關(guān)于不動產(chǎn)測繪工作實(shí)踐探討

孫世光

（浮山縣不動產(chǎn)登記中心，山西 浮山 041000）

0.引言

隨著時代的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)水平大幅度提升，城市化建設(shè)進(jìn)程也逐步趨于平穩(wěn)。近年來，我國的建筑項(xiàng)目越來越多，整體規(guī)模也越來越大，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展?，F(xiàn)階段人們的法律意識逐漸完善，對于房產(chǎn)交易的重視程度也越來越高，這就導(dǎo)致在房產(chǎn)交易的過程中增加了眾多新的項(xiàng)目，為了增加公平性，就需要做好不動產(chǎn)的確權(quán)過程，其中，最主要的一點(diǎn)就在于不動產(chǎn)的測量。為了最大程度保障測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，就需要不斷完善測量方式和技術(shù)，這樣才能更加有效地開展不動產(chǎn)測繪工作，為建筑行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。在這樣的時代背景下，做好不動產(chǎn)的測繪工作就顯得非常重要。對于不動產(chǎn)測繪而言，測繪工程技術(shù)是其重要的保障，對開展工作有著非常重要的意義?，F(xiàn)階段測繪工作內(nèi)容涉及的范圍愈發(fā)廣泛，并且所用到的技術(shù)種類逐漸增多，這就需要不斷地加強(qiáng)對測繪工程技術(shù)的研究力度，能夠促進(jìn)我國不動產(chǎn)測繪方面的進(jìn)一步發(fā)展，進(jìn)而推動我國的建筑行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

1.不動產(chǎn)測量涵蓋的主要內(nèi)容

不動產(chǎn)測繪是目前我國土地資源規(guī)劃管理的一種常用方式，該行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有極其重要的促進(jìn)作用。不動產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容為針對不動產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查分析，并在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)代化的測量技術(shù)，對土地的面積和各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行了系統(tǒng)分析和規(guī)劃，最終以數(shù)據(jù)圖像的方式呈現(xiàn)出來，是我國土地規(guī)劃所用到的重要數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)測繪能夠?yàn)橥恋毓芾砉ぷ鞯拈_展奠定良好的基礎(chǔ)，并且是受到法律保護(hù)的。隨著我國建筑事業(yè)的快速發(fā)展，測繪行業(yè)的法律規(guī)范也更加健全，不動產(chǎn)測繪信息與房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值有著直接的聯(lián)系，與人們的經(jīng)濟(jì)利益緊密相關(guān)，得到了人們的重點(diǎn)關(guān)注。不動產(chǎn)測繪的實(shí)踐工作內(nèi)容包括地籍房地產(chǎn)測量，其能夠及時掌握實(shí)際情況，得到的測量結(jié)果能夠有效地推動后續(xù)工作的開展。不動產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記過程中的重要環(huán)節(jié)，其具體內(nèi)容主要包括以下5個方面：

（1）不動產(chǎn)測繪。不動產(chǎn)測繪即對不動產(chǎn)的信息進(jìn)行提取，提取信息包括國土空間、林木空間以及各種房屋不動產(chǎn)等等，對其整體的大小、地理位置和自然狀態(tài)展開調(diào)查測繪工作，現(xiàn)階段主要分為草原測繪、海域測繪、房產(chǎn)測繪等眾多的方面，在進(jìn)行不同方面的測繪時，需要采用的方式是不同的，需要技術(shù)人員能夠根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行技術(shù)選擇，確保測繪信息的準(zhǔn)確性和有效性；

（2）水籍測繪。水籍測繪的工作集中范圍包括海域測繪、湖泊測繪以及河道測繪等幾個方面。但是，因?yàn)榈貐^(qū)的不同，水域的變化情況是相對較大。因此這一項(xiàng)測繪工作開展的難度較為困難，在開展測繪工作時，不僅要對水體進(jìn)行測繪，而且還需要對周邊的島嶼等內(nèi)容進(jìn)行測繪，并檢查水域整體的使用情況和所屬權(quán)限等眾多內(nèi)容；

