世聯(lián)行靠股權(quán)變現(xiàn)增厚業(yè)績旗下私募多只基金退出面臨困難

惠凱

世聯(lián)行是首家在A股上市的地產(chǎn)銷售、顧問行業(yè)公司，2012年至2017年間，營收和凈利潤均保持了持續(xù)快速增長，但受地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，自2018年開始出現(xiàn)持續(xù)負(fù)增長情況，特別是2020年三季度末，業(yè)績還出現(xiàn)了虧損。不得已，公司選擇處置部分股權(quán)投資以改善全年業(yè)績。

世聯(lián)行還投資了不少一線城市的寫字樓等物業(yè)資產(chǎn)，并通過子公司世聯(lián)行股權(quán)投資公司募集了不少資金。《紅周刊》記者獲悉，由于疫情沖擊等原因，所投資的基金面臨退出困難。此外，曾被世聯(lián)行一直看好的長租公寓業(yè)務(wù)，目前也已經(jīng)轉(zhuǎn)手。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓紓困資金鏈

世聯(lián)行是國內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，上市后營收和業(yè)績也維持過多年增長，但在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控下，營收和業(yè)績自2018年以來持續(xù)下滑，實控人也有了退出之意。

2020年8月，世聯(lián)行的控股股東世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司向珠海大橫琴集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓了2.01億股世聯(lián)行股份，占世聯(lián)行總股本9.9%。對于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，世聯(lián)行方面表示，引入投資者旨在響應(yīng)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，助力公司輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，優(yōu)化公司融資渠道和完善股東結(jié)構(gòu)。天眼查APP顯示，大橫琴集團(tuán)是珠海國資企業(yè)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，上市公司實控人從陳勁松變更為珠海市橫琴新區(qū)國資委。對于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，輿論多解讀為緩解資金鏈緊張的紓困之舉。

世聯(lián)行與58也有過戰(zhàn)略合作，上海更贏就是其與58開展合作的重要紐帶。2019年，58同城、世聯(lián)行宣布，雙方在新房及二手房分銷渠道服務(wù)上達(dá)成合作。彼時的58同城總裁姚勁波坦言，成立新房多方銷售服務(wù)平臺（PMLS）的目的就是打通新房交易各個環(huán)節(jié)，構(gòu)建全新新房交易生態(tài)體系。然而實際運行結(jié)果不太樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～3季度，上海更贏營收雖達(dá)13億元，但凈利潤卻虧損1.7億元。

2020年12月，世聯(lián)行公告稱，作價2.55億元向天津瑞庭房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司轉(zhuǎn)讓其持有的上海更贏股權(quán)。天津瑞庭的實控人為ANJUKE HONGKONG LIMITED，而安居客又是58重點打造的房產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌。轉(zhuǎn)讓后，58持有了上海更贏的全部股權(quán)。

工商信息顯示，世聯(lián)行在入股上海更贏時的認(rèn)繳出資2.04億元，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，公司獲得收益5100萬元。

旗下物業(yè)運營不如預(yù)期

世聯(lián)行還曾通過旗下的上海世聯(lián)行股權(quán)投資管理有限公司，投資了多個一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目。譬如2017年，世聯(lián)行成功拿下甲級寫字樓東賢大廈。東賢大廈位于上海市大寧CBD的核心地區(qū)，臨近中環(huán)高架以及南北高架，與上海知名豪宅金茂府為鄰。

據(jù)《紅周刊》記者了解，此地也是不少地產(chǎn)項目的試水之地。在東賢大廈附近，是另一棟甲級寫字樓中融信托大廈，其最初的開發(fā)商為百強(qiáng)地產(chǎn)商協(xié)信地產(chǎn)，2014年被中融長河資本收購，大廈的運營由中融信托執(zhí)行總裁王宇濤主抓，也是中融的首單主動管理型物業(yè)項目，其成敗對中融信托的轉(zhuǎn)型有重要意義。但到如今，除中融外，世聯(lián)行和協(xié)信地產(chǎn)的日子都不好過，如協(xié)信地產(chǎn)在今年3月就爆發(fā)了債券兌付危機(jī)。

