商品房銷售欺詐行為及防范若干問題研究

刁瑋

摘 要：隨著居民生活質(zhì)量的不斷提高，商品房的需求量也越來越大，隨之而來的銷售糾紛不斷增加，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因與商品房銷售中開發(fā)商的欺詐行為有關(guān)，部分喪失誠信的房地產(chǎn)開發(fā)商，為了滿足自身利益，使用不正當(dāng)?shù)氖侄纹垓_購房人員，使得購房人員的財產(chǎn)受到損失。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售過程中欺詐行為的主要表現(xiàn)形式以及產(chǎn)生原因進(jìn)行探討，針對欺詐行為提出合理的防范措施，加強(qiáng)對購房人員的保護(hù)，維護(hù)其相關(guān)利益。

關(guān)鍵詞：商品房銷售;欺詐行為;防范對策

近幾年我國居民生活水平越來越高，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，但商品房銷售過程中的不法事件屢屢發(fā)生，對購房人員利益造成損害的問題日益突出。商品房價格連年上漲且居高不下，購買一套房屋少說幾十萬多則幾百萬，對老百姓來說甚至要花費(fèi)一生的積蓄，成了生活中最大一筆消費(fèi)。在購房中如果遭遇開發(fā)商的欺詐而產(chǎn)生損失，將直接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。因此，研究商品房銷售中的欺詐問題具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、商品房銷售過程中欺詐行為的表現(xiàn)形式

欺詐是指當(dāng)事人故意錯誤陳述，使受意人發(fā)生認(rèn)識上的誤解，通常有兩種意義的使用，一種是故意欺騙他人的行為，另一種是故意欺騙他人并使對方做出錯誤的意思表示的行為。具體到商品房銷售欺詐，是指房地產(chǎn)開發(fā)商故意告知購房人虛假情況，或隱瞞真實情況，使購房人做出錯誤的意思表示的行為。商品房銷售欺詐行為多數(shù)發(fā)生在預(yù)售期間，而且大多購房人都是購買的期房，看不見房屋的實際情況，只能通過開發(fā)商宣傳的信息進(jìn)行了解，很容易被開發(fā)商夸大的信息所欺騙?，F(xiàn)實交易過程中，商品房的銷售欺詐行為的具體實施方式各不相同，其主要可分為以下幾點(diǎn)：

（一）虛假的廣告宣傳

商品房銷售中的虛假廣告宣傳是開發(fā)商經(jīng)常使用的方式，主要是指開發(fā)商通過報刊雜志、廣播電視、戶外廣告等新聞媒介對房屋及相關(guān)設(shè)施等內(nèi)容夸大其詞，甚至是不實內(nèi)容，誘導(dǎo)購房人與其進(jìn)行交易。虛假廣告具體可以分為：對商品房公共配套設(shè)施如健身房、幼兒園、休閑廣場、溫泉入戶等的承諾而最終未能實現(xiàn);對小區(qū)綠化率、容積率的虛假說明和擅自更改;采取預(yù)定、排號等方式制造緊張氣氛誤導(dǎo)購房人，實現(xiàn)快速購房。購房者因交易經(jīng)驗缺少、對廣告宣傳中美好生活場景的期待，以及開發(fā)商對未來房屋竣工后夸大的描述，導(dǎo)致購房者不能對開發(fā)商的宣傳內(nèi)容進(jìn)行理性的判斷，誤信宣傳中的不實內(nèi)容和承諾，最終購房。

（二）未取得預(yù)售許可證的隱瞞

商品房預(yù)售許可證是政府部門允許開發(fā)商銷售商品房的批準(zhǔn)文件?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”?，F(xiàn)實中，有的開發(fā)商為了回籠資金，在未取得預(yù)售許可證的前提下就開始采取預(yù)收定金的形式銷售房屋。購房人購買了沒有預(yù)售許可證的房屋，無法立即簽訂合同，房屋的所有權(quán)和交付時間都無法得到保障，很有可能造成錢房兩空的局面。

