(qū)具有城市有機更新和新的居住區(qū)開發(fā)建設和運營的先進理念，在實踐中取得明顯成效。未來社區(qū)作為城市有機更新和解決“民生痛點”的重要綜合性解決方案，將成為國家實現(xiàn)舊城改造政策的樣本。

1 認識未來社區(qū)

未來社區(qū)是一個全新概念，目前還沒有明確定論，其內(nèi)容主要包括完善的公共服務配套、相對緊密的人際關系紐帶、環(huán)境生態(tài)可持續(xù)等方面。部分國家開始重視和探索新型社區(qū)建設模式，如歐洲“BLOCK街區(qū)”模式、美國及澳大利亞“合作居住社區(qū)”模式、日本“5.0社會”模式、韓國“共享社區(qū)”模式、新加坡“組屋制度”模式、加拿大“Quayside智慧社區(qū)”模式。這些社區(qū)建設模式跟隨時代的發(fā)展要求，展現(xiàn)了“未來社區(qū)”的豐富內(nèi)涵和技術變革，致力將社區(qū)建設成更加和諧幸福、智能便捷、生態(tài)環(huán)保、包容共享的城市基本單元。

2019年浙江省在《政府工作報告》中首次提及未來社區(qū)，提出139頂層設計，即一個中心、三大維度、九大場景的未來社區(qū)基本藍圖。未來社區(qū)是以滿足“社區(qū)全人群對美好生活的向往”為核心的新型城市功能單元，以構建“社區(qū)全生活服務鏈”帶動城市高質(zhì)量發(fā)展的集成系統(tǒng)平臺。未來社區(qū)的主要特征是社區(qū)鄰里社交日?；?、土地利用集約化、空間功能復合化、公共服務設施多元化、物業(yè)服務品質(zhì)化等，未來社區(qū)將成為居民“宜居宜業(yè)宜游”的生活共同體。

2 未來社區(qū)：打造城市更新樣本

2.1 未來社區(qū)實現(xiàn)“軟硬韌”場景全面提升

未來社區(qū)“軟”場景指鄰里特色文化及互助生活營造、雙創(chuàng)空間、全齡覆蓋幸福學堂、室內(nèi)外運動健身設施、衛(wèi)生服務及養(yǎng)老設施、物業(yè)及商業(yè)服務、社區(qū)治理等內(nèi)容。未來社區(qū)“硬”場景指建筑、低碳、交通等內(nèi)容。未來社區(qū)“韌”場景指社區(qū)治理機構與組織關系，如社團、協(xié)會等。未來社區(qū)的建設的常規(guī)性內(nèi)容包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，為了使內(nèi)容更加人本化、生態(tài)化、數(shù)字化，構建“全生活鏈、全產(chǎn)業(yè)鏈”的未來社區(qū)場景。

（1）以“人們美好的生活向往”為中心，未來社區(qū)對“15 min生活圈居住區(qū)”居住、人才公寓、配套設施、公共綠地、復合空間、交通等模塊化布局進行研究，分層次落實“5～10 min生活圈居住區(qū)”的相關要求，對產(chǎn)業(yè)導入和運營以及社區(qū)治理等內(nèi)容進行詳細的安排，解決老舊小區(qū)改造的痛點問題，引領創(chuàng)造新的生活方式。

（2）在實施方式方面，針對改造更新類項目，通過“插花式”改造、場景植入、智能化改造等方式，彌補公共配套缺失。對于規(guī)劃新建類項目，從更大的范圍進行研究和規(guī)劃設計，原址回遷。企業(yè)在開發(fā)建設過程中不再簡單建房，而是成為社區(qū)居民生活方式與生活場景的塑造者，為社區(qū)居民提供生活方面的服務和產(chǎn)品。

2.2 未來社區(qū)實現(xiàn)從政府主導到多元主體參與的轉(zhuǎn)變

未來社區(qū)形成政府引導、市場運作、群眾參與的共建格局。未來社區(qū)的核心不再是簡單改造或拆舊建新，是從長遠規(guī)劃著手，由各種類型企業(yè)、主體共同參與。

