房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制策略

劉遠(yuǎn)娣

摘 要：安土重遷一直是扎根于我國(guó)人民頭腦中的傳統(tǒng)思想，因此，購(gòu)房也一直是當(dāng)前的民生熱點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度一直都很快，但是房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是前期投入特別大，而資金回流的速度卻是比較慢的，且在前期投入的過(guò)程中很容易出現(xiàn)問(wèn)題，十分依賴(lài)市場(chǎng)，也正是因?yàn)槿绱?，很多原本蒸蒸日上的房地產(chǎn)公司因?yàn)樨?cái)務(wù)管理不善，資不抵債最終導(dǎo)致一夜之間破產(chǎn)的情況時(shí)常出現(xiàn)。要想避免這種情況需要房地產(chǎn)企業(yè)重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制，提前做好預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理;控制策略

一個(gè)企業(yè)的發(fā)展速度和前景與其財(cái)務(wù)管理有著直接的關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際上就是要求企業(yè)結(jié)合自身的發(fā)展情況和企業(yè)特性提前預(yù)估出可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中提前做好應(yīng)對(duì)措施，避免出現(xiàn)因風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大而導(dǎo)致的企業(yè)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠讓房地產(chǎn)公司可以穩(wěn)定健康的發(fā)展本文將主要研究房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的有效策略。

一、加強(qiáng)對(duì)政策和市場(chǎng)的研究?jī)?yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)受政府政策的影響非常大，房地產(chǎn)企業(yè)盈利主要依靠于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地的交易，在我國(guó)土地的所有權(quán)都來(lái)自于國(guó)家，同時(shí)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特殊性就在于政府會(huì)進(jìn)行干預(yù)，不會(huì)任由資本泛濫，要保證市場(chǎng)的穩(wěn)定，就需要對(duì)一些炒地皮等行為進(jìn)行監(jiān)管，若是房地產(chǎn)企業(yè)投資的項(xiàng)目存在政策不允許的地方必然會(huì)受到政府的監(jiān)督和處罰，而前期房地產(chǎn)企業(yè)可能已經(jīng)投入了巨大的資本，這樣就很容易導(dǎo)致企業(yè)停擺，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，這就是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一。要想避免這種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)政策的研究，需要積極的閱讀政府部門(mén)的相關(guān)文件，在合法的范圍內(nèi)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。其次需要研究市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地建設(shè)樓房若是想要盈利，那么需要市場(chǎng)有需求，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往在前期投入的本金非常大，若是沒(méi)有研究好市場(chǎng)，房產(chǎn)賣(mài)不出去那么也就非常難回本，這就很容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，短期內(nèi)可能還能夠撐住，若是長(zhǎng)期的話(huà)給企業(yè)帶來(lái)的打擊是巨大的，為此房地產(chǎn)需要充分的了解市場(chǎng)的行情，科學(xué)分析市場(chǎng)發(fā)展情況，才能夠保證投資的正確率。最后雞蛋不能夠放在一個(gè)籃子里，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的著名理論之一，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往都是長(zhǎng)期的，即使當(dāng)前市場(chǎng)和政策的研究做的非常的深入也很有可能出現(xiàn)預(yù)判錯(cuò)誤，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)的建筑無(wú)法銷(xiāo)售或者短期內(nèi)無(wú)法銷(xiāo)售完，而企業(yè)又只有這一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其他地點(diǎn)的開(kāi)發(fā)資金短時(shí)間也無(wú)法回流就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)岌岌可危，為此房地產(chǎn)企業(yè)也需要優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可以將與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)也納入到企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍之中，像是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的裝修、電器等，保證有可以短期收回資金的產(chǎn)業(yè)，提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、拓寬融資渠道科學(xué)選擇融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)前需要競(jìng)標(biāo)土地，開(kāi)工時(shí)也需要專(zhuān)業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)、施工設(shè)備和材料，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)行也需要資金支持，而且往往會(huì)出現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目一起開(kāi)發(fā)的情況，此時(shí)的資金投入都是上千萬(wàn)甚至上億，這么大的資金需求僅靠企業(yè)自身的資金顯然是無(wú)法滿(mǎn)足發(fā)展需求的，而且就算可以這樣做也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值顯著上升，對(duì)企業(yè)的發(fā)展非常不利。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要在融資渠道上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，將冗詞渠道拓寬科學(xué)選擇融資方式。首先可以尋求合適的合作伙伴，市場(chǎng)不是一個(gè)人的，而是大家的，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極的尋找幼師的合作伙伴共同融資，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分?jǐn)?，這樣對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)壓力就會(huì)減小。其次可以利用期房的銷(xiāo)售方法收集資金，房地產(chǎn)企業(yè)可以將開(kāi)發(fā)的建筑提前進(jìn)行售賣(mài)，給予購(gòu)買(mǎi)者一定的優(yōu)惠補(bǔ)貼，這樣在短時(shí)間內(nèi)也可以收集到大量的資金。最后也可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)上融資也可以向銀行進(jìn)行貸款等，但是對(duì)于這部分的資金收集方式需要謹(jǐn)慎，要綜合分析企業(yè)以及項(xiàng)目的利潤(rùn)額度科學(xué)確定貸款金額。

