房地產(chǎn)登記工作中的易忽視問題及對(duì)策

高寶俊

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)登記同樣可被稱作是不動(dòng)產(chǎn)的登記。房地產(chǎn)登記制度指的是法律方面明文規(guī)定的內(nèi)容，即國家法定機(jī)關(guān)按照當(dāng)事人相關(guān)情況遞交房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定客體信息方面的登記，此類登記信息具有相當(dāng)?shù)姆尚Я?，由此可見房地產(chǎn)登記制度屬于房地產(chǎn)權(quán)屬管理當(dāng)中的重要內(nèi)容。當(dāng)下，中國房地產(chǎn)登記制度所呈現(xiàn)出的主要是一類上下關(guān)系比較明確的管理關(guān)系，特別是登記制度性質(zhì)方面帶有特別濃郁的行政干預(yù)色彩，由此也造成了很多問題的出現(xiàn)。但是從當(dāng)下的情況來看，相關(guān)解決方式的現(xiàn)實(shí)效用并不明顯，所以，本文將持續(xù)探析其中的相應(yīng)問題，給出自己的見解，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)登記;問題;解決對(duì)策

中圖分類號(hào)：F23 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.04.050

1 房地產(chǎn)登記工作的重要性

相關(guān)研究人員的看法是：因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展過于迅猛，由此推動(dòng)了《物權(quán)法》的出現(xiàn)和普及，筆者對(duì)此持認(rèn)可態(tài)度，不過對(duì)于《物權(quán)法》與房地產(chǎn)登記工作二者間的從屬關(guān)系并不認(rèn)可。分析中國相關(guān)歷史能夠發(fā)現(xiàn)，中國在確定出依法治國理念后，即將不動(dòng)產(chǎn)登記方面的工作納入了法律當(dāng)中，給予不動(dòng)產(chǎn)登記法律方面的保護(hù)，所以，有管房地產(chǎn)登記方面的工作需從理性角度出發(fā)進(jìn)行解度。

2 房地產(chǎn)登記工作中存在的問題

伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)是房地產(chǎn)項(xiàng)目登記管理工作的逐漸繁雜，然而也正是因?yàn)橄嚓P(guān)房地產(chǎn)登記工作的繁雜，暴露出了原本即存在的相應(yīng)問題，有機(jī)會(huì)對(duì)其展開分析并找到解決途徑。

2.1 登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

當(dāng)下，中國有關(guān)房地產(chǎn)登記方面的工作需交由土地、房產(chǎn)機(jī)關(guān)分別予以登記，這種狀況便可能出現(xiàn)很多工作的重復(fù)進(jìn)行，也可能會(huì)引發(fā)不同部門間的利益沖突。對(duì)此，有關(guān)房地產(chǎn)交易方面的時(shí)間、成本均會(huì)大幅提升，同時(shí)相關(guān)登記效率卻會(huì)下降。除此之外，重復(fù)抵押等狀況也可能出現(xiàn)，這對(duì)于人力及物力來講是很大的浪費(fèi)，也代表中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展重確實(shí)存在著很多的問題。

2.2 房地產(chǎn)交易不透明，房地產(chǎn)登記工作滯后

房地產(chǎn)登記工作當(dāng)中，因?yàn)楣芾矸矫娴乃季S問題、對(duì)于個(gè)人因素的過分保護(hù)等問題，導(dǎo)致相關(guān)部門過分重視登記資料的保密工作，由此也造成了登記工作的非透明化狀況。非透明化狀況的存在會(huì)讓房地產(chǎn)登記工作的威信力、公信力受到影響，同時(shí)對(duì)于整體交易的安全性來講也無較大的益處。

