機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理的重要性探討

張超龍

（廈門海投物業(yè)有限公司，福建 廈門 361000）

引言

隨著機(jī)電設(shè)備種類不斷增多且多元化，在機(jī)電設(shè)備質(zhì)量上實現(xiàn)了跨越式的突破，在自動化、智能化和復(fù)雜化方面均得到提高。機(jī)電設(shè)備給生產(chǎn)、生活帶來巨大的效益和便利的同時，也很容易在運(yùn)行中發(fā)生故障，只有通過加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理才能從根本上減少出現(xiàn)故障，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行并發(fā)揮最佳效果。

1 當(dāng)前物業(yè)企業(yè)對設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)的情況

機(jī)電設(shè)備在經(jīng)營、生活、生產(chǎn)的過程中缺一不可，因此，物業(yè)企業(yè)必須重視設(shè)備在日常工作中的巡檢、定期保養(yǎng)，確保機(jī)電設(shè)備長期處于正常工作狀態(tài)，使業(yè)主的利益不受損，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)提高，與效益、成本、公共安全等重要因素有關(guān)。在傳統(tǒng)的機(jī)電維保管理模式中，因市場因素，導(dǎo)致生產(chǎn)廠家與維保單位脫節(jié)，許多技術(shù)保護(hù)、維保單位對產(chǎn)品的核心技術(shù)掌握不夠透徹，相關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)不夠到位。隨著政府對市場的準(zhǔn)入開放，維保單位如雨后春筍般進(jìn)入市場，其技術(shù)力量單薄、管理缺失，為了公司的運(yùn)作低價承接業(yè)務(wù)。在日常生產(chǎn)中，由于人工成本、技術(shù)力量儲備不足等原因，許多物業(yè)企業(yè)沒有真正履行維保責(zé)任，導(dǎo)致小問題拖至大問題，直至設(shè)備停止運(yùn)行，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的利益，最終由全體業(yè)主買單，同時也增加了物業(yè)企業(yè)的投訴率和負(fù)面影響。一些物業(yè)企業(yè)維保管理模式老舊，無法在維保過程中真正做到及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，加上維保單位配件處于零庫存狀態(tài)等因素，會造成機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)缺失，無法真正發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的工作效率，給業(yè)主的日常生活帶來了較多的不便，也降低了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增加了投訴率。在未來的設(shè)施設(shè)備管理中物業(yè)企業(yè)應(yīng)該提高管理能力，政府部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督力度，同時還應(yīng)從源頭上推行廠家與維保企業(yè)的技術(shù)共享、配件供應(yīng)。我國也需成立設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)協(xié)會，規(guī)范行業(yè)管理，實行資源共享、技術(shù)支持、相互監(jiān)督等約束機(jī)制，來促進(jìn)整個行業(yè)的良性發(fā)展。

2 設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)中存在的問題

2.1 物業(yè)企業(yè)不夠重視設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)管理工作，管理團(tuán)隊技術(shù)水平有待提高

自改革開放以來，隨著全國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)成為國內(nèi)新興行業(yè)，服務(wù)著整個社會，關(guān)系著民生問題，物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備是民眾日常生活中不可缺少的部分，怎樣做好物業(yè)區(qū)域的設(shè)備管理工作重要?？紤]到物業(yè)企業(yè)的成本問題，以及配備的技術(shù)人員不到位、一人多崗、技術(shù)水平有限等因素。在日常的生產(chǎn)工作中并沒有真正落實設(shè)備維修保養(yǎng)工作，導(dǎo)致未能及時發(fā)現(xiàn)問題，使機(jī)械設(shè)備小病拖成大病，以及長期帶病運(yùn)行、配件供應(yīng)不及時等因素，使在機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)故障后不能夠及時的進(jìn)行修理，甚至出現(xiàn)停機(jī)等情況，從而增加了業(yè)主的成本支出和對物業(yè)企業(yè)的投訴，降低了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。

