土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的機(jī)理與實(shí)證

李昊明　殷如婷　駱皖毅

[摘 要]通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)，選取蕪湖市2012—2018年時(shí)間序列數(shù)據(jù)，運(yùn)用皮爾森系數(shù)分析了一級(jí)土地市場(chǎng)政府壟斷下的土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)數(shù)量、土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究表明：①土地供應(yīng)方式與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)低度負(fù)相關(guān)，住宅用地供應(yīng)比例越高，則房?jī)r(jià)越低。②土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)影響效果顯著，土地出讓價(jià)格與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系極為密切。③決定房?jī)r(jià)均衡的根本因素是房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在一級(jí)土地市場(chǎng)壟斷情形下，地方政府傾向于以饑餓方式供應(yīng)土地，即減少土地供應(yīng)量，提高土地供應(yīng)價(jià)格;同時(shí)，房地產(chǎn)商為了高利潤(rùn)而囤地，對(duì)拉動(dòng)地價(jià)也有重要影響。為此，需完善土地供應(yīng)政策，優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，打擊以資囤地、閑置土地的不良行為。

[關(guān)鍵詞]土地供應(yīng);土地供應(yīng)結(jié)構(gòu);土地供應(yīng)數(shù)量;土地供應(yīng)價(jià)格;饑餓供應(yīng)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.01.041

1 問(wèn)題的提出

近年來(lái)，不斷攀升的房?jī)r(jià)引起的住房困難和住房平等問(wèn)題引起社會(huì)各界高度關(guān)注。為此，在黨的十九大報(bào)告中國(guó)家對(duì)這一現(xiàn)象提出了“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”定位。然而，在我國(guó)城市土地特征具有高度壟斷性。在壟斷情形下，地方政府傾向于饑餓供應(yīng)土地。地方政府確定來(lái)年供地計(jì)劃的主要依據(jù)是土地市場(chǎng)需求。從房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系來(lái)看，有諸多相似或相反的論述。有研究表明：短期來(lái)看，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)造成地價(jià)波動(dòng)，而地價(jià)波動(dòng)又會(huì)影響房?jī)r(jià)，兩者互相影響但房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響效果更為明顯;長(zhǎng)期來(lái)看，地價(jià)是造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要原因，但房?jī)r(jià)不是由地價(jià)決定的[1]。況偉大、李濤認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而房?jī)r(jià)則是由市場(chǎng)供求決定的[2]，但當(dāng)?shù)貎r(jià)持續(xù)高漲時(shí)，只有政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控才能使其回到均衡狀態(tài)[3]。在土地供應(yīng)與住房?jī)r(jià)格關(guān)系方面，有研究認(rèn)為短期內(nèi)土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)同向變動(dòng);長(zhǎng)期內(nèi)土地供應(yīng)量的增加可以有效抑制房?jī)r(jià)上漲[4]。而張慶佳、林依標(biāo)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲不是土地供應(yīng)量不足造成的，其真正原因是政府對(duì)土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不科學(xué)以及土地的有效供應(yīng)量不足，因?yàn)檎话闶且允袌?chǎng)需求作為土地的供應(yīng)導(dǎo)向，從價(jià)格區(qū)位、面積等方面迎合市場(chǎng)需求[5]。

在理論上，政府的土地供應(yīng)計(jì)劃通過(guò)影響對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期作用于當(dāng)前房?jī)r(jià)，所以加大政府土地供應(yīng)是抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的有效途徑[6-7]。土地供應(yīng)一般會(huì)通過(guò)預(yù)期和時(shí)滯對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，土地供應(yīng)量、結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)之間有著長(zhǎng)期穩(wěn)定的影響作用，并且對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)效應(yīng)[8-9]。住房供給彈性渠道可以作為影響房?jī)r(jià)的工具，在土地供應(yīng)管制中加以利用，因此需要通過(guò)供地制度的改革以及供地政策的調(diào)整，以期讓土地供應(yīng)與住房需求能夠相對(duì)平衡穩(wěn)定[10];政府對(duì)土地出讓金的依賴(lài)使得招標(biāo)和拍賣(mài)成為更常用的供地方式，并且政府為了緩解財(cái)政壓力會(huì)減少供地?cái)?shù)量，因此為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，政策調(diào)整應(yīng)更多地從作為土地供給端的政府入手[11]。可見(jiàn)，現(xiàn)有相關(guān)文獻(xiàn)對(duì)有關(guān)土地供應(yīng)對(duì)住房市場(chǎng)影響的研究大部分集中在土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式對(duì)住房供應(yīng)量、住房?jī)r(jià)格的影響，少部分涉及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)影響機(jī)理，但始終缺少針對(duì)土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的機(jī)理研究，也缺少針對(duì)壟斷性供給下土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析。在壟斷情形下，地方政府傾向于饑餓供地方式，這種方式是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲呢？鑒于此，文章將分析一級(jí)土地市場(chǎng)政府壟斷下的土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)數(shù)量、土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理，并以蕪湖市為例進(jìn)行實(shí)證，希望能夠?yàn)橥恋毓?yīng)方式的改革和住房?jī)r(jià)格的調(diào)控提供政策建議。

