酒店精裝項(xiàng)目全過(guò)程經(jīng)驗(yàn)總結(jié)分析

曾鳳竹

成都軌道城投集團(tuán)有限公司 四川 成都 610071

1 設(shè)計(jì)方面

第一，精裝修施工圖應(yīng)在總包施工至正負(fù)零階段完成，且各專業(yè)圖之間、專業(yè)圖內(nèi)各圖之間等不得有“錯(cuò)、漏、缺”，以便土建施工各專業(yè)預(yù)留預(yù)埋做到一次施工到位，避免二次拆除重做。如衛(wèi)生間各孔洞位置預(yù)留精準(zhǔn)后的防水和找平層、地毯找平層、補(bǔ)外墻塑鋼窗洞，等等工作內(nèi)容，可由總包單位施工，既節(jié)約成本，又縮短工期。

第二，精裝施工圖中安裝專業(yè)圖不完善，無(wú)具體系統(tǒng)圖，既不利于招標(biāo)又導(dǎo)致在施工過(guò)程中變動(dòng)較大，邊修改邊施工。例如空調(diào)工程，由于空調(diào)工程在土建完工就需進(jìn)場(chǎng)，在空調(diào)招標(biāo)簽訂合同時(shí)詳細(xì)裝修圖紙未出，這樣導(dǎo)致在空調(diào)施工的時(shí)候配合裝修圖紙不斷調(diào)整，費(fèi)用增加不少。建議在后面的酒店中裝修圖紙能盡快完善并確定，安裝配套圖紙?jiān)谶M(jìn)場(chǎng)施工前已按裝修圖紙配置完善。

第三，應(yīng)加強(qiáng)施工圖節(jié)點(diǎn)細(xì)化設(shè)計(jì)，并確保其可行性。如圖紙只標(biāo)注為龍骨，那龍骨有木龍骨和輕鋼龍骨，兩種材質(zhì)價(jià)格有差異，功能也不同；在熱水系統(tǒng)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中，經(jīng)過(guò)多次調(diào)整；管道施工完成后調(diào)試階段發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，又進(jìn)行改造處理等。

第四，根據(jù)功能區(qū)域的不同，區(qū)分設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并優(yōu)化材料選用，合理控制成本。如員工餐廳、員工衛(wèi)生間、布草間、消毒間等輔助用房，只需干凈、整潔、適用，在選材時(shí)應(yīng)選用規(guī)整材質(zhì)和簡(jiǎn)單的施工工藝，而不是小塊小塊的磚進(jìn)行鋪裝，造成成本的增加。

第五，為了滿足裝修效果，電梯標(biāo)配中的樓層指示燈、電梯不銹鋼轎廂由裝修單位施工，為此電梯公司對(duì)該部位不進(jìn)行三包，同時(shí)為了驗(yàn)收需先行安裝，在裝修轎廂及廳門(mén)時(shí)又拆裝門(mén)產(chǎn)生二次費(fèi)用，且最終效果還不理想，最后進(jìn)行改造。建議電梯相關(guān)配件及裝修盡量在電梯公司配套中選取符合裝修風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)件。

第六，各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作應(yīng)提前介入。如景觀設(shè)計(jì)應(yīng)在總平方案階段介入，結(jié)合市政道路、自來(lái)水、消防、雨污水、電力通訊、河流渠道等配套設(shè)計(jì)，綜合考慮項(xiàng)目高程坐標(biāo)、土方平衡、場(chǎng)地排水等問(wèn)題。避免長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)導(dǎo)致項(xiàng)目前后差異，造成成本浪費(fèi)[1]。

2 施工方面

第一，在精裝施工階段，因土建、水電、裝修、消防、弱電等各專業(yè)施工穿插多，且總包、精裝、分包等施工單位交叉也多，加之工程中心專業(yè)分工細(xì)化（職責(zé)不清），施工現(xiàn)場(chǎng)土建、裝修、安裝各自為陣，造成溝通不暢、反復(fù)拆打及浪費(fèi)。建議在施工過(guò)程中指定一名牽頭人，對(duì)工程施工實(shí)行統(tǒng)一安排。

第二，對(duì)施工界線的劃分不夠詳細(xì)，應(yīng)分專業(yè)分部位具體到每個(gè)點(diǎn)位，即需全面熟悉施工圖紙，避免遺漏。在本項(xiàng)目中，總包、電梯安裝單位、精裝單位、水電消防單位之間在細(xì)部作法及分界部位的要求不夠明確，導(dǎo)致電梯周邊封口有出入，地面暗配管無(wú)法覆蓋及配管不到位等。

第三，施工樣板中的各個(gè)細(xì)節(jié)應(yīng)落實(shí)到位，確保設(shè)計(jì)確定的每個(gè)細(xì)節(jié)都能與實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)相符且可實(shí)施，并保證設(shè)計(jì)效果和指導(dǎo)大面施工。