（三）一房多售及抵押房屋的隱瞞

一房多售是指開發(fā)商在明知商品房已經(jīng)出售的情況下，再次甚至多次售賣給其他購房人員，并隱瞞前后購房人員基本情況的銷售行為，嚴(yán)重?fù)p害了購房人員的財產(chǎn)權(quán)益，構(gòu)成了欺詐。出售抵押房屋是指開發(fā)商隱瞞房屋已抵押給銀行等機(jī)構(gòu)的事實，繼續(xù)將該房屋出售給其他購房人，從而利用房屋套取現(xiàn)金，如果房屋不解押將不能辦理產(chǎn)權(quán)證，無法保障購房人的房屋所有權(quán)。

二、商品房銷售欺詐行為產(chǎn)生的原因

開發(fā)商在銷售過程中產(chǎn)生欺詐行為的原因有很多種，本文主要從開發(fā)商、購房人員、政府監(jiān)管及法律等方面進(jìn)行分析。

（一）開發(fā)商的違法銷售動機(jī)

商品房與普通商品相比，具有價值高的特征，在巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，開發(fā)商愿意利用一切機(jī)會謀取利潤。商品房在建設(shè)過程中涉及部門眾多，從前期的規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理到后期的質(zhì)檢、消防、綜合驗收，每一步都由不同的責(zé)任部門負(fù)責(zé)，開發(fā)商通過廣告宣傳等進(jìn)行欺詐，普通購房人員很難進(jìn)行核實。商品房的交易過程也比較復(fù)雜，從交付定金、補(bǔ)齊首付款、簽訂購房合同到最終支付尾款甚至是辦理貸款，開發(fā)商對于交易過程比較熟悉，都有可能對購房人員進(jìn)行欺詐。

（二）購房人員的心理預(yù)期

部分購房人員因為開發(fā)商的吹捧，被開發(fā)商夸大的宣傳所迷惑，盲目訂房，沒有明確的分辨出購房風(fēng)險，不能對房屋的合法性進(jìn)行嚴(yán)格審查，甚至認(rèn)為等到開發(fā)商拿到相關(guān)證件便不能購買到合適的商品房，這種心理促成開發(fā)商直截了當(dāng)隱瞞房屋的基本情況，從而助長了銷售欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生。

（三）政府部門的監(jiān)管不力

商品房的交易與購房人員之間的地位不均衡是銷售欺詐行為產(chǎn)生的主要原因，相對于開發(fā)商而言，購房者無法掌握房屋信息，處于弱勢地位。近幾年，有的行政部門與開發(fā)商存在著利益關(guān)系，對銷售中的違法行為睜一只眼閉一只眼，進(jìn)而助推銷售欺詐行為的產(chǎn)生，如有的開發(fā)商對未取得預(yù)售許可證的房屋在市場上公開叫售，行政管理部門未督促其辦證。因此，政府部門應(yīng)及時依法監(jiān)督，對其欺詐行為給出適當(dāng)?shù)膽土P，并且相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格審批，履行監(jiān)管義務(wù)的同時遏制違法銷售行為的產(chǎn)生。

（四）缺乏合理的法律約束

盡管我國目前在房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度有著相關(guān)的規(guī)定，主要有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)和規(guī)章中明確約束了商品房的銷售行為，但在關(guān)于商品房交易過程中對于商品房的信息、交易金額的控制、以及不良經(jīng)營后的市場管理制度依舊缺乏。即使購房人員上當(dāng)受騙后，也依舊缺乏相關(guān)的法律制度來保障購房人員的售后利益，開發(fā)商承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)成本相對較小。

三、商品房銷售欺詐行為的解決對策

對于商品房銷售欺詐問題應(yīng)該通過加強(qiáng)開發(fā)商行業(yè)自律、增強(qiáng)購房人員的風(fēng)險防范意識、健全政府監(jiān)管機(jī)制、完善商品房銷售中的法律法規(guī)等方面解決，具體防治對策如下：