（1）政府應做好頂層設計，合理引導、積極倡導企業(yè)以及社區(qū)居民參與未來社區(qū)建設。如浙江省政府推動了以阿里巴巴等為首的頭部公司企業(yè)，自主發(fā)起成立創(chuàng)建的省級未來社區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，溫州、衢州等地方城市也在進行未來社區(qū)建設產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的搭建。

（2）企業(yè)嚴格遵循市場機制，以實現(xiàn)企業(yè)的人本化、生態(tài)化、數(shù)字化、個性化等方式作為戰(zhàn)略導向，大力開發(fā)和推動智慧化的應用與低碳化的技術。未來社區(qū)建設運營涉及的業(yè)務非常廣泛，如基礎設施、土地整理、房產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)、產(chǎn)業(yè)導入、公共服務、生態(tài)環(huán)境、智慧社區(qū)等，企業(yè)除具備傳統(tǒng)城市更新能力外，需要建立自己的核心競爭力，產(chǎn)業(yè)導入和運營能力是企業(yè)競爭的關鍵因素。

（3）鼓勵社區(qū)內(nèi)居民主動地參加并積極適應未來社區(qū)的日常生產(chǎn)和生活方式，實現(xiàn)未來社區(qū)共享共建。社區(qū)通過block街區(qū)創(chuàng)新設計活動、金點子新創(chuàng)意征集活動、社區(qū)議事會等形式，使未來的社區(qū)概念深入人心，激發(fā)社區(qū)內(nèi)部居民及社會公眾參與的主動積極性。發(fā)揮社區(qū)精英等專業(yè)技術人員的帶動作用，對大量進入社區(qū)的群眾性服務、公益服務等資源實施統(tǒng)籌管理與協(xié)調(diào)。

2.3 未來社區(qū)實現(xiàn)建設資金的自平衡

（1）改造更新型類的項目在環(huán)境和交通容量允許、可以進行市場化運營的前提下，通過地上地下建筑面積的增量發(fā)展，在合理的范圍內(nèi)進行限價或出租。新增地上地下建筑面積，能夠為引進人才提供更高的具有市場競爭力的優(yōu)質(zhì)人才住房，保障企業(yè)從二級項目開發(fā)中獲利，達到改造和更新型等類項目的融資平衡。

（2）規(guī)劃新建類的項目實行部分或全部土地“帶方案”公開出讓方式，該模式適用于有較多商業(yè)住宅可出售、能夠吸引資金雄厚運營能力強的企業(yè)的項目。采用“帶方案”土地“招拍掛”方式約束未來社區(qū)的建設內(nèi)容與標準，避免土地市場“價高者得”的競爭局面，降低企業(yè)的土地成本。

（3）社區(qū)建成運營后，能夠?qū)ξ磥砩鐓^(qū)自持的不可售物業(yè)或物業(yè)管理等產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流部分，通過資產(chǎn)證券化的方式為持續(xù)運營提供長期的持有資金。對自持的商業(yè)地產(chǎn)、人才租賃公寓等預期能夠產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營性現(xiàn)金流的部分進行分類梳理和整合打包，發(fā)行項目收益票據(jù)，在中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)行。

（4）營造未來社區(qū)可以系統(tǒng)解決棚戶區(qū)改造、城中村改造項目的遺留問題。棚戶區(qū)、城中村改造項目難以實現(xiàn)資金平衡，未來社區(qū)運用“整體規(guī)劃、統(tǒng)籌實施”的策略，系統(tǒng)解決棚戶區(qū)改造、城中村改造等項目的遺留問題，為新基礎設施、新交通、低碳環(huán)保等產(chǎn)業(yè)新技術提供更新的機會和落地支撐。

