房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題及對策探討

孫楊

中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 北京 100089

引言

工程管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要組成部分，在明確建設(shè)區(qū)域之后，要設(shè)計(jì)出項(xiàng)目圖紙，當(dāng)一切準(zhǔn)備就緒之后，施工團(tuán)隊(duì)再進(jìn)入現(xiàn)場開展施工，還原設(shè)計(jì)圖中的設(shè)想，按照目前的設(shè)計(jì)方案和簽署合同對工程建設(shè)進(jìn)行科學(xué)管控，工程管理不只存在于某一特定環(huán)節(jié)，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目工程，因此，工程管理水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開始動(dòng)工之前，需要設(shè)計(jì)師對整體工程進(jìn)行全面規(guī)劃，制定設(shè)計(jì)圖紙，做充足的準(zhǔn)備。在這個(gè)過程中，要充分考慮各個(gè)層面的需求，尤其是工程的造價(jià)，項(xiàng)目工程的實(shí)施需嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)方案。因此，要提高對整體規(guī)劃的重視程度。在工程項(xiàng)目管理時(shí)期會(huì)牽扯到多方面問題，包括人員的調(diào)配、材料與設(shè)備的應(yīng)用。大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有工期長、設(shè)計(jì)范圍大的特點(diǎn)，施工環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，在某些方面難免出現(xiàn)矛盾。所以要科學(xué)調(diào)配人員，并加強(qiáng)各部門間的相互配合。

對工程質(zhì)量的檢驗(yàn)是工程管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，擁有了高質(zhì)量便具備了市場競爭的籌碼，質(zhì)量監(jiān)督是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，施工過程中要做好監(jiān)督并及時(shí)檢測。當(dāng)工程即將結(jié)束時(shí)，要進(jìn)行最后的驗(yàn)收工作，對工程整體的數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，檢查其是否達(dá)到了相應(yīng)要求。另外，工程部門要實(shí)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)，符合標(biāo)準(zhǔn)后才可進(jìn)行交付。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中存在的問題

2.1 管理體制不健全

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段，部分施工單位對工程管理缺乏正確的認(rèn)知，沒有足夠的重視，對工程管理的概念不清晰，實(shí)際工作中模仿其他工程項(xiàng)目的管理方式，未按照自身工程建設(shè)的實(shí)際情況進(jìn)行選擇，容易遺漏其中的一些重要環(huán)節(jié)，總的來說就是施工單位管理體制不夠完整，存在較多問題。建設(shè)初期和施工過程中的管理工作不吻合，無法對工程進(jìn)度與資金消耗情況進(jìn)行高效控制，致使工程建設(shè)的具體情況和設(shè)計(jì)方案有些許出入，比如：許多工作無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完工，工程建設(shè)成本偏高，致使?jié)q價(jià)，同工程建設(shè)初期的設(shè)想有較大差異，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目無法帶來較高的經(jīng)濟(jì)收益。

2.2 造價(jià)管理不科學(xué)

現(xiàn)階段，部分建立單位與設(shè)計(jì)單位之間缺乏良好的配合，甚至存在脫節(jié)的現(xiàn)象，導(dǎo)致各種設(shè)計(jì)問題在施工階段大量出現(xiàn)，出現(xiàn)變更圖紙多于施工圖紙的情況，浪費(fèi)了大量資金，引起管理混亂，部分建設(shè)單位不重視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性，屬于監(jiān)理工作的不到位，施工過程沒有制度保障其規(guī)范運(yùn)行[1]。

2.3 售后服務(wù)不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入大量的資金，人們在購買時(shí)通常會(huì)重視后續(xù)的維護(hù)與配套設(shè)施是否完備，我國多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段不具有品牌與售后服務(wù)意識(shí)，對一些已交房的商品房來說，若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，會(huì)出現(xiàn)售后維修不及時(shí)的情況。另外，對先前承諾的各種設(shè)施，也沒有按照約定兌現(xiàn)，易引發(fā)買賣雙方的矛盾，對房屋的接下來的銷售也很不利，這種方式限制了整體效益的發(fā)揮。