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自律

開發(fā)公司要誠信經(jīng)營，從業(yè)人員需提高職業(yè)道德，加強(qiáng)行業(yè)自律，從根本上杜絕侵害購房人員的事件發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)公司誠信經(jīng)營的約束，對開發(fā)公司及其從業(yè)人員的行為進(jìn)行指導(dǎo)和檢查，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部、開發(fā)公司間的相互監(jiān)督，對違反誠信經(jīng)營的行為進(jìn)行制止，嚴(yán)重的可以在行業(yè)內(nèi)部的刊物中通報，并給予一定的懲罰，對于屢次不改的，可以取消行業(yè)會員資格，營造誠信的市場信用環(huán)境。

（二）增強(qiáng)購房人員的風(fēng)險防范意識

購房人員風(fēng)險防范意識強(qiáng)弱主要取決于自身對購買行為的理性判斷、對政府部門監(jiān)管機(jī)制的了解程度、對開發(fā)公司的信任度以及本身所具備的法治觀念，購房人員自我保護(hù)意識弱容易催生銷售欺詐行為。因此，應(yīng)該在思想形態(tài)上強(qiáng)化購房人員自我保護(hù)意識。通過法制宣傳、開發(fā)公司信用公示等形式促使購房人員對商品房銷售市場規(guī)范行為的基本認(rèn)知，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商可能存在銷售欺詐行為，應(yīng)親自去不動產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)核實審查開發(fā)商的證件或者房屋的基本情況，必要時可保留證據(jù)，向司法機(jī)關(guān)進(jìn)行維權(quán)。

（三）健全政府監(jiān)管機(jī)制

針對開發(fā)企業(yè)違規(guī)預(yù)售、一房多賣、出售抵押房屋、虛假宣傳等市場不良現(xiàn)象，政府部門可以根據(jù)實際情況制定監(jiān)管措施。做好商品房預(yù)售監(jiān)管。對于未取得預(yù)售許可證而銷售的行為，政府部門實施處罰并公開曝光，減扣企業(yè)信用得分。做好商品房廣告審核備案。商品房廣告需經(jīng)政府部門審核后才能發(fā)布，對于商品房的配套設(shè)施、周圍環(huán)境等內(nèi)容不得夸大，不能誤導(dǎo)公眾，只有取得預(yù)售許可證后，才能在報紙期刊、廣播電視等新聞媒介中發(fā)布廣告。建立房地產(chǎn)交易信息查詢平臺。該平臺可以對開發(fā)公司和售樓人員的資質(zhì)和信用情況進(jìn)行查詢，同時也可以查看房屋的出售信息情況以及抵押、查封等內(nèi)容，保證購房人員及時得到真實信息。

（四）完善商品房銷售中的法律法規(guī)

商品房銷售欺詐問題不僅是開發(fā)商和購房人之間的民事法律問題，更影響整個社會的公平正義，因此，應(yīng)健全和完善商品房銷售相關(guān)法律制度，以規(guī)范房屋交易市場。健全商品房銷售欺詐的刑法處罰制度。如果實施嚴(yán)重欺詐行為并擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，《刑法》及相關(guān)司法解釋應(yīng)進(jìn)一步明確，使用刑事手段進(jìn)行處理。建立開發(fā)企業(yè)退出市場法律制度。制定行政規(guī)章制度，對信用等級低、多次出現(xiàn)欺詐行為的開發(fā)企業(yè)，需要整改后才能繼續(xù)銷售房屋，行為嚴(yán)重的可以取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。建立商品房銷售定金擔(dān)保制度。在購房人交納定金但尚未簽訂合同時，因開發(fā)商原因?qū)е聼o法簽訂正式合同的，制定有關(guān)法律法規(guī)障購房人的合法權(quán)益。

四、總結(jié)

在追求利益的途中，維護(hù)權(quán)益的過程是屬于開發(fā)商與購買者的競爭。但是，站在法律的角度考慮，一切有關(guān)違反市場發(fā)展的商品房銷售欺詐行為，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，才能維護(hù)好房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]江雪.商品房銷售欺詐欺詐行為的法律規(guī)制[J].佳木斯職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2019（6）：58-59.

[2]孫玉國.淺談商品房銷售的欺詐現(xiàn)象及法律規(guī)制[J].法制與社會，2018（31）.

[3]遲景明.盤錦市城區(qū)房屋交易管理問題及對策研究[ D].大連理工大學(xué)，2016.