2.4 未來社區(qū)實現(xiàn)場景數(shù)字化

（1）未來生活場景。

在未來的鄰里服務方面，利用現(xiàn)代化的信息技術打造更好的鄰里服務和文化整體交流平臺。在未來的低碳方面，運用新理念構建人與人、人與經(jīng)濟、人與環(huán)境和諧共存的關系。在未來的創(chuàng)業(yè)領域，采用數(shù)字化的技術相給社區(qū)內(nèi)的入駐公司和企業(yè)等機構提供一個創(chuàng)新和孵化的土壤。在未來的消費方面，依托社區(qū)海量物聯(lián)網(wǎng)設備等先進技術，將線上與線下銷售模式結合起來，提升用戶與商戶數(shù)據(jù)交互。在未來的智慧家居智能方面，圍繞以現(xiàn)代人類生活為信息中心的設計理念，結合5G等級的信息采集技術將與家庭日常生活密切息息相關的家居基礎配套設施信息進行深度整合，提升智能家居的信息安全性、便捷度、舒適感、藝術性。

（2）未來服務場景。

在未來的教育中，需要采用新科技技術豐富其教育的場景，注重對社區(qū)全年齡段的教育覆蓋，將托管式教育轉(zhuǎn)變?yōu)榻K身學習。在未來的健康領域，借助智慧化手段實現(xiàn)遙控醫(yī)學、智能醫(yī)護，實現(xiàn)“名醫(yī)名院”的零距離醫(yī)療。在未來的交通領域，以“人本化”為核心，結合智慧交通新理念與數(shù)字化技術，為社區(qū)交通提供便利化服務。在未來的健康養(yǎng)老服務領域，形成了系列基于智慧健康養(yǎng)老的新型服務產(chǎn)品，為老人提供一種個性化、便捷的養(yǎng)老生活服務方式。

（3）未來治理場景。

未來的智慧社區(qū)在實現(xiàn)整體綜合管理功能方面，結合5G+AIOT、大數(shù)據(jù)等新興信息技術，打通位于社區(qū)內(nèi)部的多種智慧智能生活應用場景，從“人-房-事”三個整體維度進行綜合考慮，實現(xiàn)多種智慧生活應用場景的交互。在未來的安防領域，形成統(tǒng)一安防體系，實現(xiàn)資源共享。在社區(qū)應急方面，未來社區(qū)從領導主體、組織體制架構和環(huán)保管理三個不同維度，實現(xiàn)有機制的融合。在黨建任務工作管理方面，未來社區(qū)充分運用大數(shù)據(jù)分析、人工智能等多項科技創(chuàng)新手段，提供黨務工作過程管理、黨建任務信息、黨員隊伍管理、學習理論教育和黨務考評考核督辦等多種功能職責，為實現(xiàn)支部建設的過程標準化、規(guī)范化和黨建信息化提供服務。

3 結語

未來社區(qū)試點項目大部分處于建設或試運營階段，在短期內(nèi)已初見成效，值得我國其他城市學習和借鑒。未來的社區(qū)應針對不同社區(qū)自身的特征與屬性確定其差異化建設的重點，不同類型的社區(qū)面臨的主要困境不同，其建設需要對社區(qū)面臨的主要痛點進行分析，由各地依據(jù)實際情況確定建設內(nèi)容、風格、模式等。未來社區(qū)應以“人”為核心，重塑守望相助、充滿人情味的人文社區(qū)，新經(jīng)濟時代城市發(fā)展理念應從關注“物”的增長向關注“人”的發(fā)展轉(zhuǎn)變。將未來社區(qū)建設與新一代信息技術深度融合，未來社區(qū)采用5G等新時期的智能信息處理技術，對社區(qū)里的人、空間、社區(qū)的關系進行及時整合再造，推動未來社區(qū)新應用場景、新功能要求、新體驗的開發(fā)與應用。應加大財政支持力度，推動未來社區(qū)建設，未來社區(qū)項目具有規(guī)劃單元面積大投資多的特點，需要財政資金的支持。