房地產(chǎn)工程中如何做好項(xiàng)目全過(guò)程管理的探討

王鋒

安徽中環(huán)環(huán)保科技股份有限公司 安徽 合肥 230000

引言

工程項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容是質(zhì)量管理和安全管理。施工管理中，甲方應(yīng)嚴(yán)格控制施工質(zhì)量和安全，盡量按照預(yù)期的施工進(jìn)度完成施工，才能有效地降低施工成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化。甲方管理作為項(xiàng)目管理的重要組成部分，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程，在不同的施工階段會(huì)遇到不同的問(wèn)題。如果不能有效解決，會(huì)對(duì)總體建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)造成影響。

1 加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)階段的管理

1.1 做好開(kāi)工前準(zhǔn)備工作

在開(kāi)工前需要做好充分的準(zhǔn)備，要明確施工任務(wù)、工程工期、工程費(fèi)用、人工費(fèi)用及工程總造價(jià)。工程結(jié)束時(shí)間影響著投資者的收益時(shí)間，但是投資者的收益大小與工程的施工質(zhì)量及工期長(zhǎng)短有著密切的聯(lián)系，按時(shí)完成建設(shè)，投資方就能夠按照計(jì)劃時(shí)間開(kāi)始受益。法律、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及施工圖是施工及驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。工程施工的程序比較復(fù)雜，影響因素眾多，甲方要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師普及法律知識(shí)，避免出現(xiàn)違法行為導(dǎo)致工程施工失敗。招標(biāo)是施工前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在招標(biāo)過(guò)程中要盡量選擇有過(guò)合作的施工隊(duì)伍，如果是初次招標(biāo)則要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選擇信譽(yù)高、施工技術(shù)好的施工隊(duì)伍。甲方要與中標(biāo)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行及時(shí)溝通，明確施工的相關(guān)細(xì)節(jié)，保證建筑工程能夠順利竣工。

1.2 做好設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)勘查

施工單位工程預(yù)算應(yīng)根據(jù)施工圖紙、竣工資料、預(yù)算定額等進(jìn)行編制。但實(shí)際施工情況可能與預(yù)算編制情況有所不同，從而引起不必要的浪費(fèi)?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查就是要確定項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況是否與報(bào)告的內(nèi)容一致，是審計(jì)工程量和預(yù)算單價(jià)最有效、最直觀的方法。在檢查過(guò)程中，要特別注意安裝工程中的貴重裝飾材料和建筑材料，記錄其型號(hào)、規(guī)格、價(jià)格和施工順序，統(tǒng)計(jì)工程量，并做好審核記錄，經(jīng)對(duì)方簽字認(rèn)可[1]。

1.3 做好設(shè)計(jì)會(huì)審

甲方收到設(shè)計(jì)文件后，應(yīng)全面、細(xì)致地熟悉圖紙，找出施工圖中存在的問(wèn)題和不合理情況，提交設(shè)計(jì)單位處理。通過(guò)圖紙的審查，甲方和施工單位可以熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解設(shè)計(jì)意圖，掌握工程的特點(diǎn)和難點(diǎn)；找出需要解決的技術(shù)問(wèn)題，制訂解決方案。因此，圖紙審核的深度和全面性將在一定程度上影響工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全和施工難度。只要認(rèn)真做好這項(xiàng)工作，在施工圖紙審查中能盡快發(fā)現(xiàn)和處理其中存在的問(wèn)題，可提高施工質(zhì)量、節(jié)約施工成本、縮短施工周期、提高施工效率。

2 做好工程施工階段的管理

2.1 合同管理

合同不僅涉及施工的計(jì)劃，還涉及日后的投資收益及相關(guān)的責(zé)任分配等問(wèn)題，因此甲方在簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)研讀合同條款，盡可能地將合同的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，能夠量化的部分盡量標(biāo)明具體的數(shù)字。同時(shí)要保證合同的完整性，合同的內(nèi)容要涉及違約問(wèn)題、施工賠償問(wèn)題及超出施工預(yù)算附加費(fèi)用的問(wèn)題。要明確施工方及甲方應(yīng)該承擔(dān)的施工責(zé)任及施工義務(wù)，避免出現(xiàn)法律糾紛。在合同執(zhí)行過(guò)程中，甲方也要對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)督，觀察其是否嚴(yán)格遵守合同約定，如果其沒(méi)有遵守相關(guān)約定，經(jīng)協(xié)商無(wú)果后可以利用法律武器維護(hù)甲方的利益。

2.2 投資管理

投資管理直接涉及投資的多少以及日后的收益問(wèn)題，因此甲方要重視對(duì)投資的管理。投資管理最重要的是工程變更管理，當(dāng)施工方申請(qǐng)工程變更時(shí)，甲方要及時(shí)與之協(xié)商，了解工程變更的原因，分析工程變更導(dǎo)致的投資變化，如果工程變更造成投資增加，則要慎重考慮，如果無(wú)法避免，則要明確責(zé)任，并通過(guò)簽訂合同附件的方式讓此次變更具有法律效力；同時(shí)應(yīng)避免施工方隨意提出工程變更申請(qǐng)的問(wèn)題[2]。

3 做好對(duì)項(xiàng)目監(jiān)理的管理

3.1 質(zhì)量監(jiān)督

為了保證工程施工的順利進(jìn)行，甲方要安排專(zhuān)門(mén)的技術(shù)人員對(duì)工程施工進(jìn)行監(jiān)督，保證施工單位能夠按照施工圖紙及施工合同的要求進(jìn)行施工。如果在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違約現(xiàn)象要及時(shí)進(jìn)行處理，避免影響到整個(gè)工程的質(zhì)量及進(jìn)度。甲方要監(jiān)督施工單位購(gòu)買(mǎi)施工材料，防止施工方為了降低成本購(gòu)買(mǎi)劣質(zhì)材料，讓施工單位出具相關(guān)的購(gòu)買(mǎi)證明，并且甲方可以通過(guò)私下調(diào)查的方式，保證施工材料的來(lái)源及施工材料的質(zhì)量。同時(shí)，施工單位所購(gòu)買(mǎi)的建筑材料都要交給甲方進(jìn)行審核，審核通過(guò)后才可以用于施工，如果施工材料不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，則要對(duì)劣質(zhì)材料進(jìn)行處理，并對(duì)施工單位做出相應(yīng)的警告或懲罰。

3.2 加強(qiáng)安全控制

在施工過(guò)程中，甲方要嚴(yán)格監(jiān)督施工安全。首先，施工單位要對(duì)施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，使施工人員了解相應(yīng)的安全規(guī)范，并在施工過(guò)程中嚴(yán)格遵守；其次，甲方人員要及時(shí)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行排查，避免存在易燃、易爆等安全隱患，對(duì)不符合安全施工要求的因素進(jìn)行整改，不能整改則要向上級(jí)部門(mén)提交申請(qǐng)，尋求解決措施，盡量避免出現(xiàn)安全事故；最后，要制訂合理的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于自覺(jué)遵守施工規(guī)范的人員要給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)對(duì)于不安全施工的人員要給予相應(yīng)的懲罰，盡可能地保證施工安全。施工安全與工程的投資收益等息息相關(guān)，甲方必須要加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的安全管理。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)營(yíng)收的重要項(xiàng)目，房地產(chǎn)工程甲方管理工作是指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化發(fā)展的關(guān)鍵工作，甲方的施工管理水平與整個(gè)工程的質(zhì)量、投資收益及工期等緊密相關(guān)，因此甲方必須對(duì)工程建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證工程質(zhì)量。