在2020年新冠疫情突發(fā)的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)普遍運營不佳，東賢大廈2020年上半年的空置率達(dá)45%。不過，據(jù)《紅周刊》記者獲得的東賢大廈項目信披材料，截至2020年3季度末，該項目的平均租金為4.08元/平米/天，出租率提升至66%，預(yù)計到年底有望提升至7成。

世聯(lián)行投資還并購了位于浦東新區(qū)的金領(lǐng)之都，其規(guī)模為2萬平方米，運營情況要好于東賢大廈。記者獲得的金領(lǐng)之都2020年3季報顯示，金領(lǐng)之都的租金為3.27元/平米/天，出租率達(dá)95%。但有消息稱，有部分客戶“受疫情影響，經(jīng)營困難”，出現(xiàn)違約退租現(xiàn)象。

世聯(lián)行的另一個得意之作是武漢IDC數(shù)據(jù)中心項目。2018年初，吉林省巨盛網(wǎng)絡(luò)科技公司宣布投資130億元在武漢臨空港經(jīng)開區(qū)興建IDC數(shù)據(jù)中心，建

成后將是華中地區(qū)規(guī)模最大的國際5A級數(shù)據(jù)中心。項目客戶有愛奇藝、騰訊、百度等互聯(lián)網(wǎng)巨頭。世聯(lián)行投資作為巨盛網(wǎng)絡(luò)的合作方，還發(fā)行了“世聯(lián)行投資數(shù)據(jù)中心二號”等多只私募基金來募資。

但在武漢爆發(fā)疫情后，武漢IDC數(shù)據(jù)中心機(jī)柜的通電和上架受到顯著影響?！都t周刊》記者獲得的2020年3季報顯示，“數(shù)據(jù)中心的整體通電上架率僅有64%，上架進(jìn)度有所放緩，預(yù)期到年底、通電上架率有望提高到70%”。

旗下私募多只基金退出有壓力

正是上述不少項目的運營情況遜于預(yù)期，導(dǎo)致世聯(lián)行投資旗下的多只私募基金退出面臨困難。基金業(yè)協(xié)會官網(wǎng)顯示，世聯(lián)行投資及關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)上海亞格投資管理有限公司共有24只基金尚在運作中。譬如世聯(lián)行投資2016年底發(fā)行的“啟航四號私募股權(quán)投資基金”，投向東賢大廈?！都t周刊》記者獲悉，世聯(lián)行投資曾允諾2020年底前退出，但未能落實。

再比如，上海亞格投資2017年成立的“啟航五號”基金，投向了浦匯大廈（現(xiàn)為“華設(shè)大廈”），浦匯大廈的原持有機(jī)構(gòu)為基匯資本，世聯(lián)行在2017年收購浦匯大廈?；鶇R資本是國內(nèi)知名地產(chǎn)私募基金，此前接盤了不少李嘉誠旗下資產(chǎn)，譬如廣州的西城都薈、北京的盈科中心。據(jù)世聯(lián)行官網(wǎng)介紹，華設(shè)大廈的建筑面積超5萬平米、資產(chǎn)規(guī)模接近28億元。

華設(shè)大廈地理位置優(yōu)越——位于黃浦區(qū)核心位置，人民廣場-南京東路CBD附近，與陸家嘴隔江相望。記者從投資人處獲得的文件顯示，在疫情爆發(fā)后，世聯(lián)行與境外潛在買家的交易談判擱置，基金也可能延期。

“啟航六號私募股權(quán)投資基金”投向金領(lǐng)之都，至今尚在運作中。啟航六號何時提出、以什么價格退出？這一疑問自去年以來一直受到投資人高度關(guān)注。近期隨著大宗物業(yè)市場回暖，管理人方面向客戶透露：目前潛在買家正在盡調(diào)，快的話有望上半年就能清算。

整體來看，世聯(lián)行投資發(fā)給客戶的3季報顯示，2020年前三季度、上海大宗土地交易市場累計成交441億元、較2019年同期下滑36%。且投資風(fēng)格明顯切換：除自用型購置外，部分成交屬于風(fēng)險偏低的核心增值型投資，凸顯當(dāng)前投資者對于現(xiàn)金流的重視。賣家如希望盡快成交，則必須調(diào)低對成交價格的期待。