三、規(guī)范治理結(jié)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)和控制主要是在財(cái)務(wù)管理部門(mén)開(kāi)展的，房地產(chǎn)企業(yè)往往規(guī)模會(huì)很大，可能多地都有辦事處或者分公司，這些分公司的財(cái)務(wù)管理情況也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一，若是分公司的財(cái)務(wù)管理混亂，使得資不抵債，最終承擔(dān)后果的還是總公司，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想做大不容易，但是要想衰敗那也不過(guò)是眨眼的功夫，因此，房地產(chǎn)企業(yè)特別是房地產(chǎn)集團(tuán)需要規(guī)范財(cái)務(wù)治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制，這樣才能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。首先需要制定專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)管理制度，這一制度不僅僅的執(zhí)行范圍不僅僅是總公司，還包括其他的分公司，縮短財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)的時(shí)間。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立統(tǒng)一的現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)的處理和分析，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的明確性，唯有如此才能夠保證企業(yè)管理人員能夠?qū)ζ髽I(yè)當(dāng)前的狀態(tài)有更加清晰地了解，便于企業(yè)管理層進(jìn)行科學(xué)的決策。其次需要制定完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)需要有科學(xué)的預(yù)警系統(tǒng)，若是等企業(yè)財(cái)務(wù)資金鏈斷裂，很容易出現(xiàn)不可挽回的損失。相反若是能夠制定完善的分析標(biāo)準(zhǔn)那么就能夠在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前得到預(yù)警，那么就可以提前做好應(yīng)對(duì)措施，這對(duì)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常有幫助。最后要建立科學(xué)的成本費(fèi)用控制系統(tǒng)和科學(xué)的預(yù)算體系，房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)就在于其投資的規(guī)模性非常的大，從競(jìng)標(biāo)、預(yù)算到最終的施工及銷(xiāo)售都是成本的來(lái)源，期間資金的數(shù)額非常的大，若是不提前進(jìn)行成本的預(yù)算一方面很容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理人員、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員監(jiān)守自盜的問(wèn)題，增加財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。另一方面則很容易造成成本的浪費(fèi)，部分房地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行下來(lái)只保證成本的情況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)維持成本就是虧損，因此需要建立科學(xué)的成本費(fèi)用控制系統(tǒng)和科學(xué)的預(yù)算體系，將成本控制在合理范圍內(nèi)的最低位置，為企業(yè)的發(fā)展提供保障。

四、引進(jìn)財(cái)務(wù)管理人才科學(xué)進(jìn)行培訓(xùn)

在房地產(chǎn)企業(yè)要想做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制也需要財(cái)務(wù)管理人才的管理，財(cái)務(wù)工作者的工作能力將直接影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、預(yù)警，成本的計(jì)算以及賬目管理等質(zhì)量，這就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為此首先需要引進(jìn)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才，房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來(lái)數(shù)額巨大，項(xiàng)目數(shù)量龐大，自然需要最為先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)和財(cái)務(wù)管理思想，這就需要企業(yè)能夠有適應(yīng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的高素質(zhì)的人才，為此企業(yè)可以和高校合作允許高水平的學(xué)生到本企業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，同時(shí)也將這部分學(xué)生作為企業(yè)的預(yù)備人員，對(duì)實(shí)習(xí)成績(jī)優(yōu)異的員工可以特招進(jìn)企業(yè)工作，這樣高校 也會(huì)愿意將高素質(zhì)的人才輸送進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)，這對(duì)提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量非常有幫助，財(cái)務(wù)管理質(zhì)量提升的越快，對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制的能力也就越高，自然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也就越有利。其次需要引進(jìn)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，同時(shí)圍繞財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的使用方法對(duì)本企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。一方面可以聘請(qǐng)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的人員到本企業(yè)為現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理人員就系統(tǒng)的使用方法和注意事項(xiàng)進(jìn)行培訓(xùn)。并且制定相應(yīng)的績(jī)效考核制度，檢驗(yàn)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)情況。另一方面則是針對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)道德進(jìn)行培訓(xùn)。

五、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)若是想要全面的發(fā)展需要重視財(cái)務(wù)管理的安全性，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制工作。首先要加強(qiáng)對(duì)政策和市場(chǎng)的研究，根據(jù)研究的結(jié)果優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其次需要拓寬融資渠道，科學(xué)選擇融資方式，調(diào)整權(quán)益結(jié)構(gòu)。再次需要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制工作，完善財(cái)務(wù)管理制度，特別是要關(guān)注一些房地產(chǎn)集團(tuán)的內(nèi)部管理模式。最后需要從財(cái)務(wù)管理人員的素養(yǎng)和能力上入手，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的管理手段，對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行科學(xué)培訓(xùn)，保證財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供推動(dòng)力。

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