房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制探析

藍(lán)海

大連黃渤海海洋測繪數(shù)據(jù)信息有限公司，中國·遼寧 大連 116013

1 引言

隨著城市發(fā)展的不斷加劇，城市房屋征收的工作量越來越大，關(guān)于房屋征收改造人們最關(guān)注的問題是能否得到公平、客觀、合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，房屋的面積直接關(guān)系到房屋征收的補(bǔ)償價(jià)值，所以房屋測繪工作變得尤為重要。根據(jù)房屋地點(diǎn)環(huán)境及房屋的使用情況給予被征收人合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以促進(jìn)房屋征收改造工作的順利進(jìn)行[1]。

2 房屋測繪概述

房產(chǎn)測繪是采用測繪科學(xué)技術(shù)，按照房產(chǎn)管理的要求和需要，對房屋及其用地的位置、權(quán)屬、權(quán)界、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)狀等信息進(jìn)行采集、處理、存儲(chǔ)和應(yīng)用的一門學(xué)科。它測定的范圍是房屋及房屋相關(guān)的土地，運(yùn)用測繪儀、測繪技術(shù)和相應(yīng)的測繪手段測定房屋、土地及房地產(chǎn)自然情況、歸屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量及使用狀況。房屋測繪可以分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪，房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是一個(gè)地區(qū)內(nèi)、大范圍、整體建立房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)基礎(chǔ)分部平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪是在房地產(chǎn)管理、經(jīng)營、開發(fā)及其他管理過程中需要測繪的房地產(chǎn)分戶平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、薄、數(shù)據(jù)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等活動(dòng)有密切關(guān)系。房屋測繪工作對測繪人員的素質(zhì)以及單位的測繪資質(zhì)都有較高要求，必須具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)才能勝任。根據(jù)中國的法律法規(guī)明確規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測繪資質(zhì)的隊(duì)伍不能從事房產(chǎn)測繪工作。只有經(jīng)過國家和官方機(jī)構(gòu)審核和認(rèn)可后，并取得房產(chǎn)測繪資質(zhì)，才能從事法律效力的房屋測繪工作。

3 房產(chǎn)測繪呈現(xiàn)的新特點(diǎn)

3.1 法定性強(qiáng)，作用深遠(yuǎn)

房地產(chǎn)測繪的合法性主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)需求與成果應(yīng)用兩個(gè)方面。用規(guī)劃部門頒發(fā)的施工許可證測繪房產(chǎn)必須符合商業(yè)用地要求，檢測結(jié)果為合法數(shù)據(jù)，供開發(fā)方及業(yè)主參考。房地產(chǎn)測繪成果完成登記后，即成為不動(dòng)產(chǎn)。

3.2 技術(shù)性強(qiáng)，操作煩瑣

房地產(chǎn)測繪是綜合運(yùn)用建筑學(xué)、房地產(chǎn)登記以及測繪等多種知識(shí)的復(fù)雜工作，因此對工作人員有較強(qiáng)的要求，需要具有較高的綜合能力和知識(shí)。另外，在業(yè)務(wù)層面上，房地產(chǎn)現(xiàn)場測繪工作是分散而冗長的，包含著繪圖、圖點(diǎn)屬性、分區(qū)、戶數(shù)、面積統(tǒng)計(jì)、數(shù)字等內(nèi)容，對細(xì)節(jié)的要求非常高。

3.3 政策關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

在進(jìn)行房產(chǎn)測繪過程中，政策的支持是必不可少的，很多房產(chǎn)測繪中的數(shù)據(jù)都是根據(jù)政府細(xì)化的要求進(jìn)行的，所以房產(chǎn)測繪監(jiān)理工作，與政策要求的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)。其中，人防工程、房屋登記、民航等都與房產(chǎn)測繪有著或多或少的關(guān)聯(lián)，充分了解房產(chǎn)測繪監(jiān)理工，可以全面了解城市規(guī)劃。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司在申請首次取得房屋所有權(quán)登記時(shí)，要對公共區(qū)域、事業(yè)單位和房地產(chǎn)服務(wù)提供者進(jìn)行登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行登記；房地產(chǎn)管理區(qū)域需要獨(dú)立登記的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)標(biāo)明，不得劃分為共用部分[2]。