那么，上述基金是否可能打折兌付？《紅周刊》記者從投資人處獲悉，上述物業(yè)多為上海等一線/新一線城市核心區(qū)域的資產(chǎn)，受疫情影響，大宗物業(yè)市場流動性本身又比較差，確實有些基金延期，但大概率能兌付本金。

記者也以投資人身份撥打了世聯(lián)行管理人的電話。一位女士回復(fù)，啟航六號的潛在交易對手還沒確定，“不過也快了，但出于保密考慮，不方便告知。除非已經(jīng)簽署合同后，才會做出披露?！彼嘟忉尫Q，世聯(lián)行方面肯定也希望盡快清算，因為拖的時間越長、也會產(chǎn)生相應(yīng)的融資成本，但疫情前后的物業(yè)投資邏輯發(fā)生了明顯變化，潛在買家的報價低于預(yù)期。

試水長租公寓折戟

此外，世聯(lián)行還曾在2017年試水長租公寓業(yè)務(wù)，推出了長租品牌“世聯(lián)紅璞公寓”。但在2020年，以蛋殼、青客為代表的一度風(fēng)風(fēng)火火的長租公寓行業(yè)全面爆雷，這讓世聯(lián)行的長租公寓業(yè)務(wù)也未能堅持下去。

2020年12月底，世聯(lián)行公告稱，將向?qū)幉ń比A燕智輝實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、轉(zhuǎn)讓子公司世聯(lián)集房100%股權(quán)及對應(yīng)權(quán)益，轉(zhuǎn)讓價5.3億元。世聯(lián)集房是世聯(lián)紅璞公寓的運營主體。此次交易的對手為華燕智輝（有限合伙），其投資了珠海橫琴華琴實業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙），而華琴實業(yè)（有限合伙）的另一個出資方為南京魔方佳弘公寓管理有限公司（其推出了長租公寓品牌“魔方公寓”）。至此，紅璞公寓并入了魔方公寓。

世聯(lián)行旗下還有繁雜的金融業(yè)務(wù)，包括小貸、財富管理、保理、融資租賃等，而深圳市世聯(lián)小額貸款有限公司是重要的金融業(yè)務(wù)平臺。但2019年以來，世聯(lián)小貸多次向外轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)，最近一次是今年2月底，世聯(lián)小貸向云南信托設(shè)立的“云聯(lián)18號”信托計劃轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)資產(chǎn)、初始轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)1億元，旨在降低融資成本。

此外，世聯(lián)行的金融業(yè)務(wù)的業(yè)績也在下滑中。據(jù)2020年3季報，去年前三季度，金融服務(wù)收入同比下降55%。

整體來看，世聯(lián)行的營收與地產(chǎn)調(diào)控政策的波動相關(guān)。財報顯示，公司在2017年實現(xiàn)了82億元的破紀(jì)錄營收、歸母凈利潤也超過10億元，而當(dāng)年恰是2015年啟動的地產(chǎn)牛市巔峰。其后地產(chǎn)調(diào)控逐步升級，世聯(lián)行的營收規(guī)模也開始下滑，特別是2020年突發(fā)的疫情影響，使得公司2020年1～3季度的總營收僅有44.8億元，業(yè)績虧損6300多萬元。

有意思的是，2020年業(yè)績預(yù)報顯示，去年全年歸屬于上市公司股東的凈利潤有望超過億元。在公寓業(yè)務(wù)經(jīng)營不達(dá)預(yù)期、包租業(yè)務(wù)虧損，金融業(yè)務(wù)收入下降的情況下，特別是前三季度業(yè)績還大幅虧損下，公司為何在年度時能實現(xiàn)凈利潤有較大增幅？從公司解釋來看，出售股權(quán)投資等非經(jīng)常性損益為世聯(lián)行的業(yè)績貢獻(xiàn)了9630萬元，若考慮其扣非后的凈利潤表現(xiàn)，則僅有202萬～2661萬元，同期下降了28.88%～94.58%。