住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本及化解策略探討

崔彩琴，王 強

1.中國金茂北京公司，北京 100700

2.北京天鴻圓方建筑設(shè)計有限責(zé)任公司，北京 100062

住宅產(chǎn)業(yè)化作為一種新興的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式，能夠有效提高住宅建筑物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，縮短建設(shè)周期，同時減少建筑施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾。近年來，政府已經(jīng)出臺了大量的相關(guān)文件，對住宅產(chǎn)業(yè)化的具體應(yīng)用范圍和對應(yīng)的指標(biāo)進行規(guī)定。從中可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化是我國建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是如今社會發(fā)展的重要方面。

目前我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展處于起步階段，具體的體系和制度中仍然存在一定的局限性，在落地執(zhí)行的過程中還存在一些執(zhí)行層面的問題，給項目帶來一定的增量成本。為此，文章著重思考有效化解住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本的具體方式，以為我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供新的思路[1]。

1 住宅產(chǎn)業(yè)化成本的主要構(gòu)成

就住宅產(chǎn)業(yè)化的模式和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式成本構(gòu)成來說，兩者基本是一致的，包括開發(fā)成本和使用成本。其中，開發(fā)成本包括具體的土地成本、前期開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、建安工程費及配套工程費用、開發(fā)期稅費、管理費等；而使用成本具體來說是基于消費者角度的一種成本，包括能耗成本、管理成本、維修成本以及大修成本[2]。

2 住宅產(chǎn)業(yè)化的增量成本

住宅產(chǎn)業(yè)化的增量成本是指在以一定的預(yù)制率為目標(biāo)的開發(fā)項目中，基于傳統(tǒng)開發(fā)模式發(fā)生的成本增加量。對于住宅產(chǎn)業(yè)化中的增量成本，需要結(jié)合具體情況來分析。然而目前對于住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)技術(shù)手段仍然存在一定的局限性，導(dǎo)致對住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本進行分析的難度相對較大，并且存在一定的誤差，準(zhǔn)確率偏低。就住宅產(chǎn)業(yè)化的增量成本來說，具體包括以下方面[3]。

2.1 土地增量成本

土地增量成本是由容積率獎勵可能性的存在而導(dǎo)致的一種增量成本。例如，北京長陽半島產(chǎn)業(yè)化項目具體售價為1.7萬元/m2，按照住宅產(chǎn)業(yè)化的模式，該項目能夠享受3%的容積率面積獎勵。在5萬m2的建面基礎(chǔ)上，增加的面積就是1500m2，帶來的相應(yīng)增量成本的計算方式為獎勵面積部分的地價按照政府所審定的樓面毛地價進行繳納，也就是300元/m2，實際獎勵部分地價成本為45萬元，住宅產(chǎn)業(yè)化下的建造成本按照4400元/m2考慮，相關(guān)的稅費及其他費用基本為每平方米售價的15%，也就是2550元/m2，因此，這塊面積的總成本約為1087萬元，其中增加的3%的容積率面積所帶來的收入為2550萬元，也就是說這部分面積的凈現(xiàn)金流量為-1463萬元，這部分土地材料成本為-292.6元/m2?？傮w來說，土地增量成本和獎勵面積土地價款的計費方式存在緊密的聯(lián)系，獎勵面積土地的價款越低，土地帶來的負(fù)增量成本就越大[4]。

2.2 前期開發(fā)費增量成本

目前我國的住宅產(chǎn)業(yè)化中設(shè)計技術(shù)處于起步階段，水平參差不齊，施工圖單位完成設(shè)計后需要由產(chǎn)業(yè)化顧問進行詳圖設(shè)計，預(yù)制廠需要根據(jù)施工詳圖設(shè)計出每一個預(yù)制構(gòu)件的拆解圖，并且要做出相關(guān)構(gòu)建的三維立體圖等對應(yīng)的圖紙，而預(yù)制廠不具有設(shè)計的資質(zhì)，在設(shè)計完成后需由設(shè)計院簽字，導(dǎo)致整個設(shè)計工程量增加。因此，在標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計圖制出之前，住宅產(chǎn)業(yè)化的設(shè)計費會比傳統(tǒng)的設(shè)計費更高、周期更長。結(jié)合實際情況，對裝配化的設(shè)計費進行分析，可知其比傳統(tǒng)的設(shè)計費高出25元/m2左右。實際上，在預(yù)置構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)圖沒有統(tǒng)一之前，高預(yù)制率會使相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)化設(shè)計費更高，進而就會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)化前期的開發(fā)費增量成本更高[5]。

