老舊小區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計思考

高曉東

齊齊哈爾市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 黑龍江 齊齊哈爾 161000

老舊小區(qū)記載了城市歷史特色和發(fā)展進程，是時代留下的痕跡。但隨著人們生活水平的不斷提高，老舊小區(qū)設(shè)施不全、老化嚴重、公共空間不足等問題愈發(fā)突出，這不僅是小區(qū)居民的民生問題，還制約了城市的發(fā)展進步[1]。國務(wù)院于2018年開展老舊小區(qū)改造試點工作，并于2019年發(fā)出了加快改進速度的號召，引發(fā)了老舊小區(qū)改造潮。

一、老舊小區(qū)現(xiàn)狀

（一）設(shè)施落后

老舊社區(qū)大多建于20世紀末期，配套設(shè)施嚴重不足。存在道路狹窄，錯車困難；車位不足，停車困難；公共空間被占用導(dǎo)致娛樂活動苦難；水電煤氣等設(shè)備管線老化，存在安全隱患[2]；建筑外墻皮脫落，落雨管老化損壞等問題。老舊小區(qū)的配套設(shè)施在設(shè)計階段缺乏前瞻性，難以為現(xiàn)在的居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，且公共設(shè)施缺乏管理維護，老化損壞嚴重且缺乏維修，嚴重影響了居民的生活質(zhì)量。

（二）人員復(fù)雜

老舊小區(qū)以老年人、工薪階級和外來務(wù)工人員為主，且缺乏有效的管理機制，導(dǎo)致人員組成復(fù)雜。這種情況一方面導(dǎo)致小區(qū)居民安全得不到保障，存在安全隱患。另一方面因為居民消費觀念不同，導(dǎo)致小區(qū)改造工作開展困難[3]。

（三）環(huán)境問題

老舊小區(qū)建造時缺乏綠化設(shè)計，導(dǎo)致小區(qū)人均綠地面積偏低；后續(xù)綠地缺乏管理，很多綠化改成了菜地，缺乏美感。很多小區(qū)還缺乏物業(yè)管理，存在垃圾清理不及時，亂停車亂放廢棄物的情況，這樣不僅影響小區(qū)環(huán)境，堵塞消防通道還埋下了巨大的安全隱患。

二、小區(qū)改造規(guī)劃具體流程

（一）政策本地化

要推進老舊小區(qū)改造工作的開展，首要要實現(xiàn)政策的細化和本地化。地方政府應(yīng)該以國家政策為指導(dǎo)，結(jié)合地方特色，簡化老舊小區(qū)改造項目申辦流程，明確改造工作的總實施流程，制定本地化的政策指引。政策本地化并非不允許借鑒試點地區(qū)的項目信息與實施經(jīng)驗，但切忌照搬照抄。

（二）結(jié)合現(xiàn)狀

老舊小區(qū)改造的規(guī)劃需要以老舊小區(qū)現(xiàn)狀入手，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，綜合分析規(guī)劃基礎(chǔ)。政府部門應(yīng)該組織專業(yè)人才建立老舊小區(qū)改造規(guī)劃系統(tǒng)，從居民意愿、城區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施、建筑條件等多個方面制定綜合評價標準，清晰呈現(xiàn)出老舊小區(qū)現(xiàn)狀、改造困難、改造預(yù)期目標等情況，可以據(jù)此將老舊小區(qū)改造劃分為基礎(chǔ)改造類、功能完善類、機構(gòu)提升類和全面更新類，為后續(xù)規(guī)劃改造順序、改造進度提供基礎(chǔ)依據(jù)[4]。

（三）規(guī)劃原則

以人為本，以居民生活質(zhì)量為核心；因地制宜，以小區(qū)情況制定改造計劃；安全第一，確保改造施工質(zhì)量；重視人文保護，注重人文傳承的保護；重視后續(xù)維護，在改造后定期維護保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施。

（四）劃分改造單元

改造單元的劃分主要分為兩個層面

其一是政府管理層面，以街道辦為基礎(chǔ)，根據(jù)老舊小區(qū)的位置劃分改造單元，目的是確認老舊小區(qū)改造有負責(zé)單位，確保工作順利進行。

