淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目交付質(zhì)量問題管控

張海波

長(zhǎng)沙市望城區(qū)斑馬湖土地開發(fā)有限公司 湖南 長(zhǎng)沙 410200

引言

現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從黃金時(shí)代進(jìn)入了青銅時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)率的降低必將驅(qū)動(dòng)低成本、高周轉(zhuǎn)。中國(guó)人口老齡化必將造成勞動(dòng)力的緊缺，勞動(dòng)力的緊缺必將造成勞務(wù)的管控難度和工人匠心精神的缺失。房地產(chǎn)工程質(zhì)量管控確實(shí)存在現(xiàn)實(shí)難度，但是依然看到很多房地產(chǎn)公司，尤其是品牌房地產(chǎn)公司在質(zhì)量管控上面做了很多努力。質(zhì)量管控體系和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化的打造、新工藝工法的打造、業(yè)主開放日的推廣、裝配式建筑和產(chǎn)業(yè)機(jī)器人的推動(dòng)，讓我們一步步地看到了房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管控的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，也讓我們看到了房地產(chǎn)開發(fā)公司未雨綢繆的前瞻性和自信。我們堅(jiān)信，在行業(yè)的千錘百煉下和市場(chǎng)的考驗(yàn)下，房地產(chǎn)行業(yè)必須也必將崇尚質(zhì)量、注重品質(zhì)和服務(wù)。質(zhì)量管控人員將被越來越重視，迎來一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇期和上升期，交付物業(yè)質(zhì)量將得到逐步提升和改善，滿足人民日益增長(zhǎng)的品質(zhì)需求。

1 質(zhì)量管控體系和標(biāo)準(zhǔn)化的建立

現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司均建立了自己的質(zhì)量管控體系和質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)。基本上形成了集團(tuán)—區(qū)域—項(xiàng)目的三級(jí)管控體系，形成了一系列的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、建筑、機(jī)電、裝修、園林的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)。但是存在以下弊端：①為管控而管控。上級(jí)管理部門為了隨時(shí)掌握項(xiàng)目的質(zhì)量狀況，制定了一系列的管理表格要求項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理工程師填報(bào)，讓項(xiàng)目管理工程師耗費(fèi)大量的精力進(jìn)行表格的填報(bào)工作，有時(shí)甚至為了規(guī)避責(zé)任瞞報(bào)、誤報(bào)。很多名企運(yùn)用智能系統(tǒng)進(jìn)行質(zhì)量管控，要求項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師在系統(tǒng)中進(jìn)行項(xiàng)目工程質(zhì)量情況填報(bào)，也可能犯同樣錯(cuò)誤。②管控體系和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)雖完善，但不能落地。在工程實(shí)施的過程中，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)未充分進(jìn)行宣貫，未能取得施工單位和班組的共識(shí)，或者施工單位和班組因成本管控的原因有抵觸情緒，造成質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在推行中阻力重重，再加上進(jìn)度的壓力逐步弱化標(biāo)準(zhǔn)的落地性，最終不了了之。

