房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及其管理措施探討

陳燕娟

[摘 要]隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展與進步，很多企業(yè)成為了行業(yè)中的佼佼者。房地產(chǎn)企業(yè)極速發(fā)展的背后，行業(yè)內(nèi)的競爭日趨激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著嚴(yán)峻的發(fā)展問題，而國家為了能夠更好地約束房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，提高發(fā)展效益，出臺了一系列的相關(guān)政策法規(guī)，目的就是要讓房地產(chǎn)企業(yè)朝著積極健康的方向前進。在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中，面對存在的稅務(wù)風(fēng)險，需要提出有關(guān)的管理措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);企業(yè)稅務(wù);風(fēng)險;措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.06.155

凡是企業(yè)就一定會面臨稅務(wù)風(fēng)險，從專業(yè)的角度來看，當(dāng)納稅人對稅務(wù)不夠了解或者沒有采取科學(xué)合理的風(fēng)險規(guī)避措施時，就會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險，如果不能對風(fēng)險進行及時把控，可能會讓企業(yè)付出相應(yīng)的代價，因此把控好運營過程中的稅務(wù)風(fēng)險儼然成為房地產(chǎn)企業(yè)目前至關(guān)重要的問題之一。

1 稅收風(fēng)險的含義與特點

理財風(fēng)險推出后，稅收風(fēng)險概念應(yīng)運而生。國內(nèi)有部分學(xué)者認為，稅收是政府依靠國家政權(quán)而獲取財政收入的一種方式，具有固定性、強制性等特點，而這種特點的稅收不具備風(fēng)險，但是筆者認為，從納稅人的角度來說稅收工作同其他的經(jīng)濟收入一樣，是具備了風(fēng)險的。比如，以微觀的視角來看，稅收風(fēng)險是因為納稅人不遵從國家稅法或者各級稅務(wù)機關(guān)、稅收執(zhí)法人員在執(zhí)行相關(guān)稅收制度時不夠徹底而導(dǎo)致的風(fēng)險;而以宏觀的視角來看，稅收風(fēng)險就是指在稅收體制運行階段，由于稅收法律、法規(guī)不夠健全、宏觀政策調(diào)整有誤等而導(dǎo)致的風(fēng)險問題。

2 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的勢頭越是強勁，所面臨的稅務(wù)風(fēng)險也就越大，因此管理層、決策層都應(yīng)當(dāng)對稅務(wù)風(fēng)險進行合理的把控，避免企業(yè)因為稅務(wù)問題阻礙了長遠的發(fā)展之路。

房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營特點有開發(fā)周期長、資金流較為復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈較長、投入成本復(fù)雜以及營銷體系復(fù)雜等，而這些經(jīng)營特點導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)每一個工作環(huán)節(jié)都面臨著稅收風(fēng)險。而且，房地產(chǎn)行業(yè)是繳納地方稅種最多的一個行業(yè)，其中涉及了契稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅以及個人所得稅等，其中有在某個環(huán)節(jié)一次性征收的稅種，也有在房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營期間持續(xù)征收的稅種。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理制度不夠健全

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在短時間內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的增長，往往會從土地容積率與通途上入手，但是這樣一來就容易導(dǎo)致用戶信息與實際信息出現(xiàn)較大的出入;另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度仍舊不夠健全，財務(wù)管理工作的開展容易受到干擾，從而出現(xiàn)稅務(wù)方面的風(fēng)險。在現(xiàn)實工作中，有些房地產(chǎn)沒有能力對土地增值稅、企業(yè)所得稅等進行科學(xué)核算，而出于對利潤的考慮，企業(yè)可能會選擇躲避土地增值稅、企業(yè)所得稅，甚至有些企業(yè)管理者認為，稅務(wù)方面的問題都是財務(wù)部門的工作，甚至有些企業(yè)管理者認為稅務(wù)工作就是依靠財務(wù)部門計算出來的，卻忽略了稅務(wù)內(nèi)容在企業(yè)觸發(fā)經(jīng)濟活動時就已經(jīng)形成。如果一味地依靠財務(wù)部門，不鼓勵、不提倡其他部門與財務(wù)部門進行配合，就很難完成對各項稅種的清算工作，很有可能會出現(xiàn)“多繳稅”或者“少繳稅”的問題，給企業(yè)帶來風(fēng)險與經(jīng)濟負擔(dān)。

隨著現(xiàn)代化企業(yè)管理工作的倡導(dǎo)與鋪設(shè)，在現(xiàn)實生活中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都意識到了建立完善的稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制管理工作的重要性，但是仍舊有企業(yè)沒有落實相應(yīng)的管理工作，出現(xiàn)了稅務(wù)控制與實際經(jīng)營出現(xiàn)脫節(jié)的問題，很多稅務(wù)管理制度都無法在企業(yè)內(nèi)部順利推行。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理者的綜合素質(zhì)不高