第四，應(yīng)抓好現(xiàn)場(chǎng)材料管理，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)封樣及預(yù)算材料清單組織驗(yàn)貨，對(duì)所有進(jìn)場(chǎng)材料需經(jīng)驗(yàn)收合格后才能進(jìn)場(chǎng)，未經(jīng)驗(yàn)收的材料禁止進(jìn)場(chǎng)施工。

第五，甲方現(xiàn)場(chǎng)代表應(yīng)熟悉合同，對(duì)合同中的工作內(nèi)容及相關(guān)條款做到心中有數(shù)，嚴(yán)格執(zhí)行合同相關(guān)條款，不應(yīng)以成本控制過(guò)低過(guò)嚴(yán)等理由說(shuō)裝修效果達(dá)不到要求及現(xiàn)場(chǎng)不好管理等[2]。

3 成本控制方面

第一，抓好招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作：對(duì)使用量大，占成本比例高的地磚、墻磚、墻紙、地毯、五金件、玻璃等應(yīng)做好前期選樣，同時(shí)邀請(qǐng)各材料商進(jìn)行密封報(bào)價(jià)，了解材料價(jià)格區(qū)間，在后期精裝修招標(biāo)時(shí)可以建議品牌、以此材料價(jià)作為限價(jià)，有效節(jié)約成本。

第二，把控好施工單位的選擇，根據(jù)裝修檔次不同，選擇相匹配的施工單位。如酒店客房、大廳、電梯廳等部位，裝修效果及檔次尤為重要，應(yīng)選擇綜合實(shí)力很強(qiáng)的施工單位；而布草間、消毒間、后勤區(qū)域及地下室設(shè)備房裝修等部位，可以選擇綜合性價(jià)比高的施工單位。

第三，招標(biāo)工程量清單要做細(xì)，時(shí)間要盡量充分。同時(shí)給投標(biāo)單位有足夠的時(shí)間熟悉圖紙，提出問(wèn)題。本項(xiàng)目施工中標(biāo)單位以招標(biāo)時(shí)間緊，圖紙不詳及沒(méi)有看圖等為由，提出費(fèi)用調(diào)整，雖然通過(guò)設(shè)計(jì)、工程、成控多方努力把費(fèi)用調(diào)整控制到最低，但要杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生。建議體量大造價(jià)高的項(xiàng)目級(jí)成控1～2個(gè)月的招標(biāo)時(shí)間。

第四，對(duì)于復(fù)雜的花燈、吊燈等，建議在招標(biāo)前確認(rèn)方案，不僅是樣式也包括制作方案。例如在本次燈具中的餐廳吊燈，投標(biāo)單位按物料表簡(jiǎn)單的描述均只報(bào)價(jià)為1000多元一只，而在實(shí)際施工過(guò)程中按物料表要求制作的則滿足不了效果。達(dá)到效果則費(fèi)用增加至4000多元一套。

4 建議方面

第一，建議成立酒店管理小組，小組成員含設(shè)計(jì)、報(bào)建、成控、工程及酒店公司等方面人員，由組長(zhǎng)牽頭對(duì)酒店的設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工實(shí)行全面管理。既方便工作安排及問(wèn)題的解決，又利于成本控制。

第二，材料選用盡量本土化、大眾化、標(biāo)準(zhǔn)化及成品化，避免定制產(chǎn)品或設(shè)計(jì)單位指定品牌。如設(shè)計(jì)物料中燈具方案為上海一家公司，在招標(biāo)中該公司的燈具價(jià)格高達(dá)100多萬(wàn)元，比一般廠家貴近50萬(wàn)元，為保證工期及控制成本選擇成都本地。還有廚房設(shè)備，設(shè)計(jì)指定的單位報(bào)價(jià)均遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。

第三，建議專業(yè)性很強(qiáng)的分項(xiàng)工程找專業(yè)的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，如酒店弱電、中央空調(diào)及裝修中的水電施工圖等。公司為節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)，通常找配合較好的施工單位完成方案及施工圖，看是省了一筆費(fèi)用，但他并不是專業(yè)的設(shè)計(jì)，對(duì)材料選用及規(guī)范不精通，通過(guò)站在自己角度設(shè)計(jì)，不利于后期施工成本控制。

第四，提高施工監(jiān)理的工作力度。施工監(jiān)理對(duì)酒店精裝修的整個(gè)施工來(lái)說(shuō)是必不可少的，酒店需要加強(qiáng)監(jiān)理工作的實(shí)施力度與規(guī)范力度。酒店需要設(shè)置第三方監(jiān)理部門(mén)來(lái)對(duì)整個(gè)施工進(jìn)行檢查和質(zhì)量驗(yàn)收。開(kāi)展監(jiān)理工作時(shí)要明確質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確保每天的施工都是符合相關(guān)要求的。