我國房地產(chǎn)估價師的能力框架研究

鄧杰 宋夏云

【摘 要】房地產(chǎn)估價師職業(yè)勝任能力的核心專業(yè)知識包括房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)理論知識、建筑工程知識、政策與法規(guī)知識;核心專業(yè)技能包括基本執(zhí)業(yè)能力、職業(yè)判斷能力、風(fēng)險預(yù)測能力、市場感知能力、溝通協(xié)調(diào)能力;核心專業(yè)品質(zhì)包括獨立客觀公正、勤勉盡責(zé)、誠實守信、職業(yè)謹(jǐn)慎、保守秘密、持續(xù)學(xué)習(xí)、愛崗敬業(yè)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價師;專業(yè)勝任能力;能力框架

一、引言

隨著改革開放進(jìn)程的推進(jìn)，20世紀(jì)80年代我國開始對土地改革和房屋商品化制度的建設(shè)進(jìn)行探索，房地產(chǎn)成為一種可以進(jìn)入市場流通的商品，房地產(chǎn)估價行業(yè)在中國應(yīng)運而生并發(fā)揮著重要作用。目前，我國各類資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)一共有6 000多家，相關(guān)執(zhí)業(yè)人員達(dá)5萬余人。房地產(chǎn)估價行業(yè)的迅猛發(fā)展對我國房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的專業(yè)勝任能力和社會公信力提出了新的要求。國際會計聯(lián)合會（IFAC，2003）指出，能力框架的研究、開發(fā)和運用是專業(yè)勝任力提升的重要途徑。因此，要推動房地估價行業(yè)的健康和可持續(xù)地發(fā)展，我國需要建立一套科學(xué)、匹配的能力框架，并用來指導(dǎo)房地產(chǎn)估價師的招聘、考核、培養(yǎng)等。筆者在本文中將業(yè)績結(jié)果法和能力要素法相結(jié)合，對我國房地產(chǎn)估價師的能力框架進(jìn)行研究并得出了初步研究結(jié)論。

二、房地產(chǎn)估價師職業(yè)勝任能力的涵義

專業(yè)勝任能力的概念首先是在人力資源領(lǐng)域出現(xiàn)的。隨著現(xiàn)代企業(yè)所處的環(huán)境變得復(fù)雜，企業(yè)要想進(jìn)一步增強自身的優(yōu)勢，就需要在員工的“能力”上進(jìn)一步地挖掘。于是學(xué)者們開始對勝任能力展開研究，勝任力模型開始逐漸成型。為了將績優(yōu)者和績平者區(qū)分開，D.McClelland（1973）認(rèn)為能力特征應(yīng)當(dāng)包括知識、技能、特征、動機。國際人力資源管理研究院（IHRI）編委會（2005）提出了四個層次的勝任能力要素：第一個層次是個體的內(nèi)驅(qū)、意識和動機以及它們之間的有機結(jié)合;第二個層次是關(guān)于個體思想上的方式和定式;第三個層次是個體在工作崗位上取得出色成果所具備的知識、技能和態(tài)度的組合;第四個層次是個體在工作中所實施的績效行為。

借鑒上述學(xué)者們的研究成果，筆者將房地產(chǎn)估價師勝任能力定義為：在實際工作環(huán)境中，房地產(chǎn)估價師履行其工作職責(zé)所必須要具備的知識、技能和品質(zhì)的總稱。

三、房地產(chǎn)估價師核心能力的分析與假設(shè)

1.基于現(xiàn)有文獻(xiàn)的梳理。

熊偉（2011）認(rèn)為，房地產(chǎn)估價師的核心專業(yè)技能除了包含對事物進(jìn)行認(rèn)知、理解和分析評價以外，還包含自身的創(chuàng)造性思維與自我約束。郭化林（2014）提出，評估師的專業(yè)能力體現(xiàn)在交往合作、信息收集、方法提出、職業(yè)判斷、心理承壓、自我完善與發(fā)展等方面。黃瑾（2015）指出，資產(chǎn)評估師的職業(yè)技能包括組織能力、技術(shù)應(yīng)用、交際能力。丁旭辰（2015）認(rèn)為，優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)能團(tuán)結(jié)協(xié)作、抵抗壓力、收集和處理信息等。王芳（2019）在傳統(tǒng)能力框架的研究基礎(chǔ)上，還增加了創(chuàng)新思維、管理變革知識運用等能力要素。由此可見，房地產(chǎn)估價師的通用核心能力主要包括團(tuán)隊協(xié)作能力、溝通協(xié)調(diào)能力、信息收集和處理能力、環(huán)境適應(yīng)能力等。

2.基于房地產(chǎn)估價師關(guān)鍵角色的分析。

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》、《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價指引》（2015）的相關(guān)規(guī)定以及部分學(xué)術(shù)著作的研究成果，銜接前章中對于房地產(chǎn)估價的特點解析，對估價師的關(guān)鍵角色進(jìn)行辨析及梳理如表1所示：

