基于城中村改造之下動遷安置住宅及商業(yè)配套的設(shè)計思考

錢 雯

上海建筑設(shè)計研究院有限公司 上海 200041

1 城中村改造項目概述

城中村改造指的是根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是由地區(qū)城市化進程過快導致的，相關(guān)城市對于建設(shè)布局把控的嚴謹以及為了滿足城市未來發(fā)展的需求，將城市的整體進程建立到了農(nóng)村地表面積的基礎(chǔ)上，這樣便使得農(nóng)村被城市所包圍，成為名副其實的城中村，而如若不對城中村進行改造的話則會對整個城市經(jīng)濟的發(fā)展都造成嚴重的影響，大幅度降低了城市發(fā)展的整體速度。

1.1 城中村存在的問題

1.1.1 治安壓力較大

在大多數(shù)城中村中都存在著治安壓力較大的問題，這一方面是因為城中村的人員較為密集，很多在城市里打工的人為了低廉的房價選擇在城中村居住[1]，這就使得城中村里的居民魚龍混雜；另一方面，城中村中的建筑密度大，布局混亂，各種房屋的建設(shè)沒有特定的標準，在進行治安管理的時候，治安管理人員也無法很好地將城中村的安全控制在可控范圍之內(nèi)，對于整個城市的安全都能夠造成一定程度的威脅。

1.1.2 土地管理混亂

城中村不像城市其它地方一樣有著嚴密的土地規(guī)劃和分屬，城中村居民的土地擁有權(quán)大多數(shù)都是在自己或者村委會的手中，房屋的使用性質(zhì)管理較為混亂。村民對自家的房屋可以進行隨意改動，完全沒有相關(guān)的制度對其進行限制，這使得城中村內(nèi)的大多數(shù)建筑都有著較大的安全風險，對周邊居民用戶有著嚴重的威脅?？梢哉f城中村的存在在一定程度上拉低了城市整體的精神面貌。

1.1.3 基礎(chǔ)設(shè)施欠缺

城市在發(fā)展的過程中最關(guān)注的便是城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這不僅能夠為城市居民帶去更加便捷的基礎(chǔ)服務，還能夠快速推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。而在城中村這些地方的基礎(chǔ)設(shè)施卻不像城市中的那么齊全，一方面是因為政府對于這些地方的規(guī)劃另有打算，不會對其進行太大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，另一方面則是因為城中村內(nèi)的建筑環(huán)境較為復雜，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起來難度較大。城中村居民也無法體會到較好的基礎(chǔ)設(shè)施服務，生活環(huán)境的不如意以及基礎(chǔ)設(shè)施的不到位使得城中村內(nèi)的管理變得更加困難。只有對城中村進行全面改造，才能夠以此來達到推動城市經(jīng)濟發(fā)展的目的。

1.2 城中村改造的重要意義

1.2.1 完善城市功能

城中村的存在會使得城市的一些建設(shè)計劃無法很好地開展，例如城市道路建設(shè)很可能會因為城中村的存在而被中斷，成為城市建設(shè)過程中的巨大障礙。城中村改造是城市發(fā)展必須解決的問題，根據(jù)它的特點以及城市規(guī)劃的實際需求對城中村進行切合實際的改造，能夠最大程度上將城市功能進行完善，城市的規(guī)劃也將更加的合理可控，不管是基礎(chǔ)交通路線的建設(shè)還是城中村安置房以及商業(yè)配套的開發(fā)，都能夠在完善城市功能方面起到較為重要的作用。

1.2.2 消除安全隱患

城中村存在的眾多安全隱患，任何的意外都會對城中村內(nèi)的居民造成較為嚴重的人身財產(chǎn)威脅，并且直接影響到整個城市的發(fā)展。當城中村進行改造之后，老舊建筑將被全部拆除，隨后根據(jù)城中村科學的改造計劃對其進行全方位的建設(shè)，使得城中村內(nèi)原本存在的安全隱患消除，在城市的后期發(fā)展過程中最大程度保證人們居住環(huán)境的安全。