2.4 前期調(diào)研不充分

盲目進(jìn)行項(xiàng)目決策對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程具有較大危害，在項(xiàng)目工程建設(shè)初期，未開展相應(yīng)的調(diào)研，涉及項(xiàng)目市場情況、整體工程可得經(jīng)濟(jì)收益、工程運(yùn)轉(zhuǎn)對公司的損耗情況等內(nèi)容。部分建設(shè)單位在拿到土地使用權(quán)后直接開展工程建設(shè)，導(dǎo)致工程管理無法在建設(shè)初期發(fā)揮作用，引發(fā)接下來的工作中出現(xiàn)各種問題。工程會(huì)消耗大量的資金容易導(dǎo)致開發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，難以維持，項(xiàng)目不得不暫停。若建造的房屋戶型結(jié)構(gòu)簡單，地區(qū)建筑設(shè)置不科學(xué)，造價(jià)費(fèi)用偏高，會(huì)致使建設(shè)單位損失慘重，土地資源未發(fā)揮出相應(yīng)的價(jià)值。因此需對項(xiàng)目的可行性研究工作引起重視，確保項(xiàng)目建設(shè)滿足市場需求。

2.5 后期檢查不認(rèn)真

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)中存在普遍現(xiàn)象，即已建成的項(xiàng)目達(dá)不到相應(yīng)的要求，個(gè)別企業(yè)會(huì)通過行賄的方式想要順利通過嚴(yán)格的檢查，不想方設(shè)法提高工程質(zhì)量，而是采用各種投機(jī)取巧的方式，這是極其不負(fù)責(zé)任的，既不利于企業(yè)本身的發(fā)展，還不顧房屋使用者的人身安全，已經(jīng)涉嫌違法。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中問題的相應(yīng)對策

3.1 健全工程管理體制

在實(shí)際管理工作中，需要構(gòu)建一個(gè)完整的項(xiàng)目工程管理體制，有助于管理者根據(jù)相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行管理，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)際施工階段，工作人員還要認(rèn)真履行各項(xiàng)規(guī)定，保證施工安全。在具體項(xiàng)目投入建設(shè)之前，要為全部參與單位提供優(yōu)質(zhì)的交流平臺(tái)，不但有助于相互之間進(jìn)行溝通，還使得配合更加默契，在實(shí)際施工階段，要提升各部門之間的配合力度，加強(qiáng)溝通和交流，防止由于溝通原因減慢施工進(jìn)度，另外，要確定各個(gè)單位之間的權(quán)責(zé)，對產(chǎn)生的問題統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，確保工程施工能夠順利推進(jìn)，加強(qiáng)整體施工質(zhì)量。

3.2 完善項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭異常激烈，若想占據(jù)先機(jī)，價(jià)格是關(guān)鍵，所以在開發(fā)項(xiàng)目過程中需要對全過程進(jìn)行成本管理，對成本進(jìn)行有效控制，在項(xiàng)目規(guī)劃過程中，需做好整體的預(yù)算，對成本、銷售、利潤進(jìn)行精確控制，兼顧低成本與高質(zhì)量，在施工階段，要融入競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)的市場化。設(shè)立獎(jiǎng)懲制度，不管是投資方、施工方還是監(jiān)理方，都要強(qiáng)化現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證管理主要涉及現(xiàn)場簽證辦理與審核兩方面。這樣能夠從本質(zhì)上減少成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本包括設(shè)計(jì)費(fèi)用、建立費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用、造價(jià)費(fèi)用等，要在施工前進(jìn)行工程預(yù)算，在施工階段控制工程款項(xiàng)，落實(shí)三級簽證制度，在獲得三級負(fù)責(zé)人的審批后，代表方才可給施工單位簽證。做到嚴(yán)格把關(guān)，科學(xué)鑒證。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不斷增加，對專業(yè)經(jīng)營人才的需求量明顯加大，要大力吸納此類人才，充足企業(yè)的人才儲(chǔ)備，盡可能讓每個(gè)人都發(fā)揮出自身才能，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程要按照實(shí)際需要，特意組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)，此隊(duì)伍由各種專業(yè)技能人才所組成，在工作中術(shù)業(yè)有專攻，在建設(shè)過程中起到關(guān)鍵作用，解決碰到的各種困難，讓工程順利完成。組織管理人員參加培訓(xùn)課程，強(qiáng)化溝通管理的重要性。例如，在澆筑樓板過程中，因?yàn)榻煌ú槐悖炷翢o法及時(shí)送到，耽擱了大量時(shí)間，讓施工人員和設(shè)備等了較長時(shí)間，但當(dāng)運(yùn)來后，混凝土性質(zhì)發(fā)生改變，無法正常使用，導(dǎo)致施工單位損失慘重，引起不滿，運(yùn)輸公司與施工單位各執(zhí)一詞，爭執(zhí)不下，通過開發(fā)商的有效協(xié)調(diào)，雙方達(dá)成賠付協(xié)議，由此看出溝通的重要性，若可以及時(shí)溝通，便能很好避免類似事件出現(xiàn)。