2 土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)：理論分析

2.1 土地供應(yīng)方式與房?jī)r(jià)

2003年以來(lái)，地方政府多把土地供應(yīng)政策作為干預(yù)住房市場(chǎng)的工具并且應(yīng)用于實(shí)踐之中。我國(guó)在2004年下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中明確規(guī)定所有經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的方式供應(yīng)給土地市場(chǎng)，這一舉措的目的主要是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)“嚴(yán)把土地閘門(mén)”，同時(shí)也標(biāo)志著協(xié)議出讓方式正式被取締。目前在土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響方面最大的分歧是：部分學(xué)者認(rèn)為“招拍掛”制度并不能影響地價(jià)也不能決定房?jī)r(jià)高低。而另一部分學(xué)者認(rèn)為“招拍掛”制度拉高了土地價(jià)格，從而造成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

在“招拍掛”方式出讓實(shí)行之前，協(xié)議出讓由于雙方地位不平等而極易滋生官商勾結(jié)進(jìn)行權(quán)錢(qián)交易的貪腐行為，交易中的土地價(jià)格則由雙方談判結(jié)果決定，此舉不能完全體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值。在經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地實(shí)行“招拍掛”方式出讓后，房地產(chǎn)商從政府手中拿到土地后可以選擇立即開(kāi)發(fā)或是預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)上漲后選擇囤積土地拉動(dòng)地價(jià)，從而獲得更高的利潤(rùn)。而在近幾年我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升的大背景下，房地產(chǎn)商為了獲得更大利潤(rùn)往往選擇后者，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高。

2.2 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)

在現(xiàn)行土地政策與制度下，由于對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)總量的嚴(yán)格把控、耕地保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)及政策，雖然地方政府可壟斷土地市場(chǎng)，但并不能隨意供給土地。對(duì)于工業(yè)用地的供應(yīng)，地方政府一般采用出讓后返還出讓金的策略來(lái)降低工業(yè)用地的拿地成本，而在住房用地的供應(yīng)上，地方政府一般通過(guò)“餓地”的供應(yīng)策略[12]。因?yàn)榉课葜饕杀緛?lái)自開(kāi)發(fā)商的拿地價(jià)格，地方政府的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”導(dǎo)致各地“地王”頻現(xiàn)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。即當(dāng)住宅用地供應(yīng)比例越高，則當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)越低;住宅用地比例越低，則當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)越高。

2.3 土地供應(yīng)數(shù)量與房?jī)r(jià)

當(dāng)前，地方政府對(duì)土地供應(yīng)數(shù)量的確定大都是在市場(chǎng)供求的基礎(chǔ)上加以分析。當(dāng)前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的發(fā)展大環(huán)境下土地供應(yīng)量和房?jī)r(jià)之間存在互動(dòng)與反饋機(jī)制。土地的實(shí)際供應(yīng)量會(huì)直接造成房?jī)r(jià)的持續(xù)波動(dòng)，而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)又會(huì)影響政府對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，導(dǎo)致土地供應(yīng)數(shù)量也會(huì)隨之波動(dòng)。由于土地供應(yīng)是由政府主導(dǎo)的行為，會(huì)受到各種調(diào)控政策的影響，因此，短期內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量會(huì)與房地產(chǎn)價(jià)格同向變動(dòng);長(zhǎng)期內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量增加會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格降低。因此，只有確保房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)之間是平衡的供求關(guān)系，才能使兩者得以協(xié)調(diào)。

2.4 土地供應(yīng)價(jià)格與房?jī)r(jià)

因土地自身所具備的供給方式?jīng)]有彈性，使得土地經(jīng)濟(jì)所具備的供給方式也會(huì)遭到其自身供給方式的約束。市場(chǎng)對(duì)土地的需求會(huì)直接影響土地價(jià)格，當(dāng)土地的需求量出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)土地的價(jià)格也會(huì)隨之波動(dòng)。房地產(chǎn)的價(jià)格是由供給、需求兩個(gè)因素所決定的，而土地的價(jià)格是需求方面的價(jià)格，其價(jià)格是依靠引致需求導(dǎo)致的。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的急劇上升而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲則會(huì)使開(kāi)發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)利益而不斷增加土地方面的需求。但是，由于土地供給在短時(shí)間內(nèi)不具備彈性就會(huì)造成土地市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，使得土地的價(jià)格也會(huì)不斷上升，即土地價(jià)格的上升是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升而導(dǎo)致的。