2.3 登記方法不規(guī)范

在房地產(chǎn)所有權(quán)屬管理登記的各個(gè)環(huán)節(jié)中，因?yàn)橐恍┓慨a(chǎn)管理行政部門對(duì)各地房產(chǎn)權(quán)屬登記工作有關(guān)法律制度法規(guī)執(zhí)行不徹底，導(dǎo)致各地房產(chǎn)權(quán)屬登記工作缺少制度規(guī)范性。比如，在房屋實(shí)際管理作業(yè)中，工作人員往往會(huì)故意搞混進(jìn)行房屋初始管理登記與進(jìn)行房屋總管理登記的基本意義，經(jīng)常甚至?xí)褍身?xiàng)房屋登記管理作業(yè)互相擱置或互相重復(fù)進(jìn)行登記，加大了房產(chǎn)管理登記的工作難度。比如，在城市地籍注冊(cè)登記作業(yè)管理中，相關(guān)行政部門往往忽視了城市土地注冊(cè)登記，只是對(duì)位于城市中心的房屋、房產(chǎn)等實(shí)施土地登記，當(dāng)針對(duì)城市居民實(shí)施政府征地或居民購地時(shí)，假如只是以城市房屋作為登記依據(jù)當(dāng)作管理根據(jù)，很容易直接致使城市土地登記征收的過程重復(fù)，不但導(dǎo)致了財(cái)力物力的浪費(fèi)，并且直接加大城市征地登記作業(yè)的管理難度。

2.4 房地產(chǎn)登記模式較為混亂

總登記即中國登記機(jī)關(guān)針對(duì)國家范圍內(nèi)相關(guān)區(qū)域重的土地權(quán)利、資源進(jìn)行的登記工作。至于初始登記即針對(duì)房地產(chǎn)展開的第一次登記。然而對(duì)于實(shí)際狀況來講，此兩項(xiàng)工作間的差別性并不大，且地籍整理制度具有很強(qiáng)的重要性，伴隨著城市發(fā)展速度的飛速發(fā)展，也造成了很多區(qū)域內(nèi)“城中村”狀況的出現(xiàn)。此類狀況的出現(xiàn)，會(huì)造成國家土地、集體土地出現(xiàn)地籍混亂、無法辨識(shí)的狀況，進(jìn)而便會(huì)引發(fā)重復(fù)征地等問題出現(xiàn)。

2.5 所有權(quán)人不明確

以《物權(quán)法》當(dāng)中相應(yīng)內(nèi)容來看。不動(dòng)產(chǎn)合法所有人按照規(guī)定開展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記活動(dòng)時(shí)，需向人民政府和相關(guān)主管單位遞交居民身份證等能證明自身身份和其它內(nèi)容的法律文書。由此才可確保合法不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)益得到保護(hù)。就當(dāng)下的新增住宅樓盤銷售來講，一般不會(huì)存在相關(guān)的法律問題，主要是存在于部分老舊住宅小區(qū)當(dāng)中，出現(xiàn)問題的原因也多是因?yàn)橥恋厮袡?quán)登記人并不能給出具備法律效應(yīng)的法律文書，由此造成與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)的管理工作不能正常進(jìn)行。分析此狀況能夠發(fā)現(xiàn)，多是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)買賣過程當(dāng)中存在法律行政文件規(guī)范度不高的問題。當(dāng)事人將共同所有權(quán)利人的房地產(chǎn)進(jìn)行隨意的買賣，甚至是出現(xiàn)違法的房產(chǎn)抵押及侵占房產(chǎn)行為。

3 房地產(chǎn)工作中的糾偏措施

3.1 建立統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

針對(duì)當(dāng)下中國的多頭企業(yè)登記狀況，需按照《物權(quán)法》當(dāng)中的相應(yīng)內(nèi)容于省級(jí)政府當(dāng)中安排專門性的機(jī)構(gòu)主管房地產(chǎn)企業(yè)登記。當(dāng)下，中國所進(jìn)行的地方政府登記機(jī)構(gòu)制度改革即是將之前的行政管理型地方政府進(jìn)行優(yōu)化，講其轉(zhuǎn)為具備服務(wù)性質(zhì)的政府機(jī)構(gòu)。此種狀況下，若地方政府職能存在問題或出現(xiàn)相應(yīng)變化時(shí)，社會(huì)獨(dú)立行政機(jī)關(guān)便無法正確的開展政府登記工作。由此，政府需構(gòu)建起統(tǒng)一化的居民登記管理機(jī)關(guān)，在簡化各項(xiàng)手續(xù)的基礎(chǔ)上幫助居民進(jìn)行相關(guān)登記證的審核工作。