3.3 保證基礎(chǔ)設(shè)施合格

房屋一般是人們花費(fèi)最大的投資，因此會(huì)對其質(zhì)量與性價(jià)比等多方面進(jìn)行慎重考慮，質(zhì)量達(dá)標(biāo)是房屋的最低保證。由于房屋建筑在剛建成的短時(shí)間內(nèi)是無法發(fā)現(xiàn)任何問題的，但長期居住后，質(zhì)量問題會(huì)暴露出來，所以在建造房屋時(shí)，需對施工人員、建材、設(shè)備等多方面進(jìn)行細(xì)致的管理，達(dá)到量化要求。另外，對房屋的各種基礎(chǔ)設(shè)施要一應(yīng)俱全，兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，保證暖通與排水方面的通暢。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對商品房的售后管理，主動(dòng)探尋業(yè)主的需求，并盡全力予以解決，安排專業(yè)的售后項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，對房屋出現(xiàn)的各種問題及時(shí)處理，對業(yè)主所提的建議深入探究，為以后的房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施提供參考[2]。

3.4 加強(qiáng)前期規(guī)劃管理

在項(xiàng)目建設(shè)初期，不可輕視工程管理工作，切實(shí)落實(shí)各項(xiàng)工作。初期的工程管理包括決策與設(shè)計(jì)兩個(gè)方面，要對市場現(xiàn)狀有基本的認(rèn)識(shí)，對市場可行性進(jìn)行深入探究，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠?qū)θ蘸蟮墓こ坦芾韯?chuàng)造有利條件，深刻理解市場環(huán)境的環(huán)境的發(fā)展規(guī)律，讓地產(chǎn)公司充分意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)對人們的居住環(huán)境和生活水準(zhǔn)起到重要作用，目前仍處在快速發(fā)展時(shí)期，要進(jìn)行科學(xué)的政策和規(guī)劃，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性，使房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，要找到確定的管控目標(biāo)，組建相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，對市場資源進(jìn)行大量采集，為做決定提供數(shù)據(jù)支持，增加決策正確率，緩和人們實(shí)際居住需求同城市建設(shè)之間的矛盾，有助于社會(huì)和諧發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)增長。

掌握房地產(chǎn)公司內(nèi)部的全部情況，有助于做出更具科學(xué)性的決策，最大限度降低公司所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)目的是為滿足市場需要，要充分考慮其整體性能，把節(jié)能、環(huán)保理念與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相結(jié)合，要深入考慮工程項(xiàng)目對環(huán)境與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生怎樣的沖擊，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方關(guān)系，以免工程變更會(huì)對拖延工期、浪費(fèi)資源。工程施工要按照設(shè)計(jì)圖認(rèn)真地執(zhí)行，保證項(xiàng)目建成后不會(huì)和預(yù)期有較大的偏差，要加強(qiáng)和施工單位的交流，采用動(dòng)態(tài)管理模式，不可遺漏任何一個(gè)環(huán)節(jié)，保證風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。

