房地產(chǎn)企業(yè)融資風險及防范

徐娟

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)作為一個典型的資本密集型的行業(yè)，降低融資風險是十分必要的。房屋作為國民生活必需品，擁有著良好的市場前景，但是良好的市場前景同時也意味著激烈的行業(yè)競爭。當前房地產(chǎn)企業(yè)如何通過提升自身經(jīng)營管理及業(yè)務開展水平，獲得更大的市場占有率，維持穩(wěn)定的發(fā)展，為企業(yè)贏得更多的機會，是當下要考慮的重要問題。復雜多變的經(jīng)濟形勢，不斷挑戰(zhàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險防范能力，本文基于當前房地產(chǎn)企業(yè)融資風險類型探討，深入的分析造成房地產(chǎn)融資風險的原因，并提出相應的改進策略，為其他房地產(chǎn)企業(yè)提高融資風險防控能力提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風險;防范措施

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，因其資金周轉(zhuǎn)的周期過長，負債經(jīng)營是常有的事。企業(yè)如果不能按照預定的時間及時償還債務，負債經(jīng)營的企業(yè)往往都會面臨著巨大的融資風險。企業(yè)管理層必須從根本上認識到融資風險防范的重要性，合理規(guī)劃企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，重視風險預警系統(tǒng)的建設(shè)，推動企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險種類

（一）利率風險

銀行貸款作為當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源，因此，銀行利率的波動對房地產(chǎn)企業(yè)來說影響巨大。在房地產(chǎn)企業(yè)開設(shè)項目時，所涉及的資金周轉(zhuǎn)時期一般較長，在這期間，如果銀行的利率變化較大，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說所面臨的風險就越大。如果出現(xiàn)利率增大，但是房地產(chǎn)企業(yè)項目不夠成功，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，會導致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，更有甚者甚至會危機企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。

（二）違約風險

房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營運轉(zhuǎn)的前提是籌資活動，但是如果不能在約定時間內(nèi)足額歸還所貸的資金款項，易導致違約風險的出現(xiàn)。違約風險主要有被動違約及主動違約。被動違約即企業(yè)在自身的經(jīng)營管理進程中，資本結(jié)構(gòu)合理性不足，融資策略不夠科學，導致企業(yè)缺乏充足的資金在約定時間內(nèi)歸還貸款。而主動違約是指企業(yè)擁有足夠的資金，但是出于牟利心理或是其他主觀原因不歸還貸款。

（三）其他風險

這里的其他風險指的是不可控因素帶來的風險，主要包括意外風險，如不恰當?shù)牟僮骰蛘咦匀粸暮淼娘L險損失，以及國家政策導向的變動和匯率風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的主要成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)不夠合理，企業(yè)負債規(guī)模較大

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自有的資金不足以支撐企業(yè)日常的經(jīng)營活動以及正常運轉(zhuǎn)，這個時候企業(yè)就需要考慮引進外部的資金幫助企業(yè)經(jīng)營。根據(jù)國家政策法律的規(guī)定，企業(yè)通常情況下會選擇以債務資金作為自己的主要資金來源。但是如果企業(yè)過多借入資本，就會出現(xiàn)企業(yè)自有資本與借入資本比例不夠合理的情況。借入資本比率越高，即所承擔的本息就越高，那么企業(yè)的負債率也會隨之增加。在此種情況下，企業(yè)一旦遭遇財務風險，很大可能性會喪失償債能力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資方式過于單一

當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式主要有以下幾種，分別是銀行貸款、房地產(chǎn)信托以及上市融資等。但是基于我國政府的政策導向，傳統(tǒng)模式下的房地產(chǎn)信托的融資方式開始逐漸不被房地產(chǎn)企業(yè)所選擇。上市融資的方式，因要求嚴格，審批手續(xù)過于繁瑣復雜，耗時長并且要求的成本較高，對于我國許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說較為難以實現(xiàn)。因此，上市融資的方式對于許多企業(yè)都是不可取的。最后相比之下，銀行貸款的方式是很多房地產(chǎn)企業(yè)都能夠接受的，這種方式方便快捷，并且要求門檻也沒有上市融資高，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會選擇此種方式。但是需要注意的是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的波動，在項目銷售過程中房價降低，或商品房出現(xiàn)積壓狀況，導致房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展前期投入的資金難以收回，房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)在合同約定期內(nèi)進行銀行貸款的歸還，就會造成違約。