在房地產(chǎn)企業(yè)中，最常接觸到相關(guān)法律法規(guī)的人應(yīng)該是納稅人，但是從眾多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的工作實力、綜合素養(yǎng)來看，仍有相當(dāng)一部分的企業(yè)納稅人對相關(guān)的稅法、政策不夠了解，如果納稅人無法全面掌握相關(guān)的稅務(wù)法律法規(guī)及政策，將給企業(yè)帶來極大的稅務(wù)風(fēng)險，甚至可能因為納稅人而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)逃稅、漏稅等現(xiàn)象，因此企業(yè)想提高自身的稅務(wù)管理質(zhì)量，就必須提高納稅人的綜合素質(zhì)。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的稅收籌劃意識

稅收籌劃工作對于房地產(chǎn)企業(yè)十分重要，但是有些小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)卻還沒有意識到稅收籌劃工作的重要性，錯誤地認為稅收籌劃工作就是進行偷稅。

企業(yè)在土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)營及銷售等多個環(huán)節(jié)都會涉及稅收籌劃，如果可以在業(yè)務(wù)前端就實施稅務(wù)籌劃，比如在拿地、立項、前期產(chǎn)品設(shè)計等前期進行稅務(wù)籌劃，將會幫助企業(yè)控制稅負，避免產(chǎn)生不必要的稅金。因此在做好項目開發(fā)過程中的各項業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃十分關(guān)鍵，如果企業(yè)對此意識薄弱或者沒有科學(xué)高效的籌劃方案，很可能無法合理地控制好稅負，最終增加企業(yè)經(jīng)濟層面的負擔(dān)。

在實際工作中，有些企業(yè)管理者對稅收籌劃也有錯誤的理解，以為土地增值稅、企業(yè)所得稅可以拖延繳納，卻不知這種行為將加大企業(yè)稅務(wù)方面的風(fēng)險，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)多繳納滯納金，加重了企業(yè)的經(jīng)濟負擔(dān)。

2.3.1 對稅務(wù)政策研究不足，執(zhí)行力度不強

房地產(chǎn)企業(yè)必須對稅收政策進行充分的研究，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種很豐富，而且在實際工作中，這些稅種可能會發(fā)生改變，時常會出現(xiàn)這一個政策還未能研究透徹，下一個新政策又立馬公布的情況，如果企業(yè)財務(wù)部門實力不強、經(jīng)驗不夠，可能根本無力應(yīng)對，而且有些稅收政策尚存爭議，這就更讓企業(yè)難以適從了。

2.3.2 企業(yè)的商業(yè)活動加大了稅收風(fēng)險

隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，稅務(wù)風(fēng)險從項目開發(fā)到銷售、融資等各個環(huán)節(jié)都有，而規(guī)模的擴張還會讓企業(yè)的商業(yè)活動多起來，當(dāng)企業(yè)的商業(yè)活動范圍變大后，稅收的風(fēng)險也就增多了，比如相關(guān)的增值稅、企業(yè)所得稅、企業(yè)重組及關(guān)聯(lián)交易稅等，都會給企業(yè)帶來風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的措施

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展一度成為市場經(jīng)濟的頂梁柱，但是房地產(chǎn)企業(yè)也遭遇了很多發(fā)展問題，尤其是稅務(wù)方面的風(fēng)險，正時刻影響著這些企業(yè)的未來，因此企業(yè)必須不斷提高應(yīng)對風(fēng)險的能力，才能夠保證處于健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

3.1 建立更加完善的稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立更加完善的稅務(wù)風(fēng)險管理制度，在日常工作中提升相應(yīng)的稅務(wù)管理效率，從而達到降低企業(yè)風(fēng)險的目的。就稅務(wù)風(fēng)險這一問題而言，要加強各個部門對合同簽訂以及履行等行為的高效性，對稅務(wù)籌劃的管理工作也要確保質(zhì)量，盡量在合同簽訂階段就將稅務(wù)風(fēng)險杜絕。在實行內(nèi)部控制時，要注重企業(yè)的業(yè)財融合，財務(wù)與業(yè)務(wù)部門都應(yīng)當(dāng)對業(yè)務(wù)情況進行核對，從財務(wù)的角度去合理分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，財務(wù)部門應(yīng)向業(yè)務(wù)部門提出合理有效的稅務(wù)意見。

從宏觀來看，在企業(yè)內(nèi)部完善內(nèi)控組織架構(gòu)的好處在于可以提升企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動方面的執(zhí)行效率，有助于企業(yè)降低管理上的風(fēng)險，且增強企業(yè)抗風(fēng)險方面的能力。單純從稅收風(fēng)險的層面考慮，必須要加強各個部門在合同簽訂、履行等行為與稅務(wù)之間的籌劃管理，要盡量避免企業(yè)在簽訂合同的過程中出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。