通過對房地產(chǎn)估價師關(guān)鍵角色的定位，筆者認(rèn)為估價師要履行好角色要求的職責(zé)，所需要的核心能力有：基本執(zhí)業(yè)能力、職業(yè)判斷能力、溝通協(xié)調(diào)能力、信息收集處理能力、報告撰寫能力。

3.基于房地產(chǎn)估價流程的分析。

房地產(chǎn)估價是一項復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，估價師需要掌握一整套正確的估價程序。房地產(chǎn)估價程序大致可以分為準(zhǔn)備、實施和完成這三個階段，在每一階段下面，又包含著三個具體的環(huán)節(jié)?；诜康禺a(chǎn)估價流程視角，房地產(chǎn)估價師的核心能力包括信息收集處理能力、項目管理能力、報告撰寫能力。

4.基于房地產(chǎn)估價技術(shù)方法的分析。

目前在實務(wù)界比較常用的房地產(chǎn)估價方法主要有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。市場法需要獲取標(biāo)的物在基準(zhǔn)日附近的交易價格，然后對該價格進(jìn)行修正，這要求房地產(chǎn)估價師具有較強的信息收集能力和市場感知能力。收益法的關(guān)鍵在于確定評估對象每一年的純收益和相應(yīng)的資本化率，估價師需要對房地產(chǎn)在估價時點后的收益和風(fēng)險進(jìn)行量化，因此估價師需要具有一定的市場感知能力、風(fēng)險預(yù)測能力、職業(yè)判斷能力。使用成本法，由于在估算重置價格之前，估價師需要收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、稅費、利潤等，并在之后要確定建筑物的折舊，因此需要估價師具備一定的信息收集處理能力、職業(yè)判斷能力、技術(shù)應(yīng)用能力。與收益法類似，假設(shè)開發(fā)法也是對未來收益進(jìn)行預(yù)估，另外由于用假設(shè)開發(fā)法評估的房地產(chǎn)的不確定事項更多，這就要求估價師具有較強的風(fēng)險預(yù)測能力、職業(yè)判斷能力、系統(tǒng)思維能力。

5.房地產(chǎn)估價師核心能力的假設(shè)。

如表2，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價師的核心能力主要包括基本執(zhí)業(yè)能力、溝通協(xié)調(diào)能力、職業(yè)判斷能力、技術(shù)應(yīng)用能力、團(tuán)隊協(xié)作能力、市場感知能力、系統(tǒng)思維能力、風(fēng)險預(yù)測能力、信息收集處理能力，以及報告撰寫能力。

四、房地產(chǎn)估價師能力框架的理論分析與假設(shè)

專業(yè)知識、專業(yè)技能，以及職業(yè)價值觀、道德與態(tài)度（以下簡稱專業(yè)品質(zhì)）是能力框架的主要成分（IFAC，2003）。上文筆者已經(jīng)對核心能力（假設(shè)等同于專業(yè)技能）進(jìn)行了分析，以下筆者主要對專業(yè)知識和職業(yè)品質(zhì)進(jìn)行分析。

1.專業(yè)知識的分析與假設(shè)。

（1）房地產(chǎn)估價師專業(yè)知識的涵義。

《資產(chǎn)評估師資格全國統(tǒng)一考試大綱》要求合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)該要具備一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識、法律與政策、財務(wù)會計知識。熊偉（2011）認(rèn)為，資產(chǎn)評估師基本勝任能力需要具備經(jīng)濟(jì)理論、組織行為和經(jīng)濟(jì)、相關(guān)政策和法律知識。丁旭辰（2015）認(rèn)為，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)認(rèn)知包括房地產(chǎn)估價技術(shù)知識、相關(guān)政策與法律和其他邊緣學(xué)科。從中可以看出，房地產(chǎn)估價師通用專業(yè)知識主要包括：相關(guān)政策法律、財務(wù)知識、經(jīng)濟(jì)學(xué)理論等。

（2）基于房地產(chǎn)估價師核心能力的分析。

前文已對房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備的核心能力進(jìn)行闡述，基于核心能力角度房地產(chǎn)估價師的專業(yè)知識包括房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)理論知識、辦公自動化知識、經(jīng)濟(jì)學(xué)知識、信息技術(shù)知識。