（三）企業(yè)對于風險預警系統(tǒng)建設(shè)的重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)，導致其需要大量的資金來確保企業(yè)處于處于正常運轉(zhuǎn)的狀況。因此，完善的風險預警系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營至關(guān)重要，能夠有效保證企業(yè)資金的安全性與完整性。但是當前大多數(shù)企業(yè)管理層對于風險預警系統(tǒng)的建設(shè)重視程度不夠，過分的追求項目所帶來的利益，卻忽略了在項目進行過程中企業(yè)可能遭受的風險，導致企業(yè)在出現(xiàn)風險時不能及時的規(guī)避。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范策略

（一）合理規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)項目有著建設(shè)周期長以及前期投入資金量大等特點，從開始建設(shè)到最后的銷售都需要經(jīng)過一個漫長的等待，并且這期間的不確定因素也較多。籌資過多容易導致企業(yè)出現(xiàn)負債過多，容易加大企業(yè)的償還困難以及經(jīng)營的風險。因此，合理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是十分有必要的。根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營情況以及市場經(jīng)濟形勢的變化，對當前融資所帶來的風險以及企業(yè)的成本之間進行合理的權(quán)衡，利用轉(zhuǎn)讓或者提前償還的方式，對企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行一個合理的調(diào)整，來適應當前新的經(jīng)濟環(huán)境。并且規(guī)劃一個最科學合理并且適合本企業(yè)發(fā)展的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高管理層相關(guān)的風險意識以及融資水平，避免出現(xiàn)違約狀況以及財務風險。

（二）拓寬融資渠道，采取多樣化的融資方式

尋求一個多樣化的融資方式對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是十分有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理進程中，可嘗試將發(fā)行公司債券與銀行貸款有效結(jié)合，能夠有效實現(xiàn)對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進行有效的調(diào)節(jié)，而且還可以在很大程度上降低企業(yè)在融資過程中會遭受的財務風險。多元化的融資方式，需要房地產(chǎn)企業(yè)以及我國政府共同努力構(gòu)建。當前我國的債券市場較為單一，并且相關(guān)的監(jiān)管制度還有待進一步的完善，難以滿足當前房地產(chǎn)市場對于融資要求。因此應當加強對于當前債券市場的規(guī)范管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道營造一個良好的環(huán)境，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的融資方式。并且，房地產(chǎn)管理層也應當進一步提升自己的眼光以及專業(yè)水平，更好的分析當前企業(yè)的經(jīng)營以及發(fā)展情況，選擇最合適企業(yè)的融資渠道，來達到為企業(yè)籌集資金的目的，實現(xiàn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)風險管理能力，充分利用信息化手段

房地產(chǎn)企業(yè)特殊的經(jīng)營性質(zhì)，決定了企業(yè)在開展投融資工作時，務必要對其項目進行風險評估，建立科學合理的全面預算管理體系，確保投融資工作的可靠性。在企業(yè)的項目進行過程中，對其進行合理的評估，減低風險的發(fā)生。合理的對企業(yè)現(xiàn)有的資金進行使用，保持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的情況之下，采取合適的金融手段促進資金使用效率的提升。與此同時，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險管控能力，可以在企業(yè)內(nèi)部選取人員成立風險評估小組，通過培訓提升員工的風險評估工作能力，或引入專業(yè)的風險評估人才，來更好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)開展風險評估工作。充分的利用當前信息化時代帶來的機遇，實現(xiàn)項目開展全流程的監(jiān)督管控，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，進行糾錯。并且充分利用監(jiān)督結(jié)果，對結(jié)果數(shù)據(jù)進行及時的匯總以及分析，幫助企業(yè)管理層更好的了解此次項目的進行。同時還可以通過信息化手段對當前的房地產(chǎn)市場進行及時的評估與分析，避免企業(yè)在融資過程中遭受風險，促進房地產(chǎn)項目回報率的提升，更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)投融資工作開展的質(zhì)量增加。

四、結(jié)束語

當前中國經(jīng)濟市場的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，意味著房地產(chǎn)企業(yè)當下依舊有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，但是行業(yè)之間的競爭也愈發(fā)的激烈。企業(yè)要想在這風云變化的市場之中嶄露頭角，必須要不斷的提升競爭力，同時重視房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范工作，合理的規(guī)劃企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，并且提高風險管理的能力，充分利用當前的信息化手段。從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉春花.房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風險及對策探討[J].大眾投資指南，2019.

[2]王東陽.哈爾濱市房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理研究[D].2019.

[3]于曉明.房地產(chǎn)企業(yè)中永續(xù)債融資效果及風險研究[D].2019.

[4]賈二華.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資風險及防控策略分析[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2019，000（001）：84-86.