質(zhì)量管控體系和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行要從以下幾方面著手：①質(zhì)量管控工具表格不宜太多，關(guān)鍵性質(zhì)量問題：如滲水、開裂、結(jié)構(gòu)實(shí)體尺寸、層高的施工記錄可以使用表格進(jìn)行管控。其中層高應(yīng)按有代表性的自然間抽查1%，且不應(yīng)少于3間。②加強(qiáng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的宣貫，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要符合實(shí)際情況，標(biāo)準(zhǔn)要寫進(jìn)合同中，超出相關(guān)規(guī)范和相應(yīng)的構(gòu)造做法預(yù)算中要相應(yīng)計(jì)費(fèi)，要對(duì)施工單位和班組進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)和宣傳，要得到施工方和班組的高度認(rèn)同?？梢栽谑┕ず贤性O(shè)置關(guān)于質(zhì)量的獎(jiǎng)罰條款，條款能嚴(yán)格執(zhí)行落地。③要嚴(yán)格實(shí)行樣板制度，鋼筋、支模架、砌體、抹灰、機(jī)電安裝、精裝修、園林綠化等樣板的制作和驗(yàn)收除了是一次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的宣貫，還能在樣板驗(yàn)收中找出設(shè)計(jì)上的缺陷，更是一次班組和操作工人優(yōu)勝劣汰的甄選過程。樣板不能通過監(jiān)理單位、業(yè)主方的驗(yàn)收就不能進(jìn)行下道工序，也是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的捍衛(wèi)?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商還制作了異地樣板，望能打造工廠化的樣板工程。④加強(qiáng)檢查制度，建立監(jiān)理、建設(shè)單位工程師、區(qū)域、集團(tuán)、第三方的檢查制度，檢查結(jié)果實(shí)行評(píng)分制，直接與工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰、工程款支付掛鉤。對(duì)一線工程師賦能管理，責(zé)權(quán)分明，對(duì)一線工程師賦予質(zhì)量管控壓力和管控權(quán)利，調(diào)動(dòng)工程師積極性。充分發(fā)揮監(jiān)理作用，建設(shè)單位可在監(jiān)理合同設(shè)置“X+1”的監(jiān)理費(fèi)用，其中1是指按照建筑面積設(shè)置1元每平方米的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，用作對(duì)監(jiān)理工程師現(xiàn)場(chǎng)管控效果的一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，這樣可以調(diào)動(dòng)監(jiān)理工程師的積極性。⑤打造系統(tǒng)化的管控體系，從監(jiān)理工程師、總監(jiān)、建設(shè)方工程師、公司領(lǐng)導(dǎo)均要強(qiáng)化質(zhì)量管控意識(shí)，任何一關(guān)均要把控嚴(yán)，如果有一關(guān)出現(xiàn)問題，這個(gè)系統(tǒng)會(huì)崩潰。因此要求管控鏈條上的每個(gè)人要目標(biāo)一致、思路一致、動(dòng)作一致，這樣才不會(huì)讓人鉆空子，才不會(huì)掉鏈子。⑥加強(qiáng)交付后評(píng)估和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，一個(gè)好的管理人員和公司，會(huì)在管理中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在后期的管理中改進(jìn)，通過不斷的后評(píng)估、復(fù)盤、改進(jìn)，不斷循環(huán)、不斷提升，讓管控體系、制度、標(biāo)準(zhǔn)、管理人員水平不斷提升，質(zhì)量管控越做越好。⑦建立完善的供應(yīng)商評(píng)估體現(xiàn)，項(xiàng)目完工后，根據(jù)項(xiàng)目施工情況和交付情況公平公正地評(píng)估供應(yīng)商，要讓項(xiàng)目一線管理人員在評(píng)估中占有較大的比重。評(píng)估優(yōu)秀的供應(yīng)商加強(qiáng)后續(xù)合作，并在后續(xù)的合作中給予更優(yōu)惠的條件，不合格的供應(yīng)商要求其改進(jìn)或者淘汰[1]。

2 交付重點(diǎn)質(zhì)量問題管控措施

（1）設(shè)計(jì)優(yōu)化。從設(shè)計(jì)對(duì)一些質(zhì)量問題進(jìn)行預(yù)防控制，比如設(shè)計(jì)全混凝土外墻、衛(wèi)生間墻體根部設(shè)計(jì)防水反坎、屋面女兒墻底部設(shè)計(jì)鋼筋砼結(jié)構(gòu)、門窗上沿設(shè)置鷹嘴等西部構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、墻體陰陽角處應(yīng)做成圓角或45度坡角，其尺寸應(yīng)根據(jù)卷材品種確定，均可有效地預(yù)防滲漏。另設(shè)計(jì)原始依據(jù)資料要完善，比如講地下工程的防水設(shè)計(jì)，應(yīng)根據(jù)工程的特點(diǎn)和需要，搜集下列資料：①最高地下水位的高程、出現(xiàn)的年代，近幾年的實(shí)際水位高程和隨季節(jié)變化情況；②地下水類型、補(bǔ)給來源、水質(zhì)、流量、流向、壓力；③工程地質(zhì)構(gòu)造，包括巖層走向、傾角、節(jié)理及裂隙，含水地層的特性、分布情況和滲透系數(shù)、溶洞及餡穴，填土區(qū)、濕餡性土和膨脹土層等情況，設(shè)計(jì)前要盡量收集齊全和準(zhǔn)確。很多大型地產(chǎn)公司的研發(fā)部門在細(xì)部節(jié)點(diǎn)方面也投入了大量的精力，在項(xiàng)目管理中結(jié)合實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，形成了一些關(guān)鍵部位的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)做法，并在項(xiàng)目上實(shí)驗(yàn)推廣，取得了一定的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)上的效果。