在整體工程設(shè)計(jì)時(shí)期就要嚴(yán)格考究，為讓客戶滿意，開發(fā)商要進(jìn)行多次市場調(diào)研，秉持適用性與經(jīng)濟(jì)性理念，同設(shè)計(jì)單位多次研討，提出合理方案，最后敲定室內(nèi)平面設(shè)計(jì)，讓室內(nèi)設(shè)計(jì)不管從哪個(gè)方面都符合市場需要，獲得良好成效，利于銷售。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，還要充分考慮項(xiàng)目所處地理位置，進(jìn)行合理的布局，盡可能節(jié)約成本，與設(shè)計(jì)方共同研究。方案是控制的根據(jù)，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有意識(shí)到合理規(guī)劃的意義，因此，要引起高度重視，根據(jù)具體情況制定出計(jì)劃，在建設(shè)時(shí)期，讓施工單位根據(jù)規(guī)劃方案，合理安排人員、設(shè)施與材料。

3.5 加大監(jiān)督管理力度

在工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，不能夠一味地追求施工速度，只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，要嚴(yán)格遵守建設(shè)單位的相關(guān)規(guī)定開展工作，不但加快了施工進(jìn)度還確保了施工質(zhì)量，按照實(shí)際情況和周邊環(huán)境適當(dāng)縮短工期。另外，各地政府不可太過干預(yù)房地產(chǎn)市場，確保能夠充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機(jī)制，在條件允許的情況下，可按照市場情況予以適度調(diào)節(jié)，不但能夠最大限度發(fā)揮出房地產(chǎn)市場本身的調(diào)節(jié)作用，還可逐步穩(wěn)住我國房地產(chǎn)市場。工作人員要在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中提升對整個(gè)過程的監(jiān)管力度，出現(xiàn)任何問題，要馬上同施工單位及時(shí)協(xié)商，對問題予以解決，構(gòu)建完整的監(jiān)管體系可促進(jìn)建筑業(yè)的良好發(fā)展，要明晰各方權(quán)責(zé)，在管理范疇當(dāng)中，確保房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督工作真正得到認(rèn)可，提高工程建設(shè)質(zhì)量。

施工質(zhì)量控制是施工管理工作中的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，負(fù)責(zé)管理的人員要有全局意識(shí)，協(xié)調(diào)好各參建單位，一同做好質(zhì)量控制工作，主要需做好三方面工作：一是根據(jù)相關(guān)合同對負(fù)責(zé)質(zhì)量管理的人員實(shí)行監(jiān)督，對其中重點(diǎn)部分根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格之后，才可開展下一道工序。對施工企業(yè)要嚴(yán)格監(jiān)管，確保各個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)量達(dá)標(biāo)，開展自我質(zhì)量控制，盡可能幫助解決建設(shè)單位在實(shí)際施工階段中碰到的各種技術(shù)難題，在技術(shù)層面確保工程質(zhì)量，妥善管理各種工程所需材料，嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)要求與規(guī)定。工程竣工不是單純的檢查建筑物，要確保整體工程完全滿足竣工要求，宣布竣工之前，要按照國家規(guī)定的質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，減少竣工時(shí)間，然后開展竣工結(jié)算。

工期控制也是極其重要的工作，由于其不但關(guān)乎建設(shè)單位與房地產(chǎn)公司的利益，更與消費(fèi)者的利益密不可分，是一個(gè)聯(lián)合體。因此要按照工程的具體情況對施工單位進(jìn)行監(jiān)督，設(shè)計(jì)出可行性強(qiáng)的進(jìn)度計(jì)劃?？墒褂媚M軟件對項(xiàng)目進(jìn)度開展管理，在方案的控制方面，要全力配合工作人員對工程進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題后，對產(chǎn)生原因進(jìn)行詳細(xì)分析，組織相關(guān)人員及時(shí)處理，保證對工期的把控。經(jīng)濟(jì)、政治、政策等因素都會(huì)對建筑業(yè)帶來較大的沖擊，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，不可忽視風(fēng)險(xiǎn)因素，要將各類風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽階段。在某些項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)期，發(fā)覺施工單位施工技術(shù)落后，方法不合適，還存在偷工減料的情況，要及時(shí)與其解約，同時(shí)另找一家信譽(yù)優(yōu)良的承包商，以免此種情況再次出現(xiàn)，使項(xiàng)目如期完成。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是全面的，要讓整個(gè)施工過程更加正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化，保證各個(gè)環(huán)節(jié)的正常銜接，對施工項(xiàng)目的高效管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)收益，并帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，要不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)制，盡量滿足人們的居住需要，促進(jìn)建筑行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。