（3）林權(quán)和草原測繪。林權(quán)和草原測繪也是不動產(chǎn)測繪工作中的組成部分，這兩者在一定程度上是具有相似之處的，在開展測繪工作時，技術(shù)人員必須要認(rèn)真仔細(xì)檢查草原和林場中的植物種類，并對草場的消長進(jìn)行具體測繪，這種測繪環(huán)節(jié)主要采用的就是航拍等方式，成片整體的效果較好；

（4）房產(chǎn)測繪。房產(chǎn)測繪是目前不動產(chǎn)測繪中的重要組成部分，也是目前備受重點(diǎn)關(guān)注的一項(xiàng)測繪工作內(nèi)容。房產(chǎn)測繪主要包括有確定周邊房產(chǎn)和各類房產(chǎn)間的位置關(guān)系，房產(chǎn)測繪的結(jié)果能夠有效證明房產(chǎn)所有人的依據(jù)，通常情況下，房產(chǎn)測繪圖采用的比例尺有兩種，分別是1∶1000和1∶500。如要提升整個測繪工作的準(zhǔn)確性，可選擇較大比例尺進(jìn)行測繪；

（5）地籍測繪。地籍測繪主要就是用在各區(qū)縣邊界點(diǎn)的測量中，這一測繪方面涉及的范圍也是非常廣泛的，不同的地籍測繪面積是不同的，因此，需要根據(jù)實(shí)際情況來選擇合適的比例尺。一般情況下，比例尺選擇1∶500到1∶20000這一范圍內(nèi)，涉及的范圍越廣，選擇的比例尺也就越大，整體的測繪成本相應(yīng)增高。因此，降低測繪成本，就需要結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)合理地選擇比例尺。

2.測繪工程技術(shù)概述及特點(diǎn)

2.1 測繪工程技術(shù)概述

測繪工程技術(shù)主要是以科學(xué)采集和處理為基礎(chǔ)的一種空間信息處理技術(shù)，計(jì)算機(jī)技術(shù)是其重要組成部分。現(xiàn)階段的測繪工程技術(shù)包括有3S技術(shù)、動態(tài)數(shù)字化攝影技術(shù)以及RTK定位技術(shù)等等，這些技術(shù)的出現(xiàn)有效地提高了我國測繪工作開展的效率。測繪工程技術(shù)應(yīng)用在不動產(chǎn)等數(shù)據(jù)信息的測繪中，單從不動產(chǎn)的測量工作來看，測繪工程技術(shù)是保障測繪準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)，在眾多技術(shù)的幫助下，提高測繪工作開展的效率和質(zhì)量，同時大幅度節(jié)省人力資源成本。

2.2 測繪工程技術(shù)特點(diǎn)

現(xiàn)階段的測繪工程技術(shù)具有三個重要特點(diǎn)，其分別為權(quán)威性、專業(yè)性以及獨(dú)立性，具體表現(xiàn)如下：

（1）權(quán)威性。不動產(chǎn)測繪工作是受到我國法律保護(hù)的，因此，其具備一定的法律效益。因此，在開展測繪工作時，必須要以法律規(guī)定為工作基礎(chǔ)，只有這樣才能夠確保測繪工作的順利開展?，F(xiàn)階段，我國對于不動產(chǎn)測繪工作的重視程度是日漸增加的，因此，出臺了眾多的保護(hù)政策和法律規(guī)定，這些都可以作為測繪工作開展的依據(jù)。不僅如此，我國對測繪過程中使用的各種工具、儀器設(shè)備等都進(jìn)行了規(guī)定，保障了測量的準(zhǔn)確性。不動產(chǎn)測繪的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以作為項(xiàng)目評估的重要依據(jù)，其具有一定的法律效益，這就是測繪工程技術(shù)具備的權(quán)威性；