（3）基于房地產(chǎn)估價特點的分析。

房地產(chǎn)估價，其特點包括：①市場性。要想充分利用市場對評估標(biāo)的物的價值作出判斷，估價師不僅需要掌握市場定價理論，還要熟悉與市場密不可分的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境。因此市場性要求房地產(chǎn)估價師具備法律相關(guān)知識、市場經(jīng)濟(jì)知識;②專業(yè)性。對于不同的估價目的業(yè)務(wù)，估價師應(yīng)該具備與之相匹配的專業(yè)知識，例如在房地產(chǎn)抵押評估中應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌風(fēng)險以及估價對象變現(xiàn)能力。這要求估價師準(zhǔn)確理解和把握國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和銀行信貸政策，加強對房地產(chǎn)區(qū)位的理解和投資者心理的把握;③技術(shù)性。職業(yè)判斷貫穿房地產(chǎn)估價師職業(yè)生涯始終，這也導(dǎo)致了評估結(jié)果存在不合理的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)估價師除了要熟練掌握各種估價技術(shù)，還要有一定以往的從業(yè)經(jīng)驗或案例知識以使其的職業(yè)判斷相對準(zhǔn)確。

基于房地產(chǎn)估價的上述特點，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)知識應(yīng)該包括：政策與法規(guī)知識、經(jīng)濟(jì)學(xué)知識、社會學(xué)知識、財務(wù)會計知識、數(shù)理統(tǒng)計知識。

（4）房地產(chǎn)估價師專業(yè)知識的假設(shè)。

房地產(chǎn)估價師的專業(yè)知識是指在實際的執(zhí)業(yè)場景下，房地產(chǎn)估價師應(yīng)掌握的系統(tǒng)化知識的總稱。在綜合考慮現(xiàn)有研究成果、核心能力和房地產(chǎn)估價特點后，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價師的核心專業(yè)知識包括房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)理論知識、政策與法規(guī)知識、信息技術(shù)知識、數(shù)理統(tǒng)計知識、建筑工程知識、環(huán)境與規(guī)劃設(shè)計知識、經(jīng)濟(jì)學(xué)知識、辦公自動化知識、財務(wù)會計知識、案例知識。

2.專業(yè)品質(zhì)的分析與假設(shè)。

在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有提到，房地產(chǎn)估價師應(yīng)保持真實勤勉，回避與利益相關(guān)者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)，應(yīng)對過程中了解的商業(yè)秘密等進(jìn)行保密，應(yīng)積極提升自身水平，勇于承擔(dān)社會責(zé)任。《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》規(guī)定，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持獨立、客觀、公正，在執(zhí)業(yè)過程中誠實守信、勤勉盡責(zé)、謹(jǐn)慎從業(yè)。另外，借鑒英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）在2012年第7版的《行為規(guī)則》，評估師應(yīng)該客觀公正、保密、有責(zé)任心、表現(xiàn)的令人尊敬和尊重他人等。從上述準(zhǔn)則中我們可以提煉出房地產(chǎn)估價師應(yīng)該具備的專業(yè)品質(zhì)有：獨立、客觀、公正，持續(xù)學(xué)習(xí)，職業(yè)謹(jǐn)慎，保守秘密，勤勉盡責(zé)，社會責(zé)任，表現(xiàn)的令人尊敬和尊重他人。因此，筆者假設(shè)，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)品質(zhì)包括：①獨立、客觀、公正;②勤勉盡責(zé);③職業(yè)謹(jǐn)慎;④誠實守信;⑤持續(xù)學(xué)習(xí);⑥穩(wěn)定性;⑦社會責(zé)任;⑧吃苦耐勞;⑨保守秘密;⑩愛崗敬業(yè)。

五、房地產(chǎn)估價師職業(yè)能力要素的調(diào)查分析

1.調(diào)查目的。

基于前文的分析，專業(yè)技能、專業(yè)知識、專業(yè)品質(zhì)是房地產(chǎn)估價師能力框架的三個部分。筆者希望通過調(diào)查研究將以下問題妥善解決：（1）驗證我國房地產(chǎn)估價師核心職業(yè)能力要素構(gòu)成的假設(shè);（2）找出房地產(chǎn)估價師的核心技能、知識、品質(zhì)。

2.調(diào)查問卷的設(shè)計與發(fā)放。

（1）調(diào)查問卷的結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)估價師能力框架調(diào)查問卷由被調(diào)查者的基本信息和重要性等級調(diào)查組成。問卷一共有三十項職業(yè)能力要素，利用Likert五等級評分量表法對各要素重要性進(jìn)行評價。分值從1到5，重要性程度由高到低。（5——非常重要，4——重要，3——一般，2——不重要，1——完全不重要）。

（2）查問卷的發(fā)放。

本次問卷的主要發(fā)放方式為問卷星平臺發(fā)放，起止時間為2019年9月1日至2019年9月30日。由于被調(diào)查者應(yīng)該在資產(chǎn)評估界有豐富的實踐經(jīng)驗或理論研究積累，筆者主要選取的調(diào)查對象為房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)人員和國內(nèi)高校估價領(lǐng)域的專家。問卷發(fā)放及收回情況見表3（將重復(fù)作答的問卷刪除）。問卷回收后主要使用stata軟件作數(shù)據(jù)處理分析。

