京津冀房價影響因素和區(qū)域協(xié)同發(fā)展分析

鄭寧 王梁雨生 孫靜 任偉

摘 要：本文在研究京津冀房價現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建多元線性回歸模型分析了城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)量、利率政策和房地產(chǎn)投資額度對京津冀地區(qū)房價的影響。針對模型分析得出的結(jié)論，提出了建立城鎮(zhèn)居民增長長效機(jī)制;有效調(diào)控大城市的人口規(guī)模;采用恰當(dāng)?shù)呢泿耪?關(guān)注核心城市房價，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控等有效調(diào)控京津冀房價對策建議。

關(guān)鍵詞：京津冀;房價;居民可支配收入

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）03（b）-03

“京津冀協(xié)同發(fā)展”是與“長江經(jīng)濟(jì)帶”“一帶一路”并行的三大國家戰(zhàn)略之一。2014年以來，京津冀地區(qū)之間的信息、勞動力、交通等要素的相互流動日趨頻繁。北京和天津?qū)颖笔“l(fā)展的影響也越來越大，房價變動是京津冀地區(qū)協(xié)同并進(jìn)的重要體現(xiàn)之一。研究京津冀地區(qū)房價發(fā)展趨勢不僅有助于找出京津冀地區(qū)房價波動的路徑，更有助于為京津冀地區(qū)合理調(diào)控房價提供理論及現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

1 京津冀房價現(xiàn)狀

如圖1和圖2所示，2001—2019年北京、天津和河北地區(qū)的商品房價格總體上都處于上漲趨勢，三個區(qū)域的房價增長率波動幅度較大，呈現(xiàn)出周期性上漲和下跌的情形。2005—2007年是研究年限中第一個增長率的高峰期，其中2005年和2007年北京房價分別為6787元/平方米和11553元/平方米，增長率高達(dá)34.34%和39.54%;天津的房價分別為4051元/平方米和5793元/平方米，增長率分別為30.07%和21.37%;河北省的房價分別為1900元/平方米和2656元/平方米，增長率略低一些為18.36%和26.47%。2011—2013年京津冀區(qū)域的房價增長率都達(dá)到了一個低谷，2011年北京市房價和2012年天津市房價出現(xiàn)了負(fù)增長。2016—2017年北京和天津地區(qū)的房價增長率又反彈到20%左右，河北省的房價增長率也升高到12%左右。2018—2019年三個區(qū)域的房價增長率又有所下降，并且天津市2019年房價增長率為負(fù)，2019年北京、天津和河北的房價均值分別為35905元/平方米、15380元/平方米、7834元/平方米。總體來看，近20年來，三個區(qū)域的房價走勢具有趨同性且整體增長速度較快。

由圖1和圖2不難發(fā)現(xiàn)，河北省房價的上漲或下跌與北京和天津有很大的趨同性，并且房價變化會滯后北京和天津一期，即作為京津冀地區(qū)的兩大中心城市，北京和天津?qū)颖笔》績r具有引領(lǐng)性作用，河北省居民會根據(jù)北京和天津房價變動預(yù)期自己城市房價變動。

2 影響京津冀房價因素的實(shí)證研究

2.1 變量選取及模型構(gòu)建

2.1.1 城鎮(zhèn)居民可支配收入（PI）

城鎮(zhèn)居民可支配收入是影響京津冀房價的主要因素。從消費(fèi)的角度來看，城鎮(zhèn)居民可支配收入提高會增加剛性住房需求和改善性住房需求，從而推動房地產(chǎn)市場的需求曲線向右平移，使房價上升。從投資的角度看，京津冀區(qū)域房價近20年一直處于上升趨勢，且在個別年份增長率能高達(dá)30%以上，隨著居民可支配收入的增加，居民會增加在房地產(chǎn)市場投資從而達(dá)到資產(chǎn)增值目的。如圖3所示，近20年來，北京、天津和河北地區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入都處于上漲趨勢，與三個區(qū)域的房價走勢基本趨同，截至2019年北京、天津和河北的城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)高達(dá)73848元、46118元和35737元。

2.1.2 城鎮(zhèn)人口數(shù)量（N）

城鎮(zhèn)人口數(shù)量也是影響京津冀房價增長的主要因素。城鎮(zhèn)人口是城市商品房購買主力，隨著人口增長，人們對居住、辦公和商業(yè)的需求都會有所增長，會使房地產(chǎn)市場需求曲線向右平移，從而推動房價增長。如圖4所示，北京、天津和河北省城鎮(zhèn)人口數(shù)量呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，但北京和天津近兩年人口增長率出現(xiàn)了下降的趨勢，截至2018年北京市的城鎮(zhèn)人口為1863萬，天津市的城鎮(zhèn)人口為1297萬，河北省的城鎮(zhèn)人口為4264萬。