4 房產(chǎn)測繪中測繪面積的重要意義

4.1 房屋測繪可以為保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人權(quán)益提供一定依據(jù)

房產(chǎn)測繪中測繪面積的重要意義之一是房屋測繪可以為保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人權(quán)益提供一定依據(jù)。產(chǎn)權(quán)糾紛屬于較為常見的房產(chǎn)糾紛之一，在產(chǎn)權(quán)糾紛中很多產(chǎn)權(quán)問題解決起來十分困難，使得糾紛中產(chǎn)權(quán)人維權(quán)難度比較大。中國憲法明確規(guī)定：“國家保護(hù)公民合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)?！睘榱吮M可能最大化確保產(chǎn)權(quán)人的合法利益不受侵害，在面對房屋糾紛處理上，相關(guān)部門會(huì)嚴(yán)格按照中國相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)，來處理產(chǎn)權(quán)糾紛。

相關(guān)部門在處理過程中需要以實(shí)際產(chǎn)權(quán)情況為依據(jù)，房地產(chǎn)測繪可以獲得房產(chǎn)實(shí)際情況測繪圖，為房產(chǎn)糾紛提供實(shí)際材料，便于相關(guān)部門可以根據(jù)測繪圖結(jié)果，結(jié)合法律劃清不同產(chǎn)權(quán)人具體房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)范圍、產(chǎn)權(quán)邊界等，為產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步明確及相關(guān)產(chǎn)權(quán)人權(quán)益邊界等提供有力證據(jù)，對于解決房產(chǎn)糾紛，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益等具有重要意義。

例如，李先生與某市某開發(fā)商簽訂商品房內(nèi)售合同。合同第二條規(guī)定：“甲方（開發(fā)商）向乙方（李先生）交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提供測繪部門的實(shí)測面積數(shù)據(jù)?！痹摵贤诹鶙l還規(guī)定：“除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方時(shí)，乙方有權(quán)向甲方追繳違約金。違約金支付時(shí)間自2005年5月25日起，至實(shí)際交付日期為止，每延期一日，甲方按乙方已支付的房屋價(jià)款金額的萬分之一向乙方支付違約金?！比欢诮皇鄯课莺?，開發(fā)商卻遲遲不能按合同約定向買家提供商品房的實(shí)測面積報(bào)告，只提供了一份項(xiàng)目合作方開具的無公章，日期模糊的《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》，氣憤的李先生因此將開發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金，并提供有資質(zhì)的測繪部門所出具的房屋實(shí)測面積數(shù)據(jù)報(bào)告。法院判決開發(fā)商違約賠款，這個(gè)案例就說明房屋測繪數(shù)據(jù)具有法律效應(yīng)。開發(fā)商不能提供具有資質(zhì)的房屋測繪數(shù)據(jù)，當(dāng)事人可以對其實(shí)行法律權(quán)益[3]。

4.2 測繪技術(shù)在房產(chǎn)巡查執(zhí)法中的應(yīng)用價(jià)值

房產(chǎn)測繪中測繪面積的重要意義之二是測繪技術(shù)在房產(chǎn)巡查執(zhí)法中的應(yīng)用價(jià)值。中國在房產(chǎn)管理中設(shè)立了專門的房產(chǎn)的巡查執(zhí)法部門，其主要工作就是對房產(chǎn)的使用進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)察，對房產(chǎn)的分配進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)察，也就是說只要是涉及房產(chǎn)的工作都要進(jìn)行監(jiān)察和管理，確保房產(chǎn)使用的科學(xué)性和合理性。堅(jiān)決杜絕一切不合理、不合法使用房產(chǎn)的行為，是房產(chǎn)巡查執(zhí)法部門的準(zhǔn)則。由于需要對多處房產(chǎn)的使用進(jìn)行監(jiān)察，如何每天進(jìn)行實(shí)地勘察和監(jiān)管，將會(huì)需要大量的監(jiān)察人員和設(shè)備。如果在巡查執(zhí)法過程中通過使用測繪技術(shù)對各處房產(chǎn)的使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)全面的監(jiān)管，能夠大量減少監(jiān)管人員的工作量，加快巡查監(jiān)管的時(shí)間，提升監(jiān)管的效率。另外，使用先進(jìn)的測繪技術(shù)對房產(chǎn)的各項(xiàng)信息進(jìn)行自動(dòng)化的監(jiān)管，利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行監(jiān)管信息的分析，能夠有效提高房產(chǎn)巡查執(zhí)法的質(zhì)量，提高中國在房產(chǎn)巡查執(zhí)法的水平，也會(huì)促進(jìn)房產(chǎn)科學(xué)、合理的發(fā)展[4]。