3.2 制定完善的不動(dòng)產(chǎn)登記法

房地產(chǎn)登記屬于《物權(quán)法》當(dāng)中的重要制度內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)登記的正常開展來講，必須有相對(duì)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度為其保駕護(hù)航，同時(shí)對(duì)相關(guān)信息內(nèi)容進(jìn)行登記公示，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)登記的安全性水平。2015年時(shí)，中國出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，就不同類型的資產(chǎn)界定與登記予以了明確，由此奠定了房地產(chǎn)制度的相關(guān)基礎(chǔ)，中國房地產(chǎn)登記制度也由此開始正式實(shí)施起來。《物權(quán)法》當(dāng)中明確，國家有關(guān)房地產(chǎn)是進(jìn)行統(tǒng)一登記的，然而就實(shí)際來看，并無統(tǒng)一化的房地產(chǎn)登記流程，部分狀況下還存在權(quán)責(zé)部門模糊的狀況。由此關(guān)于《物權(quán)法》的正常落實(shí)，即必須有專門性、統(tǒng)一化的法律進(jìn)行保障。在這當(dāng)中首先需確定出的是申請(qǐng)登記人的相關(guān)資格與條件，針對(duì)登記申請(qǐng)流程需予以簡化，由此確保登記記錄的真實(shí)性水平，減少相關(guān)糾紛的出現(xiàn)，讓當(dāng)事人相關(guān)權(quán)利有更大的保障。除此之外，有關(guān)房地產(chǎn)登記方面的審查工作也是十分重要的，由此也需安排專門的人員或部門開展審查工作，保證整個(gè)房地產(chǎn)交易工作可以順利進(jìn)行，同時(shí)在減少登記成本投入的基礎(chǔ)上提升整個(gè)房地產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的效率水平。

3.3 擴(kuò)大房地產(chǎn)的登記范圍

現(xiàn)行的《細(xì)則》中并未將小產(chǎn)權(quán)房登記納入農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記管理范圍，但是作為我國目前農(nóng)村社會(huì)客觀存在的一種人民力量小型大產(chǎn)權(quán)房確實(shí)不能屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理范疇，小型大產(chǎn)權(quán)房就像威脅農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的“定時(shí)炸彈”，如果不加以妥善處置必然可能會(huì)直接引起，諸多社會(huì)安全問題，造成重大社會(huì)動(dòng)蕩，因此未來房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理制度，要充分考慮小型大產(chǎn)權(quán)房中的問題，采取依法進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，統(tǒng)一房產(chǎn)確認(rèn)等多種方式才能讓小產(chǎn)權(quán)房依法獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記人的身份。

3.4 對(duì)政府機(jī)關(guān)的管理職能進(jìn)行規(guī)范

管理型轉(zhuǎn)變至服務(wù)型狀況為當(dāng)下中國政府職能轉(zhuǎn)變的重要方向。由此即需政府確定出自身的職責(zé)，明確出相關(guān)工作的管理范圍及審核標(biāo)準(zhǔn)，由此才能夠確保登記制度效用的正常發(fā)揮。除此之外，還需秉持人本理念，制定線管制度時(shí)從群眾角度出發(fā)，最大程度上簡化手續(xù)、產(chǎn)權(quán)聲明等內(nèi)容，助力于房地產(chǎn)事業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

3.5 明確所有權(quán)人

按照當(dāng)下的資料來確定所有權(quán)人。房地產(chǎn)的存在及相關(guān)交易活動(dòng)的開展是十分常見的內(nèi)容。針對(duì)原始資料當(dāng)中涉及的當(dāng)事人信息模糊的狀況，政府及相關(guān)部門需針對(duì)當(dāng)事人給出相應(yīng)的約束說明。讓當(dāng)事人上交與自身身份相符的有效證件證明的同時(shí)，還需上交上一次的房屋交易信息證明。由此，房管、公安與民政等單位會(huì)一同確定出當(dāng)事人的相關(guān)信息，最終信息在系統(tǒng)正常顯示，表明當(dāng)事人擁有房地產(chǎn)相關(guān)登記工作的資格時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)登記工作即順利完成。

4 結(jié)語

中國民眾在房產(chǎn)價(jià)方面的主觀理念是十分強(qiáng)烈的，所以涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記方面的工作關(guān)注度也很高。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作進(jìn)行過程中，不論是政府機(jī)關(guān)工作人員或是登記環(huán)節(jié)的當(dāng)事人，均需保持嚴(yán)謹(jǐn)、中肯的態(tài)度確保整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)工作的完成。

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