2.2 維護(hù)保養(yǎng)管理理念落后，缺乏創(chuàng)新思想

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場覆蓋了全國大多數(shù)三、四線城市，房地產(chǎn)市場涉及到的機(jī)電設(shè)備種類多、品牌廣。當(dāng)開發(fā)商將樓盤的機(jī)電設(shè)備移交給物業(yè)企業(yè)后，物業(yè)企業(yè)認(rèn)為都是新交付的設(shè)備，總認(rèn)為在廠商的保修期內(nèi)，廠商會進(jìn)行保養(yǎng)，但是存在物業(yè)企業(yè)的設(shè)備管理技術(shù)員對設(shè)備的性能還不夠熟悉、新的設(shè)備維護(hù)次數(shù)可減少，設(shè)備出現(xiàn)故障接到報修電話后到現(xiàn)場進(jìn)行處理等因素，造成了機(jī)電設(shè)備的管理沒有跟進(jìn)上。再加上物業(yè)企業(yè)入市門檻較低，部分開發(fā)商將樓盤的物業(yè)管理委托給規(guī)模小、技術(shù)力量弱的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理，由于長期缺乏維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)督管理，導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備頻繁出現(xiàn)故障。物業(yè)企業(yè)應(yīng)從技術(shù)人員的技能培訓(xùn)、制度建設(shè)、完善制度建設(shè)入手，責(zé)任落實到人，建立一機(jī)一檔一人，有條件的企業(yè)可以采用智能控制管理來提升管理水平。

2.3 重故障，輕保養(yǎng)

目前，大部分企業(yè)在使用機(jī)電設(shè)備過程中，均存在“重故障、輕保養(yǎng)、有保養(yǎng)計劃、未實施保養(yǎng)、頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”的現(xiàn)象，開發(fā)商（廠商）將機(jī)電設(shè)備安裝完成、驗收合格后交付物業(yè)使用后，企業(yè)只注重機(jī)電機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障后才排除故障，大大降低了使用壽命。物業(yè)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格落實設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃，通過日常的維護(hù)保養(yǎng)，目的是能夠及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行中存在的問題，能及時維修或更換對應(yīng)的配件，防止帶病工作帶來更大的損失，延長設(shè)備使用壽命發(fā)揮更好的作用，降低業(yè)主的成本支出，提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。

2.4 廠家對核心技術(shù)保護(hù)過度

近年來，我國的制造發(fā)展迅速，國產(chǎn)化產(chǎn)品越來越多，機(jī)電設(shè)備的智能化程度也越來越高，各廠商為了維護(hù)自己的利益，對產(chǎn)品的核心技術(shù)進(jìn)行保護(hù)，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生故障時，非廠家的維保單位在未獲得原廠家的技術(shù)授權(quán)時，就無法進(jìn)入核心系統(tǒng)獲取故障信息，大大延誤了維修時間。例如電梯變頻控制器的主要技術(shù)參數(shù)，建議實行核心技術(shù)有償或無償分享，有效促進(jìn)、提升行業(yè)的技術(shù)水平。

3 加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理工作的措施

3.1 提高設(shè)施設(shè)備自身的穩(wěn)定性

物業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合本企業(yè)的實際情況，制定可行的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，嚴(yán)格按照維護(hù)保養(yǎng)計劃進(jìn)行日常巡查、半月保養(yǎng)、月季保養(yǎng)等相關(guān)工作，在巡查及保養(yǎng)過程中及時發(fā)現(xiàn)問題、及時處理存在的問題。隨著市場的發(fā)展需要，各項技術(shù)的軟硬件進(jìn)步快速，整體的可靠性較為穩(wěn)定。應(yīng)當(dāng)要按照年度的保養(yǎng)計劃嚴(yán)格對設(shè)備進(jìn)行有針對性的日常檢查及時發(fā)現(xiàn)故障問題、及時排除解決故障問題等措施，來進(jìn)一步提高設(shè)施設(shè)備的健康狀態(tài)，同時制定設(shè)備保養(yǎng)的周期、保養(yǎng)的目的、把好質(zhì)量關(guān)、保養(yǎng)周期的把控、過程的安全管理等來確保提高設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定性。