其二是施工單位層面，以施工方承包的老舊小區(qū)為單元，鼓勵社區(qū)將多個小區(qū)組合外包改造，需要注意的是，整體拆除重建的小區(qū)應(yīng)單獨管理。

（五）改造內(nèi)容

針對老舊小區(qū)改造分類制定改造內(nèi)容，主要可以分為基礎(chǔ)改造類、功能完善類、機構(gòu)提升類和全面更新類：

基礎(chǔ)改造類重點在于基礎(chǔ)設(shè)施的新建與修復(fù)，以滿足居民基本需求。房屋建筑需要進行全面檢查改造，消除隱藏的安全隱患，整改基礎(chǔ)設(shè)施。主要包括樓道、消防、防水、外墻和樓道門禁等[5]。市政配套的基礎(chǔ)設(shè)施以功能性為核心，保障居民日常生活秩序。主要包括交通道路、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、電力與弱電設(shè)施、煤氣設(shè)施、照明設(shè)施、換位設(shè)施等。

功能完善類重點在于內(nèi)部環(huán)境與配套設(shè)施的補全，以滿足居民改善生活的需求。主要包括住宅建筑中空調(diào)與電梯的加裝和節(jié)能改造；公共空間中小區(qū)道路、出入口和公園等活動娛樂空間的改造；充電樁、停車設(shè)施、信息欄等的安裝升級。

機構(gòu)提升類重點在于小區(qū)周圍配套公共服務(wù)設(shè)施的改造，豐富居民享受的公共服務(wù)，以提高居民的生活品質(zhì)。主要可以分為醫(yī)療、衛(wèi)生、商業(yè)、托幼、養(yǎng)老五大類：1.醫(yī)療類機構(gòu)提升指的是結(jié)合調(diào)查情況與相關(guān)條例，結(jié)合區(qū)域醫(yī)療設(shè)施基礎(chǔ)，整合醫(yī)療資源，建立或完善社區(qū)醫(yī)療體系的改造，主要包括社區(qū)醫(yī)院和便民衛(wèi)生站。2.衛(wèi)生類機構(gòu)提升主要針對老舊小區(qū)垃圾收集處理問題與公廁設(shè)置問題，新建相關(guān)設(shè)施，完善管理制度的改造。3.商業(yè)類機構(gòu)提升針對老舊小區(qū)城區(qū)規(guī)劃和商業(yè)形式混亂的問題，在周圍合適區(qū)域新建菜市場、超市與便民商店等設(shè)置的改造，以便于居民購置生活材料[6]。4.托幼類機構(gòu)提升針對老舊小區(qū)幼兒園等托幼類設(shè)施落后、分布不均和數(shù)量有限等問題，根據(jù)社區(qū)條件規(guī)劃新增托幼類設(shè)施的改造。5.養(yǎng)老類機構(gòu)提升針對老舊小區(qū)周圍養(yǎng)老機構(gòu)床位不足、設(shè)施老舊、人力缺乏等問題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定完善配套設(shè)施的改造全面更新類指的是將與城市建設(shè)、交通規(guī)劃沖突的老舊小區(qū)拆除重建，以促進城市更好發(fā)展。

（六）老舊小區(qū)改造進度規(guī)劃

結(jié)合老舊小區(qū)改造規(guī)劃系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，再結(jié)合小區(qū)建成時間和使用年限、老舊小區(qū)改造政策、城市建設(shè)規(guī)劃等因素，篩選出需要改造的老舊小區(qū)，并確定其改造內(nèi)容，規(guī)劃老舊小區(qū)改造進度，確保改造有條不紊，逐步推行。篩選的影響因素：1.時間因素，建成更早的小區(qū)優(yōu)先改造；2.環(huán)境因素，環(huán)境更差的小區(qū)優(yōu)先改造；3.基礎(chǔ)因素，公共設(shè)施更差、存在安全隱患的小區(qū)優(yōu)先改造；4.服務(wù)因素，社區(qū)服務(wù)更差的小區(qū)優(yōu)先改造；5.意愿因素，居民改造意愿更強的小區(qū)優(yōu)先改造；6.區(qū)域因素，對城市形象影響大的小區(qū)優(yōu)先改造；7.政策優(yōu)先，依據(jù)相關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定優(yōu)先改造。

