房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及防范

徐娟

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)典型的資本密集型的行業(yè)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)是十分必要的。房屋作為國(guó)民生活必需品，擁有著良好的市場(chǎng)前景，但是良好的市場(chǎng)前景同時(shí)也意味著激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)提升自身經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)務(wù)開(kāi)展水平，獲得更大的市場(chǎng)占有率，維持穩(wěn)定的發(fā)展，為企業(yè)贏得更多的機(jī)會(huì)，是當(dāng)下要考慮的重要問(wèn)題。復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不斷挑戰(zhàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)防范能力，本文基于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)類型探討，深入的分析造成房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的原因，并提出相應(yīng)的改進(jìn)策略，為其他房地產(chǎn)企業(yè)提高融資風(fēng)險(xiǎn)防控能力提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);防范措施

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因其資金周轉(zhuǎn)的周期過(guò)長(zhǎng)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是常有的事。企業(yè)如果不能按照預(yù)定的時(shí)間及時(shí)償還債務(wù)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)往往都會(huì)面臨著巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理層必須從根本上認(rèn)識(shí)到融資風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，合理規(guī)劃企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，重視風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)，推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)種類

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

銀行貸款作為當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來(lái)源，因此，銀行利率的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)影響巨大。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)設(shè)項(xiàng)目時(shí)，所涉及的資金周轉(zhuǎn)時(shí)期一般較長(zhǎng)，在這期間，如果銀行的利率變化較大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果出現(xiàn)利率增大，但是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目不夠成功，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，更有甚者甚至?xí)C(jī)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）違約風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的前提是籌資活動(dòng)，但是如果不能在約定時(shí)間內(nèi)足額歸還所貸的資金款項(xiàng)，易導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。違約風(fēng)險(xiǎn)主要有被動(dòng)違約及主動(dòng)違約。被動(dòng)違約即企業(yè)在自身的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)程中，資本結(jié)構(gòu)合理性不足，融資策略不夠科學(xué)，導(dǎo)致企業(yè)缺乏充足的資金在約定時(shí)間內(nèi)歸還貸款。而主動(dòng)違約是指企業(yè)擁有足夠的資金，但是出于牟利心理或是其他主觀原因不歸還貸款。

（三）其他風(fēng)險(xiǎn)

這里的其他風(fēng)險(xiǎn)指的是不可控因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括意外風(fēng)險(xiǎn)，如不恰當(dāng)?shù)牟僮骰蛘咦匀粸?zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失，以及國(guó)家政策導(dǎo)向的變動(dòng)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)不夠合理，企業(yè)負(fù)債規(guī)模較大

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自有的資金不足以支撐企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這個(gè)時(shí)候企業(yè)就需要考慮引進(jìn)外部的資金幫助企業(yè)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)國(guó)家政策法律的規(guī)定，企業(yè)通常情況下會(huì)選擇以債務(wù)資金作為自己的主要資金來(lái)源。但是如果企業(yè)過(guò)多借入資本，就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)自有資本與借入資本比例不夠合理的情況。借入資本比率越高，即所承擔(dān)的本息就越高，那么企業(yè)的負(fù)債率也會(huì)隨之增加。在此種情況下，企業(yè)一旦遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很大可能性會(huì)喪失償債能力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資方式過(guò)于單一

當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式主要有以下幾種，分別是銀行貸款、房地產(chǎn)信托以及上市融資等。但是基于我國(guó)政府的政策導(dǎo)向，傳統(tǒng)模式下的房地產(chǎn)信托的融資方式開(kāi)始逐漸不被房地產(chǎn)企業(yè)所選擇。上市融資的方式，因要求嚴(yán)格，審批手續(xù)過(guò)于繁瑣復(fù)雜，耗時(shí)長(zhǎng)并且要求的成本較高，對(duì)于我國(guó)許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)較為難以實(shí)現(xiàn)。因此，上市融資的方式對(duì)于許多企業(yè)都是不可取的。最后相比之下，銀行貸款的方式是很多房地產(chǎn)企業(yè)都能夠接受的，這種方式方便快捷，并且要求門檻也沒(méi)有上市融資高，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇此種方式。但是需要注意的是，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，在項(xiàng)目銷售過(guò)程中房?jī)r(jià)降低，或商品房出現(xiàn)積壓狀況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展前期投入的資金難以收回，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)在合同約定期內(nèi)進(jìn)行銀行貸款的歸還，就會(huì)造成違約。