1.3 上海市寶山區(qū)城中村改造——康家村項目概述

本項目位于上海市寶山區(qū)，屬廟行鎮(zhèn)管轄?；嘏R康寧路、共康路、一·二八紀念路等幾條城市干道，由5個地塊組成。其中3塊地為三類住宅組團用地（安置房），1塊為社區(qū)級公共設(shè)施用地，還有1塊經(jīng)過改性成為商業(yè)用地。住宅總建筑面積約19萬m2，以18層高層住宅為主，總戶數(shù)約2200余戶，容積率2.0；社區(qū)公共服務設(shè)施總建筑面積約9400多平方米，容積率1.5；商業(yè)用地總建筑面積約78000m2，容積率2.0。整個項目所涉及到的范圍較廣，把居住、社區(qū)服務、商業(yè)、教育等多種功能整合，不僅服務項目內(nèi)的居民，連同周邊商品房地塊來帶動整個片區(qū)的品質(zhì)提升。整個城中村片區(qū)與城市其它地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)被加強，使得城市未來的發(fā)展規(guī)劃更加明確，實施起來也更加方便，有利于最大程度上推動城市經(jīng)濟的發(fā)展。

2 基于城中村改造之下動遷安置住宅的設(shè)計

對城中村進行改造最重要的便是需要對城中村擁有土地權(quán)的原居民進行住房的安排，康家村項目所采用的也是在城中村原本的地域范圍內(nèi)進行住宅安置，村民原拆原位。住宅雖然是動遷安置房性質(zhì)，但是注重品質(zhì)。滿足裝配式住宅要求且精裝交付。它與商品房的區(qū)別只是在戶型面積配比上，有45㎡/人的要求，已便于回遷時的抽簽分配。（每戶根據(jù)人口數(shù)首先確定最終分配所得的總建筑面積，優(yōu)先根據(jù)個人意愿組合套數(shù)和套型。例如安置人員如若能夠分配到一套120m2的安置住宅，那么安置人員便可以根據(jù)自身的實際需求將其換成兩套60m2的安置住宅。）

2.1 注重住宅適應性設(shè)計

對城中村改造中的動遷住宅進行設(shè)計時最重要的便是需要對住宅進行適應性設(shè)計，根據(jù)以往城中村的建筑特點以及當?shù)氐貐^(qū)人民的生活習慣等方面的研究來確定住宅的整體設(shè)計，而且還需要在設(shè)計的時候充分考慮到大多數(shù)居民的居住需求，例如大多數(shù)城中村村民以往居住的平房或者小二層都具有著較為廣闊的空間，如若動遷安置住宅內(nèi)部客廳等空間較小的話則無法保證居民居住的舒適性，無法保證居民對于動遷安置住宅的滿意度。

動遷安置住宅如若適應性較高的話，除了能夠滿足拆遷戶的需求以外，多余的房源還可以出售給其它地方的用戶，這樣也能夠進一步的帶動城中村改造的經(jīng)濟力發(fā)展，且用戶們在舒適的住宅環(huán)境下將對于政府的相關(guān)工作處理更加的認可，這樣便能夠在推動城市經(jīng)濟發(fā)展的同時收獲城中村居民的民心，促進雙方的共同進步。

2.2 考慮戶型多樣性設(shè)計

康家村項目在對動遷安置住宅進行設(shè)計時，根據(jù)前文提到的人均分配45㎡/人的居住標準，設(shè)計了45㎡、90㎡、135㎡、180㎡四種面積等級的戶型，分別為一居室、兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳四類，其中135㎡的三室戶型分別設(shè)計了南北向和東西向兩種客廳形式。每種戶型都做到設(shè)計緊湊，尤其避免交通面積的浪費。每戶保證至少一個主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗衛(wèi)出現(xiàn)；均擁有良好的自然采光、通風條件；起居、主臥視線開闊；每戶之間避免視線干擾，保證住戶私密性；提高住宅的使用率。

考慮到每個家庭會分得至少2套以上住宅，所以，房屋出租仍將是城中村居民的一項重要家庭收入來源，因此在45㎡這一檔的面積等級中，除了與90㎡、135㎡組合的戶型單元外，還特別設(shè)計了一梯八戶的通廊式住宅，給房屋出租提供便利。

為了讓原來住單家獨戶的村民住得慣高層電梯房，戶型盡量采用大面寬小進深的設(shè)計。住宅層高2.95m，戶內(nèi)空間方正，精到實用，功能分區(qū)明確。除一居室外，戶型入口設(shè)置玄關(guān)，客廳餐廳開敞大氣，尤其是東西向客廳的設(shè)計，當與餐廳打通時，面寬可達6.95m。