2.1.3 利率政策（R）

以貨幣政策中的利率政策為例，當(dāng)爭取采取寬松的貨幣政策即降低貸款利率時，從生產(chǎn)者角度分析，利率降低會使房地產(chǎn)商貸款成本降低，住房市場供給曲線向右平移，此時均衡價格下降，均衡產(chǎn)量上升;從需求者角度分析，利率降低會使居民購房貸款成本降低，從而刺激購房需求上升，使住房市場需求曲線向右平移，此時均衡價格上升，均衡產(chǎn)量上升;當(dāng)房地產(chǎn)市場的需求曲線和供給曲線同時向右平移時，均衡價格下降還是上升是不確定的，取決于雙方平移的程度和供求曲線的彈性。

2.1.4 房地產(chǎn)開發(fā)投資（I）

從開發(fā)商角度分析，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增多時，增加房地產(chǎn)供給，使房地產(chǎn)市場供給曲線向右平移。從消費(fèi)者的角度來看，開發(fā)商增加資本的投入流露出房價上升的信號，這種信號會影響消費(fèi)者的預(yù)期，從而使當(dāng)期需求曲線向右平移。房地產(chǎn)開放投資的增多對房價影響是不確定的，這取決于供給和需求曲線平移的幅度。如圖5所示，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)投資在近20年處于上漲趨勢，北京市和天津市在2018年達(dá)到最高值2026億元和1864億元，河北省在2017年達(dá)到最高值3657億元。

本文使用2001—2019年北京、天津和河北的上述四個解釋變量進(jìn)行回歸分析 （數(shù)據(jù)來源于國家數(shù)據(jù)庫）。根據(jù)所選擇的變量，建立模型如下：

2.2 實(shí)證分析

由表1參數(shù)估計結(jié)果可以看出，人均可支配收入的參數(shù)分別為0.84、1.46和0.48，人均可支配收入對京津冀房價有顯著正向影響，即當(dāng)京津冀地區(qū)居民人均可支配收入增加時，會推動房價上漲;人口數(shù)量的參數(shù)分別為1.21、-2.09和1.39，說明人口數(shù)量也對三個地區(qū)房價有正向推動的作用，當(dāng)城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加時，該地區(qū)的房價也會上漲，這與模型的假設(shè)相一致;利率政策只對北京市房價產(chǎn)生了顯著性影響，且系數(shù)為-1.64，說明在北京市提高銀行貸款利率會對房價的上漲有抑制性作用，但利率政策對天津和河北影響并不顯著;房地產(chǎn)投資對天津和河北影響的參數(shù)為0.33和0.02，說明當(dāng)房地產(chǎn)投資增加時天津和河北的房價會有上漲的趨勢，但房地產(chǎn)投資對北京市房價的影響并不顯著。

3 合理調(diào)控京津冀房價的對策建議

3.1 建立城鎮(zhèn)居民收入增長長效機(jī)制

城鎮(zhèn)居民可支配收入是影響房價的重要原因，想要實(shí)現(xiàn)居者有其屋，可加強(qiáng)對城鎮(zhèn)低收入人群的幫扶。當(dāng)社會中低收入人口比重下降、中等收入人口比重增加，能更好地實(shí)現(xiàn)居民住房的理性需求。并且城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加可以在很大程度上彌補(bǔ)房價上漲給低收入人群帶來的福利損失。

3.2 有效調(diào)控大城市人口規(guī)模

城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加是推動房價上升的源動力。北京市已經(jīng)采取了有針對性的人口調(diào)控政策，天津市和石家莊這樣的大中型城市也應(yīng)采取相應(yīng)的措施避免人口盲目的大量流入，從而避免房價非理性上漲。

3.3 采用恰當(dāng)?shù)呢泿耪?/p>

銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)有著很大的影響。從土地開發(fā)到消費(fèi)者的使用都離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的促進(jìn)作用。因為資本的需求量大，周期長，所以房地產(chǎn)業(yè)對銀行有著很大程度上的依賴。房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為會影響整個地區(qū)的房價變動，甚至?xí)绊懏?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定和平穩(wěn)健康發(fā)展，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。貨幣政策在調(diào)控房價中起著非常重要的作用，政府可根據(jù)各地區(qū)房價變動的實(shí)際情況對京津冀不同的城市實(shí)行不同的寬松或緊縮的貨幣政策，以達(dá)到緩和調(diào)整房價的最終目的。

3.4 關(guān)注核心城市房價，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控

由于北京和天津會對河北省房價產(chǎn)生漣漪效用和示范效用，因此在區(qū)域房價調(diào)控的過程中，離北京和天津較近的城市，可對北京和天津的房價進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，并建立相應(yīng)的跟蹤機(jī)制，減輕北京和天津?qū)颖笔》績r溢出效應(yīng)。對離北京和天津較遠(yuǎn)的城市重點(diǎn)關(guān)注自身房地產(chǎn)投資額及城鎮(zhèn)居民的住房需求，謹(jǐn)防住房供給過剩的危險。

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