5 房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

5.1 聯(lián)合測繪實(shí)施策略

5.1.1 明確要點(diǎn)

聯(lián)合測繪要對測繪流程與標(biāo)準(zhǔn)加以統(tǒng)一，結(jié)合工程建設(shè)項(xiàng)目，明確竣工驗(yàn)收階段的點(diǎn)，聯(lián)合測繪項(xiàng)目要將核實(shí)測量、人防測量、不動(dòng)產(chǎn)測量加以合并，通過建設(shè)單位委托一家具備相應(yīng)測繪資質(zhì)（包含工程測量、不動(dòng)產(chǎn)測繪，其中工程測量要涵蓋控制、地形、規(guī)劃等不同的專業(yè)子項(xiàng)；不動(dòng)產(chǎn)測繪要涵蓋地籍測繪與房產(chǎn)測繪等相關(guān)專業(yè)的子項(xiàng)）的測繪服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，要推行標(biāo)準(zhǔn)化的方法，統(tǒng)一數(shù)據(jù)，測繪報(bào)告，分時(shí)進(jìn)行。成果共享要建立新的模式，測繪市場要建立新的競爭機(jī)制，以保證測繪服務(wù)水平和測繪質(zhì)量，減少測繪環(huán)節(jié)所用時(shí)間，降低測繪需求方的成本，提高建設(shè)工程項(xiàng)目的行政審批效率。

5.1.2 統(tǒng)一測繪標(biāo)準(zhǔn)

測繪采用傳統(tǒng)的模式，工程建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)、地籍依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，因此測繪結(jié)果會(huì)有一定的差異，測繪難以統(tǒng)一管理。聯(lián)合測繪中要對測繪標(biāo)準(zhǔn)加以統(tǒng)一，以保證測繪成果可以共享，并對施工區(qū)域的面積計(jì)算、綜合測繪、不動(dòng)產(chǎn)測繪、地籍測繪、測繪坐標(biāo)等統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。工程建設(shè)、土地資源、房地產(chǎn)、消防與人防、規(guī)劃等不同部門的測繪要保證內(nèi)容與成果的統(tǒng)一。

5.1.3 建立測繪管理平臺(tái)

在建立測繪管理平臺(tái)時(shí)，要保證聯(lián)合測繪功能的實(shí)現(xiàn)，需要發(fā)揮新技術(shù)的作用。例如，智能化測繪系統(tǒng)的應(yīng)用可以提升測繪質(zhì)量，可以構(gòu)建管理平臺(tái)，由國土規(guī)劃部門、住建管理部門、人防等部門等相關(guān)單位聯(lián)合，共同完成測繪工作方案，將有關(guān)竣工驗(yàn)收的相關(guān)內(nèi)容，包括驗(yàn)收測量、人防測量、不動(dòng)產(chǎn)測繪等加以合并，建立綜合性聯(lián)合測繪管理體系。管理要明確相關(guān)的流程，保證新技術(shù)的應(yīng)用效果。聯(lián)合測繪要發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，保證管理平臺(tái)的適用性，要科學(xué)處理好不同分支系統(tǒng)的銜接，保證系統(tǒng)的兼容性。信息管理平臺(tái)要改革項(xiàng)目審批流程（內(nèi)容要針對立項(xiàng)、竣工驗(yàn)收、設(shè)施接入服務(wù)），還要針對房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施[5]。

5.2 規(guī)劃標(biāo)注的上空，應(yīng)考慮其不同性質(zhì)分別處理

一般而言，規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的上空符號(hào)的區(qū)域，在房產(chǎn)面積測繪中均屬于不計(jì)算建筑面積的范圍，但也有例外。結(jié)合案例分析：一幢住宅樓中設(shè)計(jì)有復(fù)式躍層的戶型，在該復(fù)式躍層戶型內(nèi)設(shè)置的套內(nèi)樓梯有L型、U型、旋轉(zhuǎn)樓梯等多種布置情況，規(guī)劃核準(zhǔn)圖復(fù)式上層層面在樓梯梯段圍合的區(qū)域中表達(dá)“上空”符號(hào)。此“上空”符號(hào)與一般意義上的客廳“上空”是有區(qū)別的，不應(yīng)簡單按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖標(biāo)注的“上空”做不計(jì)算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業(yè)術(shù)語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動(dòng)卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計(jì)算此復(fù)式戶型的套內(nèi)面積時(shí)，該建筑部位雖規(guī)劃核準(zhǔn)圖標(biāo)注為“上空”，也應(yīng)按照設(shè)計(jì)的建筑功能計(jì)算入該戶套內(nèi)面積中[6]。