（2）專業(yè)性。測繪工作分為眾多的分支，不動產(chǎn)測繪與其他的測量工作之間的差異是比較大的，在測量過程中有著特別的標(biāo)準(zhǔn)和要求，在開展測繪工作時，必須要根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)和要求來進(jìn)行測量，這樣才能夠保障測量數(shù)據(jù)的有效性。因此，從事不動產(chǎn)測繪工作的技術(shù)人員一定要熟悉各種環(huán)境下的測繪工作，并且根據(jù)不同情況來選擇不同的測繪技術(shù)。只有真正從事不動產(chǎn)測繪的技術(shù)人員才能夠了解相關(guān)的知識，也能夠在測繪工作中降低問題的出現(xiàn)，有效地避免了重測和補(bǔ)測問題；

（3）獨(dú)立性。測繪工程技術(shù)本身有著較為廣泛的應(yīng)用空間，并且其自身在不動產(chǎn)測繪工作中具有著眾多獨(dú)立的優(yōu)勢，與其他測繪技術(shù)之間也有著較大的差異。不動產(chǎn)測繪主要是為了了解不動產(chǎn)的各種信息，能夠查看到不動產(chǎn)的位置和距離等，其使用的比例尺與其他測繪有著較大的差距，這也體現(xiàn)了其獨(dú)立性的特點(diǎn)。

3.不動產(chǎn)測繪中測繪工程技術(shù)的應(yīng)用

3.1 3S技術(shù)的應(yīng)用

3S技術(shù)主要指的就是遙感測量技術(shù)、衛(wèi)星定位技術(shù)以及地理信息技術(shù)這三種，這三種測繪技術(shù)在不動產(chǎn)測繪中有著重要的作用，整體的效果還是比較好的。遙感測量技術(shù)主要利用遙感技術(shù)獲取不動產(chǎn)現(xiàn)場的空間數(shù)據(jù)和地理數(shù)據(jù)等內(nèi)容，在計(jì)算機(jī)功能的幫助下，其能夠進(jìn)一步地提高對不動產(chǎn)各種數(shù)據(jù)的分辨能力。在使用這種遙感技術(shù)時，必須要對周邊的環(huán)境進(jìn)行進(jìn)一步地監(jiān)測，這樣有助后續(xù)工作的開展，更好地了解不動產(chǎn)的變化情況。衛(wèi)星導(dǎo)航定位技術(shù)（GNSS,Global Navigation Satellite System）主要是通過衛(wèi)星定位來完成勘測工作，這種技術(shù)本身的適應(yīng)能力強(qiáng)，并且整體的定位精確度更高，能夠?qū)⑿l(wèi)星信號轉(zhuǎn)變合成各種數(shù)字信號，因此，這一測繪技術(shù)常常用在土地的測繪中，能夠進(jìn)一步了解土地的面積和地形等情況。地理信息技術(shù)是以上兩種方式的結(jié)合體，這種技術(shù)在應(yīng)用過程中，能夠建立完善的信息數(shù)據(jù)庫，能夠?yàn)楹罄m(xù)的工作提供良好的基礎(chǔ)，并且其整體的綜合能力更強(qiáng)，能夠?qū)Ω鞣N數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析，為不動產(chǎn)的測繪工作奠定良好的基礎(chǔ)。

3.2 數(shù)字?jǐn)z影測量技術(shù)的應(yīng)用

數(shù)字?jǐn)z像測量技術(shù)是近幾年來出現(xiàn)的一種新興的測繪技術(shù)，這一技術(shù)能夠利用專業(yè)化和高精度的攝影設(shè)備來對被測地區(qū)進(jìn)行全方位的拍照攝影，并且對這些圖像進(jìn)行有效地處理，以此來形成三維坐標(biāo)，這樣就能夠清晰有效地得出不動產(chǎn)測繪的整體數(shù)據(jù)結(jié)果?，F(xiàn)階段，這些攝影攝像設(shè)備都是通過一些航空工具進(jìn)行搭載的，其整體的準(zhǔn)確度和精確度都是非常高的，并且具備的測量模式是比較多的，能夠適應(yīng)多種地理環(huán)境。也正是其具備的這些優(yōu)點(diǎn)，讓其在不動產(chǎn)測繪工作中取得了廣泛的應(yīng)用空間，幫助技術(shù)人員實(shí)時監(jiān)測了土地資源的變化情況，進(jìn)而優(yōu)化管理地區(qū)土地資源。