（2）采用四新技術(shù)。鋁合金模板、智能爬架、高精砌體、同層排水、全現(xiàn)澆混凝土外墻等“四新”技術(shù)的應(yīng)用在質(zhì)量管控中發(fā)揮了越來越多的作用。大型房企碧桂園集團(tuán)也在積極推行四新技術(shù)，采用具有精品質(zhì)、高速度、低成本的SSGF新建造技術(shù)成套工法提升產(chǎn)品品質(zhì)，縮短建造周期，響應(yīng)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化的號(hào)召。碧桂園集團(tuán)創(chuàng)辦人也是熱心于新材料的研究，個(gè)人還申請(qǐng)了一些專利，其設(shè)計(jì)的防臭、成本低的塑料地漏更是在碧桂園所有的項(xiàng)目里進(jìn)行使用。針對(duì)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)日益老齡化，從事建筑行業(yè)的勞動(dòng)力也是越來越少，碧桂園也是投入重資建立廣東博智林機(jī)器人有限公司，計(jì)劃打造智能機(jī)器人來代替農(nóng)民工造房子，在質(zhì)量管控上，相信機(jī)器人比人力能更好地進(jìn)行管控[2]。

3 原材料管控

在工程質(zhì)量管控中，選用合適的原材料并把控好質(zhì)量是很關(guān)鍵的一步。比如說，不宜外墻和衛(wèi)生間使用蒸壓混凝土砌塊，因?yàn)檎魤夯炷疗鰤K的吸水性強(qiáng)，施工完成后易滲水，采用頁巖多孔磚更適宜。市面上的防水材料也是五花八門，質(zhì)量參差不齊，建議選用市場(chǎng)知名度較高的品牌，材料質(zhì)量有更高的保障。在工程施工原材料管控中，做好材料的選樣、報(bào)驗(yàn)、驗(yàn)收、抽樣送檢、復(fù)試的工作，避免不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。

4 施工樣板的管控

項(xiàng)目管理部建立施工樣板管控制度，新的工序和新的施工班組進(jìn)場(chǎng)后在大批量施工前進(jìn)行樣板施工，并進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，樣板驗(yàn)收不合格，嚴(yán)禁進(jìn)行大批量施工。從鋼筋、支模架、混凝土、砌體、抹灰、防水、鋪貼、機(jī)電安裝等工序均需進(jìn)行樣板施工，樣板施工中不但對(duì)工人明確了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，也反映了工人的操作水平、對(duì)工人優(yōu)勝劣汰，還要反映出設(shè)計(jì)中存在的缺陷，把設(shè)計(jì)中存在的缺陷在大批量施工前解決，避免后期的返工和經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)。大批量施工時(shí)嚴(yán)格按照已驗(yàn)收合格的樣板質(zhì)量進(jìn)行管控，避免質(zhì)量管理失控。

5 質(zhì)量的過程管控

質(zhì)量管控中，人的因素很關(guān)鍵，要做好每個(gè)部位、每個(gè)過程的全方位管控。施工之前要做好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求和技術(shù)交底，工作面要達(dá)到移交的標(biāo)準(zhǔn)，原材料要驗(yàn)收合格，施工的機(jī)械設(shè)備要性能可靠，班組要做好自檢和交互檢，施工單位質(zhì)檢員要做好過程管控，監(jiān)理要做好監(jiān)管和隱蔽驗(yàn)收工作。專業(yè)的地產(chǎn)公司還聘請(qǐng)專業(yè)的人才，建立自己的工程管理團(tuán)隊(duì)和管控體系，大型的房地產(chǎn)公司還邀請(qǐng)專業(yè)能力強(qiáng)的第三方對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，管控環(huán)節(jié)是足夠多。整個(gè)質(zhì)量管控系統(tǒng)要有效地運(yùn)行，每個(gè)人是全系統(tǒng)里面的螺絲釘，其中任何一個(gè)螺絲釘沒有有效地發(fā)揮作用，會(huì)影響整個(gè)系統(tǒng)的有效管控，會(huì)影響工程的施工質(zhì)量。

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管控是一項(xiàng)很細(xì)致很復(fù)雜的工作，如何能夠做好順利的交付，需要每個(gè)人精心的付出和努力。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付中因質(zhì)量問題產(chǎn)生的投訴和維權(quán)事件越來越多，加強(qiáng)質(zhì)量管控越來越重要，很多優(yōu)秀的開發(fā)商和施工單位在工程管理中總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，建立了很好的管控體系和管控標(biāo)準(zhǔn)。工程質(zhì)量的管控是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，管理人員既要懂技術(shù)、還要懂管理，還要具備很強(qiáng)的責(zé)任心。企業(yè)在工作中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，樹立標(biāo)準(zhǔn)、完善管控體系，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的管理，這樣才能不斷在質(zhì)量管控上取得進(jìn)步。