通過景觀陽臺，每戶均能享受到樓與樓之間的風景。在充分滿足居住功能的同時，提高居住品質(zhì)。

綜上所述，安置家庭人口結(jié)構(gòu)復雜多樣，戶型分割組合方式需強調(diào)可變性。自住或出租，套型可分可合，一大一小，適合“兩代居”形式等。結(jié)構(gòu)體系提供了這種可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性。

2.3 營造住宅小區(qū)交流空間

原來的城中村居民所居住的環(huán)境都具有著較大的院子，這些居民可以在院子里進行水果蔬菜的種植，而且鄰里之間也經(jīng)常地聚在一起活動，這也是城中村居民居住的優(yōu)勢所在。將城中村進行改造之后，城中村居民便可能因為住宅樓房的性質(zhì)使得鄰居之間的交流變少，這在一定程度上使原本親切的鄰里關(guān)系變得疏遠，少了人情味，整個住宅小區(qū)的活躍度也會大幅下降。

因此在組團內(nèi)，一方面靠設(shè)置便民服務用房、室內(nèi)健身活動場地、文化活動室等公共設(shè)施提供人們交流和溝通的空間，另一方面借助小區(qū)景觀系統(tǒng)，用綠化、室外活動場地、雕塑、小品與街具等營造生動的，有濃厚文化氣息的促進鄰里和睦關(guān)系的生活環(huán)境。這種居民之間交流方便、生活環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，能夠最大程度提升居民的幸福度，從而以此來為整個城市幸福度的提升貢獻城中村的一份力量。

3 基于城中村改造之下商業(yè)配套的設(shè)計

康家村項目地處市郊，項目東側(cè)為共康社區(qū)，建于上世紀90年代，居民區(qū)聚集。西側(cè)為大場敏感區(qū)，新建了大量商品房并規(guī)劃一處大型的城市公園，總體配套設(shè)施不足。本項目位于新舊居住社區(qū)的交界處，新建的社區(qū)配套及商業(yè)在內(nèi)容與形式上都非常多樣，不僅能為安置房小區(qū)提供公共服務配套設(shè)施，也能為西側(cè)新建商品房社區(qū)提供服務。結(jié)合東側(cè)現(xiàn)狀配套，各類設(shè)施基本做到500m半徑全覆蓋。

3.1 布局緊湊的社區(qū)公共服務配套設(shè)施

上一節(jié)提到，本項目有1塊社區(qū)級公共設(shè)施用地，用地面積4500m2，建筑規(guī)模達9400多平方米。建筑高度控制在24m以內(nèi)，容積率1.5。需要設(shè)置基礎(chǔ)保障類設(shè)施、品質(zhì)提升類設(shè)施、行政管理類設(shè)施等，其中包括社區(qū)食堂、公廁、標準化菜場、老年人日間照料中心、衛(wèi)生服務站、文化活動室、居委會等，建筑功能可謂多樣。

本地塊地形狹窄，東西長120m，南北寬37m，北面臨路，南面與安置房住宅組團一墻之隔。因為用地條件緊張，且要滿足功能繁雜的配建要求，所以在留出必要的交通系統(tǒng)后，建筑基本滿鋪。交通流線做到最短最直接，圍繞建筑外部形成便捷的路網(wǎng)和停車場。并于南側(cè)貼鄰的住宅組團間設(shè)置人行連通口，為居民提供方便的同時，達到間接節(jié)約交通能源的目的。建筑地上6層，地下1層。一、二層設(shè)置社區(qū)食堂，菜場等需要對外聯(lián)系便利的或帶有商業(yè)性質(zhì)的服務設(shè)施，三、四層設(shè)置老年人日間照料中心、衛(wèi)生站、文化活動室等，頂部兩層留給行政辦公及百人報告廳。即便在面積指標不夠富裕、建筑形體變化受限的情況下，還是盡量在細微處營造宜人的小環(huán)境。在三層老年人日間照料中心的南面，外墻內(nèi)退留出一個大平臺，既擋雨，又能為日托老人提供半室外活動空間；而建筑的6層只有局部房間，大部分是屋頂平臺，考慮到基地在城市道路轉(zhuǎn)角，東側(cè)還有一條自然河道，周邊視野舒展，日照條件良好，所以把大部分設(shè)備放在6層屋頂，5層屋面留出來做屋頂綠化，經(jīng)過設(shè)計可以形成良好的景觀環(huán)境，為建筑的使用者提供舒心體驗。