3 土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)：實(shí)證分析

3.1 實(shí)證方法

3.1.1 變量相關(guān)系數(shù)計(jì)算

皮爾森（Pearson）相關(guān)系數(shù)描述的是兩個(gè)或兩個(gè)以上變量間關(guān)系的密切程度。皮爾森相關(guān)系數(shù)的公式見(jiàn)式（1）：

其中：r為相關(guān)系數(shù)，S為樣本標(biāo)準(zhǔn)差，n為樣本量。相關(guān)系數(shù)-1≤r≤1。當(dāng)r>0，表明兩個(gè)變量之間是正相關(guān)關(guān)系，即一個(gè)變量的值越大，另一個(gè)變量的值也會(huì)越大，r=1即說(shuō)明兩個(gè)變量之間完全正相關(guān);r<0表明兩個(gè)變量之間是負(fù)相關(guān)關(guān)系，即一個(gè)變量的值越大另一個(gè)變量的值反而會(huì)越小，r=-1即說(shuō)明兩變量之間完全負(fù)相關(guān)。r的絕對(duì)值越接近1，則表明兩變量相關(guān)性越強(qiáng)但并不能說(shuō)明兩者的因果關(guān)系。若|r|≥0.8說(shuō)明兩變量高度相關(guān);0.5<|r|<0.8說(shuō)明兩變量中度相關(guān);|r|≤0.5說(shuō)明兩變量低度相關(guān)。

3.1.2 相關(guān)系數(shù)顯著水平

得出相關(guān)系數(shù)r的值后，需要檢驗(yàn)其顯著性以此判斷其可靠程度。首先假設(shè)H為兩個(gè)不相關(guān)的變量，然后采用t分布檢驗(yàn)即查找t分布表得出tα/2（n-2）的臨界值的方法計(jì)算檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量，計(jì)算公式見(jiàn)式（2）：

α為給定的顯著性水平。當(dāng)|t|>tα/2時(shí)，則原假設(shè)不成立，即兩變量之間具有顯著關(guān)系。

3.2 實(shí)證結(jié)果

文章根據(jù)皮爾森相關(guān)系數(shù)的計(jì)算方法，選取因變量Y為住房的價(jià)格，自變量X1為土地供應(yīng)量;X2為住宅用地比例;X3為土地供應(yīng)價(jià)格，見(jiàn)表1。

3.2.1 土地供應(yīng)量

利用蕪湖市2012—2018年市轄區(qū)的住宅用地供應(yīng)量和市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)，得出r=-0.438，且|r|<0.5，土地供應(yīng)量與商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)通過(guò)顯著性水平0.05的雙尾檢驗(yàn)。所以土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系且低度相關(guān)，說(shuō)明了土地供應(yīng)量越大房?jī)r(jià)就會(huì)越低。從計(jì)算結(jié)果中可以看出：在其他條件不變時(shí)，土地供應(yīng)量充足就能抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.2.2 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

將蕪湖市2012—2018年住宅用地供應(yīng)占比和蕪湖市2012—2018年市轄區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)聯(lián)系起來(lái)，得出r=-0.301，且|r|<0.5，住宅用地比例與商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格通過(guò)了顯著性水平為0.05的雙尾檢驗(yàn)。所以土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中住宅用地的比例與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，且為低度相關(guān)。在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，如果住宅用地的比例越高，相應(yīng)的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)就會(huì)越低，與土地供應(yīng)量的影響有異曲同工之處。

3.2.3 土地供應(yīng)價(jià)格

在中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)站查詢(xún)得到蕪湖市2012—2018年市區(qū)土地供應(yīng)價(jià)格，再與市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)聯(lián)系起來(lái)，得出r=0.807，土地供應(yīng)價(jià)格與商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格通過(guò)了顯著性水平為0.05的雙尾檢驗(yàn)，相關(guān)性顯著?？梢?jiàn)土地供應(yīng)價(jià)格與商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格呈正相關(guān)且高度相關(guān)。在其他條件不變時(shí)，土地供應(yīng)價(jià)格越高就會(huì)導(dǎo)致商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)越高。

