參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理分析

劉燦北

摘 要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)獲取項目、工程建設(shè)的壓力越來越大，很多企業(yè)選擇用參股合作方式進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。本文從細化合作協(xié)議、做好資金管理、強化成本管控、應(yīng)對稅務(wù)風險，四個方面探究參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理策略。

關(guān)鍵詞：項目企業(yè);參股企業(yè);財務(wù)管理

目前，由多家企業(yè)以合作方式進行房地產(chǎn)項目開發(fā)工作的形式越來越多，參股企業(yè)按一定的比例出資，就會以比例獲得分紅，但是也要承擔一定的風險。為保障參股企業(yè)的利益，參股企業(yè)可以對項目的工程建設(shè)、成本管控、風險管理、財務(wù)管理等方面進行干預(yù)，但是參股企業(yè)的管控力度相對較弱，會存在一定漏洞。

一、參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理問題

參股企業(yè)沒有辦法像項目企業(yè)一樣對項目進行全面的了解與管理，只會委派專業(yè)的工作人員進行項目企業(yè)的日常工作，包括銷售、規(guī)劃等方面。并且參股企業(yè)一般不參與具體操盤工作，只是擁有一定的知情權(quán)，這就導致參股企業(yè)對于項目的管理工作受到了較大的限制，無法保障參股企業(yè)的核心利益。例如項目企業(yè)的建設(shè)成本出現(xiàn)不公開、不透明等問題，參股企業(yè)無法對其建設(shè)成本進行管控，從而保護自身的合法權(quán)益。建筑工程建設(shè)過程中會出現(xiàn)各種突發(fā)情況，參股企業(yè)在項目運行時期，還會進行追加投資，再加上工程項目延期、客戶維修、銷售留置等問題，會對項目清算工作帶來一定難度，參股企業(yè)不能及時實現(xiàn)資金回流，容易對參股企業(yè)自身造成影響。很多合作企業(yè)沒有具體的合作協(xié)議，一旦出現(xiàn)問題，雙方各執(zhí)一詞，并沒有合法依據(jù)。參股企業(yè)的核心利益得不到保障，不僅會影響企業(yè)自身的長遠發(fā)展，還會對合作項目造成不利影響。很多項目企業(yè)沒有實現(xiàn)對于資金的科學管理，會在一定程度上造成資金的浪費。另外，操盤方還會收取傭金、管理費用等，不僅會直接決定各參股企業(yè)的收益，還會在一定程度上導致稅務(wù)風險的出現(xiàn)，對參股企業(yè)造成影響。

二、參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理策略

（一）細化合作協(xié)議

很多情況下，參股企業(yè)的初期合作方案沒有進行細化，只是大致確定了合作事項的發(fā)展方向，沒有較為全面長遠的規(guī)劃，更沒有對于各個工作環(huán)節(jié)的詳細規(guī)劃。為保障項目的順利進行，在獲得土地開發(fā)權(quán)之后，股東們需要對合作協(xié)議進行細化，明確各參股企業(yè)的權(quán)益，保障其在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的參與度與知情權(quán)，做好項目企業(yè)的成本管理、風險管理、財務(wù)管理等多個方面。對此，參股企業(yè)需要得到項目公司資金使用的審批權(quán)限，項目公司必須得到參股企業(yè)的許可才能進行資金使用。參股企業(yè)可以借此了解資金用途，并參與到項目的決策環(huán)節(jié)，不僅可以保障參股企業(yè)的知情權(quán)和決策權(quán)，也可以提升項目企業(yè)決策的科學性和適用性，保障項目的順利開展與穩(wěn)定運行。參股企業(yè)需要派遣工作人員專門負責項目公司的參與工作，并保管項目工程的財務(wù)印章、銀行預(yù)留印章等，有效保障項目公司每一次資金支出都會告知參股企業(yè)并獲得同意。參股企業(yè)有權(quán)利控制項目公司的經(jīng)營成本，項目成本敲定之后，參股企業(yè)需要進行審核，或由第三方造價機構(gòu)對其進行科學審查工作。參股企業(yè)可以委派專員參與項目公司的招投標工作，并享有否決權(quán)與決策權(quán)，保障參股企業(yè)的參與權(quán)利。關(guān)于參股企業(yè)的收益問題也應(yīng)該進行細化，包括分紅時間、方式等，參股企業(yè)需要明確操盤方銷售管理，并與稅務(wù)部門進行溝通，避免稅務(wù)風險。