3.調(diào)查數(shù)據(jù)的信度分析。

在調(diào)研分析的過程中，由于某些被調(diào)查者可能存在主觀隨意性，他們在多次測驗中顯示的結(jié)果可能存在前后不一致的情況。因此，我們用信度（Reliability）是來衡量樣本數(shù)據(jù)的可信程度。除此之外，數(shù)據(jù)結(jié)果只有在通過了信度分析之后才能做效度分析，所以信度分析在調(diào)研中是不可缺少的一環(huán)。在效度分析的四種方法中，出于對可行性的考慮，本文采用α信度系數(shù)法對調(diào)研結(jié)果的可信程度進(jìn)行計算，對得出的Cronbachs Alpha系數(shù)進(jìn)行觀察。將本次調(diào)研的結(jié)果導(dǎo)入stata12并運行，結(jié)果如表4所示：

如表4所示，三者的Cronbachs Alpha系數(shù)值分別為0.964、0.955、0.965，均在0.9以上，屬于非?？尚诺膮^(qū)間，說明本次調(diào)查數(shù)據(jù)非?？煽?。

4.調(diào)查數(shù)據(jù)的效度分析。

本文用效度（Validity）的概念來考察本次調(diào)研的內(nèi)容和方式是否符合期望目標(biāo)。效度是用來衡量調(diào)研目的實現(xiàn)程度的指標(biāo)，可以通過它知道調(diào)研是否有效。如果調(diào)研數(shù)據(jù)沒有通過效度檢驗，則表示本次調(diào)研無法實現(xiàn)研究目的。效度是相對的，一種效度檢驗只對某種特定的目標(biāo)有效，換成其他目標(biāo)則不一定有效。

為了對因子分析適合與否進(jìn)行判斷，本文將結(jié)合KMO值和Bartlett球形檢驗。將本次的調(diào)研數(shù)據(jù)導(dǎo)入stata12并運行，得到結(jié)果如表5所示：

如表5所示，三個項目的KMO值均在0.7之上，且都通過了顯著性水平為0.001的Bartlett球形檢驗，這說明各個要素之間相互獨立，且具有顯著差異，該問卷結(jié)果具有良好的效度，利用該問卷進(jìn)行分析得出結(jié)論的有效性和穩(wěn)定性得到了保證。

5.職業(yè)能力要素調(diào)查結(jié)果分析。

（1）職業(yè)能力要素的調(diào)查結(jié)果。

如表6所示，專業(yè)品質(zhì)取得了平均值最高的4.57，且標(biāo)準(zhǔn)差為0.88，是三個要素中最小的一個，這說明被調(diào)查者對專業(yè)品質(zhì)的分歧最小;專業(yè)技能的均值為4.56，標(biāo)準(zhǔn)差為0.88，也具有較高的重要性和較小的差異性;專業(yè)知識的平均值為4.48，標(biāo)準(zhǔn)差為0.92，重要性程度略低于另外兩個要素。由于本文采用的是Likert Scale 5級量表的方法，三個要素的均值均在4～5分之間，由此可以看出對于房地產(chǎn)估價師而言，專業(yè)技能、專業(yè)知識、專業(yè)品質(zhì)都是十分重要的。

（2）專業(yè)技能的調(diào)查結(jié)果。

表7顯示的是專業(yè)技能重要性程度的最終結(jié)果，以4分和3分分別作為重要項目和較重要項目的判斷標(biāo)準(zhǔn)（專業(yè)知識、專業(yè)品質(zhì)同此標(biāo)準(zhǔn)），對各項目進(jìn)行劃分，結(jié)果如表8所示：

（3）專業(yè)知識的調(diào)查結(jié)果。

表9顯示的是專業(yè)知識重要性程度的最終結(jié)果，對各項目進(jìn)行劃分，結(jié)果如表10所示：

（4）專業(yè)品質(zhì)的調(diào)查結(jié)果。

表11顯示的是專業(yè)知識重要性程度的最終結(jié)果，對各項目進(jìn)行劃分，結(jié)果如表12所示：

六、研究結(jié)論

基于素質(zhì)和能力對我國房地產(chǎn)估價師進(jìn)行分析，本文嘗試構(gòu)建由專業(yè)技能、專業(yè)知識、專業(yè)品質(zhì)三個模塊構(gòu)成的房地產(chǎn)估價師能力框架。各模塊重要項目具體如表13所示：

參考文獻(xiàn)

[1]McClelland D C.Testing for competence rather than for intelligence[J].American Psychologist，1973，（28）：1-4.

[2]鄧杰.我國房地產(chǎn)估價師能力框架研究[D].杭州：浙江財經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2019.

（作者單位：浙江財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院）