3.3 RTK定位技術(shù)的應(yīng)用

RTK定位技術(shù)的全稱為實(shí)時動態(tài)載波相位差分技術(shù)。目前，各省都建立了覆蓋全省的CORS站，利用網(wǎng)絡(luò)RTK技術(shù)進(jìn)行測繪，極大地提高工程放樣和地形測圖精度和工作效率，將該技術(shù)應(yīng)用在不動產(chǎn)測繪中，能夠起到簡化測量流程的作用，并且有利于提高測繪精度。

3.4 數(shù)字化業(yè)內(nèi)掃描技術(shù)的應(yīng)用

數(shù)字化業(yè)內(nèi)掃描技術(shù)也是近幾年來的一種新興技術(shù)，其能夠分析利用地籍信息和地形的信息，在不動產(chǎn)測繪工作中應(yīng)用這一技術(shù)，能夠有效地提高信息資源的整合利用率，有效地提升了不動產(chǎn)信息報(bào)告的整體生產(chǎn)速度，能夠確保作業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)完成。不僅如此，通過數(shù)字化業(yè)內(nèi)掃描技術(shù)的應(yīng)用，能夠有效地了解不動產(chǎn)測繪圖紙中的路線布局，并且了解建筑周邊的整體構(gòu)造，最大程度提高測繪的可靠性和穩(wěn)定性。

3.5 三維激光掃描技術(shù)的應(yīng)用

三維激光掃描技術(shù)的出現(xiàn)對于測繪工程技術(shù)而言是具有里程碑式意義的，這種技術(shù)在應(yīng)用過程中，能夠在不接觸測量對象的基礎(chǔ)上完成數(shù)據(jù)的采集工作，并通過一些專業(yè)的軟件來對數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)景復(fù)制，這樣就能夠得出一個三維立體的數(shù)據(jù)圖，提高了測繪的精度和效率。近幾年來，這一技術(shù)的應(yīng)用范圍越來越廣，尤其是在房屋、礦山等不動產(chǎn)資源的測量中，取得的效果是非常明顯的。在測繪礦山不動產(chǎn)時，首先，通過GNSS技術(shù)布置好地面控制網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上，采用三維激光掃描技術(shù)構(gòu)建礦山的三維數(shù)據(jù)模型，模型的構(gòu)建能夠?qū)⒌V山的實(shí)際信息展示出來，便于后續(xù)工作的開展，并且提高了開礦的效率。

3.6 傾斜攝影技術(shù)的應(yīng)用

傾斜攝影技術(shù)主要通過相關(guān)傳感器來獲取相應(yīng)的資料，對于傳統(tǒng)的測繪技術(shù)而言，這一技術(shù)改善了傳統(tǒng)技術(shù)中存在的弊端，能夠完成全方位的數(shù)據(jù)采集和處理工作，整體的真實(shí)性更高。目前這一技術(shù)主要應(yīng)用在地籍測圖工作中，通過無人機(jī)航空攝影技術(shù)對區(qū)域進(jìn)行傾斜攝影測量，構(gòu)建實(shí)景三維模型，將實(shí)景三維模型應(yīng)用到不動產(chǎn)測繪中，極大地提升了不動產(chǎn)整體的工作效率，大大降低了工作成本投入。

4.提高測繪工程技術(shù)在不動產(chǎn)測繪中應(yīng)用效果的措施

4.1 嚴(yán)格控制測繪工程技術(shù)的應(yīng)用過程

對于測繪工作而言，技術(shù)的應(yīng)用是非常重要的，要想提高測繪準(zhǔn)確性和效率，就需要嚴(yán)格把控測繪工程技術(shù)的應(yīng)用過程，不僅需要構(gòu)建完善的測繪體系，還需要對整個測繪環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)控制，這樣才能夠保障工作的順利開展。不僅如此，在開展測繪工作時，還需要進(jìn)一步強(qiáng)化測繪技術(shù)應(yīng)用過程中的控制意識，這樣便于后續(xù)工作的順利開展。

4.2 完善測繪工程技術(shù)應(yīng)用的法律法規(guī)

