淺論安置房項目的管理要點

衛(wèi)燕斌

西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 陜西 西安 710000

近年來隨著城市化進程加快，安置房項目的重要性和社會影響也得到了各界廣泛關(guān)注，每一個安置房項目都是一個民生工程和政治任務(wù)。曾經(jīng)老百姓印象中的安置房設(shè)計簡單、成本低廉、質(zhì)量差，然而隨著人們品質(zhì)意識的提高，安置房品質(zhì)已經(jīng)同商品房沒有差異，甚至某些方面已經(jīng)超越商品房。如何提升安置項目管理水平、做好安置房的管理，已經(jīng)是涉及無數(shù)回遷人希望以及一方穩(wěn)定的大事。

1 認清項目特點、明確管理思路

相對于商業(yè)開發(fā)項目，安置房項目與其存在諸多差異。首先安置房項目從設(shè)計方案按照安置政策設(shè)計戶型，如人均70m2，則設(shè)計戶型為140m2、105m2、70m2，方便每戶根據(jù)需求進行科學組合。其次戶型設(shè)計時，按照每種戶型的不同用途進行針對性的設(shè)計。最后，在建設(shè)過程中進行精細化管理，在品質(zhì)不變前提下加強成本管理，通過方案優(yōu)化及科學的籌劃，確保項目優(yōu)質(zhì)優(yōu)效[1]。

2 充分論證方案、滿足群體需求

與商品樓盤比較，回遷業(yè)主不僅是對戶型、動線、景觀以及房屋質(zhì)量等有較高的要求。還因其特殊的鄰里關(guān)系，以及幾代人形成的民風民俗等因素，會有很多特殊的要求。如在整體規(guī)劃考慮婚喪嫁娶、紅白喜事的宴請場所、戲樓、社區(qū)公廁等。大戶型考慮自住的舒適性、小戶型考慮便于出租等要求?？紤]商業(yè)的業(yè)態(tài)和便于經(jīng)營，從而保證安置項目真正符合回遷戶的需求，這些問題需要反復研究后確定，以免后期造成不必要的麻煩。

（1）落實明確的安置強度。在拆遷過程中，政府相關(guān)部門依照安置政策、拆遷補償標準以及安置戶的訴求，制定出詳細的拆遷安置方案。在進行方案指標確定前必須取得相關(guān)部門出具的正式文件，主要包含：安置戶數(shù)、戶型配比、配套建筑、交付標準等安置指標及關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

（2）充分論證落實安置標準。這些年來，安置項目的交付標準發(fā)生多次變化，以高新區(qū)為例：交付標準的最初構(gòu)想是保證最基本的生活需求，即簡裝交付(墻面刷乳膠漆、地面水泥壓光、衛(wèi)生間和廚房有最基本的衛(wèi)生潔具等)。但是實際交付中，這樣的標準不能滿足廣大群眾的要求，大量木門、瓷磚、馬桶拆除等，造成很大的浪費。因此交付標準一定要多聽取業(yè)主的意見，針對每一個項目的具體情況確定裝修和交付標準。

（3）高度關(guān)注安置指標的準確性。目前房管部門、規(guī)劃部門以及竣工測量部門分別執(zhí)行不同的面積計算規(guī)范，其中差異最大的就是外墻保溫和陽臺的計算規(guī)則，以陽臺面積計算為例：《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定“在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積”；《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定“封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺、挑廊、未封閉的入戶花園、空中花園等，不論其是否有柱，按其圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算”；《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》“建筑物（結(jié)構(gòu)主體內(nèi)外）的陽臺、露臺、設(shè)備平臺，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積” 。僅此一例，房屋在規(guī)劃報建、竣工測量以及房屋測量三個階段會出現(xiàn)很大的偏差。因此安置房項目要高度重視這個問題，確保房產(chǎn)證的面積等于或略大于承諾的安置面積[2]。

3 抓住現(xiàn)場重點、提高管理效率

安置房項目因其特殊性和社會影響，項目的質(zhì)量、進度以及現(xiàn)場安全文明施工的管理標準要有更高更嚴格的要求。因此在正常的管理外，幫助業(yè)主成立監(jiān)督小組，共同參與現(xiàn)場管理。同時設(shè)立工地開放日，歡迎業(yè)主到施工現(xiàn)場觀摩，虛心接受好的建議，進一步做好產(chǎn)品。

3.1 安全、文明管理方面的主要舉措

（1）安全生產(chǎn)責任制落實方面，積極建立健全本單位安全生產(chǎn)責任制。按照“誰主管，誰負責”的原則，層層分解、落實安全責任。

（2）重大危險源選用上須經(jīng)項目部和監(jiān)理單位同意且選用知名品牌，加強對專項施工方案的審批檢查，定期對特種作業(yè)人員的持證上崗情況進行檢查、監(jiān)控。

（3）員工安全教育及培訓方面，嚴格落實安全三級教育，對新進場的操作人員由總包單位負責定期進行入場安全教育并進行書面交底，留取影像資料。

3.2 質(zhì)量管理方面的主要舉措

采取“事前預(yù)防、事中監(jiān)控、事后檢查”的方針進行質(zhì)量把控，與安置戶監(jiān)督小組，全過程監(jiān)管施工現(xiàn)場的建設(shè)行為和施工質(zhì)量。聘請第三方實測實量單位，通過第三方的實測實量評價，對工程全過程進行考評和監(jiān)管，從而形成“五位一體”的質(zhì)量管理體系。

3.3 進度控制方面的主要舉措

（1）項目正式開工前，組織論證，借鑒以往施工經(jīng)驗，確定項目開發(fā)順序，交通流向。

（2）采取“施工進度動態(tài)監(jiān)控預(yù)警體系”，對單項工程中人員投入和完成時間節(jié)點進行動態(tài)監(jiān)控，對于關(guān)鍵工序的進度滯后情況分級預(yù)警，從而確保整體施工進度在可控范圍內(nèi)。

（3）制定實施施工工序標準化，使現(xiàn)場作業(yè)趨于流水化，從而確保開發(fā)計劃中的大節(jié)點按時完成。

4 提前籌劃、規(guī)避風險，確保順利回遷

由于安置項目具有工期緊、任務(wù)重以及一次回遷量大的特點，因此項目提前籌劃整體回遷工作。在已經(jīng)交付的項目中都會出現(xiàn)一些諸如賠付爭議、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等問題，影響回遷工作順利進行，因此交付前首先要取得所有竣工驗收手續(xù)，其次進行反復的分戶驗收和消缺驗收，其三制定詳細的交付方案，其四做好百問百答培訓和房屋說明書等相關(guān)資料，最后由政府主管部門牽頭、村委會、物業(yè)公司和參建方共同完成交付工作。

5 結(jié)束語

安置房項目因其特殊性容易引發(fā)群訪群訴事件，其交房節(jié)點、人身安全事故、市政配套到位、房屋質(zhì)量等環(huán)節(jié)都會影響回遷工作，因此作為建設(shè)者，狠抓管理要點，注重過程管控，才能建造出群眾滿意的工程。