2.3 建筑安裝工程費增量成本

實際上，建筑安裝工程費的增量成本是住宅產(chǎn)業(yè)化中最重要的增量部分。對于住宅產(chǎn)業(yè)化中的土建費用增量成本，具體來說是多出了PC構(gòu)件和安裝環(huán)節(jié)的成本，還有現(xiàn)澆鋼筋混凝土環(huán)節(jié)的成本差異。由此可見，在土建成本差異中，現(xiàn)澆鋼筋混凝土和PC構(gòu)件及安裝費用是具體的差異增量成本來源。

對此進行舉例分析，以北京市為例，60m以下的建筑需滿足40%的預(yù)制率要求，開發(fā)項目的每立方米混凝土所需要用到的PC構(gòu)件基本為0.4m3。對預(yù)制率進行預(yù)測時，首先要預(yù)測所需要的PC構(gòu)件體積，再用PC構(gòu)件體積乘以每立方米PC構(gòu)件的具體單價，從而得到整個開發(fā)項目中PC構(gòu)件所需要的工程價款；在此基礎(chǔ)上，加上安裝PC構(gòu)件的費用，就是整個PC構(gòu)件及安裝費用的總額，從而得到PC構(gòu)件及安裝費用的具體成本。也就是說，預(yù)制開發(fā)項目的預(yù)制率越高，PC構(gòu)件及其安裝所產(chǎn)生的成本占量就越大。在住宅產(chǎn)業(yè)化模式下，需要現(xiàn)澆鋼筋混凝土作業(yè)，這部分費用和傳統(tǒng)下的費用就會產(chǎn)生負(fù)差異。目前就住宅產(chǎn)業(yè)化的具體情況而言，PC構(gòu)件和安裝費用比現(xiàn)澆鋼筋混凝土的具體費用更低，相應(yīng)的預(yù)制率越大，會導(dǎo)致建造成本的增量也越大。

3 住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本的具體化解策略

3.1 通過政府支持來化解增量成本

為加快裝配式建筑的發(fā)展，提高建筑技術(shù)和工程質(zhì)量，促進傳統(tǒng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，降低環(huán)境污染，實現(xiàn)資源節(jié)約，不少地方政府都出臺了相應(yīng)的獎勵機制來助力裝配式住宅的發(fā)展。由政府來承擔(dān)部分成本增量，以此來減輕產(chǎn)業(yè)化增量成本的負(fù)擔(dān)。以上海市為例，有關(guān)部門出臺了相應(yīng)的補貼政策，例如，如果項目裝配率達到15%以上，可給予60元/m2的補貼；如果項目裝配率達到25%以上，則給予100元/m2的補貼。這樣的補貼形式可以有效緩解住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本給各單位帶來的壓力[6]。

3.2 通過在建筑設(shè)計中運用BIM技術(shù)來化解前期開發(fā)增量成本

BIM技術(shù)是現(xiàn)代建筑工程中的新型技術(shù)，將其合理應(yīng)用于建筑工程能夠幫助設(shè)計人員更好地明確設(shè)計方向，使其對整個建筑工程的住宅產(chǎn)業(yè)化的程度有一個充分的了解。建立建筑信息模型，能夠為設(shè)計人員提供各種類型的構(gòu)件信息；通過應(yīng)用三維立體技術(shù)能夠提高模型的三維化程度以及可視性，使整個建筑工程的各種信息一目了然，從而降低建筑設(shè)計的難度，降低產(chǎn)業(yè)成本，進而有效化解住宅產(chǎn)業(yè)化的相應(yīng)增量成本。