3.2 嚴(yán)格落實好設(shè)備保養(yǎng)檢修制度

注重對設(shè)備的維修和檢修，設(shè)備的完好性對于生產(chǎn)發(fā)展有著很重要的作用，應(yīng)該按時對設(shè)備的狀態(tài)進(jìn)行勘測，根據(jù)設(shè)備的情況確立檢修時間和保養(yǎng)制度，從而用最少的檢修費(fèi)用和最短的檢修時間達(dá)到最高的檢修質(zhì)量。應(yīng)該定時安排技術(shù)人員深入到現(xiàn)場中巡查，第一時間掌握設(shè)備的使用情況和系統(tǒng)的運(yùn)行情況，找出潛在的故障，并且對發(fā)現(xiàn)的故障進(jìn)行及時處理。同時要加強(qiáng)考核管理和問題分析，還要對事故的負(fù)責(zé)人進(jìn)行批評教育，給予處罰予以警示。從根本上提高員工的思想意識，讓他們對設(shè)備維修工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，從而提高設(shè)備的使用時間。

3.3 加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的前期介入和檔案管理

開發(fā)商在項目竣工驗收前應(yīng)由物業(yè)企業(yè)派駐工程技術(shù)人員進(jìn)駐項目，主動介入設(shè)施設(shè)備的調(diào)試和驗收階段，這樣有利于對項目的各類專業(yè)設(shè)備的性能、技術(shù)參數(shù)、安裝位置、內(nèi)頁資料移交、操作培訓(xùn)等工作的了解。同時，根據(jù)項目的實際情況將圖紙、設(shè)備使用說明書、維保合同、主要設(shè)備的技術(shù)參數(shù)等建立一機(jī)一檔，更好的為日后的維護(hù)保養(yǎng)做準(zhǔn)備。

物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐項目后，設(shè)備主管應(yīng)根據(jù)設(shè)備的專業(yè)進(jìn)行分工責(zé)任到人，每臺設(shè)備均要有設(shè)備卡和責(zé)任人、各專業(yè)技術(shù)人員要熟悉各類型設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、工作原理、操作流程、日常巡查內(nèi)容、保養(yǎng)內(nèi)容等，如設(shè)備發(fā)生故障時，技術(shù)人員要立即按照維修工作流程進(jìn)行維修，維修完成后應(yīng)做好相關(guān)的記錄，對更換主要配件的應(yīng)記錄各項技術(shù)參數(shù)，便于日后的跟蹤及配件的選擇，以便縮短維修時間。

3.5 加強(qiáng)維保技術(shù)人員的培訓(xùn)與考核工作

物業(yè)企業(yè)應(yīng)每年編制技術(shù)人員的培訓(xùn)計劃，可分為項目培訓(xùn)、公司培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，按專業(yè)培訓(xùn)以及新技術(shù)應(yīng)用的培訓(xùn)，通過多元化的培訓(xùn)來不斷鞏固和提升技術(shù)水平。同時對技術(shù)人員的培訓(xùn)結(jié)果進(jìn)行考試，給予考試不合格技術(shù)人員一次補(bǔ)考的機(jī)會，如再次考試不合格再給予相應(yīng)的處罰；還要將技術(shù)人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)技能納入績效考核體系，考核與績效掛鉤，更好地促進(jìn)、鞏固技術(shù)人員的業(yè)務(wù)能力，提升整個團(tuán)隊的建設(shè)。

4 結(jié)語

物業(yè)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展做出長遠(yuǎn)的規(guī)劃，重視設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)、完善制度、嚴(yán)格執(zhí)行維保制度，建立健全設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)信息化建設(shè)的投入，制定有效的培訓(xùn)制度（理論與實操相結(jié)合）和技術(shù)人員的儲備機(jī)制，完善落實考核機(jī)制，獎勵有技術(shù)創(chuàng)新和貢獻(xiàn)的技術(shù)人員，促進(jìn)維保工作良性發(fā)展，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)約業(yè)主的使用成本，提高企業(yè)的服務(wù)水平。