5.3 規(guī)劃標(biāo)注“前室”計(jì)算全面積或半面積的判斷

在房產(chǎn)面積預(yù)測繪時(shí)，遇見此類開敞設(shè)計(jì)的“前室”，就需要結(jié)合其實(shí)際的建筑形式加以分析，從前述的設(shè)計(jì)要求中可以發(fā)現(xiàn)，“前室”的不封閉結(jié)構(gòu)是基于消防設(shè)計(jì)的需要。因此，房產(chǎn)面積計(jì)算時(shí)不應(yīng)按照封閉與否來判斷全、半面積，應(yīng)從該前室屬于何種性質(zhì)的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計(jì)算全面積，若是處于房屋主體結(jié)構(gòu)外，那么該“前室”類似于陽臺(tái)的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應(yīng)按照半面積計(jì)算處理。

5.4 對測繪機(jī)構(gòu)總體情況進(jìn)行考察

對測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面地考察是保證房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的重要前提?？疾靸?nèi)容包括，測繪單位的資質(zhì)、管理水平、規(guī)模、獲獎(jiǎng)情況等，通過建立信用評價(jià)、質(zhì)量管理體系或綜合管理體系，更好地對測繪機(jī)構(gòu)未來開發(fā)的數(shù)量進(jìn)行調(diào)整。為測繪機(jī)構(gòu)投標(biāo)人的資格奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障。

6 測繪技術(shù)在房產(chǎn)測繪與土地資源管理過程中的未來展望

隨著中國計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)以及智能技術(shù)等科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)行創(chuàng)新改革的大環(huán)境下，測繪技術(shù)也正在經(jīng)歷著全面的變革。測繪技術(shù)最初的發(fā)展和變革源于19世紀(jì)80年代，發(fā)展到現(xiàn)在其在房產(chǎn)測繪與土地資源管理中的技術(shù)水準(zhǔn)相比80年代已經(jīng)達(dá)到了很高的水準(zhǔn)，期間為房產(chǎn)測繪與土地資源管理的工作做出了很大的貢獻(xiàn)，有效促進(jìn)了房產(chǎn)測繪與土地資源管理水平的提高。但是，在未來的發(fā)展過程中，測繪技術(shù)仍然需要不斷地進(jìn)行提升。

關(guān)于測繪技術(shù)未來在土地管理過程中的主要發(fā)展方向，筆者認(rèn)為測繪技術(shù)未來發(fā)展基礎(chǔ)，依舊會(huì)需要多種科學(xué)技術(shù)的共同支持，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和共同發(fā)展與進(jìn)步。測繪技術(shù)在發(fā)展方向上會(huì)朝著更加智能化、自動(dòng)化、科學(xué)化、網(wǎng)絡(luò)化等方面進(jìn)行發(fā)展，使房產(chǎn)測繪與土地資源管理工作更加的便捷與科學(xué)，進(jìn)一步提升房產(chǎn)測繪與土地資源管理工作的水平。

7 結(jié)語

總之，房產(chǎn)預(yù)測繪工作就需要與時(shí)俱進(jìn)地不斷提升自身專業(yè)水平，了解關(guān)于房屋建筑設(shè)計(jì)、消防設(shè)計(jì)等相關(guān)專業(yè)知識(shí)，清楚的判斷實(shí)踐中所面對的建筑部位究竟適用房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)定中的哪些條款，從而做出合理的判斷。畢竟房產(chǎn)預(yù)測繪工作的成果都將運(yùn)用到不動(dòng)產(chǎn)銷售、抵押的依據(jù)，一個(gè)合規(guī)、合理的房產(chǎn)預(yù)測繪成果才能直面房屋購買者挑剔的目光。