3.2 中等規(guī)模的街區(qū)式商業(yè)綜合體

本項目的商業(yè)地塊三面臨路，交通便利，它與社區(qū)公共服務配套設(shè)施用地隔路相望。是對社區(qū)配套在內(nèi)容上的補充及形式上的提升。

商業(yè)地塊用地面積17310m2，建筑規(guī)模約78000m2，結(jié)合其所處地段、位置、服務人口及與住宅區(qū)的復合方式，屬于中等規(guī)模街區(qū)型商業(yè)。

隨著社會的不斷發(fā)展，不同商業(yè)購物中心之間的競爭也是越來越激烈，購物中心需要注意設(shè)置項目、經(jīng)營特色、顧客利用周期以及環(huán)境輻射的范圍等各方面條件。而單純、孤立的商業(yè)建筑實體已無法滿足新形勢下的需求。轉(zhuǎn)而需要復合化、集約化、高度綜合化的商業(yè)空間，以充滿活力的城市設(shè)施改善城市面貌與增添新的特色。本項目的商業(yè)中心采用“街區(qū)”+“MALL”+“主題廣場”的模式來將城中村進行品牌化改造。

從總體布局形式上看，基地中部以一條步行道路貫通南北，在其周圍布置中心商業(yè)及零售類或小型餐飲類商業(yè)，屬于典型的單軸型布局。步行道總長約160m，在人能承受的步行距離的合適范圍內(nèi)。從南至北形成依次布置入口廣場、中心主題廣場、次要出入口。結(jié)合業(yè)態(tài)形成三個階段的空間序列，分別為起始段——復合功能MALL；主題段—— MALL+分散式獨棟商業(yè)，并圍合形成中心地段的主題廣場；結(jié)尾段——高層辦公大樓。復合功能的MALL屬于主干商店，占據(jù)較大的面積和規(guī)模。業(yè)態(tài)多樣，人流量、貨流量均占有較大比例。所以把它布置在空間序列的端部，有利于安全出入口的布置。沿街道進入中心地段，依然被MALL包圍，在其靠中心廣場一側(cè)布置自動扶梯、觀光梯，使得購物中心的內(nèi)庭與室外廣場，運用裝飾手段構(gòu)成人看人的共享空間，它給予人們難忘的視覺第一影像及趣味中心。中心廣場另一邊，有三棟多層獨棟商業(yè)，以餐飲為主。通過建筑的頂層收縮，使其下層的平面布局形成退臺，構(gòu)成多層次的外部空間，使它們能充分發(fā)揮沿河的景觀優(yōu)勢，獲得絕佳的自然環(huán)境。小體量且分散的建筑單體，一方面從設(shè)計上平衡了主干商店的沉悶感，另一方面在商業(yè)銷售上也便于出租，讓經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益統(tǒng)一[2-3]。在空間序列的末端，也就是基地北側(cè)，設(shè)計了基地內(nèi)唯一一棟高層，以辦公為主，結(jié)合適量教育培訓機構(gòu)。相對前端的商業(yè)，這一部分的功能較為安靜，加上位處兩條道路的交叉口，在這里設(shè)計一棟高層綜合樓，在空間形態(tài)上具有一定標志性。讓空間序列有一個慎重的收尾。

通過對現(xiàn)代人的逛街與購物心理分析，將購物、餐飲、教育、娛樂等多種形態(tài)集合到一起。將城中村原本的地帶打造成集多種功能為一體的社區(qū)交往空間，富有變化的空間形態(tài)與商業(yè)特色將適應不同層次、年齡、性別的人們的各種需求，不論是城中村原本的居民還是城市其它區(qū)域的居民都會被吸引到這里，此處將成為周邊居民的公共文化活動場所。

4 結(jié)束語

城中村改造對于城市的整體發(fā)展來說是一件極其重要的事情，而城中村改造中動遷安置住宅以及商業(yè)配套的設(shè)計更是保障城中村居民安居樂業(yè)的根本所在。以康家村項目為例能夠看出充分結(jié)合城中村自身的特點，將商業(yè)配套設(shè)計出自己的特色，便能夠最大程度上將城中村改造之后的優(yōu)勢發(fā)揮出來，城中村居民不僅可以擁有適宜的安置住宅，還可以獲取商業(yè)配套所產(chǎn)生的盈利分紅，讓城中村改造在城市建設(shè)與經(jīng)濟的整體發(fā)展上起到積極作用。