雖然我國對于不動產(chǎn)測繪工作的重視程度越來越高，但是在實(shí)際的應(yīng)用過程中，存在的問題還是比較多的，并且不夠全面，這在很大程度上的影響了測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。因此，我國必須要針對目前的現(xiàn)狀來完善與之相關(guān)的法律法規(guī)，這樣才能夠起到約束作用，進(jìn)而強(qiáng)化工作人員的規(guī)范意識。不僅如此，建立完善統(tǒng)一的不動產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)和制度，還能夠有效地促進(jìn)不動產(chǎn)測繪工作的順利開展，最大限度保障了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

4.3 引入更為先進(jìn)的測繪技術(shù)

隨著時代的發(fā)展，我國的科技水平越來越高，在現(xiàn)階段，越來越多的測試技術(shù)問世，這些技術(shù)都能夠有效地提升測繪的準(zhǔn)確性。在這樣的時代背景中，技術(shù)人員應(yīng)該將重點(diǎn)放在創(chuàng)新測繪工程技術(shù)中，這樣才能夠?qū)⒏冗M(jìn)的測繪技術(shù)應(yīng)用在市場中，最大程度地提高測繪的效率。測繪技術(shù)的創(chuàng)新是非常關(guān)鍵的，只有在技術(shù)上不斷創(chuàng)新，才能夠體現(xiàn)我國的綜合能力，為此，需要測繪相關(guān)部門和工作人員必須要加大測繪作業(yè)中的資金投入和技術(shù)投入，這樣才能研發(fā)出更好的測繪技術(shù)，進(jìn)而有效地提升我國測繪工作開展的效率。

4.4 完善數(shù)據(jù)分析過程

不動產(chǎn)測繪需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)分析，由此可見，完善數(shù)據(jù)分析的過程能夠進(jìn)一步加大測繪工程技術(shù)的準(zhǔn)確性。在開展測繪工作時，技術(shù)人員必須要能夠明確了解，并結(jié)合有關(guān)的測量數(shù)據(jù)選擇最佳的測量設(shè)備和測量技術(shù)，并不斷完善數(shù)據(jù)庫，這樣才能夠有效地提高準(zhǔn)確性。在進(jìn)行測繪工作時，技術(shù)人員首先就需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集工作。在開展不動產(chǎn)測繪中，一定要對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的控制，整個測繪工作中，必須要保障所有的格式都是完善有效的，這樣才能夠有效地進(jìn)行數(shù)據(jù)的匯總，便于后續(xù)工作的進(jìn)一步開展。

4.5 加強(qiáng)對測繪工程人員的專業(yè)化培訓(xùn)

對于任何一項(xiàng)工作而言，工作人員的工作水平都是非常重要的，在開展不動產(chǎn)測繪工作時，一定要對技術(shù)人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，這樣才能夠讓其更加有效地投入到工作當(dāng)中去。開展培訓(xùn)工作必須是專業(yè)的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，這樣才能保障培訓(xùn)的質(zhì)量。不動產(chǎn)測繪人員的專業(yè)能力提升后，其整體的工作能力就會顯著增強(qiáng)，這樣就能夠高效地將自己掌握的技術(shù)運(yùn)用到工作中，最大程度上提高測繪的準(zhǔn)確性。

5.結(jié)束語

通過對當(dāng)前不動產(chǎn)測繪中應(yīng)用到的主要測繪技術(shù)解析，并根據(jù)其工作內(nèi)容和技術(shù)實(shí)踐操作進(jìn)行分析和探討，對提高不動產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性提出五點(diǎn)有效措施：嚴(yán)格控制測繪工程技術(shù)的應(yīng)用過程、完善測繪工程技術(shù)應(yīng)用的法律法規(guī)、引入更為先進(jìn)的測繪技術(shù)、完善數(shù)據(jù)分析過程和加強(qiáng)對測繪工程人員的專業(yè)化培訓(xùn)。結(jié)合測繪工作的實(shí)際情況，開展不動產(chǎn)測繪工作必須要結(jié)合工作要求和各項(xiàng)要求來選擇最佳的技術(shù)方案，有效提高測量準(zhǔn)確性。