（二）細化資金管理

參股企業(yè)需要投入資金，以此獲得收益的，但是這也存在一定風險，參股企業(yè)應(yīng)該適當保留自己的合法權(quán)益，提升項目公司決策科學性，從而實現(xiàn)對風險的控制。為了保障參股企業(yè)的權(quán)利，參股企業(yè)可以派遣專門的財務(wù)管理人員、成本控制人員、營銷人員參與項目企業(yè)的各項工作，對其投入的資金進行管理，操盤公司可以組織各個參股企業(yè)派遣人員組成項目公司。各公司的派遣人員綜合素質(zhì)相對較高，且具備單獨工作的能力，由此項目公司可以進行高質(zhì)量的運行，還可以降低人員培訓的費用。但是項目公司需要對這些工作人員進行系統(tǒng)化管理，工作人員的協(xié)調(diào)能力相比較弱，且沒有工作默契度，項目公司需要對其進行科學的管理，提升各部門人員的配合度。參股企業(yè)在進行資金管理的過程中，需要同時投入資金，不僅方便項目企業(yè)對資金進行統(tǒng)一管理，還可以幫助各企業(yè)保障資金計息時間的統(tǒng)一。如果在項目進行過程中，各參股企業(yè)支出了設(shè)計、工程建設(shè)等方面的費用，項目公司需要按照借款協(xié)議支付給各參股企業(yè)利息。項目開盤之后就可以產(chǎn)生資金回流，操盤方需要對資金進行合理預(yù)測，保障項目企業(yè)的資金需求，還要為各股東分紅，保障各參股企業(yè)進行資金回流。資金是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，項目企業(yè)需要保留自身的安全額度，以維持項目的正常運行，還要幫助各參股企業(yè)進行資金回流，促進多方共贏。

（三）強化稅務(wù)風險管理

參股企業(yè)在參股過程中可能會因為自身并購、投資等活動產(chǎn)生一定的稅務(wù)風險?；蛘唔椖科髽I(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風險也會影響到項目利潤，進而影響到參股企業(yè)的分紅結(jié)果。在財務(wù)管理的過程中，稅務(wù)管理是一大重點，但是項目企業(yè)與參股企業(yè)常常會對這一部分產(chǎn)生忽視。為避免參股企業(yè)的稅務(wù)風險對合作公司產(chǎn)生影響，在合作開始之前，企業(yè)需要對其合作伙伴進行調(diào)查和研究，結(jié)合參與企業(yè)的實際情況，決定合作方式、出資方式等方面，保障項目公司的成立及運營不會受到任何不良影響。項目公司的稅務(wù)風險會因為合作股權(quán)變化而進一步加劇，如果拿地企業(yè)并不是開發(fā)企業(yè)，且拿地企業(yè)只占有一部分股權(quán)，項目公司就極易出現(xiàn)稅務(wù)風險。因此，拿地企業(yè)需要進行全面科學的規(guī)劃，對項目公司的稅務(wù)風險進行嚴控。各參股企業(yè)也可以參與規(guī)劃過程，提升決策的科學性。拿地公司需要對項目企業(yè)的所得稅、增值稅等多方面做好詳細的規(guī)劃，稅務(wù)風險會直接影響項目企業(yè)的發(fā)展，因此拿地企業(yè)需要具備一定的規(guī)劃能力與稅務(wù)風險管理能力。操盤方在計算管理費用時，需要與當?shù)囟悇?wù)局做好聯(lián)系，避免涉稅風險。對此，操盤方可以與各參股企業(yè)以管理費用、代理費用等方式簽訂合同。各參股企業(yè)需要具備一定的風險管理意識，稅務(wù)風險管理是項目企業(yè)最重要的工作之一，對此需要各參股企業(yè)的共同努力。

（四）強化成本管理

為保障參股企業(yè)的合法權(quán)益，應(yīng)及時公開項目公司的成本，參股企業(yè)可以對其進行控制。項目企業(yè)應(yīng)按照合作協(xié)議由參股企業(yè)委派工作人員參與招采工作，及成本控制工作，并決定最終的成本方案。參股企業(yè)一般不會參與具體的項目工程，但是其具有知情權(quán)，任何涉及工程建設(shè)、成本等方面的事宜，參股企業(yè)都有權(quán)利知曉與參與。如果項目企業(yè)出現(xiàn)成本不明確等問題，參股企業(yè)可以委派第三方機構(gòu)進行審核。建設(shè)成本可以直接影響企業(yè)分紅、利潤等方面，因此參股企業(yè)需要做好成本控制。做好科學的成本管理是企業(yè)獲取收益的關(guān)鍵，參股企業(yè)可以按照合作協(xié)議，派遣工作人員參與項目企業(yè)的招標、采購等工作，項目企業(yè)不得以權(quán)限問題對委派人員的正常工作進行干擾或阻撓，并且參股企業(yè)享有一定的參與權(quán)、決定權(quán)和否決權(quán)，項目企業(yè)不得以任何理由弱化參股企業(yè)的合法權(quán)利。參股企業(yè)也可以對項目企業(yè)的采購清單進行審核。參股企業(yè)需要對總承包合同與大額招采工作進行審核，檢查中標企業(yè)是否與操盤方具有貿(mào)易關(guān)聯(lián)，以免出現(xiàn)資金漏洞。參股企業(yè)需要對各項合同進行詳細檢查，中標價格是否與行業(yè)水平相符，維護參股企業(yè)的權(quán)益。還有大額合同是否存在不合理的增值項目，參股企業(yè)都要進行審核。

三、結(jié)論

綜上，參股企業(yè)需要加強對于項目企業(yè)個階段工作的管理與控制，保障項目的平穩(wěn)運行，并維護自身的合法權(quán)利。在項目建設(shè)階段，參股企業(yè)需要共同承擔風險，因此參股企業(yè)需要做好財務(wù)監(jiān)管工作，并不斷提升風險管理意識，實現(xiàn)多方共贏的局面。

參考文獻：

[1]潘瑜天.參股合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理問題與思考[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2020（01）：71-72.

[2]藍三云.探究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理[J].營銷界，2021（05）：127-128.