3.3 通過節(jié)約措施費來化解增量成本

就建筑企業(yè)的建設(shè)過程而言，各種預(yù)制構(gòu)件的施用，使裝配式混凝土建筑工程施工過程中的現(xiàn)場模板、支撐、拆除量明顯減少，節(jié)約了模板費用；另外，在建筑工程中利用爬架來代替腳手架，也可以很好地減少相應(yīng)的措施費。

3.4 通過改革PC構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)課稅稅種來化解增量成本

除此之外，還應(yīng)對PC構(gòu)件在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的課稅形式進行改革。對構(gòu)件廠家的生產(chǎn)實行稅收減免政策，或者在營改增政策全面實施后再對其進行統(tǒng)一，能夠有效地減輕PC預(yù)制構(gòu)件廠家的相關(guān)稅費負(fù)擔(dān)，在適當(dāng)控制住宅產(chǎn)業(yè)化的增量成本方面發(fā)揮了重要的作用。

3.5 通過規(guī)模效應(yīng)和競爭效應(yīng)來化解增量成本

PC預(yù)制構(gòu)件價格問題產(chǎn)生的原因主要是在住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)過程中，要引進各種相關(guān)的設(shè)備并支付具體的專利費，這就會導(dǎo)致企業(yè)長期資產(chǎn)的增加，如果企業(yè)沒有達到相應(yīng)的規(guī)模，每件產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中分?jǐn)偟恼叟f額就會偏高，從而增加了企業(yè)的經(jīng)濟成本。與此同時，也要考慮PC預(yù)制構(gòu)件的物流成本，由于PC預(yù)制構(gòu)件的單位體積較大，因此在這個過程中，運輸、儲存等相關(guān)費用也會比較高。隨著PC預(yù)制構(gòu)件市場競爭秩序的規(guī)范，各種規(guī)模效應(yīng)和競爭效應(yīng)不斷增強，預(yù)制構(gòu)件的成本一定會逐漸降低。例如，沈陽市已經(jīng)初步提出加強PC預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)管理，以此來提高PC預(yù)制構(gòu)件的產(chǎn)能，刺激PC預(yù)制構(gòu)件市場的良性競爭，對其進行嚴(yán)格的交易管理和控制，使PC預(yù)制構(gòu)件的成本在未來幾年內(nèi)下降15%左右，從而有效地化解住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本。

3.6 通過調(diào)整不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)流程的相關(guān)政策來化解增量成本

住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方式使很多傳統(tǒng)的施工過程被顛覆，例如將一部分產(chǎn)品和構(gòu)件前置，先把大的產(chǎn)品構(gòu)件訂下來進行加工，這就會導(dǎo)致在產(chǎn)品的生產(chǎn)中產(chǎn)生預(yù)售的問題，需要對預(yù)售的相關(guān)政策進行干預(yù)和調(diào)整。例如，深圳市對住宅產(chǎn)業(yè)化的項目在辦理報建、審批和預(yù)售以及驗收等過程中開辟了對應(yīng)的綠色通道，墻改基金和散裝水泥基金能夠優(yōu)先返還。產(chǎn)業(yè)化項目中的一部分內(nèi)容可以提前預(yù)售，促進了企業(yè)資金的快速周轉(zhuǎn)，降低了企業(yè)對外部資金的依賴程度，從而有效化解了企業(yè)的住宅產(chǎn)業(yè)化增量成本。

4 結(jié)束語

在目前我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，初步來說仍然不具有較大的優(yōu)勢，只有通過各種政策對其進行扶持，才能夠使住宅產(chǎn)業(yè)化的增量成本不成為阻礙其發(fā)展的因素。因此，在建筑工程發(fā)展過程中，應(yīng)該完善相關(guān)的管理手段，在強化社會效益的基礎(chǔ)上，為整個行業(yè)的發(fā)展和進步奠定堅實的基礎(chǔ)。