3.2 提高相應(yīng)納稅人員的綜合素養(yǎng)

由于很多企業(yè)對納稅籌劃工作不重視、不了解，導(dǎo)致企業(yè)并沒有招聘專業(yè)的納稅籌劃人才來協(xié)助企業(yè)做好籌劃管理，但是隨著時代的不斷發(fā)展與進步，越來越多的企業(yè)開始逐漸意識到人才就是市場競爭中不可或缺的資源，因此企業(yè)必須提高財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，在實際工作中，企業(yè)一定要強化對財務(wù)人員，尤其是稅務(wù)人員的專項培養(yǎng)。一直以來人才資源都是企業(yè)發(fā)展中的重要資源，應(yīng)該注重培養(yǎng)稅收籌劃的專業(yè)人才，對稅收籌劃人員的工作質(zhì)量也應(yīng)該提出更為嚴(yán)格的要求。企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)強化對內(nèi)部人員的培訓(xùn)與在崗教育工作，也可以聘請具有高超專業(yè)技能的納稅籌劃人員參與到企業(yè)的工作中。對于房地產(chǎn)稅務(wù)人員來說，要在日常工作中持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)政府新出臺的法律法規(guī)，并結(jié)合實際工作來為企業(yè)實施內(nèi)部制度及稅務(wù)指引，幫助企業(yè)更好地開展稅務(wù)工作，從而達到規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的。

3.3 提高企業(yè)的稅收籌劃能力

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，決策層對稅務(wù)管理工作的看法就是企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展基礎(chǔ)，只有科學(xué)合理的稅收籌劃才能夠提高企業(yè)的經(jīng)營能力。企業(yè)實施稅收籌劃的前提是要保證報表管理的完整性、規(guī)范性以及真實性，通過不斷增強日常籌劃工作的能力，提升工作質(zhì)量，才能夠幫助企業(yè)更好地規(guī)避相應(yīng)的稅收風(fēng)險。

3.4 強化涉稅業(yè)務(wù)的檢查工作，加強稅企之間的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作本來就很復(fù)雜，尤其是土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅等都是房地產(chǎn)行業(yè)中十分重要的稅種，因此企業(yè)必須安排專人來對稅法、政策進行深入解讀與研究，對企業(yè)來說，項目初期的納稅籌劃工作十分重要，企業(yè)要依法納稅，杜絕一切違規(guī)行為。稅收征管部門主要是負責(zé)向納稅人解釋相應(yīng)的稅收法律法規(guī)及政策，同時也要正確引導(dǎo)社會上不同層級的納稅人主動積極地納稅。稅收征管部門還要做好咨詢工作，對納稅群體的疑問要進行詳細解答。因此，負責(zé)在房地產(chǎn)企業(yè)中進行稅收籌劃的部門或者負責(zé)人員就要與該部門建立好聯(lián)系，凡是對納稅工作不夠清楚的地方都可以與稅收征管部門溝通，請他們進行解答。

3.5 必須在企業(yè)內(nèi)部加強稅收知識的推廣與普及

為了能夠加強企業(yè)管理高層、中層以及普通員工對稅收工作的認識，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部大力開展稅收知識推廣，爭取讓全體員工都對稅收法律有一個基本的認識?，F(xiàn)階段，稅收政策一直處于不斷更新的狀態(tài)，如果不隨時關(guān)注稅收法律的變化動向，不對新出臺、新頒布的稅收制度等進行熟悉、學(xué)習(xí)，企業(yè)將很難做好稅務(wù)方面的管理，更妄談對潛在的稅收風(fēng)險實施應(yīng)對措施。因此企業(yè)必須定期組織相關(guān)業(yè)務(wù)人員、財務(wù)管理人員對有關(guān)稅收政策進行學(xué)習(xí)與研讀，只有這樣才能促進企業(yè)防范相應(yīng)稅收風(fēng)險。

4 結(jié)論

綜上所述，隨著時代的不斷發(fā)展與進步，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會面臨更多的問題與風(fēng)險，但是只要企業(yè)做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作，提前對風(fēng)險進行把控，熟悉國家出臺的稅收政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)還是能夠做好納稅籌劃工作的。只有完善的納稅籌劃才可以降低企業(yè)整體的發(fā)展成本，企業(yè)的經(jīng)濟收益也才能夠上升。因此企業(yè)必須建立符合自身發(fā)展的納稅籌劃方案，并從上至下貫徹執(zhí)行相應(yīng)的籌劃政策，建立更加有效、科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警機制。

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