（三）企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)的重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)，導(dǎo)致其需要大量的資金來(lái)確保企業(yè)處于處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)的狀況。因此，完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，能夠有效保證企業(yè)資金的安全性與完整性。但是當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)管理層對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)重視程度不夠，過(guò)分的追求項(xiàng)目所帶來(lái)的利益，卻忽略了在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中企業(yè)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能及時(shí)的規(guī)避。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（一）合理規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目有著建設(shè)周期長(zhǎng)以及前期投入資金量大等特點(diǎn)，從開(kāi)始建設(shè)到最后的銷售都需要經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的等待，并且這期間的不確定因素也較多?；I資過(guò)多容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)負(fù)債過(guò)多，容易加大企業(yè)的償還困難以及經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，合理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是十分有必要的。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，對(duì)當(dāng)前融資所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)的成本之間進(jìn)行合理的權(quán)衡，利用轉(zhuǎn)讓或者提前償還的方式，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行一個(gè)合理的調(diào)整，來(lái)適應(yīng)當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。并且規(guī)劃一個(gè)最科學(xué)合理并且適合本企業(yè)發(fā)展的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高管理層相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及融資水平，避免出現(xiàn)違約狀況以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）拓寬融資渠道，采取多樣化的融資方式

尋求一個(gè)多樣化的融資方式對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是十分有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)程中，可嘗試將發(fā)行公司債券與銀行貸款有效結(jié)合，能夠有效實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，而且還可以在很大程度上降低企業(yè)在融資過(guò)程中會(huì)遭受的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。多元化的融資方式，需要房地產(chǎn)企業(yè)以及我國(guó)政府共同努力構(gòu)建。當(dāng)前我國(guó)的債券市場(chǎng)較為單一，并且相關(guān)的監(jiān)管制度還有待進(jìn)一步的完善，難以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于融資要求。因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于當(dāng)前債券市場(chǎng)的規(guī)范管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的融資方式。并且，房地產(chǎn)管理層也應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提升自己的眼光以及專業(yè)水平，更好的分析當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)以及發(fā)展情況，選擇最合適企業(yè)的融資渠道，來(lái)達(dá)到為企業(yè)籌集資金的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，充分利用信息化手段

房地產(chǎn)企業(yè)特殊的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，決定了企業(yè)在開(kāi)展投融資工作時(shí)，務(wù)必要對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立科學(xué)合理的全面預(yù)算管理體系，確保投融資工作的可靠性。在企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，對(duì)其進(jìn)行合理的評(píng)估，減低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。合理的對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的資金進(jìn)行使用，保持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況之下，采取合適的金融手段促進(jìn)資金使用效率的提升。與此同時(shí)，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，可以在企業(yè)內(nèi)部選取人員成立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組，通過(guò)培訓(xùn)提升員工的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作能力，或引入專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人才，來(lái)更好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。充分的利用當(dāng)前信息化時(shí)代帶來(lái)的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)展全流程的監(jiān)督管控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，進(jìn)行糾錯(cuò)。并且充分利用監(jiān)督結(jié)果，對(duì)結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的匯總以及分析，幫助企業(yè)管理層更好的了解此次項(xiàng)目的進(jìn)行。同時(shí)還可以通過(guò)信息化手段對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)的評(píng)估與分析，避免企業(yè)在融資過(guò)程中遭受風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)率的提升，更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)投融資工作開(kāi)展的質(zhì)量增加。

四、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性，意味著房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下依舊有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，但是行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)的激烈。企業(yè)要想在這風(fēng)云變化的市場(chǎng)之中嶄露頭角，必須要不斷的提升競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)重視房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范工作，合理的規(guī)劃企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，并且提高風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，充分利用當(dāng)前的信息化手段。從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

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