3.2.4 土地供應(yīng)方式

2004年國(guó)土資源部規(guī)定所有經(jīng)營(yíng)性用地必須以“招拍掛”方式供應(yīng)給土地市場(chǎng)后，土地唯一的供應(yīng)商就是政府。對(duì)于目前“招拍掛”方式是否決定了地價(jià)的拉高從而使房?jī)r(jià)上漲，文章認(rèn)為土地供應(yīng)方式與地價(jià)并沒(méi)有直接關(guān)系，“招拍掛”供應(yīng)方式是市場(chǎng)化程度很高的方式，對(duì)地價(jià)的影響應(yīng)該是很小的。在壟斷情形下，政府為了獲取適當(dāng)?shù)摹巴恋刎?cái)政”利益，一般會(huì)采取減少土地供應(yīng)量并且降低住宅用地比例來(lái)影響未來(lái)房?jī)r(jià)從而達(dá)到拉高地價(jià)的目的。2012—2018年間土地供應(yīng)價(jià)格年均增長(zhǎng)率為1.65%，總體起伏不大，而在2013—2015年間，因土地供應(yīng)量以及住宅用地比例的較大波動(dòng)，土地供應(yīng)價(jià)格也產(chǎn)生了較大波動(dòng)。因此，土地供應(yīng)方式并不能直接決定房?jī)r(jià)，政府以“招拍掛”的土地供應(yīng)方式為工具，控制土地市場(chǎng)從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

綜上所述，房?jī)r(jià)的高低與土地供應(yīng)方式無(wú)關(guān)。而在壟斷情形下，政府偏向減少土地供應(yīng)量以及降低住宅用地比例，這導(dǎo)致了我國(guó)近年房?jī)r(jià)的升高，但根據(jù)皮爾森系數(shù)分析可看出這兩個(gè)影響因素與房?jī)r(jià)只是低度相關(guān)即并非主要因素，對(duì)我國(guó)近年房?jī)r(jià)不斷升高的現(xiàn)象起到推動(dòng)作用。相比之下，房地產(chǎn)商為了更高利益的不當(dāng)囤地、拉動(dòng)地價(jià)的行為，則是使我國(guó)像蕪湖之類(lèi)三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)兩年內(nèi)翻番的重要原因。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

（1）土地供應(yīng)的方式與房?jī)r(jià)沒(méi)有多大關(guān)聯(lián)。無(wú)論是協(xié)議出讓還是利用“招拍掛”出讓土地都無(wú)法決定房?jī)r(jià)的高低。土地價(jià)格的拉高是市場(chǎng)各種因素相互作用所導(dǎo)致的，就地方政府而言，多采用減少土地供應(yīng)量和降低住宅用地供應(yīng)比例的手段，而不是由“招拍掛”這種供應(yīng)方式直接造成的。

（2）決定房地產(chǎn)價(jià)格根本的因素是市場(chǎng)供求關(guān)系，總的來(lái)說(shuō)還是土地供應(yīng)量。故在房?jī)r(jià)較低的時(shí)候，可采取“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”方式，調(diào)節(jié)供求兩端的量來(lái)影響房?jī)r(jià)。但是在中央“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”明確定位下，“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”則不可持續(xù)使用。

（3）在壟斷情形下，政府多傾向于饑餓供應(yīng)土地，減少土地供應(yīng)量并降低住宅用地供應(yīng)比例以提高土地供應(yīng)價(jià)格，這一舉措無(wú)疑會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的拿地成本，在一定程度上使得房?jī)r(jià)上升。在“一房難求”的市場(chǎng)大環(huán)境下，房地產(chǎn)商為了獲取更高利益選擇囤積土地也必定拉動(dòng)地價(jià)上漲，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)不斷攀升。

4.2 建議

（1）減少土地供應(yīng)的饑餓營(yíng)銷(xiāo)。房?jī)r(jià)過(guò)高，會(huì)導(dǎo)致人們?cè)谄渌I(lǐng)域消費(fèi)能力的下降，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。地方政府在供地時(shí)，要多考慮社會(huì)整體利益，保證土地交易價(jià)格的合理性，避免“地王”現(xiàn)象頻發(fā)。

（2）政府應(yīng)當(dāng)制訂科學(xué)合理的土地供應(yīng)計(jì)劃。在土地供應(yīng)數(shù)量方面，應(yīng)維持土地市場(chǎng)的供需平衡，致力于因時(shí)因地發(fā)展。地方政府應(yīng)當(dāng)綜合考慮，建設(shè)健康的土地市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更好的調(diào)控。

（3）杜絕開(kāi)發(fā)商的不當(dāng)囤地行為。開(kāi)發(fā)商囤積土地，背后潛藏的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的。地方政府應(yīng)通過(guò)事前交易合同約束開(kāi)發(fā)商的囤地行為，并規(guī)定囤地行為的處罰細(xì)則，增加土地有效供給的數(shù)量。

參考文獻(xiàn)：

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[基金項(xiàng)目]2019年安徽省大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目“土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理及實(shí)證：以蕪湖市為例”（項(xiàng)目編號(hào)：S201910370031）。

[作者簡(jiǎn)介]李昊明（1999—），男，安徽亳州人，研究方向：土地經(jīng)濟(jì)與管理。