三、老舊小區(qū)改造的改進建議

（一）加深認識，把握方向

老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，還是發(fā)展工程，各級地方政府應(yīng)該加深對老舊小區(qū)改進工作積極意義的認識，精準把握工作方向。首先，老舊小區(qū)改造是為了提高人們的獲得感、安全感和幸福感，是以百姓為核心，從百姓最為關(guān)注的利益角度出發(fā)，所以政府部門應(yīng)該杜絕形象工程和面子工程。其次，老舊小區(qū)是發(fā)展工程，政府應(yīng)該以穩(wěn)固投資和拉動內(nèi)需為工作導(dǎo)向，結(jié)合市場供給側(cè)轉(zhuǎn)型，利用老舊小區(qū)改造打造新的消費模式[7]。再次，基層作為老舊小區(qū)改造的直接負責(zé)部門，需要提高基層的引導(dǎo)能力，充分發(fā)動人民群眾，讓群眾從被動接受轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃舆x擇。最后，構(gòu)建系統(tǒng)化的改造體系，整合老舊小區(qū)改造涉及的部門單位，協(xié)調(diào)各方利益，實現(xiàn)資源最大化，充分發(fā)揮老舊小區(qū)改造的積極作用。

（二）堅持做好安全工作

老舊小區(qū)改造施工期間，居民大多不會搬離，為施工安全帶來了新的挑戰(zhàn)。政府部門、施工單位與工程監(jiān)理應(yīng)該齊心協(xié)力，堅持緊抓安全工作。施工單位應(yīng)該充分重視安全工作，嚴格執(zhí)行施工安全手冊，施工單位要定期進行施工安全檢查，管理人員要確保施工規(guī)范，施工人員要持證上崗。職能部門與監(jiān)理單位應(yīng)該切實履行安全監(jiān)管職責(zé)，確保督查管理常態(tài)化，發(fā)現(xiàn)安全隱患要督促施工單位及時整改，否則不許施工。政府相關(guān)部門和社區(qū)單位應(yīng)該引導(dǎo)居民配合施工安全管理，在保護自身安全、做好防護措施的同時，注意組織好施工期間的防火防盜工作，確保民眾生命財產(chǎn)安全。

（三）多方合作，傾力實現(xiàn)住宅升級

首先，地方政府應(yīng)該充分發(fā)揮主導(dǎo)作用?！笆奈濉币?guī)劃已經(jīng)明確提出老舊小區(qū)改造是未來城市建設(shè)的關(guān)鍵板塊，各級政府部門應(yīng)該以此為工作導(dǎo)向，找準定位，傾力合作克服難關(guān)，確保改造規(guī)劃如期完成。

其次，國企單位應(yīng)該發(fā)揮帶頭作用。由國企帶頭，有實力的建筑工程企業(yè)參與，金融機構(gòu)配合。構(gòu)建政府引導(dǎo)；國企帶頭；資金推動的改造體系，撬動市場資本，加速老舊小區(qū)改造進程。實現(xiàn)政府、企業(yè)、資本與居民的共贏，真正勞動內(nèi)需增漲。

最后，是提高居民主動性。社區(qū)單位與黨組織應(yīng)該充分發(fā)揮對人民的調(diào)動作用，讓社區(qū)工作者成為老舊小區(qū)改造的發(fā)起者、宣傳者、協(xié)商者和監(jiān)督者，調(diào)動居民的積極性，維護居民的切身利益，確保老舊小區(qū)改造成為民心工程，提高居民的幸福感和滿意度。

結(jié)束語

老舊小區(qū)改造直接關(guān)系到百姓的切身利益和城市的發(fā)展進程，還具有拉動內(nèi)需擴張的深遠意義。各級地方政府應(yīng)該從居民最關(guān)心在意的利益角度出發(fā)，切實改善居民的居住條件和生活質(zhì)量，滿足居民日益提高的需求。